در جدول ۲ آمار ارزش واگذاری به تفکیک نوع واگذاری از سال ۸۰ تا مردادماه سال ۹۹ به تفصیل آورده شده است. مطابق نمودار ۱ حدود ۶۵ درصد از کل ارزش واگذاری‌های صورت گرفته طی سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۹، از طریق «فروش سهام یا دارایی به عموم متقاضیان» و به صورت رقابتی انجام شده است. در این شیوه رقمی بالغ بر یک میلیون و ۱۴۲ هزار و ۹۵۴ میلیارد ریال معادل ۵۰ میلیارد دلار بر اساس نرخ دلار ۲۳ هزار تومانی واگذاری رخ داده است. در این شیوه واگذاری که بیشتر شامل بازار بورس و فرابورس بوده است و نسبت به ۲ روش دیگر واگذاری، سازگاری بیشتری با شفافیت، رقابت و کارایی دارد، معمولا تمام حساب‌های مالی شرکت بررسی می‌شود و ضمن شفاف‌سازی، سهام شرکت در معرض فروش قرار می‌گیرد. البته جای امیدواری است که این شیوه از واگذاری طی سال‌های اخیر بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. اگر چه سهم پایین این روش در سال‌های اولیه واگذاری را می‌توان ناشی از کوچک بودن بازار مالی و سرمایه دانست. ۲۱ درصد از واگذاری‌های بنگاه‌های دولتی برای رد دیون دولت انجام شده است. در این شیوه رقمی بالغ بر ۳۱۷ هزار و ۹۷ میلیارد ریال معادل ۱۶ میلیارد دلار بر اساس نرخ دلار ۲۳ هزار تومانی واگذاری انجام شده است. واگذاری سهام یا دارایی به شیوه انتقال مستقیم به اشخاص حقیقی و حقوقی طلبکار از دولت، بیشتر شامل رد دیون دولت بوده است. ملاحظه‌های اساسی در این روش واگذاری، قیمت‌گذاری مناسب و انتخاب مالکان و مدیرانی است که انگیزه کافی برای راهبری کارایی بنگاه خواهند داشت. این نوع خصوصی‌سازی اغلب باعث می‌شود عوامل داخلی (مانند مدیران و سهامداران کنترلی) زمام امور را در دست بگیرند. در سال ۱۳۹۳ از این شیوه با هدف شفاف‌سازی موضوع رد دیون دولت از محل واگذاری‌ها و تکمیل تعهدات قبلی دولت و به‌منظور فراهم آوردن بستر توقف انتقال مستقیم سهام بابت رد دیون دولت استفاده شده است. ۱۵ درصد از واگذاری‌ها به شیوه‌ سهام عدالت انجام شده و این شیوه در دولت نهم و دهم یعنی از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲ صورت گرفته است. در این شیوه رقمی بالغ بر ۲۲۶ هزار و ۳۶۳ میلیارد ریال معادل ۱۱ میلیارد دلار واگذاری انجام شده است. طرح سهام عدالت از دل برنامه خصوصی‌سازی با واگذاری سهام به مردم (کوپن) بیرون آمده است. هدف از اجرای طرح «انتقال مستقیم سهام یا دارایی بابت سهام عدالت» و توزیع متعادل ثروت و درآمد در کشور بود. همچنین توانمندسازی و افزایش ثروت و ایجاد درآمد دائمی برای خانوارهای نیازمند، تسریع در روند خصوصی‌سازی از طریق واگذاری گسترده سهام شرکت‌های دولتی، استفاده از روش‌های سالم‌تر و شفاف‌تر برای واگذاری سهام شرکت‌ها، کاهش حجم بخش دولتی و کاراتر کردن بنگاه‌های دولتی و کارآمد کردن دولت در عرصه وظایف حاکمیتی از دیگر اهداف این طرح بود. متاسفانه در این شیوه واگذاری، نظارت چندانی بر بنگاه‌ها و مدیریت آنها نشده است. 

همانطور که در نمودار ۲ مشخص است فروش سهام یا دارایی به عموم متقاضیان که با شفافیت و کارآیی هماهنگی بیشتری دارد، روند رو به رشدی داشته است. در سال ۱۳۹3 روند واگذاری کاهش چشمگیری داشته است. برای این کاهش می‌توان ۲ دلیل را ذکر کرد؛ اول اینکه برخی شرکت‌هایی که در فهرست واگذاری قرار داشتند از فهرست خط خوردند به این دلیل که دیگر شرایط مناسبی برای واگذاری نداشتند، برای مثال عدم احراز شرایط واقعی از جمله سودآوری باشگاه‌های ورزشی مانند پرسپولیس و استقلال. دوم اینکه دولت جدید به دلیل شفاف نبودن واگذاری‌ها در سال‌های قبل و به منظور نظارت بیشتر بر روند آنها، بنگاه‌ها را با سرعت کمتری نسبت به قبل واگذار کرده است. نمونه این امر تصویب‌نامه هیأت وزیران به شماره ۱۵۵۸۰۸ /ت۵۲۳۰۴ه در تاریخ ۲۶/۱۱/ ۱۳۹۴ است که طی آن هیات دولت تصویب نامه‌های واگذاری شمار زیادی از شرکت‌ها قبل از تاریخ تصویب فوق را لغو کرد. 

نکته دیگری که نمودار نشان می‌دهد، افزایش چند برابری واگذاری‌ها در سال ۱۳۹۹ است؛ رقمی بالغ بر ۲۵ هزار میلیارد تومان. دلیل این افزایش را باید در بودجه سال ۱۳۹۹ جست‌وجو کرد. بر اساس لایحه بودجه سال ۹۹، دولت قصد دارد نزدیک به ۵۰ هزار میلیارد تومان، یعنی بخش عمده منابع کاهش یافته از محل درآمدهای نفتی را از محل «فروش اموال منقول و غیرمنقول» کسب کند. به بیان دیگر تغییر اصلی درآمدهای دولت در لایحه بودجه سال ۹۹، در مقایسه با سال ۹۸، مربوط به اضافه شدن بخش فروش اموال دولتی به درآمدهای بودجه است. 

به طور کلی دولت در بخش «فروش دارایی سرمایه‌ای» در مجموع نزدیک به ۹۹ هزار میلیارد تومان درآمد در لایحه بودجه ۹۹ در نظر گرفته که حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان آن مربوط به واگذاری اموال منقول و غیرمنقول است. 

 

 

بر اساس آمار، ۸۸ درصد واگذاری‌ها و رقمی بالغ بر یک میلیون و ۵۶۵ هزار و ۱۷۵ میلیارد ریال معادل ۶۷ میلیارد دلار به شیوه‌ بلوکی واگذار شده است. ۱۱ درصد واگذاری‌ها و رقمی بالغ بر ۱۹۸ هزار و ۸۵۳ میلیارد ریال معادل 865 میلیون دلار به شیوه تدریجی و یک درصد واگذاری‌ها و رقمی بالغ بر ۱۶ هزار و ۳۸۷ میلیارد ریال معادل 71 میلیون دلار به شیوه ترجیحی واگذار شده است. واگذاری بلوکی در روش‌های مزایده‌ای و بورسی و به روش نقد و اقساط انجام می‌شود و فروش سهام تدریجی به عموم مردم از طریق بازارهای مالی و با قیمت‌های مندرج در تابلو صورت می‌گیرد. در معاملات بلوکی و عمده، حجم بیشتر و قابل توجهی از سهام شرکت، معامله می‌شود. اگر چه واگذاری سهام به صورت بلوکی از ایجاد هرج‌و‌مرج در مدیریت و اداره بنگاه جلوگیری به عمل می‌آورد ولی از طرف دیگر ممکن است منجر به تشکیل هلدینگ‌ها و ظهور انحصار به شکل جدید شود که به مراتب پیامدهای مخرب‌تری نسبت به مالکیت دولتی دارد. واگذاری سهام ترجیحی نیز به منظور جذب کارگران، کارکنان و کارمندان و مدیران با تجربه و با هدف افزایش بهره‌وری شرکت‌های قابل واگذاری انجام می‌شود. 

همان‌طور که در نمودارهای ۵ و ۶ مشاهده می‌کنید طی این سال‌ها عمده واگذاری‌ها به شیوه بلوکی بوده و امسال واگذاری به شیوه تدریجی هم در دستور کار قرار گرفته است. 

 

همان‌طور که عنوان شد واگذاری بنگاه‌ها بر‌اساس بازار بورس و فرابورس به دلیل الزام به رعایت دستورالعمل‌هایی مانند نظام حاکمیت شرکتی، بیشتر منجر به کارآیی و ایجاد رقابت می‌شود. مطابق جدول ۳ و نمودار ۳، طی سال‌های اخیر حدود ۷۰ درصد واگذاری‌ها از این طریق انجام شده است. رقمی بالغ بر یک میلیون و ۲۶۸ هزار و ۸۱۹ میلیارد ریال معادل 5 میلیارد و 500 میلیون دلار از طریق عرضه سهام در بورس و فرابورس واگذاری صورت گرفته است اما حدود ۳۰ درصد از واگذاری‌ها به شیوه‌های مذاکره و مزایده انجام شده است. رقمی بالغ بر ۵۱۱ هزار و ۵۹۴ میلیارد ریال معادل 2 میلیارد و 200 میلیون دلار از این طریق واگذار شده است. 

مطابق نمودار ۴، خوشبختانه در سال‌های اخیر روند واگذاری از طریق بازار بورس رو به افزایش بوده است، البته واگذاری صرفا از طریق بازار بورس و فرابورس نتیجه‌ مطلوب را حاصل نمی‌کند. شرکت‌های زیادی طی این‌ سال‌ها به‌رغم واگذاری از طریق سازمان فرابورس، فاقد شفافیت در حسابرسی‌ها و اموال بودند. همچنین در سال‌های اخیر مزایده همیشه پای ثابت‌ روش‌های واگذاری بوده است. مزایده نسبت به روش عرضه در بورس و فرابورس از شفافیت کمتری برخوردار است و امکان بروز فساد در واگذاری در این روش بیشتر است. علاوه بر این، در مزایده‌ها بازده واقعی پیشنهاددهندگان را نشان نمی‌دهند، همچنین امکان تبانی بین پیشنهاددهندگان وجود دارد. 

 

گروه اقتصادی: با آنکه بازدهی ۳ ماهه اول سال جاری بازار سرمایه  285 درصد بود اما در روزهای اخیر شاهد ریزش شاخص کل بورس تهران بودیم. این شرایط باعث شده برخی سرمایه‌گذاران عطای سرمایه‌گذاری در این بازار را به لقای آن ببخشند و تصمیم به ترک آن بگیرند. بررسی‌ها نشان می‌دهد بیش از اینکه اتفاقات روزهای اخیر ناشی از اصلاح طبیعی بازار باشد، ماحصل اقدامات دولتی‌هاست. به گزارش«وطن امروز»، بورس تهران پس از ثبت تاریخی‌ترین رشد شاخص کل در نخستین ماه تابستان، در مردادماه با ریزش شدید مواجه شد که در ۲۰ ماه گذشته بی‌سابقه بود و موجب شد نماگر سهام پس از تجربه سقف تاریخی ۲ میلیون و ۷۸ هزار واحد در نوزدهمین روز این ماه، نه فقط از کانال ۲ میلیون واحد عقب‌نشینی کند بلکه تا کف کانال یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد نیز سقوط کرد. درباره علل و عوامل شکل‌گیری این افت تاریخی و پرحاشیه نکاتی وجود دارد که باید بررسی شود. 

 

* حواشی دارا دوم

حواشی دارا دوم و تأثیر آن در سقوط شاخص بورس بی‌تاثیر نبود. دولت در نیمه دوم مرداد ماه بعد از چند ماه تبلیغ و ترویج برای عرضه سهام خود در شرکت‌های بزرگ دولتی در قالب صندوق‌های ETF به ناگاه به دلیل اختلاف میان ۲ وزیر، یک شبه عرضه ETF دوم که مربوط به شرکت‌های بزرگ پالایشی اصفهان، تهران، بندرعباس و تبریز بود را لغو کرد و با تخریب شدید اعتماد سهامداران خرد و ایجاد نااطمینانی و ترس میان آنها، عملا فشار فروش در بازار را به صورت غیر طبیعی تشدید کرد. 

 

* فروش ناگهانی سهام عدالت

علت دیگر مطرح شده درباره سقوط بازار سرمایه، مربوط به فروش ناگهانی بخش قابل توجهی از سهام عدالت است. با آزادسازی 30 درصد دوم سهام عدالت در 18 مرداد، سهامداران از 19 مرداد شروع به ثبت درخواست خود برای فروش سهام عدالت کرده و طبق قانون، شرکت‌های کارگزاری و بانک‌ها موظف هستند بعد از 48 ساعت این سهام را فروخته و در اسرع وقت مبلغ آن را به حساب سهامداران واریز کنند. با این حساب، نخستین روز فروش سهام عدالت توسط کارگزاری‌ها و بانک‌ها روز چهارشنبه 22 مرداد بود. به نظر می‌رسد کارگزاری‌ها برای آنکه مشکلات گذشته رخ ندهد، 22 مرداد را برای فروش سهام عدالت انتخاب کردند و بعد از عرضه سهام آزادشده این 36 شرکت بورسی، بازار سرمایه با کم شدن فشار تقاضای شدید مواجه شد و اکثر نمادها که در حال تعادل عرضه و تقاضا بودند، به صف فروش تبدیل شدند. 

 

* شوک‌های متوالی دولت

یکی دیگر از دلایل مطرح شده برای تشریح علت ریزش سنگین شاخص‌ها در بازار سرمایه، شوک‌های منفی ارسال‌شده از طرف دولت به این بازار است. آغاز جدی این شوک‌ها با خبر گشایش اقتصادی رئیس دولت بود. بلافاصله پس از این اظهارنظر، گمانه‌زنی‌ها از جزئیات گشایش اقتصادی آغاز شد. در میان احتمالات مطرح شده درباره جزئیات طرح گشایش اقتصادی دولت، «فروش اوراق سلف نفت» مهم‌ترین موضوع مطرح در این باره بود. 

 

* رگولاتور خاموش

از سازمان بورس اساسا هیچ‌گونه رگولاتوری مدون و اثربخشی در بازار نسبت به عرضه‌های کلان مشاهده نمی‌شود. مثلا به سادگی چند کارگزاری در جریان روند نزولی بورس و در شرایطی که بنا بر ادعای فعالان بازار، بورس توان بازگشت به روند متعادل و طبیعی خود را داشت، با فروش سهام عدالت باعث تخریب این روند شدند. 

 

* اختلال کارگزاری‌ها

انحصار در صدور مجوز برای دایر کردن کارگزاری و از بین بردن رقابت میان کارگزاری‌ها موجب شده عملا ۱۶ سال هیچ مجوز جدیدی برای ایجاد کارگزاری صادر نشود. این مساله باعث بروز مسؤولیت‌ناپذیری عمیقی در کارگزاری‌ها شده است و این مسؤولیت‌ناپذیری را به یکی از مهم‌ترین عوامل ایجاد اختلال در روند طبیعی بازار مبدل کرده است.

گروه اقتصادی: بانک مرکزی در گزارشی از افزایش ۵/10‌درصدی قیمت مسکن در مرداد ۹۹ در تهران نسبت به تیر خبر داد و اعلام کرد: متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران ۲۳ میلیون و 107 هزار  تومان است.

به گزارش «وطن امروز»، مردادماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 9100 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 35.4 و 175.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملاتی شهر تهران تیرماه 23‌میلیون و 107 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل(تیر) و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب معادل ۵/10 و ۴/۷۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مردادماه امسال حاکی از آن است که از مجموع واحدهای معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم ۵/۳۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است. سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال گذشته حدود 3.3 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل بر سهم واحدهای با قدمت 11 تا 15 سال، 16 تا 20 سال و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است. بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک از مرز 54 میلیون تومان عبور کرده است. تیرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک 45میلیون و 300 هزار تومان بود. در تیرماه همچنین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22 گانه تهران حدود 21 میلیون تومان بود.

 

* سانسور آمار، قیمت‌ها را پایین می‌‎آورد؟

وزارت راه و شهرسازی از سال ۸۸ با راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات - تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک، اتاق اصناف ایران و وزارت صمت - به طور مرتب هر ماه اقدام به انتشار گزارش‌هایی درباره بازار مسکن در ماه منتهی به زمان ارائه این گزارش می‌کند؛ سامانه‌ای که اگرچه منبع بانک مرکزی در ارائه آمار بازار مسکن است اما بسیار پیش آمده که در گزارش‌های تحلیلی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، تناقض‌ها یا تفاوت‌هایی دیده شده است. مرکز آمار ایران نیز از همین سامانه برای انتشار گزارش‌هایی درباره وضعیت بازار مسکن بهره می‌برد؛ اما گزارش‌های مرکز آمار، فصلی منتشر می‌شود و از ارائه گزارش‌های ماهانه خودداری می‌کند. با این حال انتشار این آمار از سوی 2 نهاد اصلی منتشرکننده (بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی) همواره منتقدانی نیز داشته است؛ اگرچه کارشناسان معتقدند انتشار این آمار علاوه بر آنکه به شفافیت بازار کمک می‌کند، می‌تواند امکان برنامه‌ریزی برای بهبود وضعیت مسکن را نیز فراهم کند اما منتقدان می‌گویند این شعارها که «برنامه‌ریزی بهتر با ارائه آمار فراهم می‌شود» بیشتر روی کاغذ بوده و هیچ‌گاه نتوانسته‌ایم با استفاده از آمار یاد‌شده، اقدامی برای بازار مسکن انجام دهیم؛ مضافاً اینکه، اعلام آمار یاد شده به افزایش قیمت‌ها و تورم مسکن دامن می‌زند.

 

* وزیر راه‌وشهرسازی در برنامه تلویزیونی چه گفت؟

شاید همین استدلال‌های مخالفان بوده که سبب شد محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی ۲۸ مرداد امسال در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری و به مناسبت هفته دولت از صدور دستور خود به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای عدم انتشار آمار مذکور، رونمایی کند. وی در این برنامه تلویزیونی اظهار داشت: «من به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گفته‌ام؛ گفتم بیخود است این اطلاعاتی که منتشر می‌شود؛ گفتم آن را منتشر نکنند و دامن نزنیم؛ نمی‌گویم این اطلاعات، بیخودی است».

 

* توجیه معاونت مسکن برای عدم انتشار آمار

به گفته محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی، از نظر وزیر راه و شهرسازی، اطلاعات بازار مسکن سبب شده هم در مناطق مختلف پایتخت که قیمت‌ها متفاوت است، مردم از متوسط قیمت مسکن در کل تهران پیروی کنند و هم در سایر شهرها نیز به تبعیت از پایتخت، شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم. از همین رو، اسلامی خواهان عدم انتشار اطلاعات مذکور شده است.

 

* طرح‌های شکست‌خورده

در حالی قیمت مسکن در کشور به شرایط بحرانی رسیده است که طرح‌های دولت برای کنترل قیمت‌ها در این بازار راه به جایی نبرده است. 

در طول 5 ماه گذشته از سال جاری قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۵۱ درصد افزایش داشته است. این فاجعه در حالی رخ داده است که وزارت راه‌و‌شهرسازی برنامه مدونی برای کنترل قیمت مسکن ندارد. 

در ماه‌های اخیر مواردی مانند طرح اقدام مسکن و وام ودیعه مطرح شد که هیچ کدام نتوانست باعث کنترل قیمت مسکن شود. اساسا پیش از این هم طرح‌های دولت از جمله طرح مسکن اجتماعی به هیچ نتیجه‌ای نرسیده بود و مشخص نیست این روند رشد قیمت تا کجا ادامه خواهد داشت. 

وزیر راه‌و‌شهرسازی در آخرین اظهارنظرهای خود درباره قیمت مسکن، آن را معطوف به تورم کالاهای دیگر خوانده بود. با این دست‌فرمان و تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای، هر اتفاقی را می‌توان پیش‌بینی کرد. موضوع اساسی این است که مسکن نباید تبدیل به یک کالای سرمایه می‌شد.