دوزخ، برزخ، بهشت!
«مردم ایران در یک سال و نیم گذشته ایام سختی را گذراندند اما مستاجرها بیشتر!» این را می‌توان خلاصه‌ای از داستان یک و نیم سال اخیر دانست؛ داستانی تلخ که در آن ادغام معضلات ناشی از تولید نقدینگی، سیاست‌گذاری‌‌های غلط برای مهار نقدینگی، نبود عزم جدی برای مقابله با سوداگران و همزمانی با آغاز تحریم‌‌های جدید باعث به‌وجود آمدن بی‌ثباتی کم‌سابقه در اقتصاد و همچنین افزایش لحظه به لحظه نرخ اجناس و کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای شد. در این میان اما شاید آنچه را که بیش از دیگر بخش‌ها می‌توان قربانی بی‌ثباتی‌ها دانست، بازار مسکن و بلاتکلیفی اجاره‌نشینان است. بر اساس گزارشی که «دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی» اخیرا با موضوع «وضعیت بازار مسکن تهران در خردادماه» منتشر کرده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در ماه گذشته، 13 میلیون و 425 هزار و 400 تومان اعلام شده که نسبت به خرداد سال 97 که این شاخص 6 میلیون و 490 هزار تومان بوده، رشد 8/106 درصدی داشته است. از طرفی توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در خرداد ماه سال 1398 نشان می‌دهد که بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌های مسکونی با زیربنای 50 تا 60 متر مربع تعلق دارد و پس از آن واحد‌های دارای زیربنای 60 تا 70 مترمربع بیشتر معامله شده‌‌‌اند. در خردادماه سال گذشته بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌های مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع با سهم 15 درصد از کل معاملات انجام ‌شده تعلق داشت.
رشد 106 درصدی قیمت مسکن در یک سال و اشغال حدود 60 درصد سبد خانوارهای اجاره‌نشین در سایه عدم وجود سیاست‌‌های مهارکننده برای سوداگران فعال در بازار مسکن که سودهای کلانی از قِبَل این افزایش قیمت به جیب زده‌‌اند، باعث شد مسکن فراتر از یک آرزو تبدیل به کابوسی برای اجاره‌نشینان شود. در حالی که بر اساس گزارش جدید مرکز آمار ایران تنها 5/60 درصد خانوارهای شناسایی شده مالک سکونتگاه خود بوده‌‌اند و الباقی عمدتا در جرگه اجاره‌نشینان جای گرفته‌‌اند، مقایسه این سرشماری با سال‌های قبل نشان می‌دهد درصد خانوارهای صاحبخانه از 7/62 درصد در کل کشور، کمتر شده است. همچنین بیشترین درصد اجاره‌نشینی به پایتخت‌نشینان اختصاص یافته است. بر اساس این گزارش بیشترین درصد مالکیت به ترتیب به استان‌های اردبیل با 5/71 درصد، مازندران 4/71 درصد، خراسان جنوبی 2/71 درصد، زنجان 9/69 درصد، گیلان 8/69 درصد، آذربایجان شرقی 5/69 درصد و گلستان با 3/69 درصد اختصاص داشته است. کمترین سهم مالکیت واحدهای مسکونی در میان استان‌های کشور نیز مربوط به استان‌های تهران با 8/48 درصد، البرز 8/51 درصد و کرمانشاه با 2/57 درصد است.
رشد همزمان اجاره‌بهای مسکن به موازات افزایش نرخ تورم از یک‌سو و ثابت ماندن دریافتی عمده اجاره‌نشینان باعث شده نه خرید یک واحد مسکونی، بلکه ادامه سکونت در منازل فعلی نیز تبدیل به یک رویای غیرقابل تحقق شود، به گونه‌ای که هرقدر افزایش نرخ مسکن در سال گذشته بهشت سوداگران و برزخ مالکان را محقق کرد، تبدیل به دوزخ اجاره‌نشینان شد و مسکن را تبدیل به آرزویی دور و دراز برای عمده آنها کرد.

 چگونه مسکن رؤیایی دور و دراز شد؟
در بررسی علل شکل‌‌‌گیری وضعیت فعلی و موانع پیش رو برای مقابله با بحران مسکن یکی از جامع‌‌‌‌‌ترین گزارش‌‌های رسمی را مجلس‌نشینان منتشر کرده‌‌‌اند؛ گزارشی که گویای تبدیل شدن بازار مسکن و آینده اجاره‌نشینان به محل جبران مافات سایر تلاطم‌‌های اقتصادی به‌وجودآمده در یک و نیم سال اخیر است.
معاونت پژوهش‌های زیربنایی و امور تولیدی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «چالش‌ها و راهکارهای رونق تولید در سال98» مشکلات بخش مسکن را نیز اختصارا بررسی کرده و نوشته است: افزایش تعداد معاملات با هدف خرید و فروش و نه مصرف نهایی نشان‌دهنده تشدید سوداگری‌ها و دلالی‌ها در حوزه مسکن و تبدیل آن به محل کسب سود سرشار بدون کنترل‌های مالیاتی برای فرصت‌طلبان است. از این‌ رو تحرک‌بخشی به تولید مسکن با استفاده از ظرفیت‌های دولتی، بخش خصوصی و سازوکارهای بین دستگاهی از یک طرف و کنترل بازار مسکن از طریق وضع مالیات بر عایدی مسکن، معاملات مکرر و واحدهای خالی از سکنه از طرف دیگر در وضعیت کنونی بسیار ضرورت دارد. از طرفی حمایت از متقاضیان با تأمین تسهیلات از جمله افزایش سقف وام با توجه به افزایش سهم هزینه تهیه مسکن از سبد درآمد خانوار در جهت خانه‌دار شدن مسکن اولی‌ها می‌تواند گامی در جهت ساماندهی به وضعیت این بازار باشد.
در بخش دیگری از این گزارش آمده است: طی 5 سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به گونه‌ای که به پایین‌ترین حد آمار شروع احداث واحدهای مسکونی جدید در 10 سال اخیر رسیده و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است.
بنا بر این گزارش، به لحاظ قیمت نیز بعد از یک دوره چندساله ثبات نسبی قیمت‌ها از ابتدای سال 97 تاکنون، رشد شدید قیمت تا بیش از 2 برابر را داشته است. با افزایش تورم و کاهش سود سپرده‌های بانکی در سال گذشته بخش عمده‌ای از نقدینگی کشور به سمت بازارهایی که می‌توانند باعث حفظ ارزش سرمایه شوند از جمله مسکن، ارز و سکه حرکت کرد که افزایش قیمت‌ها را تشدید کرد. در واقع حرکت مسکن از سمت یک کالای مصرفی به سمت یک کالای سرمایه‌ای و معاملات پرسود آن در غیاب مالیات‌های کنترل‌کننده سبب تشویق دلالان و سوداگران به فعالیت در این بازار و دامن زدن به نابسامانی آن شده است.
در بخش دیگری از این گزارش با اشاره به مساله سکونتگاه‌‌های خالی از سکنه آمده است: «براساس سرشماری سال 95 کل مسکن موجود در کشور حدود 4/25 میلیون واحد بوده که از این تعداد حدود 8/22 واحد دارای سکنه و حدود 6/2 میلیون واحد خالی است. تعداد کل خانوارها نیز در این سال 24 میلیون خانوار بوده که با در نظر گرفتن واحدهای مسکونی دارای سکنه، نشان می‌دهد حدود 1/2 میلیون خانوار بدون مسکن مستقل هستند که نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور با احتساب مسکن خالی پاسخگوی تعداد خانوار موجود است. در حالی که متوسط تولید سالانه حدود 350 هزار واحد مسکن در 5 سال اخیر بوده که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. وجود حدود 6/2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه که 10 درصد از کل مسکن موجود در کشور را تشکیل می‌دهد نیز قابل تأمل بوده و نیاز به چاره‌اندیشی دارد».

 حاشیه غالب بر متن
افزایش کم‌سابقه قیمت مسکن و رشد نزدیک به 100 درصدی نرخ اجاره‌بها تنها در ظرف زمانی یک سال باعث شد آینده اجاره‌نشینان تبدیل به معمایی تلخ در متن واقعیت‌‌های اجتماعی شود. کوچک شدن بیش از پیش سفره طبقه متوسط و محروم جامعه، کاهش اولویت‌ها و غلبه مطلق یافتن نیازهای حیاتی و درجه یک به‌عنوان تنها نیازهای قابل پیگیری و... مسبب طرح‌‌های قابل پیش‌بینی تصمیم‌‌‌گیری اقتصادی اجاره‌نشینان شد. تن دادن به این واقعیت که برای ادامه اسکان در منازل اجاره‌ای بعضا راهی جز اختصاص دادن تمام منبع درآمد موجود نیست، گزینه مهاجرت به شهرهای کوچک را برای بخشی از اجاره‌نشینان که امکان این امر را دارند احیا کرد اما وابستگی شغلی به مشاغل موجود در کلانشهرها باعث شد گزینه «حاشیه‌نشینی» تبدیل به یکی از مهم‌ترین گزینه‌‌های پیش روی آنها شود؛ گزینه‌ای که سابق بر این نیز در تاریخ معاصر کشورمان 2 بار تجربه و تلخی طعم آن برای نسل‌‌های ممتد و ساختارهای شکل یافته کماکان ملموس است. روی آوردن به حاشیه و حاشیه‌نشینی بارها اثبات کرده است که با نیت کوتاه‌مدت صورت گرفته و در نهایت تبدیل به واقعیتی بلندمدت شده، واقعیتی که برآمده از ماهیت فضای حاکم بر حاشیه‌نشینی است.
 

 حاشیه، اقلیتی رشد یافته
عدم تعریف واحد و استاندارد از مفهوم «حاشیه‌نشینی» باعث ابهام در آمار پیرامون آن شده است، به گونه‌ای که چندی پیش معاون امور دهیاری سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور تعداد حاشیه‌نشینان در کشور را طبق آمار رسمی حدود 11 میلیون و 370 هزار نفر عنوان و تاکید کرد: «آمار واقعی خیلی بیشتر است و امروز 16 میلیون نفر معادل یک پنجم جمعیت کشور حاشیه‌نشین هستند». مدیر کل راه‌وشهر‌‌سازی استان تهران نیز اعلام کرده «در حال حاضر 561 هزار خانوار در استان تهران و 318 هزار خانوار در شهر تهران در سکونتگاه‌‌های غیررسمی چون زاغه‌نشینی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌، کپرنشینی و کانکس‌نشینی زندگی می‌کنند» تا مشخص شود بخش قابل توجهی از بار حاشیه‌نشینی بر شانه‌‌های پایتخت و «مرکزی‌ترین» شهر سنگینی می‌کند. از سوی دیگر آمار مربوط به حاشیه‌نشینی در شهرستان‌ها نیز وضعیت بهتری را ترسیم نمی‌کند، به گونه‌ای که غلامرضا گنجی، فرماندار شهرستان زابل چندی پیش اعلام کرد «از 39 محله این شهرستان 26 محله حاشیه‌نشین هستند به طوری که با نیمی دیگر از جمعیت شهرستان برابری می‌کند». در چنین وضعیتی می‌توان حاشیه‌نشینی را واقعیتی فراتر از درصدهای پایین به شمار آورد که امکان بزرگ‌‌‌‌‌‌تر شدن دارد.

 آژیر قرمز حاشیه‌نشینی
افزایش تمایل اجباری به گزینه حاشیه‌نشینی و شکل‌‌‌گیری موج جدید مهاجرت به حاشیه‌‌های شهر بار دیگر زنگ خطر این پدیده و عواقب توأم آن را به صدا در آورده است. هر چند حاشیه‌نشینی عمدتا در بستر شرایط غیراستاندارد و بی‌کیفیت سکونت تعریف شده است اما نمی‌توان منکر آن بود که اگر تحولاتی که حول محور آن شکل می‌گیرد واجد تبعات اجتماعی بیشتری نسبت به مساله نوع سکونت نباشد کمتر نیست. رسمیت پیدا کردن زیست حاشیه‌ای و تبدیل شدن آن به راهکاری گریزناپذیر برای بخش قابل توجهی از شهرنشینان که تا چندی پیش از موقعیتی قابل قبول نیز برخوردار بوده‌‌اند، پیش و بیش از هرچیز باعث شکل‌‌‌گیری بحران‌‌های هویتی و طبقاتی می‌شود. اقتضای زیست حاشیه‌ای آنچنان که تجربه آن نیز بخوبی نشان داده، مولد چالش‌‌های اجتماعی و ساخت‌دهنده به بافت طبقاتی جدیدی است که نسبت به محیط سکونت خود احساس بیگانگی داشته و دارند. بستر محیطی حاشیه‌ها همواره مستعد افزایش بزهکاری اجتماعی بوده است؛ این مساله حیاتی را زمانی بهتر می‌توان درک کرد که با نگاهی به سرنوشت حاشیه‌نشینان فعلی که محصول تغییرات و امواج اقتصادی در دهه‌‌های گذشته بوده‌‌اند، متوجه غلبه پیدا کردن الگوی اقتصادی و اجتماعی‌شان شویم، به گونه‌ای که عدم امکان «رشد» و «تحرک» اجتماعی باعث سرخوردگی عمده حاشیه‌نشینان و روی آوردن‌شان به فعالیت‌‌های اقتصادی نامطلوب شده است.