محمد نجار‌صادقی، حمید کمار*: در سال‌های اخیر با سیاست‌های به‌کار گرفته شده دولت تدبیر و امید در حوزه مسکن، رفته‌رفته واحدهای مسکونی مردم کوچک‌تر و در عین حال با عمر بیشتر شده است؛ موضوعی که می‌شود آن را از گزارش‌های بانک مرکزی و وزارت راه برداشت کرد. در کنار این کارشناسان مسکن معتقدند مردم در کنار خریداری واحدهای کلنگی و با متراژ پایین‌تر به خارج از شهر هم رانده شده‌اند که باعث حاشیه‌نشینی و سکونت‌های غیررسمی شده است. به گزارش «وطن امروز»، جدیدترین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی، شیب تند افزایش قیمت مسکن در شهر تهران را نشان می‌دهد. بنا بر این گزارش، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از مرز 19 میلیون تومان عبور کرد و به 19 میلیون و 71 هزار و 900 تومان رسید. این عدد نسبت به ماه قبل 12 درصد، طی ۲ ماه گذشته ۲۳ درصد و نسبت به خرداد سال گذشته 42 درصد افزایش داشته است. بررسی شاخص میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد افزایش 1/2 میلیون تومانی این شاخص از اردیبهشت تا خرداد سال جاری، شدیدترین رشد قیمت از ابتدای سال 98 تاکنون بوده است. گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان از آن دارد که در یک سال و نیم گذشته پس از افزایش قیمت مسکن، رفتار خریداران مسکن هم تغییر کرده است. به این صورت که مردم ترجیح می‌دهند خانه‌هایی کوچک‌تر و با عمر بیشتر بخرند. بررسی جزئیات گزارش وزارت راهوشهرسازی نشان می‌دهد منطقه یک با میانگین ۵/۴۲ میلیون تومان برای هر مترمربع، گران‌ترین منطقه برای سکونت در شهر تهران است. در مقابل منطقه ۱۸ با میانگین ۸/۸ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، ارزان‌ترین منطقه مسکونی است. بر همین اساس، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک حدود ۵ برابر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۸ است. بررسی تغییر قیمت در مناطق مختلف شهر تهران نشان‌دهنده جهش شدید قیمت بویژه در برخی مناطق خوش‌نشین است. طبق آمارهای وزارت راهوشهرسازی، بیشترین رشد قیمت طی یک ماه (از اردیبهشت 99 تا خرداد 99) در منطقه یک با ۲۴ درصد ثبت شده است. در مقابل باثبات‌ترین منطقه تهران، منطقه ۱۷ با ۱۰ درصد افزایش قیمت در هر مترمربع بوده که حائز کمترین رشد قیمت مسکن بوده است.
***
محبوبیت کلنگی‌ها
شاخص «توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا» نشان می‌دهد گرایش مردم به واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال افزایش پیدا کرده و در همین حال گرایش به واحدهای نوساز یا زیر 5 سال ساخت روندی نزولی داشته است به طوری که سهم معاملات خانه‌های با عمر بیش از 20 سال از کل معاملات که در خردادماه سال گذشته 4/11 درصد بوده، در مدت مشابه سال جاری 5/12 درصد شده است. این یعنی بازار خانه‌های کلنگی که عمر بیش از 20 سال دارند رونق پیدا کرده است. در عین حال سهم معاملات خانه‌های با عمر زیر 5 سال یا به اصطلاح نوساز در خردادماه سال گذشته 7/39 درصد از کل معاملات بوده که در مدت مشابه سال جاری 9/38 درصد شده است. موضوع کلنگی‌نشینی مردم زمانی جدی می‌شود که به آمارهای سال 95 درباره این شاخص بازگردیم. بر این اساس سهم معاملات واحدهای مسکونی بیش از 20 سال از کل معاملات در خردادماه سال 95 تنها 7 درصد و در عوض سهم واحدهای با عمر کمتر از 5 سال 7/51 درصد بوده است. به تعبیری از سال 95 تاکنون میزان کلنگی‌نشینی مردم 85 درصد افزایش و میزان سکونت در خانه‌های نوساز 25 درصد کاهش پیدا کرده است. با توجه به اینکه در سال‌های اخیر شاهد کاهش تولید مسکن هستیم، خریداری واحدهای کلنگی به قصد ساخت‌و‌ساز نبوده است و هدف مصرفی دارد.
***
رونق واحدهای نقلی
همزمان با کلنگی‌نشین شدن مردم، مهاجرت به سمت واحدهای کوچک‌تر هم شروع شده است. بررسی «شاخص توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا» نشان می‌دهد خردادماه سال 95 تنها 22 درصد معاملات مسکن مربوط به واحدهای زیر 60 متر بوده اما در خرداد ماه سال جاری به 27 درصد رسیده است. به عبارتی می‌توان گفت تمایل مردم به واحدهای کوچک‌تر از سال 95 تاکنون 23 درصد رشد کرده است. شاید بی‌راه نیست در هفتمین سال از عمر دولت تدبیر و امید موضوع واحدهای 25 متری در کشور مطرح می‌شود.
***
پیش به سوی حاشیه
هیچ شاخص رسمی برای بررسی روند حرکت مردم به سمت حاشیه وجود ندارد اما شواهد میدانی گویای آن است که شهرک‌ها و زندگی در اقامتگاه‌های غیررسمی در سال‌های اخیر رونق پیدا کرده است. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک پیش‌تر در گفتوگو با «وطن امروز» در این باره گفته بود: امروز مردمی که از بیکاری و تنگناهای معیشتی رنج می‌برند و مردمی که زیر خط فقر زندگی می‌کنند قطعا توان پرداخت اجاره‌های بالا به خصوص در شهرهای بزرگ و کلانشهرها را ندارند. مهاجرت مستاجران شمال شهر نشین به مرکز شهر، مستاجران مرکز شهر نشین به جنوب شهر و مستاجران جنوب شهری به حاشیه‌های شهر گواه این موضوع مهم است که مردم توان پرداخت اجاره‌بها را در شرایطی که حقوق و دستمزد تناسبی با نرخ تورم ندارد، از دست داده‌اند. عدم حمایت‌های دولت از مستاجران و بی‌توجهی دولت به امر تولید مسکن این روزها بخش بزرگی از جمعیت کشور که مستاجران هستند را نه‌تنها از خانه‌دار شدن بلکه از اجاره کردن مسکنی در شأن آنها ناامید کرده است. حسام عقبایی با اشاره به عدم تناسب بین درآمد و اجاره مسکن خاطرنشان کرد: میزان رشد درآمد مردم کمترین سنخیتی با افزایش اجاره‌بها ندارد، از سوی دیگر درآمد عموم مستأجران هم تناسبی با تورم عمومی‌کشور ندارد. نرخ تورم در فروردین‌ماه سال جاری که مصادف با تعطیلات نوروز و تعطیلی ناشی از شیوع کرونا بود به گفته مرکز آمار ایران 2/30 درصد اعلام شده، در حالی که افزایش حقوق کارمندان تامین اجتماعی، لشکری، کشوری و کارگران بین 15 تا 20 درصد بوده است، بنابراین رشد دستمزد حقوق‌بگیران به مراتب کمتر از تورم فروردین‌ماه است، لذا شهروندان در بحث اجاره مسکن با مشکل مواجهند. وی در این باره توضیح داد: به دلیل عدم تناسب بین دستمزدها و اجاره‌بها، مستأجران شمال شهر به مرکز شهر، مرکز شهر به وسط شهر و وسط شهر به جنوب شهر و جنوب شهر به حاشیه شهرها پناه برده‌اند. حتی اگر در منطقه خود ساکن بمانند نیز به علت افزایش اجاره‌بها مجبور به اجاره واحدهای با متراژ پایین‌تر یا خانه‌های قدیمی‌تر هستند. نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک کشور در پاسخ به این سوال که آیا آماری از مهاجرت از تهران و افزایش حاشیه‌نشینی دارید؟ گفت: آمار موثقی در این باره اعلام نشده است، چرا که آمارها توسط مرکز آمار یا وزارت راهوشهرسازی اعلام می‌شود، لذا آمارهای اعلام شده توسط برخی کارشناسان بیشتر میدانی است تا موثق. عقبایی تصریح کرد: در مجموع اصلی‌ترین دلیل جا‌به‌جایی به سمت مرکز، جنوب و حاشیه شهرها عدم تناسب بین حقوق و دستمزد با میزان اجاره‌بهاست. مسؤولان باید بدانند ما مستأجر از خارج وارد نمی‌کنیم! بلکه کسانی که سال گذشته مستأجر بودند الان هم مستأجرند و شرایط زندگی آنها تغییری نکرده است، بنابراین باید از آنها حمایت‌های جدی شود.
***
«وطن امروز» در گفتوگو با کارشناس مسکن، کاستی‌های سیاست جدید دولت برای ساماندهی بازار اجاره را بررسی کرد
حاشیه‌نشینی گسترش یافته است
دستور دولت برای تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها با واکنش‌های مختلفی همراه شد. کمال اطهاری، در گفتوگو با «وطن امروز»، موفقیت این سیاست را منوط به همراهی با برخی دیگر از سیاست‌های کنترلی دانست. کارشناس مسکن در واکنش به طرح دولت برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها گفت: اقدام دولت برای تعیین سقف اجاره‌بها سیاستی است که باید برای حل مشکل به وجود آمده در بخش مسکن، با مجموعه‌ای دیگر از اقدامات همراه شود. نکته‌ای که وجود دارد این است که از این سیاست اعلام شده تنها افرادی بهره می‌برند که تاکنون مستأجر بوده‌اند و تقاضاهای جدید برای اجاره را شامل نمی‌شود.
اطهاری همچنین اظهار داشت: اگر وضعیت فعلی در بازار مسکن ادامه داشته باشد، تقاضاهای جدید برای مسکن ملکی و استیجاری به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی منتقل می‌شود. بر اساس بررسی‌هایی که از آمارها داشتم، خانوارهای جوان در این صورت به اسکان در سکونتگاه‌های غیررسمی پیرامون تهران روی می‌آورند. اگر هم در تهران بخواهند بمانند، با افزایش تراکم مسأله سکونت خود در تهران را حل می‌کنند و اقداماتی نظیر اجاره اتاق و انباری برای سکونت را انتخاب می‌کنند. وی در تشریح سیاست‌های لازم برای نظارت و کنترل اجاره‌بها گفت: اولین سیاست لازم برای موفقیت طرح دولت، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده داخل شهرهاست. برای این کار باید نهادسازی‌های مناسب انجام شود. در همین راستا طرح موضوع «مالیات از خانه‌های خالی» هر چند لازم است اما برجسته کردن این موضوع و عنوان کردن آن به عنوان راهکار اصلی صحیح نیست. اطهاری همچنین گفت: موضوع بسیار مهم دیگر که در کوتاه‌مدت بسیار اثرگذار است، جلوگیری از بازی بورژوازی مستغلات رانتی از طریق بانک‌هایی است که سرمایه‌گذاری‌های بی‌معنایی در مستغلات، مسکن و... کرده‌اند و برای جلوگیری از ورشکستگی خود، معاملات صوری می‌کنند و قیمت املاک خود را 100 درصد افزایش می‌دهند. خب چرا با این مسأله مقابله نشده است؟ دولت برای مسأله تامین مرغ این کار را می‌کند اما چرا برای بخش مسکن که نقشی بسیار مهم‌تر برای مردم دارد، این اقدامات را انجام نمی‌دهد؟ این کارشناس مسکن تأکید کرد: باید جلوی این دست اقدامات مخرب را گرفت. دولت هر اقدامی کند، نمی‌تواند جلوی افزایش قیمت ناشی از این اقدامات را بگیرد. هیچ منابعی نمی‌تواند چنان باشد که بتواند از پس افزایش 100 درصدی قیمت مسکن در یک فصل برآید. اگر بخواهیم مزدها را متناسب با این میزان افزایش دهیم بنگاه‌ها ورشکست می‌شوند، بنابراین تنها راهکار جلوگیری از نقش‌آفرینی مخرب بازیگران خطرناکی همچون بانک‌ها در بازار مسکن است. اطهاری گفت: نتیجه این وضعیت، سرایت تورم از داخل شهر به سکونتگاه‌های غیررسمی است. در چنین شرایطی تنها راهکار مردم تصرف غیرقانونی سکونتگاه‌هایی خارج از شهر و نزدیک بیابان است. دولت وظیفه دارد همراه با این سیاست‌ها، بخش واقعی مسکن را ساماندهی کرده و مسکن را صرفا به ساخت‌و‌ساز منحصر نکند. مسکن باید خدمات شهری، حمل‌و‌نقل ارزان و... داشته باشد. چون بدون اینها ساختمان ساخته‌شده مسکن نیست. در چنین شرایطی مردم ترجیح می‌دهند پشت‌بام یا اتاق و انباری اجاره کنند اما در این ساختمان‌ها نباشند. یکی از وظایف وزارت راه، ساماندهی این موضوع است. همچنین شهرداری‌ها باید در ساماندهی بازار مسکن حضور فعال داشته باشند. وی در تشریح تبعات تداوم سیاست تعیین دستوری سقف افزایش اجاره‌بها گفت: اگر سیاست تعیین دستوری سقف افزایش اجاره‌بها ادامه داشته باشد، منجر به تخریب واحدهای مسکونی موجود می‌شود، چرا که این میزان افزایش اجاره‌بها، کفاف تعمیر واحدهای مسکونی را نمی‌دهد. صاحبخانه در حال حاضر لازم است با ملاحظه شرایط موجود، نسبت به افزایش اجاره‌بها انصاف را رعایت کند. اما توقع ما برای رعایت انصاف مالکان نمی‌تواند چندان طولانی باشد. الان اکثریت جامعه برای مستأجران گذشت می‌کنند اما اگر دولت بخش مسکن را ساماندهی نکند، جامعه از همه جهت دچار مشکل شده و بر گسل‌های اقتصادی و اجتماعی افزوده می‌شود و آن موقع وضعیت جامعه بسیار وخیم‌تر خواهد شد.
***
مروری بر طرح‌های شکست‌خورده قبلی دولت
بدون سامانه ملی املاک و اسکان مدیریت بر بازار مسکن غیرممکن است
رئیس‌جمهور و وزیر راهوشهرسازی در حالی برای اجاره‌بها سقف افزایشی مشخص کرده‌اند که اساسا هیچ تصویر شفافی از بازار معاملات مسکن در کشور وجود ندارد. گلوگاه اجرای این طرح کد رهگیری اجاره‌نامه است اما اکثر معاملات بخش اجاره به صورت غیررسمی انجام می‌شود. وجود سامانه‌ای شفافیتساز و اجبار قانونی برای ثبت معاملات که احتیاج به پیوست‌هایی مانند اینکه اگر خانه‌ای در این سامانه وضعیت مالکیتش مشخص نباشد، مشمول مالیات از خانه‌های خالی می‌شود یا در صورت رشد به اندازه سقف قانون اجاره می‌توان از آن مالیات بر عایدی سرمایه اخذ کرد، برای مدیریت بازار مسکن کشور الزامی است. بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۳۱ تیر ۹۴ مجلس شورای اسلامی، وزارت راهوشهرسازی موظف بود حداکثر ظرف 6 ماه پس از تصویب این قانون- یعنی تا پایان دی‌ماه همان سال- سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند و امکان دسترسی برخط آن را برای سازمان امور مالیاتی به وجود آورد تا بر اساس اطلاعات این سامانه از مالکان خانه‌های خالی طبق مقررات مالیات اخذ شود. به رغم تعیین محدوده زمانی 6 ماهه برای ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان از سوی مجلس شورای اسلامی، وزارت راهوشهرسازی نسبت به انجام این تکلیف قانونی اهمال کرده است. بر این اساس سامانه ملی املاک و اسکان سرانجام پس از ۵ سال معطلی در بهمن سال ۹۸ رونمایی و اردیبهشت‌ماه امسال تحویل سازمان امور مالیاتی شد اما به نظر می‌رسد این سازمان هم تاکنون نتوانسته است نسبت به بارگذاری و بهره‌گیری از این سامانه اقدام کند.
حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن در این باره به «وطن امروز» گفت: از سال 93 تا پایان سال 98 تولید مسکن 56 درصد کاهش پیدا کرده است، این کاهش تولید خود را در افزایش قیمت‌ها نشان می‌دهد. دولت می‌خواهد کاستی‌های خود در زمینه تولید را با سیاست‌های عجیب پوشش دهد که در اقتصاد این موضوع غیرممکن است. این کارشناس مسکن اظهار داشت: بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره به صورت رسمی منعقد نمی‌شود، برای مثال متداول است ذیل قرارداد سال قبل موجر و مستاجر قرارداد جدید ثبت می‌کنند و دیگر به مشاوران املاک هم مراجعه نمی‌کنند. از سوی دیگر دولت چه ابزاری برای مجاب کردن موجر دارد که باید حتما 25 درصد اجاره‌بها را افزایش دهد؟ اگر این رقم محقق نشود، مستاجرها باید شکایت کنند؟ وی در پاسخ به این سوال که آیا هوشمندسازی و سامان یافته کردن قراردادها می‌تواند به اجرای این قانون کمک کند و آیا زیرساخت ایجاد چنین سامانه‌ای وجود دارد؟ گفت: سامانه ملی املاک و اسکان برای همین موضوع در نظر گرفته شده بود اما هنوز قابلیت استفاده ندارد و قراردادها در آن ثبت نمی‌شود. این کارشناس مسکن با اشاره به راه دیگر کاهش قیمت اجاره‌بها در کشور گفت: طبق گزارش‌های مرکز ملی آمار تعداد خانه‌های خالی در سال 85 قریب به 600 هزار واحد مسکونی بوده است که ظرف 10 سال به رقم 2 میلیون و 600 هزار واحد رسیده است. با توجه به رکود شکل گرفته در سال‌های اخیر به نظر می‌رسد این رقم رشد قابل توجهی هم داشته باشد. با این تفاسیر دولت باز هم در دریافت مالیات از خانه‌های خالی تعلل می‌کند که البته این سیاست هم احتیاج به همان سامانه شفافیت‌زا دارد که تاکنون ایجاد نشده است. عبداللهی در پایان با اشاره به طرح تسهیلات اجاره گفت: آمارها حاکی از آن است که نزدیک به 7میلیون واحد استیجاری در کشور وجود دارد؛ دولت اگر بخواهد به هر کدام از آنها به طور میانگین 10 میلیون تومان تسهیلات بدهد، رقمی معادل 70 هزار میلیارد تومان باید تسهیلات پرداخت کند که اولا این رقم بسیار بالاست و دولت توان پرداخت آن را ندارد و ثانیا تامین این مبلغ به هر طریقی می‌تواند آسیب‌های ثانویه بسیار شدیدتری مانند تورم ایجاد کند.
* گروه اقتصادی
