کد خبر: 212666تاریخ: 1398/8/23 00:00
«وطن امروز» از ریشه معضل زمین‌خواری گزارش می‌دهد
قولنامه‌های زمین‌خوار
سیدمهدی موسوی‌حسینی*: زمین‌خواری ریشه در ضعف قوانین ثبتی و برخورد دوگانه دستگاه قضایی با اعتبار اسناد رسمی دارد؛ بدین‌گونه که محاکم قضایی با اتکا به اعتبار اسناد قولنامهای، اسناد رسمی صادرشده از سوی سازمان ثبت را باطل می‌کنند. این ابطال در حالی است که این اسناد به دلیل ثبت نشدن نزد حاکمیت، اساساً قابل نظارت نیستند.
به گزارش «وطن امروز»، گوش‌مان پر شده از اخباری که درباره زمین‌خواری منتشر می‌شود؛ یک عده جایی را اشغال کرده و دیوار دورش کشیده و ویلا ساخته‌اند و مسؤولانی که دارند درباره لزوم برخورد با این زمین‌خواران حرف می‌زنند و بلدوزهایی که دیوارها و ویلاها را خراب می‌کنند... این داستان تقریبا هر روز تکرار می‌شود. مانند علف هرزی که از هر جایی بکنی دوباره در جای دیگری می‌روید.
میزان زمین‌خواری در کشور نگران‌کننده است. آخرین آمار را هم سخنگوی قوه‌قضائیه در نشست خبری خود گفت: «در سال 98 موفق شدیم مساحتی بالغ بر 178 هزار هکتار از اراضی تصرف‌شده توسط زمین‌خواران را به سازمان‌های متولی زمین و مسکن اعاده کنیم که رقم تقریبی آنها بالغ بر 11 هزار میلیارد برآورد می‌شود. این یک بخش از اعاده اموال دولتی به بخش‌های مختلف است». تازه‌ترین مورد زمین‌خواری نیز مربوط به شهرک غرب تهران به مساحت 85 هزار مترمربع است. این میزان از زمین‌خواری نه در یک شهرستان دور افتاده بلکه در پایتخت رخ داده است. این زمین‌خواران از چه روشی استفاده می‌کنند که براحتی و بدون مشکلی هر زمینی را که بخواهند تصرف می‌کنند و می‌فروشند؟
*دیوار بکش و بفروش!
سجاد طاهری، پژوهشگر اقتصادی درباره روش‌های زمین‌خواران برای تصرف اراضی ملی و فروش آن می‌گوید: «اولین قدم بعد از تصرف یک زمین، برای سودآوری این است که دورش را دیوار بکشید. یعنی یک زمین کشاورزی را به مبلغ 50 هزار تومان می‌خرید و دیوار می‌کشید. بعد این زمین را تفکیک می‌کنید، زمانی که این کار را کردید، آن را به شخص ثالث به متری 500 هزار تومان می‌فروشید و سود می‌کنید اما سیری‌پذیر نیستید و می‌خواهید سود حداکثر کنید. حداکثر سود در ویلاسازی است. وقتی این کار را کردید قیمت زمین از 50 هزار تومان به یک تا 2 میلیون تومان می‌رسد، یعنی سود 20 تا 40 برابر».
وی درباره روش فروش و انتقال مالکیت این بناها نیز می‌گوید: «مرحله رسیدن به سود من چیست؟ اینکه بتوانم این ویلاها را به اشخاص دیگر منتقل کنم. چگونه است؟ یک راهش این است که بروم دفتر ثبت اسناد و املاک و بگویم این زمین‌های دولتی و کشاورزی را تصرف کرده‌ام و حالا می‌خواهم برایش سند مالکیت رسمی بگیرم و منتقل کنم. مشخص است که آنجا حاکمیت نظارت می‌کند و من را متخلف می‌شناسد. باید راه موازی داشته باشم. این راه موازی باید 3 ویژگی داشته باشد؛ اول اینکه این اسناد هیچ جا ثبت نشود، دوم در عین ثبت نشدن قانونی هم باشد و سوم در دادگاه‌ها مورد استناد قرار بگیرد. اینجا یک راهکار قانونی جلو پای‌تان قرار می‌دهم و آن هم استفاده از قولنامه است. شما خیلی راحت قولنامه را از اینترنت دانلود می‌کنید و پرینت می‌گیرید و استفاده می‌کنید. امضا می‌کنید و 2 شاهد هم می‌آورید که در محاکم اعتبار داشته باشد».
حسین معصوم، نماینده تام‌الاختیار سابق وزیر راه‌وشهرسازی در شورای حفظ بیت‌المال نیز این موضوع را تایید می‌کند و می‌گوید: «شیوه زمین‌خواری به این صورت است که در ابتدا زمین تصرف می‌شود، سپس دور زمین دیوار می‌کشند و پس از آن شروع به ساخت‌وساز می‌کنند. در پایان نیز با اسناد قولنامهای و عادی ملک به فروش می‌رسد».
*ریشه زمین‌خواری کجاست؟
مشکل قولنامه‌ها فقط به زمین‌هایی محدود نمی‌شود که بدون سند هستند، بلکه در موارد بسیاری دیده شده که دادگاه سند رسمی یک فرد یا نهاد دولتی را باطل کرده و به قولنامه رسمیت می‌بخشد. مطابق «ماده 22 قانون ثبت» دولت تنها مالکیت کسانی را که دارای سند رسمی باشند به رسمیت می‌شناسد اما این ماده به دلیل برخی تفسیرها از سوی شورای نگهبان تقریباً کنار گذاشته شد و روش دیگری نیز به نام معاملات غیررسمی با ابزار قولنامه برای احراز مالکیت اموال غیرمنقول افزوده شد. اعتباربخشی به اسناد قولنامهای که برخلاف اسناد رسمی در هیچ سیستمی ثبت نشده و نظارت‌ناپذیر از سوی حاکمیت است و تنها بین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود، باعث بروز فسادهایی ازجمله زمین‌خواری شده است. رفتار دوگانه دستگاه قضایی با اعتبار اسناد رسمی در گسترش پدیده زمین‌خواری موثر بوده است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان متولی حقوق مالکیت تنها سند رسمی را به رسمیت شناخته و برای احراز مالکیت افراد بر املاک خود سند رسمی صادر می‌کند. در مقابل اما محاکم قضایی که آنها نیز مانند سازمان ثبت ذیل قوه‌قضائیه هستند، با اتکا به اسناد قولنامهای، اسناد رسمی را ابطال می‌کنند. یک دور باطل در دستگاه قضایی وجود دارد که سازمان ثبت، سند صادر می‌کند و دادگاه، سند را باطل می‌کند.
*بی‌اعتبار شدن قولنامه‌ها، راه‌حل معضل زمین‌خواری
اعتباربخشی به اسناد قولنامهای موجب شده یک روش قانونی جلوی پای افراد سودجو برای دست‌اندازی به اراضی ملی قرار داده شود؛ روشی که تا به حال موجب به یغما رفتن هزاران هکتار از اراضی ملی و نیز تحمیل هزاران میلیارد هزینه برای رفع تصرف این اراضی شده است. از این‌رو به نظر می‌رسد مبارزه ریشه‌ای با پدیده زمین‌خواری بدون بی‌اعتباری اسناد قولنامهای مصداق بارز آب در هاون کوبیدن است؛ موضوعی که رئیس دستگاه قضایی نیز بر آن تأکید دارد. آیت‌الله ابراهیم رئیسی در پاسخ به انتقادات از معضل زمین‌خواری گفت: «من معتقدم تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسأله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم». حال باید دید دستگاه قضایی به‌عنوان متولی اصلی مبارزه با پدیده زمین‌خواری و نیز متولی اصلی قوانین ثبت و حقوق مالکیت، چه زمانی برای حل این معضل اراده خواهد کرد.
*حذف قولنامه‌ها خواسته عموم است
ذبیح‌الله خداییان، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک درباره اسناد عادی و مشکلات آن گفت: از جمله سیاست‌های حاکم بر برنامه ششم توسعه سند رسمی است و حذف اسناد عادی (قولنامهای) خواسته عموم مردم و حقوقدانان است، چرا که بسیاری از ناامنی‌ها و زمین‌خواری‌ها ناشی از اسناد عادی است به همین منظور طرحی در مجلس مطرح است و پیش‌نویسی هم سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه کرده و به کمیسیون قضایی ارسال شده است تا نقل‌وانتقال املاکی که دارای سابقه اسناد ثبتی هستند با اسناد رسمی باشد، در غیر این صورت مجازات‌های کیفری شامل متخلفان شود.
روزنامه‌نگار اقتصادی*