گزارش «وطن امروز» از حال و هوای بازار مسکن و راهکارهای عبور از بحران مسکن و اجاره بها
گروه اقتصادی: قیمت مسکن و هزینه اجاره‌بها از زمستان سال گذشته بویژه طی 2 ماه اخیر با رشد چشمگیری مواجه شده است. با فرا رسیدن فصل داغ معاملات مسکن، قیمت‌ها به حدی بالا رفته که تأمین مسکن استیجاری بسیار مشکل شده است. این مسأله را می‌توان در گزارش‌های مختلف از شاخص قیمت در بازار مسکن ملکی و استیجاری مشاهده کرد. طبق جدیدترین گزارش وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران با رشد 25 درصدی همراه شده است. شتاب رشد هزینه‌ها در بازار استیجاری نگران‌کننده‌تر است. طبق گزارش‌های غیررسمی رشد قیمت‌ها در بازار اجاره چنان پرشتاب شده که در برخی موارد، نرخ اعلامی مالک مسکن در توافقات شفاهی تنها پس از چند روز ناگهان 2 برابر می‌شود. همه این اتفاقات در حالی رخ می‌دهد که طبق آمارهای رسمی، بازار مسکن از آغاز امسال وارد رکود شدید شده که علت آن شیوع کرونا بوده است. جدیدترین خبرها از تحولات بازار مسکن، شگفتی‌های جدیدی خلق می‌کند. اجاره اتاق‌های 10 تا 20 متری البته بهترین بخش از شگفتی‌های جدید بازار مسکن است. جایگزین شدن اتاق به جای مسکن از سقوط آزاد قدرت خرید مردم خبر می‌دهد تا جایی که بخشی از جامعه توان اجاره مسکن ندارند و به اجاره اتاق روی آورده‌اند. نگاهی به آگهی‌های ثبت شده در سایت‌های ثبت آگهی اینترنتی از رونق اجاره اتاق خبر می‌دهد. «اتاق ۱۲ متری در واحد ۱۳۳ متری؛ 5 میلیون ودیعه با 300 هزار تومان اجاره»، «اتاق 10 متری مناسب برای خانواده و مجرد؛ 50 میلیون ودیعه بدون اجاره»، «زیرزمین ۱۸ متر؛ 5 میلیون ودیعه با 400 هزار تومان اجاره»، نمونه‌هایی از آگهی‌های مربوط به اجاره اتاق است. شگفتی دیگر در بازار مسکن، اجاره پشت‌بام است. اجاره هر شب پشت‌بام خانه به نرخ 50 هزار تومان ثبت شده است. مهم‌ترین مخاطب این نوع آگهی‌ها، افراد غیربومی از کارگر گرفته تا دانشجو هستند. در این نوع آگهی‌ها حتی امکانات اولیه از قبیل سرویس بهداشتی هم عموما به صورت مشاع با سایر واحدها ارائه می‌شود. دردناک‌ترین خبر از تحولات اخیر بازار مسکن اما «اجاره‌نشینی 2 خانواده در یک واحد مسکونی» است. هر چند پس از چند روز این خبر تکذیب شد اما بحران مسکن در این مدت چنان شدت گرفته که حتی چنین خبر بهت‌انگیزی هم براحتی باورپذیر است. حالا و در آخرین سال حضور دولت تدبیر و امید، دولتمردان در تقلای طراحی و اجرای طرحی برای ساماندهی بازار مسکن هستند. طرح اقدام ملی مسکن برای ساخت 400 هزار واحد مسکونی، مالیات بر خانه‌های خالی، طرح نظام اجارهداری حرفه‌ای و... برنامه‌هایی است که در سال پایانی دولت تدبیر قرار است گره کور بازار مسکن را باز کند.
***
افزایش حقوق متناسب با افزایش قیمت مسکن نیست
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک کشور با اشاره به اینکه مستأجران توانایی اجاره محل سکونت پارسال خود را ندارند، گفت: مستأجران از دهک‌های مختلفی هستند اما عموما در دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه قرار می‌گیرند. بر اساس آخرین آمار منتشر‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی 6/43 درصد مستأجران در شهرهای بزرگی چون تهران حضور دارند و آمار مستأجران در سطح کشور بین 25 تا 30 درصد است.
حسام عقبایی در این باره افزود: دهک‌های مختلف بنا به میزان درآمد و توان پرداخت اجاره‌بها به دنبال اجاره واحدهای مختلفی هستند؛ ما هم متقاضی اجاره‌نشینی در واحدهای بزرگ، لوکس و لاکچری داریم و هم متقاضی واحدهای کوچک و معمولی اما بیش از 90 درصد مستأجران جزو دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه به شمار می‌روند که معمولا به دنبال واحدهای معمولی و متراژ پایین هستند.
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک درباره افزایش اجاره‌بهای مسکن در سال جاری نسبت به سال 98 توضیح داد: رشد اجاره‌بها در چند سال گذشته تقریبا بالا بوده و امسال هم به تبع شرایط و گرانی‌ها افزایش یافته است اما نرخ رشد اجاره‌بهای امسال اندکی پایین‌تر از سال 98 است. متأسفانه سال گذشته نرخ مسکن به صورت 100 درصدی افزایش یافت اما امسال همانند سال گذشته شاهد سونامی و جهش و رشد نامتعارف در قیمت مسکن نبودیم، به همین دلیل هم رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ به خط تورم نمی‌رسد و در شهرهای کوچک با خط تورم فاصله زیادی خواهد داشت.
حسام عقبایی با اشاره به عدم تناسب بین درآمد و اجاره مسکن خاطرنشان کرد: میزان رشد درآمد مردم کمترین سنخیتی با افزایش اجاره‌بها ندارد، از سوی دیگر درآمد عموم مستأجران هم تناسبی با تورم عمومی کشور ندارد. نرخ تورم در فروردین‌ماه سال جاری که مصادف با تعطیلات نوروز و تعطیلی ناشی از شیوع کرونا بود به گفته مرکز آمار ایران 2/30 درصد اعلام شده، در حالی که افزایش حقوق کارمندان تامین اجتماعی، لشکری، کشوری و کارگران بین 15 تا 20 درصد بوده است، بنابراین رشد دستمزد حقوق‌بگیران به مراتب کمتر از تورم فروردین‌ماه است، لذا شهروندان در بحث اجاره مسکن با مشکل مواجهند. وی در این باره توضیح داد: به دلیل عدم تناسب بین دستمزدها و اجاره‌بها مستأجران شمال شهر به مرکز شهر، مرکز شهر به وسط شهر و وسط شهر به جنوب شهر و جنوب شهر به حاشیه شهرها پناه برده‌اند. حتی اگر در منطقه خود ساکن بمانند به علت افزایش اجاره‌بها مجبور به اجاره واحدهای با متراژ پایین‌تر یا خانه‌های قدیمی‌تر هستند.
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک کشوردر پاسخ به این سؤال که آیا آماری از مهاجرت از تهران و افزایش حاشیه‌نشینی دارید، گفت: آمار موثقی در این باره اعلام نشده است، چرا که آمارها توسط مرکز آمار یا وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌شود، لذا آمارهای اعلام شده توسط برخی کارشناسان بیشتر میدانی است تا موثق.
عقبایی تصریح کرد: در مجموع اصلی‌ترین دلیل جا‌به‌جایی به سمت مرکز، جنوب و حاشیه شهرها عدم تناسب بین حقوق و دستمزد با میزان اجاره‌بهاست. مسؤولان باید بدانند ما مستأجر از خارج وارد نمی‌کنیم، بلکه کسانی که سال گذشته مستأجر بودند الان هم مستأجرند و شرایط زندگی آنها تغییری نکرده است، بنابراین باید از آنها حمایت‌های جدی شود.
وی با بیان اینکه افزایش حقوق متناسب با رشد قیمت مسکن نیست، خاطرنشان شد: مستأجران نمی‌دانند 15درصد افزایش حقوق خود را خرج بهداشت کنند یا آموزش یا تغذیه یا درمان یا مسکن، لذا قاعدتا به دلیل عدم تناسب بین درآمد و اجاره‌بها مجبورند یا واحد قدیمی و کوچک بگیرند یا به نقاط پایین شهر بروند. عقبایی در پایان با اشاره به طرح و بسته حمایت از مستأجران در جلسه برگزار شده با وزیر مسکن و شهرسازی، گفت: بحث اعطای تسهیلات به مستأجران در نشست با وزیر مسکن با این شرط مطرح شد که تسهیلات ارائه‌شده به مستأجران بدون سود و کارمزد یا با سود 3 درصدی باشد تا مستأجران به صورت مضاعف بدهکار دولت نشوند.
وی در این باره خاطرنشان کرد: انتظار می‌رود دولت طرح اعطای تسهیلات به مستأجران را تا 17 تیرماه عملیاتی کند تا مستأجران از تسهیلات استفاده کنند، چرا که اگر اعطای تسهیلات به نیم سال دوم موکول شود یا بروکراسی‌های اداری سختی برای پرداخت آن در نظر گرفته شود و مردم نتوانند براحتی این تسهیلات را دریافت کنند، قطعا به درد مستأجران نمی‌خورد، لذا ارائه تسهیلات به مردم باید به صورت انقلابی و جهادی با سرعت و بدون بروکراسی‌های دست‌و‌پاگیر دنبال شود.
***
«وطن امروز» از راهکار عبور سریع از بحران افزایش افسار گسیخته اجاره‌بها گزارش می‌دهد
اجارهداری حرفه‌ای؛ گمشده مدیریت بازار مسکن
ساحل عباسی: رفته‌رفته با شدید شدن روند افزایش اجاره‌بها نیاز به ورود و مداخله دولت به این بازار با حفظ رعایت اصل مالکیت خصوصی احساس می‌شود. آخرین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس هم بر این موضوع تاکید دارد و اعلام کرده است: داشتن یک نظام اجارهداری منسجم از پیش تعریف شده بیش از هر چیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت بر اجرای قوانین مورد نیاز است. همزمان با شیوع ویروس کرونا تقریباً در همه کشورهای جهان وضعیت اضطراری ایجاد و فعالیت‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، آموزشی و... به تعطیلی کشیده شد. با تعطیلی اغلب مشاغل و کسب‌وکارها وضعیت اقتصادی خانوارها بشدت تحت تأثیر قرار گرفت و در این بین بسیاری از خانوارهای مستأجر، خود را در پرداخت اجاره‌بهای خانه ناتوان دیدند. در اغلب کشورها تمدید قرارداد اجاره به صورت اجباری حداقل تا پایان شرایط اضطراری به منظور حفظ افراد در منازل خود و کاهش نقل و انتقالات در نظر گرفته شده است. همچنین برخی دولت‌ها برای جبران بخشی از خسارت‌های مالی و اقتصادی خانوارها بسته‌های حمایت مالی برای مستأجران و مالکان به صورت بلاعوض یا وام در نظر گرفته‌اند. مهم‌ترین نکته در اقدامات اخیر دولت‌ها دسترسی ایشان به زیرساختی به نام نظام اجارهداری مسکن است که اتخاذ سیاست‌ها و نظارت بر اجرای قوانین را برای دولت‌ها و پذیرش آنها را برای مردم تسهیل کرده است؛ متأسفانه با گذشت حدود یک دهه از تصویب «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» تا امروز گام مؤثری در حوزه ساماندهی اجارهداری در کشور برداشته نشده است.
بنا بر این گزارش، در نظام اجارهداری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند، یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند. در این نظام از جمع‌آوری اجاره‌بهای ماهانه و انتقال آن به مالک تا تحویل ملک بعد از پایان قرارداد یا تمدید مجدد اجاره‌نامه، همه بر عهده مؤسسه استیجاری است و اگر مسائل حقوقی برای طرفین پیش بیاید، این مؤسسات، تنظیم روابط می‌کنند. همچنین اگر مشکل تعمیرات و تأسیسات برای ملک اجاره داده شده پیش آمد، به جای موجر، این مؤسسات به ارائه خدمات می‌پردازند. این همان روش اجارهداری حرفه‌ای است که در جهان باب است و این مؤسسات از برقکار تا سایر نیروهای خدماتی را دارند و در صورت مشکل تأسیساتی برای ملک لازم نیست صاحبخانه اقدام به اعزام نیروی تأسیساتی کند و بر این اساس هزینه‌های اجارهداری بشدت پایین می‌آید. با اجرای این نظام ممکن است موجری باشد که یک واحد طبقه بالای منزل خود را همچنان به روش سنتی اجاره دهد اما اگر کسی صاحب ۱۰ واحد مسکونی است، حتماً به این مؤسسات برای اجاره ملک خود مراجعه می‌کند.
***
کارشناس بخش مسکن در گفت‌و‌گو با «وطن‌امروز» عنوان کرد
اجارهداری حرفه‌ای راه‌حل عبور از بحران مسکن
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بخش مسکن درباره میزان اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ و کوچک کشور، گفت: حدود ۴۰ درصد مردم در شهرهای بزرگی چون تهران و ٣٠ درصد هم در شهرهای کوچک اجاره‌نشین هستند و موجران آنها هم بخش خصوصی است، چرا که دولت‌ها در ایران موضوعی به نام اجارهداری حرفه‌ای را هیچ‌گاه تجربه نکرده‌اند؛ اجارهداری حرفه‌ای به این مفهوم که مؤسساتی، سرمایه‌گذاران را برای سرمایه‌گذاری در بخش اجارهداری حرفه‌ای تشویق کنند و به تبع آن برای احداث مسکن اجاره‌نشینی اقدام به سرمایه‌گذاری کنند، نداشته‌ایم. وی درباره لزوم اجرای طرح اجارهداری حرفه‌ای برای کاهش فشار بر مستاجران بیان داشت: قطعا طرح اجارهداری حرفه‌ای و توسعه چنین طرحی نیازمند آماده‌سازی شرایط و پیش‌نیازهای لازم است، چرا که بدون فراهم کردن زمینه‌های مناسب، چنین امکانی محقق نمی‌شود. گفت‌وگوهایی که در حال حاضر درباره اجارهداری حرفه‌ای مطرح شده بیشتر به دلیل فضای سختی است که بر مستاجران با تورم و گرانی مسکن تحمیل شده است، چرا که فضای اجاره‌نشینی برای مستاجران بسیار تنگ شده است. کارشناس بخش مسکن با اشاره به اینکه نباید باعث وحشت سرمایه‌گذاران بخش مسکن شد، افزود: مسأله دیگری که وجود دارد اینکه طرح‌هایی که از سوی دولت مطرح می‌شود نباید فضا را به گونه‌ای جلوه دهد که گویا قرار است موجران تحت فشار مضاعفی برای کاهش اجاره‌بها قرار بگیرند، چرا که این مسأله می‌تواند در رغبت سرمایه‌گذار برای وارد شدن به بخش اقتصادی و ایجاد انگیزه کافی برای سرمایه‌گذار خلل وارد کند. سلطان‌محمدی خاطرنشان کرد: اجارهداری حرفه‌ای مبتنی بر ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان بخش خصوصی است تا مسکن اجاره‌ای مورد نیاز جامعه با قیمت مناسب‌تر در اختیار مردم قرار داده شود یا دولت برای سازندگان واحدهای استیجاری معافیت‌های مالیاتی در نظر بگیرد، هر چند بخشی از معافیت‌ها در حال حاضر در بخش مسکن وجود دارد اما برای ایجاد انگیزه در سرمایه‌گذاران برای رشد اجاره‌نشینی حرفه‌ای دولت باید حمایت‌های بیشتری را از طریق در اختیار گذاشتن زمین‌های مناسب یا اعطای اعتبارات مناسب به انبوه‌سازان اختصاص دهد تا برای بخش خصوصی انگیزه بیشتری ایجاد شود. قویا در کشور نیازمند اجرای طرح‌هایی چون مسکن استیجاری و اجارهداری حرفه‌ای هستیم، امیدواریم سیاست‌گذاری‌های دولت در همین راستا باشد. وی در پاسخ به این سوال که قیمت مسکن در کشورهای دیگر چگونه کنترل می‌شود، بیان داشت: کنترل قیمت مسکن در کشورهای توسعه‌یافته و غیرتوسعه‌یافته وابسته به میزان عرضه و تقاضا و متعادل‌سازی عرضه و تقاضاست. برای کنترل تقاضای بالا رفته افزایش عرضه ضروری است، این یک اصل بدیهی در اقتصاد است که بدون افزایش عرضه و تولید مسکن امکان شکستن قیمت وجود ندارد، اگر این امکان وجود داشت در بازارهای ارز و خودرو که اتفاقا بازارهای انحصاری هم نیستند اتفاق می‌افتاد اما در این بازارها هم محقق نشد، چه برسد به بازار مسکن که یک بازار رقابتی است و بخش دولتی نقش محدودی در آن دارد.
***
رئیس انجمن زمین‌شناسی مهندسی ایران در گفت‌و‌گو با «وطن‌امروز»:
دولت زودتر طرح اجارهداری حرفه‌ای را شروع کند
سید‌محمود فاطمی‌عقدا، کارشناس مسکن و رئیس انجمن زمین‌شناسی مهندسی ایران با استقبال از طرح مسکن اجاره‌ای گفت: طرح مسکن استیجاری یا توسعه طرح مستاجرداری حرفه‌ای، طرحی خوب، کارآمد و اجرایی خواهد بود، اگر این طرح بدرستی اجرا شود قطعا بار سنگینی از روی دوش مستاجران برمی‌دارد.
وی در این باره خاطرنشان کرد: بنده هم قبلا چنین پیشنهادی داده بودم، چرا که اقدام خوب و حمایتی از مستاجران کشور به شمار می‌رود. اگر نظام اجارهداری در کشور شکل بگیرد رابطه بین موجر و مستاجر که تاکنون به صورت خودمانی و سنتی تعریف شده است با اجاره‌داری‌های بزرگ تغییر می‌کند، چرا که تعداد زیاد واحدهای مسکونی اجاره‌دار‌های حرفه‌ای عامل تعیین‌کننده و تعدیل‌کننده نرخ اجارهداری خواهد شد، لذا اجرای این طرح در کشور لازم و ضروری است.
کارشناس بخش مسکن در پاسخ به این سوال که قیمت مسکن در کشورهای دیگر چگونه کنترل می‌شود و در عین حال که باید به مالکیت خصوصی احترام گذاشته شود، دولت‌ها چگونه بازار مسکن را مدیریت می‌کنند و روی قیمت مسکن کنترل و نظارت دارند، گفت: مسکن در کشورهای توسعه‌یافته به هیچ عنوان کالای سرمایه‌ای نیست، یک کالای مصرفی است، یعنی شما امروز اگر مسکنی خریدید فردا براحتی نمی‌توانید آن را بفروشید، چرا که مشتری برایش پیدا نمی‌کنید، بنابراین مجبورید مسکن خریداری‌شده را با افت قیمت به فروش برسانید، در حالی که در ایران این گونه نیست و مسکن در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای به شمار می‌رود. بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری در ایران، در بازار مسکن انجام می‌شود لذا بین نگاه ما به مقوله مسکن با سایر کشورها متاسفانه چنین تفاوتی وجود دارد.
وی در این باره افزود: در کشورهای توسعه‌یافته اجاره‌بها به هیچ عنوان به شکل ایران افزایش نمی‌یابد، همچنین اجارهداری سازمان‌یافته و دارای چارچوب است، افزایش اجاره‌بها بسیار جزئی است و خود مالک هم نمی‌تواند به میزان دلخواهش نرخ تعیین کند، بلکه اجاره‌بها تحت کنترل است و مالیات بر اجاره‌خانه‌ها هم دارای ساختار و سازمان مشخصی است، لذا نوع اجاره‌دهی و تملک آنها باز هم با ما متفاوت است.
فاطمی‌عقدا با بیان اینکه تا زمانی که مسکن کالای سرمایه‌ای است، نمی‌توان منتظر کاهش بها در این بخش بود، گفت: زمانی بخش مسکن از شر گرانی‌ها نجات می‌یابد که ساخت‌و‌ساز افزایش چشمگیری داشته باشد، یعنی بر اساس برنامه و آمار جمعیتی مسکن تولید شود و واحدهای اجارهداری زیادی داشته باشیم، با ایجاد نظام اجارهداری بزرگی عملا قصه گرانی‌ها جمع می‌شود و اجاره دادن خانه‌ها تحت چتر نظام اجارهداری انجام می‌شود، یعنی این نهاد و سازمان مسؤول اجاره دادن خانه‌های مردم می‌شوند، به این معنا که من نتوانم اجارهداری کنم و با مستاجر روبه‌رو شوم.
