رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران:
رکود دامنگیر قیمت‌ مسکن شد
فریبا شیخی: بازار مسکن همچنان در رکورد انتظاری به سر می‌برد و رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران بر این باور است که این وضع باعث شده مسکن به سمت قیمت‌های واقعی حرکت کند. به گفته حسام عقبایی به‌دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، سود سازنده‌ها که زمانی حدود 150 درصد بود امروز به زیر 100 و در بعضی مناطق به حدود 50 درصد کاهش یافته است به این امید که سازندگان بتوانند ملک خود را در بازار به فروش برسانند. با وجود فعالیت سوداگران و دلالان قبل و پس از توافق هسته‌ای اما قیمت‌ها در بازار نه تنها تکان نخورد که روند نزولی آرامی را در ماه‌های اخیر طی کرده است. حسام عقبایی به مردم اطمینان داد قیمت مسکن تا پایان سال ثبات خواهد داشت.
 پیش‌بینی شما از وضع بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن در سال 94 وضعیتی رو به رشد خواهد داشت؛ رکود سنگین 5/2 ساله را در کشور تجربه کرده‌ایم که 2 سال آن، رکود بسیار سنگین بوده است. در 2 ماه اخیر مردم انتظار خروج از رکود داشته‌اند. سال گذشته دولت بسته خروج از رکود را مطرح کرد که یکی از بسته‌های اصلی آن، بسته مسکن بود. البته پیشنهاد دادیم دولت، نفت و پتروشیمی را به مسکن اولویت ندهد. کشورهای توسعه‌یافته زمانی که با رکود اقتصادی روبه‌رو می‌شوند اولین بسته خروج از رکود آنها، مسکن است اما دولت هم نفت را داشت، هم پتروشیمی و هم مسکن را. هنوز ادعا نمی‌کنیم به رونق بازار مسکن رسیده‌ایم اما امید داریم این اتفاق روی دهد. در مجموع دولت برای سال 94 برنامه محرکه‌ اقتصادی خاصی که بتواند یک شوک نه در حوزه قیمت بلکه در حوزه افزایش معاملات به وجود آورد، ندارد و این برنامه به سال 1395 واگذار شده است.
 یعنی بخش مسکن از اتفاقات بیرونی و غیرمربوط تأسی می‌گیرد؟
اقتصاد مسکن خیلی به سیاست‌های جهانی وابسته نیست البته تا پایان امسال شاهد افزایش حجم معاملات مسکن خواهیم بود. در مجموع وضع به‌گونه‌ای است که باعث شده قیمت مسکن به سمت واقعی شدن حرکت کند.
 معیار شما برای بیان اینکه قیمت در حال واقعی شدن است، چیست؟
حدود 80 تا 90 درصد قیمت تمام‌شده مسکن در ایران مربوط به زمین و
20 درصد مابقی نیز مربوط به قیمت ساخت است. با قیمتی که در بازار وجود دارد بعضی مواقع سود سازنده تا 150 درصد نیز می‌رسد. در صورتی که قیمت واقعی زمانی است که یک سود حداکثری 20 درصدی برای سازنده در نظر بگیریم. اما وقتی سود به 120 تا 150 درصد می‌رسد، قیمت‌ها دیگر واقعی نیست. در برخی جاها سود سازندگان 80 تا 100 درصد است که هم در تهران و هم در شهرستان مشاهده می‌شود. نمی‌خواهم خیلی آرمانی صحبت کنم که قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.
 احتمال کاهش قیمت وجود دارد؟
اگر این رکود همچنان ادامه داشته باشد مطمئنا تولیدکنندگان سود را کاهش داده و مسکن را به قیمت واقعی عرضه می‌کنند تا بتوانند آن‌را بفروشند. اینکه گفته می‌شود ملک گران شده حقیقت ندارد. به‌عنوان نمونه در برخی مناطق غربی تهران، آپارتمان متری 7 میلیون تومان بود که الان 4 میلیون تومان است. در شمال تهران، آپارتمان متری 17 میلیون تومان بود که الان با کاهش 5 میلیون تومانی به متری 12 میلیون تومان رسیده است. در مناطق جنوبی زمانی هر مترمربع آپارتمان،
4 میلیون بود که الان 2 میلیون و 600 هزار تومان است. این قیمت‌ها لمس می‌شود. البته نمی‌توانیم اسم آن‌را ارزان شدن بگذاریم بلکه قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک شده است.
 یک سازنده مسکن با چه میزان سود حاضر به ساخت‌وساز می‌شود؟
مقایسه‌های ما با مراجع عمومی است؛ یکی از عوامل گرانی اجاره‌بها در کشور، بانک‌ها هستند. چرا؟ چون من نوعی می‌خواهم خانه 60 متری را در ستارخان اجاره دهم. اجاره این آپارتمان ماهانه یک میلیون تومان است اما اگر این 300 میلیون تومان را سپرده‌گذاری کنم بانک ماهانه 6 میلیون تومان سود می‌دهد. بنابراین برای چه خانه‌ای را خریداری کنم و ماهانه یک میلیون تومان اجاره بگیرم. توقع این است که 6 میلیون تومان را از مستأجر دریافت کنم. کدام مستأجر می‌تواند این میزان اجاره را برای یک واحد 60 متری پرداخت کند. وقتی این مقایسه در بازار انجام می‌شود یک میلیون تومان جاذبه ندارد. پس به چه دلیلی فرد ترجیح می‌دهد پول را به جای سپرده‌گذاری در بانک وارد بازار مسکن کند؟ دل خریدار به ارزش‌افزوده خوش است. در کانادا سازنده با 8 درصد سود، ساخت‌وساز مسکن را انجام می‌دهد. در ژاپن با 10 درصد سود ساختمان‌سازی می‌کنند و در ترکیه و کره‌جنوبی هم به
10 درصد سود قانع هستند و سود بانکی هم 6 درصد است.