سجاد طاهری: نبود ساز و کار مناسب حقوقی باعث شده تا سرمایه‌گذاران برای حضور در کشور و آغاز فعالیت اقتصادی، با مشکل روبه‌رو شوند، زیرا آنها از صحت مالکیت اراضی خود اطلاع کافی و لازم ندارند. علت این موضوع را نیز باید در اعتبار معاملات غیررسمی جست‌وجو کرد.
***
از مهم‌ترین مولفه‌هایی که باعث جذب سرمایه‌گذار در کشورها می‌شود، میزان توجه حکومت به حق مالکیت در کشور مقصد است. طبق گزارش‌های بانک جهانی، وضعیت ایران در این زمینه نامناسب بوده به طوری که ایران در شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت از بین 125 کشور رتبه 91 را داراست. این درحالی است که وضعیت ایران در منطقه خاورمیانه نیز حال و روز خوشی ندارد و در میان 15 کشور منطقه نیز در رتبه 12 قرار گرفته است. علاوه بر آن با نگاهی به کشورهایی که جزو رتبه‌های برتر در منطقه هستند متوجه این نکته می‌شویم که این کشورها، جزو کشورهایی محسوب می‌شوند که سرمایه‌گذاران بیشتری را به خود جذب می‌کنند.
این آمار بیانگر وضعیت نامناسب در صیانت از مالکیت رسمی در کشور بوده که تشدید‌کننده ناامنی در محیط کسب‌وکار می‌شود. در واقع فعالان اقتصادی برای سرمایه‌‌گذاری نیازمند اطمینان از مالکیت خود هستند و باید بدانند زمانی که زمینی را می‌خرند و کارخانه‌ای را روی آن احداث می‌کنند، هیچ‌کس نمی‌تواند با طرح دعوا در دادگستری، مالکیت وی را مورد خدشه قرار داده و کسب‌وکار سرمایه‌گذار را تهدید کند.
کارخانه دوکا
برای فهم بیشتر این موضوع به یکی از کارخانه‌هایی که در سال‌های گذشته با این مشکل روبه‌رو بوده‌اند اشاره می‌شود. سال 1367، سازمان منابع طبیعی به عنوان نماینده دولت زمین‌های مربوط به شرکت دوکا را به عنوان موات اعلام کرد. پس از مدتی سازمان منابع طبیعی در سال 1372 این قطعات زمین را به خریدار و با قیمت کارشناسی واگذار کرد. پس از آن نیز خریدار با طی کردن مراحل قانونی شرکتی را در آن محل تاسیس می‌کند. مدیران شرکت تاسیس شده در سال 1380 کارخانه را به کارخانه لبنی «دوکا» تغییر کاربری می‌دهند. مدیران این شرکت بعد از گذشت یک دهه با استخدام حدود 200 کارگر به صورت مستقیم و هزار نفر به صورت غیرمستقیم، برای مردم شغل ایجاد می‌کنند. اما در سال 1385 شخصی ادعای مالکیت زمین کارخانه را می‌کند. بر همین اساس نیز فرد شاکی با ارائه مدارک در دادگاه حاضر و با پیگیری‌های حقوقی توانست حکم خلع ید و قلع و قمع را قطعی کند. همانطور که ملاحظه شد، هیچ سرمایه‌‌گذاری در کشور نمی‌تواند از مالکیت خود اطمینان حاصل کند، زیرا ممکن است فردی با داشتن سندی غیررسمی یا قولنامه‌ای مدعی شود که مالک ملک بوده و فردی که اراضی کارخانه را با اسناد رسمی خریداری کرده، غاصب است.
بی‌اعتباری معاملات غیررسمی
بسیاری از کارشناسان و مسؤولان کشور معتقدند ریشه بروز چنین اتفاقاتی در کشور، اعتبار معاملات غیررسمی در دادگاه‌های است. معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای به معاملاتی گفته می‌شود که در غیاب و نظارت حاکمیت منعقد می‌شوند. این معاملات در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند اما به دلیل داشتن اعتبار در دادگاه مورد استناد محافل قانونی قرار می‌گیرند. در همین راستا رژیک آبرامیان، عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس نیز قولنامه‌ها را از مشکلات جدی برای اصلاح قوانین یاد کرد و گفت: «تا زمانی که این قولنامه‌ها و معاملات دست‌‌‌‌‌‌‌‌نویس حتی به صورت لفظی معتبر است، نمی‌توان قانون ثبت را اصلاح کرد». از طرف دیگر غلامحسین اسماعیلی، سخنگوی جدید قوه‌قضائیه نیز در رابطه با مسأله معاملات غیررسمی گفت: «باید افراد به سمت دفاتر اسناد رسمی سوق پیدا کنند. اعتبار بخشی بیشتر به اسناد ثبتی و کاهش معاملات به صورت عادی، برنامه‌ دیگری است که در دستور قوه‌قضائیه قرار گرفته است». دکتر صحرایی، کارشناس مسائل حقوقی نیز پیرامون حل مشکلات ناشی از اعتبار معاملات غیررسمی گفت: «قانونگذار باید ورود و تاکید کند برای اموال غیرمنقول سند رسمی تنظیم شود. حالا اگر سند رسمی تنظیم نشد چه؟ دادگاه می‌گوید الزام تنظیم سند رسمی قابل پذیرش است. چون دعوای الزام سند رسمی طرح کنیم، می‌توانیم به همان نتیجه برسیم و موضوع را ثابت کنیم؛ ثابت کنیم که بیعی واقع شده است. ما و بسیاری دیگر از کارشناسان پیشنهاد می‌دهیم که قانونگذار یک بار برای همیشه بگوید نه تنظیم سند رسمی دلیل بر ثبوت بیع است نه دلیل بر اثبات بیع یعنی چنین راهکاری پیشنهاد بدهد».
همانطور که ملاحظه شد، کارشناسان و مسؤولان معتقدند بی‌اعتباری معاملات غیررسمی در کشور باعث بهبود وضع کشور در زمینه تولید و اشتغال خواهد شد. این نیز از طریق اصلاح قانون ثبت امکان‌پذیر خواهد بود. قانون ثبت مصوب 1310 بوده و بسیاری از شرایط عصر جدید را در نظر نمی‌گیرد. بنابراین اصلاح این قانون فرسوده با محوریت بی‌اعتباری معاملات غیررسمی و ابطال‌ناپذیری معاملات رسمی باعث حل این مشکل می‌شود.