شیب تند افزایش قیمت مسکن در شهرهای مختلف بویژه در شهر تهران، تأمین مسکن ملکی و استیجاری را برای مردم بیش از هر زمان دیگری دشوار کرده است. دولت برای جبران این وضعیت برنامه‌هایی از قبیل طرح اقدام ملی مسکن و وام ودیعه اجاره را اجرایی کرد. مجلس هم برای تقویت عرضه واحدهای مسکونی خالی اقدام به تدوین طرحی برای دریافت مالیات سنگین از واحدهای مسکونی خالی برای مجبور کردن صاحبان این واحدها به عرضه مسکن کرد. با این حال هیچ یک از این طرح‌ها و برنامه‌ها تاکنون نتوانسته روند صعودی قیمت‌ها در این بازار را متوقف کند. اخیرا اما طرح جدیدی در حوزه مسکن و املاک تصویب شده است؛ بورس املاک طرح جدیدی است که طراحان آن اهداف مختلفی را برای راه‌اندازی آن مطرح کرده‌اند. 

دهم تیرماه ۹۹ فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد در نشستی که با فعالان بازار سرمایه داشت، از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در آینده‌ای نزدیک خبر داد. حدود یک هفته پس از آن، نخستین نشست هیأت مؤسس بورس املاک ایران با حضور ۳ تن از اعضای شورای بورس در محل تالار بورس کالای ایران برگزار شد. در این نشست اعضای هیأت مؤسس انتخاب شدند و با حضور نماینده سازمان بورس، بورس املاک به‌ عنوان پنجمین بورس ایران متولد شد. 

مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالا گفت: تا یک ماه آینده با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، مسکن در بورس کالا پیش‌فروش می‌شود. جواد فلاح درباره اوراق سلف موازی استاندارد گفت: بورس کالا به دنبال جلب منافع از بازار سرمایه برای تأمین مالی ساخت مسکن است. بر همین اساس به دنبال عرضه اوراق سلف موازی استاندارد هستیم. وی ادامه داد: امیدنامه اوراق سلف موازی استاندارد توسط شرکت سرمایه‌گذاری مسکن وابسته به بانک عامل حوزه مسکن تهیه و به بورس کالا تحویل شده است. این مقام مسؤول افزود: عرضه این اوراق به افراد امکان می‌دهد بر اساس پولی که در اختیار دارند اقدام به پیش‌خرید مسکن کنند. مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا ادامه داد: پیش‌خرید مسکن در چارچوب بورس کالا صورت می‌گیرد و بورس کالا تضمین‌ها را از طرفین دریافت می‌کند و افراد می‌توانند با خیال راحت اقدام به پیش‌‌خرید مسکن کنند. فلاح ادامه داد: افراد می‌توانند به صورت متری و در قالب هر واحد هر متر مربع مسکن خریداری کنند. وی با اشاره به اینکه تغییرات قیمتی از جمله مشکلات متقاضیان خرید مسکن در کشور است، گفت: افراد زمانی که برای خرید مسکن مراجعه می‌کنند با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شوند و باید صبر کنند تا پول‌شان به حد خرید ملک برسد اما با خرید این اوراق فرد می‌تواند از ارزش افزوده ملک هم بهره ببرد.

 فلاح تاکید کرد: افراد می‌توانند هر واحد از صندوق را خریداری کنند و در صورت سررسید به واحد مورد نظر خود دست یابند. در مقابل اگر تا سررسید اوراق نیاز به پول داشتند می‌توانند واحد این اوراق را به فروش برسانند. وی درباره فروش واحدهای مسکونی و تضمین نقدشوندگی این اوراق گفت: این اوراق یک سبدگردان دارد و فرد هر زمان بخواهد می‌تواند پول خود را دریافت کند. این مقام مسؤول درباره تفاوت این اوراق با صندوق زمین و مسکن گفت: تفاوت اوراق سلف موازی استاندارد با صندوق در این است که با این اوراق فرد واحد را پیش‌خرید می‌کند و در نهایت می‌تواند همان واحد را خریداری کند، زیرا واحدهای این اوراق بر اساس هر واحد آپارتمان مشخص می‌شود و بستگی به شرایط بازار متفاوت است. وی ادامه داد: پروژه در این اوراق مشخص است و سررسید و نوع مکان و متراژ واحدها در امیدنامه اوراق سلف موازی آمده است. فلاح افزود: چارچوب پیش‌فروش در بورس کالا شفاف است و اگر عرضه‌کننده دیر واحد را تحویل دهد باید هزینه پرداخت کند. وی بیان کرد: اقدامات لازم برای عرضه این اوراق انجام و پیشنهادها به هیات پذیرش بورس ارسال شده است و منتظر نظر نهایی کمیته فقهی بورس هستیم. بعد از تأیید از سوی سازمان بورس تا یک ماه دیگر اوراق را منتشر می‌کنیم. 

 

* بورس جای مسکن نیست

در همین حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ضمن تاکید بر استفاده از تجارب بین‌المللی در حوزه مسکن، به «وطن امروز» گفت: در هیچ جای دنیا بورس املاک نداریم و این بازار خیلی نمی‌تواند کمکی به بازار مسکن کند. از آنجا که مطالعه زیادی درباره بورس املاک نشده و یک ابداع است، لذا شاید بتواند به منزله یک آرامبخش موقت عمل کند اما کاربرد چندانی ندارد. مصطفی قلی‌خسروی بیان کرد: اینکه فردی برای حفظ ارزش پول خود در قالب بورس املاک اقدام به خرید متراژ کمی از یک ملک کند و بتواند با خرید متراژهای بیشتر در نهایت مالک یک واحد مسکونی شود، اتفاق خوبی است اما این طرح هنوز روی کاغذ است و دقیقا نمی‌توان گفت این اتفاق قابل انجام است یا خیر. وی درباره ساز‌و‌کار بورس املاک گفت: وزیر راه در جلسه‌ای گفت اگر فردی متراژی از یک ملک را که در بورس املاک خریداری کرده است، به اندازه یک واحد مسکونی برساند، به او یک واحد داده و در غیر این صورت تنها سود ناشی از افزایش قیمت ملک و سود تقسیمی اجاره‌بهای ملک به او پرداخت می‌شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران راه ثبات قیمت مسکن را رونق ساخت‌و‌ساز در این حوزه دانست و اظهار داشت: ما معتقدیم عرضه و تقاضاست که قیمت مسکن را تعیین می‌کند و از آنجا که در بخش عرضه با کمبودهای جدی مواجه هستیم، تنها راه به تعادل رسیدن قیمت مسکن، افزایش عرضه است.

 وی ادامه داد: این کمبودها به قدری است که در صورت اجرایی شدن طرح مجلس مبنی بر موظف کردن دولت به ساخت سالی یک میلیون مسکن، احتمال دارد قیمت مسکن بعد از 5 سال به ثبات نسبی برسد. قلی‌خسروی در ادامه به آسیب‌شناسی بورس املاک پرداخت و گفت: با توجه به حجم بالای نقدینگی در کشور، ممکن است بورس املاک نیز به سرنوشت بورس اوراق بهادار دچار شود و به خاطر هجوم نقدینگی به سمت این بازار، مانند بورس اوراق بهادار که ارزش برخی شرکت‌هایی که زیان‌ده هستند، هر روز بالاتر می‌رود، ارزش واحدهای بورس املاک نیز صرفا به خاطر ورود نقدینگی بالا برود، نه به خاطر موقعیت، مصالح و طراحی آن.