میثم مهرپور: در روزهای گذشته کلیات طرح مالیات بر خانه‌های خالی از سوی نمایندگان مجلس تصویب شد؛ طرحی که اجرای آن موافقان و مخالفانی دارد. استدلال عمده موافقان تصویب و اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی، بازدارندگی این طرح از احتکار خانه، تنظیم بازار و افزایش عرضه مسکن به بازار به عنوان نتایج اجرای آن است. در واقع نمایندگان و کارشناسان موافق اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، این اقدام را در راستای اصلاح رفتاری جامعه می‌دانند اما سوال اینجاست: آیا واقعا اجرای این طرح به تنهایی می‌تواند جلوی نگاه سرمایه‌ای به مسکن را گرفته و موجب افزایش عرضه مسکن و به تبع آن کاهش قیمت‌ها شود؟ به برخی از دلایل عدم موفقیت این طرح در اجرا و لزوم اجرای مالیات بر عایدی مسکن به عنوان راهکار اساسی حل این مشکل - یعنی نگاه سفته‌بازانه به مسکن- پرداخته‌ام.

***

1) موضوع اول درباره ساز‌و‌کار و روش‌های شناسایی خانه‌های خالی است. در روزهای گذشته از مواردی چون عدم ثبت قرارداد اجاره خانه، عدم استفاده از آب و برق، بررسی‌های میدانی و... به عنوان راه‌های شناسایی خانه‌های خالی یاد شده است. حتی چندی پیش معاون سازمان امور مالیاتی از سوت‌زنی شهروندان به عنوان راهکاری برای شناسایی خانه‌های خالی یاد کرده بود؛ اظهاراتی که همه نشان‌دهنده قطعی نبودن راه‌های شناسایی خانه‌های خالی است؛ موضوعی که گام اول اجرای این طرح را با ابهام جدی مواجه می‌کند. 

2) همان‌طور که گفته شد عده‌ای از موافقان اجرای این طرح اثرات اجرای آن را تنظیمی دانسته و معتقدند اجرای دریافت مالیات از خانه‌های خالی مانع احتکار مسکن خواهد شد. این در حالی است که این طرح طبیعتا هیچ تأثیری در کاهش انگیزه‌های سفته‌بازان برای حضور در بازار مسکن نخواهد داشت بلکه صرفا تخلفات و راه‌های دور زدن قانون از جمله اجاره‌نامه‌های صوری و اجاره کد ملی و... را افزایش خواهد داد. برای حل موضوع احتکار مسکن باید دلایل و ریشه‌های وجود این موضوع بررسی شود که قطعا تبدیل شدن خانه‌های مسکونی از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای دلیل اصلی احتکار مسکن است. بدون شک اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی هیچ تأثیری در حل این مشکل نخواهد داشت. 

3) این طرح در حالی قرار است اجرا شود که اجرای درست آن نیازمند راه‌اندازی و به‌روز بودن سامانه ملی املاک و اسکان است تا از این طریق امکان شناسایی خانه‌های خالی با دقت بالا وجود داشته باشد، در حالی که در حال حاضر چنین امکانی مهیا نیست و گویا قرار است گام نخست اجرای این طرح در صورت تصویب نهایی با اما و اگرهای فراوانی همراه باشد. برای مثال طبق آخرین سرشماری صورت گرفته در سال 95، میزان خانه‌های خالی 5/2 میلیون واحد بوده است اما در حال حاضر- زمان اجرای طرح- از تعداد دقیق خانه‌های خالی در کشور اطلاعی نداریم یعنی قرار است طرحی اجرا شود که اطلاعات کاملی از جزئیات مهم اجرای آن در دسترس نیست(!) 

4) اجرای این طرح از ۲ حالت خارج نیست؛ یا اجرای آن موفق خواهد بود یا با شکست مواجه خواهد شد. 

الف) اگر این طرح بدرستی اجرا شود تأثیرات مثبت اندکی، آن هم صرفا در بازار اجاره‌بها به واسطه افزایش عرضه احتمالی خواهد داشت. به نظر می‌رسد تأثیرات مثبت اجرای این طرح در مقابل هزینه‌ها و خطاهای احتمالی اجرای آن بسیار اندک خواهد بود. ضمن اینکه اجرای این طرح هزینه سرمایه‌گذاری در مسکن را افزایش خواهد داد، چرا که طبق این طرح ۶ ماه جهت تنفس برای نقل و انتقال قرار داده شده و افرادی که در کار خرید و فروش ملک هستند براحتی می‌توانند از این 6 ماه استفاده کرده و املاک خود را به فروش برسانند. در حالی که سازندگان مسکن احتمالا متضرر شده و ممکن است ساخت مسکن از سوی سازندگان مسکن با کاهش مواجه شده و بخشی از منابع این افراد به سمت بازارهایی چون ارز و طلا که اتفاقا ماه‌های پرسودی را سپری می‌کنند، سوق داده شود. 

ب) اگر این طرح به دلیل پیچیدگی‌های موجود بدرستی اجرا نشود، نه‌تنها اثر مثبتی نخواهد داشت بلکه با ایجاد یأس و ناامیدی پیامدهای منفی نیز در پی دارد، چرا‌ که طرح‌هایی چون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر عایدی سفته‌بازی، مالیات بر مسکن‌های خالی و... مدت‌هاست به صورت توأمان مطرح شده و از آنها به عنوان ابزارهایی برای هدایت نقدینگی به سمت فعالیت‌های مولد و کاهش سفته‌بازی یاد‌ شده و شکست این طرح به معنای شکست مجموعه آن طرح‌ها قلمداد شده و تجربه ناامید‌کننده‌ای در اذهان به جا می‌گذارد. این در حالی است که زیرساخت‌ها برای اجرای مالیات بر عایدی مسکن بسیار مهیاتر از اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی است، ضمن اینکه اجرای مالیات بر عایدی مسکن می‌تواند تأثیرات بشدت بیشتری بر کاهش قیمت مسکن و افزایش عرضه آن داشته باشد.