گروه اقتصادی: رشد شدید قیمت مسکن، بویژه اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر باعث تحمیل فشار سنگینی به معیشت مردم شده و طرح‌های مختلفی هم در این زمینه برای مقابله با این وضعیت ارائه شده است. ارائه تسهیلات به مستاجران، تعیین سقف افزایش میزان اجاره‌بها و ساخت و تامین مسکن توسط دولت و سازمان‌های حمایتی برخی از این طرح‌هاست. اما یکی دیگر از اقدامات مطرح برای ساماندهی بازار مسکن، اجرایی کردن قانون مالیات بر خانه‌های خالی است. 5 سال پس از اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم و اضافه شدن موضوع مالیات بر خانه‌های خالی، این قانون هنوز به مرحله اجرا نرسیده است تا بتواند بخشی از مسائل حوزه مسکن بویژه در بازار اجاره‌بها را حل کند. اجرایی نشدن این مالیات در حالی است که پایه‌های مالیاتی دیگری هم برای ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از سوداگری در آن وجود دارد که حتی مطرح هم نشده است. یک کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز»، این پایه‌های مالیاتی را نام برده که در گزارش پیش رو به آن پرداخته شده است.

تابستان سال 94 قانون «اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم» تصویب شد. یکی از مهم‌ترین اصلاحات اعمال شده در این قانون، اضافه شدن مالیات بر خانه‌های خالی بود. طبق ماده ۵۴ مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، مشمول اخذ مالیات هستند. طبق این قانون، این واحدها در سال اول معاف از مالیات بوده اما برای سال دوم مشمول یک‌دوم ارزش اجاری سالانه واحد، برای سال سوم مشمول مالیاتی معادل ارزش اجاری و در سال چهارم به بعد مشمول مالیاتی معادل 5/1 برابر ارزش اجاری سالانه آن می‌شوند. حالا اما با گذشت 5 سال از تصویب این قانون، مشکلات پیش روی آن برای اجرا هنوز برطرف نشده است؛ راه‌اندازی نشدن سامانه املاک و اسکان، ارسال نشدن اطلاعات دستگاه‌های مختلف در سامانه املاک و اسکان و مشخص نبودن معیارهای شناسایی خانه‌های خالی از جمله مسائل پیش روی اجرای این قانون بود که حل آنها 5 سال به درازا کشیده است. 

با تغییر وزیر راه‌ و شهرسازی در سال 97 اما پیگیری این موضوع جدی‌تر شد. تغییر ترکیب مجلس هم عامل دیگری در جدی‌تر شدن پیگیری این موضوع بود. خبرهای چند ماه اخیر نشان می‌دهد پیشرفت قابل توجهی در مسیر اجرایی شدن مالیات بر خانه‌های خالی رخ داده و این قانون اکنون در آستانه اجرا قرار دارد. با این حال هنوز برخی مسائل در این حوزه وجود دارد. 

 

* وزارت راه باید سامانه املاک را تحویل سازمان مالیاتی دهد

در همین حال امید‌علی‌ پارسا، رئیس سازمان امور مالیاتی گفت: ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم حکم چندساله‌ای است که روی زمین مانده است. این ماده به دلیل ضعف اطلاعات تاکنون اجرایی نشده است. وزارت راه ‌و شهرسازی باید سامانه‌ای را برای شناسایی خانه‌های خالی با اخذ اطلاعات از همه سازمان‌ها مانند شهرداری‌ها، وزارت نیرو و... که یکی از این سازمان‌ها، سازمان امور مالیاتی است تهیه کند و برای اجرا در اختیار ما قرار دهد. 

وی ادامه داد: سال گذشته قول داده شد که اطلاعات این سامانه از دستگاه‌های مختلف جمع‌آوری شود و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار خواهد گرفت. با وجود اینکه سازمان مالیاتی اطلاعات مربوط به خود را در اختیار این سامانه قرار داده است اما این سامانه هنوز کامل نشده و در حال تکمیل است. هر زمان که این سامانه در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد، ظرف مدت ۱۰ روز وارد اجرا برای اخذ مالیات خواهیم شد. 

 

* نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باید بیشتر شود

پارسا افزود: حکم این قانون از سال ۹۵ است. این موضوع در قانون بودجه هم تأکید شده است. طبق قانون اگر ملکی خالی شناخته شود سال بعد از آن معاف از مالیات است اما سال دوم نصف ارزش اجاری ملک، سال سوم تمام ارزش اجاری و سال چهارم 5/1 برابر ارزش اجاری به عنوان مالیات اخذ خواهد شد که البته به نظر ما این مقدار باید بیشتر باشد که مالکان خانه‌های خالی، خانه‌های خود را عرضه کنند. ناچیز بودن نرخ تعیین شده برای مالیات بر خانه‌های خالی مسأله‌ای بود که معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی هم به آن اشاره کرد. محمود علیزاده گفت: مالیات بر واحدهای خالی زمانی بازدارنده است که اثر آن قابل توجه باشد، بنابراین برای بازدارندگی و ضمانت اجرایی بیشتر، باید میزان مالیات را افزایش داد. 

 

* معیار خالی یا پر بودن خانه را وزارت راه اعلام خواهد کرد

تعریف واحد مسکونی خالی یکی از چالش‌های پیش روی اجرای این قانون است. محمود علیزاده، معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی در تشریح تعریف واحدهای خالی از سکنه گفت: بر اساس قانون، خانه‌های خالی از سکنه، خانه‌هایی هستند که مالکان بیش از 2 واحد داشته باشند و آن را به مدت بیش از یک سال خالی نگه داشته باشند و بر اساس قانون، شناسایی این واحدها از طریق سامانه ایجاد شده توسط وزارت راه ‌و شهرسازی انجام می‌شود. با این حال تصرف برخی واحدهای مسکونی واضح نیست. به طور مثال اگر فردی یک منزل در شهر تهران داشته باشد و منزل دیگری در شمال کشور داشته باشد و گاهی به آن مراجعه کند، ملک دوم نه کاملا تصرف شده است و نه همیشه خالی است. محمد مسیحی، معاون درآمدهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی در پاسخ به این سوال که آیا اینگونه واحدها مشمول مالیات می‌شوند یا خیر، گفت: بر مبنای سامانه ملی املاک که وزارت راه تهیه می‌کند شاخصه‌هایی در این باره تعریف خواهد شد. اگر بر اساس آن معیارها احراز شود که خانه دوم خالی نبوده، مشمول مالیات نخواهد شد. ضمن اینکه هر جایی که اشتباهی صورت گیرد حق اعتراض باقی است و مالکان می‌توانند با مراجعه به هیأت حل اختلاف مراحل شکایت را طی کنند. 

 

* مالیات بر خانه‌های خالی به نرخ همان سال محاسبه می‌شود

وی همچنین در پاسخ به این سوال که در مالیات بر خانه‌های خالی فرقی بین ‌ملکی که با سند رسمی معامله شده با ملکی که با قولنامه مبادله شده وجود دارد یا خیر، گفت: هر جا و به هر طریقی احراز شود که ملکی خالی نبوده است مشمول مالیات نمی‌شود، چه نقل و انتقال آن از طریق سند رسمی انجام شده باشد، چه به صورت قولنامه‌ای. 

مسیحی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا خانه‌های خالی از سال ۹۵ تاکنون باید با نرخ سال ۹۹ مالیات بدهند یا با نرخ همان سال‌ها، تصریح کرد: مآخذ مالیات هر سال مربوط به ارزش اجاری ملک در همان سال است. 

***

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با «وطن امروز»، ضمن تأیید پایین بودن میزان مالیات تعیین شده بر خانه‌های خالی در قانون گفت: البته مالیات بر خانه‌های خالی مالیات کم‌اهمیت‌تری است ولی آنچه در موضوع مالیات در حوزه مسکن اهمیت دارد، بحث «مالیات بر عایدی املاک»، «مالیات بر زمین» و همچنین «مالیات بر املاک لوکس» است. در اولویت بعدی به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی می‌رسیم. یعنی در حوزه‌ مالیات املاک و مستغلات، مالیات بر خانه‌های خالی یک مالیات با اولویت سطح 2 محسوب می‌شود. 

بیضایی اظهار داشت: برای همین در همه دنیا مالیات بر املاک لوکس، مالیات بر زمین و مالیات بر عایدی سرمایه یا همان CGT را می‌گیرند ولی مالیات بر خانه‌های خالی را برخی کشورها آن هم در برخی مناطق دریافت می‌کنند. 

وی تاکید کرد: حرف بنده این است که در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، نباید با موضوع مالیات بر خانه‌های خالی مشغول شویم. حالا هر روز یک نفر می‌گوید نرخش بازدارنده است، یک نفر می‌گوید نرخش بازدارنده نیست. بحث سامانه املاک و اسکان کشور باید راه‌اندازی شود. تعیین و محاسبه نرخ چگونه خواهد بود، در سال مبدأ این نرخ را محاسبه کنند، هر سال برای خودشان نرخ جدید را مثلا مبنای کارشان قرار بدهند. به هر حال یکسری حواشی دارد دیگر و هر روز فضای رسانه‌ای با این حواشی تقریبا سرگرم می‌شود. 

بیضایی تصریح کرد: مالیات بر عایدی سرمایه آنقدر هم اهمیت ندارد. اگر هم ما مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا کردیم، اینکه فکر کنید روی بازار مسکن اثر‌گذاری آنچنانی دارد، اینگونه نیست. حوزه سیاست‌گذاری مسکن باید به سمت تصویب مالیات‌های مهم‌تر برود. سازمان امور مالیاتی هر جور دلش بخواهد می‌تواند آن مالیات را اجرایی کند ولی تمرکز و مطالبه رسانه‌ها و افکار عمومی باید به سمت مالیات‌های مهم‌تر حوزه مسکن باشد، بویژه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن که مهم‌ترین مالیات این حوزه است، همچنین مالیات بر زمین و مالیات بر املاک لوکس. اینها حتما باید قانون‌هایش تصویب و سریع‌تر اجرایی شود. انرژی و وقت را نباید به مالیاتی اختصاص دهیم که از لحاظ تاثیرگذاری، مالیات سطح 2 است. البته نمی‌گویم مالیات بر خانه‌های خالی مالیات مهمی نیست ولی کارهای خیلی مهم‌تری برای انجام وجود دارد.  کارشناس بازار سرمایه در تبیین علت اساسی‌تر بودن مالیات‌هایی همچون مالیات بر املاک لوکس، مالیات بر زمین و مالیات بر عایدی سرمایه گفت: این مالیات‌ها از پایه بر مسأله مسکن تأثیر می‌گذارند. یک شخص ممکن است نگاه سرمایه‌ای به حوزه مسکن داشته باشد و مثلا هزار واحد مسکونی داشته باشد ولی همه‌اش را اجاره بدهد. مگر ما با مالیات بر خانه‌های خالی می‌توانیم توزیع بهتری را رقم بزنیم؟

بیضایی همچنین افزود: ما در حوزه مسکن باید شرایطی را فراهم کنیم که افراد بتوانند انتخاب کنند. مثلا اگر فردی می‌خواهد به صورت دائمی در تهران زندگی کند، یک واحد ملکی را خریداری کند. یا اگر کسی قرار است در تهران 5 سال زندگی کند، نیازی به خریداری واحد مسکونی ندارد و برای این چند سال می‌تواند خانه‌ای را اجاره کند. می‌خواهم بگویم هم تملک و هم استیجار، هر دو باید مبتنی بر اختیار خانوار باشد اما الان بازار طوری نیست که مبتنی بر اختیار خانوار باشد. در حال حاضر خانوار راهکار دیگری جز اجاره ندارد و هیچ تنوعی برای عرضه واحد مسکونی در کشور وجود ندارد که افراد بتوانند مبتنی بر شرایط‌شان برنامه‌ریزی کنند.