* چه تفکری مسکن را در دوره اصلاحات تبدیل به کالای سرمایه‌ای کرد؟

جریان اصلاح‌طلب در حوزه مسکن کشور به رهبری عباس‌احمد آخوندی و علی عبدالعلی‌زاده، اصلی‌ترین دلیل فاصله گرفتن بازار مسکن از اهداف متصور شده انقلاب اسلامی ایران تلقی می‌شود و سیاست‌های اجرایی این جریان بیشترین آسیب را به بدنه مستضعف جامعه وارد آورده است. اصلی‌ترین نیاز اساسی بشر از ابتدا تاکنون نیاز به خوراک، پوشاک و سرپناهی جهت سکنی گزیدن و زیستن در آن بوده است. به طور کلی، یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های همه‌ مردم جهان، تهیه مسکن متناسب با نیاز قلمداد می‌شود به طوری که مسأله مسکن مناسب و تهیه سر پناه برای اقشار مختلف مردم، دغدغه همه حکومت‌ها و دولت‌ها بوده است و حتی دولت‌های نئولیبرال هم از آن فارغ نبوده و نیستند. پیروزی انقلاب اسلامی ایران، نقطه عطف نگاه به مسکن و ورود مردم مستضعف به معادلات این حوزه محسوب می‌شود. در حقیقت با برپایی جمهوری اسلامی ایران، دسترسی به مسکن متناسب با نیاز مردم، به عنوان یک حق قانونی در اصول  3، 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مورد تاکید حکومت اسلامی واقع شده است. مقایسه آمار به دست آمده از سرشماری نفوس و مسکن در بین سال‌های 1355 و 1365، از تسریع روند مساعد شدن اوضاع مسکن مردم خبر می‌دهد. بر این مبنا شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی که از تقسیم تعداد خانوار موجود در کشور بر تعداد واحدهای مسکونی موجود به دست می‌آید در سال 1355 شاهد رقم 27/1 بوده، در حالی که پس از انقلاب اسلامی و در سال 1356 به رقم 16/1 رسیده است. صاحبخانه شدن 3 میلیون خانوار از اقشار مستضعف کشور در آن سال‌ها از حل مشکل مسکن و آینده‌ای درخشان در این حوزه خبر می‌داد. با گذشت 41 سال از پیروزی انقلاب اسلامی و اجرای سیاست‌های متنوع در بخش مسکن توسط دولت‌های مختلف، توفیقات بسیار خوبی نسبت به دوران قبل از انقلاب در زمینه مسکن روستایی و مسکن محرومان، کنترل زاغه‌نشینی و افزایش عرضه مسکن، به دست آمده است اما به طور کلی، به‌رغم موفقیت در دیگر بخش‌های کشور، در این بخش شاهد عملکرد مناسب و مطابق «نیاز‌های کشور» و «اهداف انقلاب اسلامی در آغاز» نبوده‌ایم. با وجود تاکید فراوان دین مبین اسلام بر لزوم توجه حکومت اسلامی به وضعیت سرپناه مردم و بویژه مستضعفین، به استناد آخرین سرشماری انجام شده در سال 1395، 4/1 میلیون خانوار در کشور از داشتن واحد مسکونی متناسب با نیاز خود محروم هستند.

 

* علت تحقق نیافتن کامل اهداف انقلاب اسلامی در حوزه مسکن

از اساسی‌ترین مسائل مطروحه در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، علت‌یابی کندشدن سرعت رشد صنعت مسکن، دسترسی نیافتن تمام آحاد ملت به واحد مسکونی متناسب با نیاز و تحقق نیافتن کامل اهداف حوزه مسکن پس از گذشت 4 دهه از عمر انقلاب اسلامی به شمار می‌آید. در این بین توجه به سیاست‌های موثر در تحقق کامل اهداف انقلاب اسلامی نظیر تولید انبوه واحدهای مسکونی، اعطای زمین رایگان و زمین اقساطی به مردم و لزوم اخذ مالیات‌های تنظیمی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی و دلایل عدم تحقق این‌ سیاست‌ها می‌تواند راهگشا باشد. درحقیقت با روشن شدن نقش افراد و جناح‌های مختلف حاکم در طول این 4 دهه می‌توان دلایل اوضاع فعلی بازار مسکن را بدرستی متوجه شد.

 

* رکوردهای نجومی آخوندی در افزایش قیمت مسکن

بررسی دوره‌های تصدی عباس‌احمد آخوندی بر کرسی وزارت راه‌و‌شهرسازی دارای نکات قابل توجهی‌ است. آخوندی برای نخستین‌بار از سال 72 تا 76 سکان هدایت وزارت مسکن را برعهده گرفت. وی در 4 سال حضورش در این وزارتخانه، برنامه‌های خود را تحت عنوان واژه «پاک» (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) پیاده کرد. اجرای این سیاست‌ها نه‌ تنها تاثیری در صاحبخانه شدن اقشار فرودست جامعه نداشت، بلکه تبعات منفی جبران‌ناپذیری برای بازار مسکن به‌ همراه داشت. در دوره وزارت آخوندی در دولت هاشمی رفسنجانی، شاهد افزایش قیمت 5/3 برابری در بازار مسکن بودیم. بر این اساس در سال اول حضور آخوندی در این وزارتخانه میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در تهران از 51 هزار و 600 تومان به 160 هزار تومان رسید. در حقیقت، طی 4 سال حضور عباس آخوندی در وزارت مسکن، قیمت هر مترمربع مسکن بیش از 246 درصد نسبت به سال اول افزایش یافت.

دوره دوم وزارت آخوندی در بین سال‌های 1392 تا 1397 و در دولت تدبیر و امید بود. پیش از حضور آخوندی در سمت وزیر راه‌وشهرسازی، ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در قالب طرح مسکن‌مهر، بسیاری از مردم و کارشناسان حوزه مسکن را به آینده این بازار امیدوار کرده بود. پس از روی کار آمدن آخوندی، به ‌دلایلی از جمله نبود برنامه مشخص و مدون در حوزه مسکن، بازار این بخش مهم اقتصادی دچار نوسانات شدید قیمتی شد؛ نوساناتی که آخوندی را به متهم ردیف اول اوضاع مسکن بدل می‌کند. در حالی که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در سال 1391 از رقم 2 میلیون و 964 هزار تومان تجاوز نمی‌کرد، در سال ابتدایی حضور آخوندی در ساختمان دادمان قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد یک میلیون تومانی به 3 میلیون و 954 هزار تومان رسید. این در حالی است که عباس آخوندی در پایان دوره وزارت خود، رکوردی بی‌نظیر از خود برجا گذاشت و پس از رسیدن قیمت هر متر مربع مسکن به رقم 7 میلیون و 400 هزار تومان از سمت خود استعفا کرد. نبود برنامه مشخص از سوی آخوندی در دولت تدبیر و امید در حالی کمر مردم را زیر بار فشار اقتصادی و قیمت نجومی مسکن خم کرد که وی بارها ساخت 4 میلیون واحد مسکن‌مهر را طرحی مزخرف خطاب کرده و از افتتاح نکردن حتی یک واحد از این طرح ابراز مسرت کرده بود. نقش مخرب حضور آخوندی در مقام وزیر راه‌وشهرسازی، تنها به جلوگیری از ساخت و ساز واحد مسکونی ختم نمی‌شود؛ در دوره دوم وزارت وی، 2 طرح مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی به منظور ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از ورود سوداگران به این بازار در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار گرفت. در این مدت، عباس آخوندی با جلوگیری از تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین اجرا نکردن قانون مالیات بر خانه‌های خالی به بهانه‌های واهی از جمله خروج سرمایه‌داران از این بازار، شرایط حضور دلالان در این حوزه را تسهیل کرد.

 

* شکست بازار در دوره اصلاحات

بررسی دوره 8 ساله وزارت علی عبدالعلی‌زاده بر وزارت راه‌وشهرسازی در دولت اصلاحات هم مشخص می‌کند وی در فراهم‌کردن شرایط مناسب برای بازار مسکن ناموفق بوده است. به‌رغم اینکه روند ساخت‌وسازها در دولت خاتمی نسبت به دولت رفسنجانی بیش از 2 برابر بود اما با این وجود مسأله اصلی همچنان پابرجا ماند و دسترسی گروه‌های درآمدی پایین به مسکن شهری تسهیل نشد. در دولت اصلاحات تنها 270 هزار واحد مسکونی در طول 8 سال به اقشار فقیر جامعه اختصاص یافت در حالی که سالانه 400 هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد. در واقع شکست بازار آنجا اتفاق افتاد که بین عرضه و تقاضا تعادل برقرار نشد. یکی از دلایل اصلی نرسیدن واحدهای مسکونی به اقشار کم‌درآمد استفاده از شیوه مشارکتی در ساخت واحدهای مسکونی بود. بدین ترتیب که وزارت راه‌وشهرسازی در قالب قرارداد‌های شراکتی زمین را به طور رایگان در اختیار سرمایه‌داران و انبوه‌سازان قرار می‌داد. این در حالی است که پیش از این، زمین به عنوان رکن برقراری عدالت به صورت رایگان در اختیار آحاد ملت قرار می‌گرفت. در حقیقت عبدالعلی‌زاده با جلوگیری از سیاست اعطای زمین رایگان به مردم و دادن زمین به سرمایه‌داران، از توزیع عادلانه این عنصر جلوگیری کرد. در دوره وزارت علی عبدالعلی‌زاده با کاهش تصدی‌گری دولت و ورود انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران به بخش مسکن، اغلب تلاش می‌شد واحدهای مسکونی باکیفیت و حتی بزرگ‌مقیاس در راستای سود بیشتر برای گروه‌های درآمدی متوسط و بالا ساخته شود. بدین ترتیب مستضعفین و اقشار کم‌درآمد از واحدهای مسکونی ساخته شده بی‌بهره ماندند.