اظهارات آخوندی در موضوع مدیریت حوزه مسکن چکیده نگاه مدیریتی دولت تدبیر در حوزه مسکن تا اواسط سال 97 و پایان صدارت وی در وزارت راه‌ و شهرسازی دولت‌های یازدهم و دوازدهم بود. این دیدگاه اما حاوی خطاهایی است که عموما ناشی از شناخت غلط از برخی کارکردها در حوزه اقتصاد است. 

 

* دیدگاه غلط پولی، اولین خطای سیاستی دولت

اولین خطای دولت تدبیر در نقد طرح دولت قبل رخ داد. عباس آخوندی به عنوان سیاستگذار دولت تدبیر در حوزه مسکن، مسکن مهر را عامل 2 برابر شدن نقدینگی عنوان کرد. این نگاه ناشی از انگاره‌ای غلط است که طبق آن رابطه میان پایه پولی و نقدینگی، رابطه یک‌سویه علت و معلولی تفسیر می‌شود. در واقع در این نگاه، افزایش نقدینگی منحصرا به واسطه خلق پایه پولی اتفاق می‌افتد. این نگاه در دولت البته منحصر به آخوندی نبود و شامل اکثریت مردان اقتصادی دولت می‌شود. شاهد این مدعا، اجرایی کردن نظریه «ضریب فزاینده» تحت عنوان «سالم‌سازی نقدینگی» با هدف افزایش تاثیر ضریب فزاینده از رشد نقدینگی بود. دولت تحت تاثیر این دیدگاه و با تصور «امکان‌پذیر بودن کنترل حجم پایه پولی»، از هر اقدامی در افزایش حجم پایه پولی خودداری کرد تا از این رهگذر حجم نقدینگی و در نهایت تورم را کنترل کند. مسؤول محوری پیگیری و اجرای این نظریه پولی، مسعود نیلی، مشاور سابق رئیس‌جمهور در امور اقتصادی بود. 

ممانعت از عرضه فعالانه و مدیریت شده پایه پولی باعث شکل‌گیری رقابت میان بانک‌ها در جذب سپرده با وعده پرداخت سود بالاتر برای تأمین ذخایر مورد نیاز خود نزد بانک مرکزی شد. شکل‌گیری این رقابت مخرب میان بانک‌ها باعث بزرگ شدن سریع بدهی بانک‌ها و در نهایت تشدید شکاف ترازنامه بانک‌ها شد. بانک‌ها هم برای سرپوش گذاشتن بر بحران ناترازی خود، اقدام به شناسایی سودهای موهوم در ترازنامه کردند. سال 97 اما سال آشکار شدن شکست نگاه دولت در حوزه‌های مختلف بویژه در حوزه‌های بانک و مسکن بود. شتاب رشد نقدینگی در سال‌های پس از 92 همچنان به سیاق قبل ادامه یافت. این وضعیت برای پایه پولی هم اتفاق افتاد. رشد پایه پولی و نقدینگی به عنوان ریشه بروز تورم با وجود اجرای سختگیرانه سیاست «سالم‌سازی نقدینگی» ضمن آشکار کردن نگاه غلط دولت به کارکردها و روابط مؤلفه‌های پولی، خطای دولت در نسبت دادن «افزایش نقدینگی به طرح مسکن مهر» را هم آشکار کرد. دولتمردان و بویژه آخوندی و نیلی در حالی مسکن مهر را به افزایش نقدینگی و تورم متهم کردند که در دولت کنونی بدون تزریق پایه پولی برای تأمین مالی مسکن مهر، شاخص پایه پولی و نقدینگی با سرعتی مشابه دهه‌های گذشته رشد کرد. در نتیجه مشخص شد رشد نقدینگی می‌تواند بدون عرضه فعالانه پایه پولی هم افزایش یابد. در واقع خلق نقدینگی بانک‌ها می‌تواند مقدم بر عرضه پایه پولی شود؛ اتفاقی که از سال 93 به این سو رخ داد و بانک‌ها با ادامه خلق نقدینگی و روبه‌رو شدن با مشکل کسری ذخایر، اقدام به استقراض از بانک مرکزی کردند. در چنین شرایطی با توجه به اینکه بانک مرکزی به دلایل مختلف قادر به انحلال بانک‌ها نبود، پایه پولی بانک‌ها را بدون هیچ مابه ازایی تأمین کرد. نگاهی به سمت دارایی ترازنامه بانک مرکزی نشان می‌دهد «بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی»، سهم بسیار زیادی از پایه پولی را تشکیل می‌دهد. اضافه شدن سهم بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی محصول همین نگاه غلطی بود که تا سال 97 اجرا شد. به طور خلاصه نقدینگی حتی بدون اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر هم افزایش می‌یابد. از همین رو مقصر نشان دادن مسکن مهر به عنوان عامل افزایش پایه پولی و نقدینگی و در نهایت تورم، اشتباه است. 

خطای سیاستی دیگر دولت تدبیر بویژه در زمان صدارت آخوندی در وزارت راه و شهرسازی، امتناع از ورود به موضوع ساخت مسکن است. امتناع دولت از ورود به حوزه ساخت مسکن در حالی بود که طبق آمارها و شواهد متعدد، بازار مسکن به وضعیت شکست رسیده بود و طی ماه‌های اخیر با رشد شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها، این وضعیت بحرانی‌تر هم شده است. پدیده شکست بازار در حوزه مسکن را می‌توان در عقب ماندن عرضه مسکن از تقاضا جست. نتیجه این عقب‌ماندگی، پیشی گرفتن بازار مسکن از میانگین تورم در دهه‌های گذشته است. به بیان دیگر، با در نظر گرفتن نقدینگی به عنوان عامل اصلی بروز تورم، جا ماندن عرضه از تقاضای مسکن به عامل دیگری برای افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها تبدیل شد. از همین رو تأمین مسکن در دهه‌های گذشته سخت‌تر و سخت‌تر شد. تداوم این روند باعث افزایش سهم اجاره‌نشینی در کشور و همچنین حذف اجباری بخشی از تقاضای مسکن شد. عیان‌ترین شاهد حذف تقاضای مسکن از بازار را می‌توان در کاهش آمار ازدواج و افزایش سن ازدواج مشاهده کرد. دغدغه تامین مسکن که در سخنان عامه مردم هم مهم‌ترین مانع اقتصادی ازدواج تلقی می‌شود، باعث حذف یا حداقل تأخیر در ورود تقاضاهای جدید مسکن به این بازار شد. خطای آخوندی و حسن روحانی در امتناع از ورود دولت به حوزه ساخت مسکن را می‌توان از همین زاویه دریافت.

 

* «تسهیلات مسکن» به نام مردم به کام سوداگران

گوشه‌نشینی دولت در تامین مسکن مردم تنها به حوزه ساخت مسکن خلاصه نشد. بر خلاف ادعای آخوندی، دولت در افزایش قدرت خرید مردم هم توفیقی نداشته است. دفاع آخوندی از طرح خود در اعطای تسهیلات 160 میلیونی با نرخ 8 درصد در حالی است که این سیاست در نبود نظارت کارآمد و کنترل بازار مسکن، محکوم به شکست است. اعطای تسهیلات به متقاضیان مسکن در حالی که هیچ کنترلی بر رشد نقدینگی در بازار پول و سوداگری در بازار مسکن وجود ندارد، در واقع دنباله‌روی سیاست‌گذار از تحولات مخرب بازار مسکن به شمار می‌رود. به بیان دیگر رشد بی‌ضابطه نقدینگی و فعالیت بدون کنترل سوداگران در بازار مسکن و همچنین افت عرضه مسکن است، عوامل بنیادین رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن ملکی و استیجاری است و از همین رو اعطای تسهیلات به متقاضیان مسکن، به نوعی پذیرش این شرایط و تسلیم سیاست‌گذار در برابر شرایط موجود است. اعطای تسهیلات به متقاضیان مسکن نه‌تنها به معنی به رسمیت شناختن عوامل مخرب بازار مسکن است، بلکه خود به عاملی دیگر برای افزایش بیشتر قیمت‌ها تبدیل می‌شود. تزریق نقدینگی به بازار مسکن در قالب تسهیلات ارزان‌قیمت خرید مسکن، چیزی جز تامین سوخت برای موتور تورمی ‌مسکن نیست. 

 

* «کنترل نکردن» به بهانه «دخالت نکردن»

دفاع دولت تدبیر بویژه آخوندی و روحانی از امتناع از ساخت مسکن توسط دولت چنان پررنگ بود که در جریان زلزله کرمانشاه هم این دیدگاه دوباره بیان شد. روحانی آبان‌ماه 96 با ادعای ویران شدن واحدهای مسکونی مسکن مهر کرمانشاه در جریان زلزله گفت: اگر خود مردم خانه خود را بسازند، بهتر از این است که ما بخواهیم برای آنها مسکن ایجاد کنیم. ادعای روحانی درباره تخریب و تلفات بالای مسکن مهر کرمانشاه در حالی بود که شواهد و آمارهای نهایی گزارش شده در این رابطه نشان داد مسکن مهر جزو مقاوم‌ترین ساختمان‌ها در برابر زلزله 3/7 ریشتری کرمانشاه بود. به بیان دیگر، روحانی به کمک دستگاه‌های تبلیغاتی خود سعی در ویرانه نشان دادن واحدهای مسکن مهر با هدف دفاع از ایده خود در «امتناع از ساخت مسکن توسط دولت» داشت. با این حال کمتر از ۳ سال پس از این حادثه، دولت اقدام به تعریف و اجرای طرحی به نام مسکن ملی برای ساخت 400 هزار واحد مسکونی کرده است تا در عمل از نظریات پیشین خود تبری بجوید. دولت در این سال‌ها در حالی از گوشه‌نشینی خود در موضوع مدیریت بازار مسکن و بی‌پناهی مردم در تامین مسکن دفاع کرده که هیچ اقدامی برای ساماندهی این بازار نکرده است. خلاصه شدن طرح دولت به اعطای تسهیلات مسکن و بی‌توجهی به طراحی پایه‌های مالیاتی تنظیمی ‌همچون «مالیات بر عایدی سرمایه حاصل از مسکن»، «مالیات بر زمین»، «مالیات بر املاک لوکس» و در نهایت «مالیات بر خانه‌های خالی» باعث سقوط بازار مسکن به بحرانی چنین عمیق شد. کنار کشیدن دولت از ساخت مسکن ضمن کاهش میزان عرضه مسکن، به عاملی برای افزایش سریع‌تر قیمت آن تبدیل شد. افت شدید آمار ساخت مسکن از سال 92 به این سو و افزایش شدید قیمت مسکن در نبود ابزارهای مالیاتی تنظیمی ‌باعث کاهش قدرت خرید مردم و دور شدن مسکن از دسترس بخش بزرگی از جامعه شد. نمود این وضعیت را می‌توان در افزایش سهم مسکن‌های قدیمی‌ساز و نقلی از کل معاملات مسکن دید. این یعنی بخش اندکی از مردم که هنوز امکان خرید مسکن دارند، برای تامین مسکن و جبران کاهش قدرت خرید خود، مجبور به خرید واحدهای مسکونی کوچک قدیمی‌ساز شده‌اند. این وضعیت را می‌توان در آمارهای رسمی‌ کشور مشاهده کرد.