گروه اقتصادی: گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان امسال که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است نشان می‌دهد در آبان امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۲۰۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به مهر 94 و آبان پارسال به ترتیب 4/4 و 7/6 درصد افزایش داشت. از سوی دیگر در این ‌ماه تعداد معاملات مسکن 7/6 درصد افزایش و متوسط قیمت خرید و فروش
2 درصد کاهش یافت. این آمارها 2 واقعیت این بازار را روشن می‌کند و آن اینکه قیمت‌ها به سطح واقعی رسیده و به‌طور قطع متقاضیان می‌توانند برای خرید مناسب اقدام کنند. براساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی تهران 3 میلیون و 850 هزار تومان بود که نسبت به آبان پارسال با 2 درصد کاهش همراه بوده است. همچنین از میان مناطق بیست‌ودوگانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 7 میلیون و 570 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2 میلیون و
20 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. از سوی دیگر در 8 ماه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 2/96 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 1/16 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران، 3 میلیون و 870 هزار تومان بوده است که نسبت به 8 ماه نخست 1393 با کاهش 1/1 درصدی روبه‌رو بوده است.
ثبات قیمت مسکن تا بهار 95
از سوی دیگر مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت مسکن و شهرسازی با اعلام جزئیاتی از طرح فروش قسطی مسکن، گفت: پیش‌بینی می‌کنیم قیمت‌ مسکن تا بهار سال آینده همچنان ثابت باقی بماند. علی چگینی با اشاره به اجرای طرح فروش مسکن قسطی اظهار داشت: هنوز مصوبات نهایی اجرای این طرح از بانک مرکزی گرفته نشده است. به‌تأکید چگینی در ماده ۱۴ قانون ساماندهی بازار مسکن، فروش مسکن به صورت لیزینگ، فروش سندیکایی و قسطی دیده شده که گروه هدف در آنها طبقه متوسط و بالاتر است. مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت مسکن‌وشهرسازی با اشاره به اینکه ۶۰ درصد مردم تهران در پی خرید واحدهای ۶۰ متر و کوچک‌تر هستند، افزود: در آینده باید سازندگان به سمت ساخت مسکنی بروند که مورد تقاضای مردم است. چگینی تصریح کرد: طرح فروش مسکن به صورت قسطی، واحدهای موجود را هدف قرار داده است و طبیعتاً نمی‌تواند واحدهای مسکونی بزرگ را پوشش دهد، زیرا بانک مسکن محدودیت‌هایی برای ارائه تسهیلات در این زمینه دارد. وی باور دارد بدون شک اجرای این طرح به خروج بازار مسکن از رکود کمک می‌کند، زیرا حجم قابل توجهی از نقدینگی وارد بازار می‌شود. مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت مسکن‌وشهرسازی، دولت را تنها سیاست‌گذار در بخش مسکن دانست و افزود: این بخش حقیقی و حقوقی است و در مجموع مردم هستند که سازندگان واحدهای مسکونی به شمار می‌روند. چگینی تصریح کرد: ۲۰ درصد ارزش افزوده و ۲۰ تا ۳۰ درصد مجموع سرمایه‌گذاری‌های کشور در بخش مسکن است. رئیس اداره کل طرح و برنامه بانک مسکن هم با اشاره به اینکه در
۱۸ شهریور امسال بانک مرکزی با اجرای طرح فروش قسطی مسکن و ورود بانک مسکن به آن موافقت کرده است، گفت: موافقت اصولی در بانک مرکزی برای اجرای این طرح گرفته شده است. محمدحسن مرادی، با بیان اینکه هم اکنون مباحث حول نحوه محاسبه کارمزد در جریان است، افزود: اینکه بانک عاملیت وصول اقساط را صرفاً داشته باشد و هیچ‌گونه تضمینی نپذیرد و نرخ کارمزد آن 3 درصد باشد یا اینکه بانک پرداخت اقساط پرداخت نشده را هم تضمین و نرخ سود آن را ۵ درصد محاسبه کند، در حال بررسی است. در همین حال، جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با اشاره به اینکه طرح فروش اقساطی مسکن را انبوه‌سازان شهریور پارسال به دولت ارائه کردند، گفت: برنامه‌ریزی ما در قالب 3 طرح برای فروش مسکن به اقشار پایین، میانه و طبقه بالای جامعه بود.
فروش مسکن در اقساط ۳ تا ۵ ساله
در همین حال معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی گفت: در طرح فروش قسطی مسکن، انبوه‌ساز بخشی از ثمن معامله را به عنوان پیش‌پرداخت از خریدار و بقیه را در اقساط 3 تا 5 ساله دریافت می‌کند. البته بانک مسکن هم این فرآیند را تضمین و بر آن نظارت می‌کند. این طرح می‌تواند تا اندازه‌ای در رونق بازار مسکن اثرگذار باشد. حامد مظاهریان با بیان اینکه قرار است از این طریق هم طرف تقاضا و هم طرف عرضه تقویت شود، ادامه داد: پس از طرح شدن این پیشنهاد، موافقت اصولی بانک مسکن گرفته شده ولی هنوز موافقت قطعی بانک مرکزی که مشتمل بر جزئیات فرآیند و تعیین نرخ کارمزد خواهد بود، اعلام نشده است.  وی تأکید کرد: به نظر می‌رسد حدود 100 تا 150 میلیون تومان از ثمن یک واحد مسکونی می‌تواند شامل این پیشنهاد شود.
طرح مسکن قسطی برای کیست؟
اما عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان مسکن گفت: طرح فروش قسطی مسکن برای مشتریانی است که در طبقه متوسط و بالا قرار دارند و تا مدت ۵ تا ۷ سال بتوانند اقساط وام‌ ۱۰۰ میلیون تومانی را بازپرداخت کنند. ایرج رهبر درباره نرخ پیشنهادی سود از جانب انبوه‌سازان افزود: این سود ۲ درصد بیش از تورم است؛ به اضافه اینکه بانک مسکن ۴ درصد بابت تضمین کارمزد دریافت می‌کند.  درپی این اعلام جدول اقساط وام ۱۰۰ میلیون تومانی در قالب طرح فروش قسطی مسکن با بازپرداخت ۵ تا ۷ ساله و نرخ سود حدود ۲۰ درصدی منتشر شد. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز با اعلام اینکه بانک مسکن موافقت کرده است در پروسه فروش اقساطی مسکن به انبوه‌سازان کمک کند و تضمین‌های مالی این طرح را انجام دهد، گفت: براساس مذاکرات انجام شده، بانک مسکن تا رقم ۱۰۰ میلیون تومان را می‌تواند تضمین کند که انبوه‌سازان به صورت اقساط از خریداران دریافت می‌کنند. پورحاجت با بیان اینکه این طرح می‌تواند برای واحدهایی با قیمت ۲۵۰ تا
۳۰۰ میلیون تومان به بالا اجرا شود، افزود: به دلیل نبود منابع مالی در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات، انبوه‌سازان بخشی از مبلغ خرید خانه را تا سقف
۱۰۰ میلیون تومان به‌صورت قسطی به خریدار می‌فروشند. وی با اشاره به اینکه سود توافقی میان خریدار و فروشنده تعیین می‌شود، اضافه کرد: به دنبال این هستیم تا کارمزد 4درصدی بانک مسکن را کاهش دهیم.

تقسیط خرید مسکن چگونه است؟
 اگر وام ۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۵ ساله و با نرخ سود حدود ۲۰ درصد (نرخ تورم ۱۴ درصدی مورد تایید بانک مرکزی + ۲ درصد سود انبوه سازان + ۴ درصد کارمزد بانک مسکن) را محاسبه کنیم، مبلغ ماهانه اقساط ۳ میلیون و ۳۳۳ هزار تومان برای مدت ۶۰ ماه می‌شود. به عبارت دیگر، وام
۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۶۰ ماهه و با نرخ سود حدود ۲۰ درصدی برای متقاضیان در مجموع ۲۰۰ میلیون تومان (۱۰۰ میلیون تومان اصل وام + ۱۰۰ میلیون تومان سود) تمام می‌شود. در همین حال، اقساط وام ۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۶ ساله (۷۲ ماه) ۳ میلیون و
۵۵ هزار تومان و با بازپرداخت ۷ ساله (۸۴ ماه) ۲ میلیون و ۸۵۷ هزار تومان می‌شود. در واقع، وام ۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۷۲ ماهه و با نرخ سود حدود ۲۰ درصدی برای متقاضیان در مجموع ۲۲۰ میلیون تومان (۱۰۰ میلیون تومان اصل وام + ۱۲۰ میلیون تومان سود) و با بازپرداخت ۸۴ ماهه ۲۴۰ میلیون تومان (۱۰۰ میلیون تومان اصل وام + ۱۴۰ میلیون تومان سود) تمام می‌شود.