به گزارش «وطن امروز»، بر اساس گزارش بانک مرکزی افزایش بیش از 2 تا 3 برابری قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال گذشته و امسال، موجب شده برخی خانوار‌ها به حاشیه شهرها مهاجرت کنند که همین مسأله، فشارهای روحی و آسیب‌های اجتماعی را به دنبال داشته است. علاوه بر این، طبق گزارش‌های کارشناسی متعدد نیز شاخص دسترسی به مسکن در کشور به بیش از 15 سال و در تهران به حدود 30 سال رسیده است. در حالی که بر اساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی، این شاخص در سال 70 حدود 6 سال بوده و در چشم‌انداز برنامه جامع مسکن که توسط وزارت راه‌وشهرسازی نگارش شده این عدد 5 سال پیش‌بینی شده است. تمام آمار‌های یادشده حاکی از وضعیت نامطلوب بازار مسکن است و این هشدار را می‌دهد که تقاضا‌های خرید مسکن به ناچار به تقاضا‌های واحد‌های استیجاری تبدیل شده‌ است و همین مسأله می‌تواند عاملی بر افزایش جهشی اجاره‌بها در سال آتی باشد. 

در این بین، وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن به منظور بهبود وضعیت این حوزه، طرح «اقدام ملی مسکن» را در ۸ خرداد ۹۸ به مدیران کل استان‌ها و سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ کرد. این طرح جهت تحقق اهدافی اعم از تقویت تولید مسکن، افزایش عرضه واحدهای مسکونی و به تبع آن کاهش قیمت خانه ارائه شد. در این طرح از مجموع ۴۰۰ هزار واحد تکلیفی، سهم شرکت عمران شهرهای جدید ۲۰۰ هزار واحد، سهم شرکت بازآفرینی شهری ایران ۱۰۰ هزار واحد و سهم بنیاد مسکن هم ۱۰۰ هزار واحد در دستور کار قرار گرفت. به‌رغم اینکه تصمیم و اقدام در جهت تحریک بخش تولید مسکن امری پسندیده است اما این طرح با مشکلات و چالش‌هایی روبه‌رو خواهد بود که در صورت رفع آنها می‌توان طرح را با عنوان یک طرح ملی به حساب آورد.

 

* ایراد اول؛ 400 هزارتایی که کفاف نمی‌دهد!

اولین ایراد طرح اقدام ملی مسکن این است که میزان هدف‌گذاری ساخت مسکن بسیار اندک است؛ بدین معنا که ساخت 400 هزار واحد مسکونی طی 2 سال (سالانه 200 هزار مسکن) قطعاً نمی‌تواند پاسخگوی انباشت تقاضای موجود در کشور باشد. در حال حاضر با توجه به کاهش۵۰ درصدی ساخت و ساز طی ۷ سال اخیر، بیش از 5/3 میلیون انباشت تقاضا در بخش مسکن وجود دارد و جامعه در 2 سال آینده سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیز نیازمند است که با وجود ساخت این ۴۰۰ هزار واحد نیز در پایان سال 1399 انباشت تقاضا به بیش از ۵ میلیون خواهد رسید، بنابراین ساخت مسکن آن هم با این تعداد کم، تأثیر ناچیزی بر بازار این کالای اساسی خواهد داشت.

 

* ایراد دوم؛ بی‌توجهی به توان مالی

دومین ایراد طرح، عدم آمایش درست و کافی از میزان تقاضا و توان مالی هر شهر است؛ به طوری که حجم تقاضا در هنگام ثبت‌نام مشخص کرد در شهر‌های بزرگ‌تر، قیمت و نوع واگذاری مسکن مناسب است اما در مقابل شهر‌های کوچک‌تر استقبال چندانی از این طرح نداشتند. دلیل این مسأله نیز در عدم تفکیک شهر‌ها و نبود سازوکار متنوع برای هر شهر است. به عنوان نمونه در همه شهر‌های مشمول طرح، متقاضیان باید حداقل ۳۰ درصد هزینه ساخت مازاد بر تسهیلات بانکی را در بانک سپرده‌گذاری کنند. حال اگر متقاضی قصد ثبت‌نام یک واحد ۸۰ متری را داشته باشد، با توجه به هزینه متوسط ساخت هر مترمربع از این واحد‌های مسکونی بین ۲ تا 5/2 میلیون تومان، باید حداقل 50 میلیون تومان به بانک بدهد و پس از گذشت مدتی از ساخت به آن دوباره بازگردانده شود که این میزان در شهر‌های کوچک رقم کمی نیست.

علاوه بر این، در صورت دریافت وام ۷۵ تا ۱۰۰ میلیون تومانی، متقاضی باید به روش اقساط ساده به ترتیب ۱۰۸ و ۱۴۵ میلیون تومان سود پرداخت کند؛ یعنی به ازای وام ۷۵ میلیون تومانی ماهانه 274/1 میلیون قسط (در مجموع ۱۸۳میلیون تومان) و به ازای وام ۱۰۰ میلیونی، ماهانه 7/1 میلیون تومان قسط (در مجموع ۲۴۵ میلیون تومان) پرداخت کند. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که شهرهای دارای اولویت برای ساخت این خانه‌ها اعلام‌شده، افراد با داشتن این میزان نقدینگی (حدود 300 میلیون تومان) می‌توانند برای خود خانه‌ای تهیه کنند، بدون اینکه درگیر چنین شرایطی شوند. حال در شهر‌های بزرگ شرایط متفاوت است؛ زیرا در این شهر‌ها قیمت خانه بسیار بیشتر از سطح درآمدی اقشار جامعه رشد داشته و همین موضوع موجب رشد تقاضا برای واحد‌های مسکونی این طرح شده است به طوری که با شروع ثبت‌نام در کمتر از نیم ساعت ظرفیت سامانه پر می‌شود. 

 

* ایراد سوم؛ راه ورود برای دلال‌ها!

سومین ایرادی که می‌توان به این طرح گرفت ورود دلالان به این بخش است، زیرا طبق تجربه گذشته در گام نخست طرح مسکن مهر افراد نیازمند و ضعیف جامعه در آن ثبت‌نام کردند اما پس از مدتی و با افزایش قیمت‌های تمام شده واحد‌های مسکونی، این افراد مجبور به فروش خانه‌های نیمه‌تمام خود به دلالان شدند. حال با توجه به اینکه قیمت نهایی طرح ملی مسکن ثابت نیست و می‌تواند در نوسان باشد و از سمت دیگر شرط عدم فروش پس از خرید (به عنوان مثال 2 سال) در این طرح وجود ندارد، به نظر می‌رسد این فرآیند در طرح ملی مسکن نیز تکرار خواهد شد و واحد‌های ساخته شده مجدداً به نیازمندان واقعی نخواهد رسید.

 

* ایراد چهارم؛ مسکن مشارکتی

اشکال چهارم این طرح، شیوه اجرای تعدادی از واحد‌هایی است که با قرارداد مشارکتی ساخته خواهند شد. در این طرح وزارت راه‌وشهرسازی قصد دارد هزینه زمین، پروانه ساختمانی و حتی مصالح را برای سازندگان کاهش دهد یا به صفر برساند تا مسکن‌هایی با قیمت پایین‌تر ساخته و به مردم تحویل داده شود اما سؤال اینجاست که چه تضمینی وجود دارد انبوه‌سازان واحدهای خود را با قیمت تمام‌شده و در زمان مناسب به مردم عرضه کنند؟ این نوع قرارداد، به ایجاد مالکیت برای سازنده منجر می‌شود، لذا سازنده می‌تواند مسکن را به قیمت روز بازار یا حتی گران‌تر فروخته و سهم خود را از این مشارکت دریافت کند. در نتیجه، این روش قراردادی تأثیر مشخصی در کاهش قیمت مسکن و به‌تبع آن خانه‌دار شدن اقشار مختلف مردم نخواهد داشت.

کارشناس مسکن*