گروه اقتصادی: بررسی شاخص اجاره‌بها نشان از آن دارد که طرح دولت برای مشخص کردن بازه افزایش اجاره‌بها به اهداف اولیه خود نرسیده است. 

به گزارش «وطن امروز»، پس از نقدهای فراوان نسبت به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها، دولت تصمیم به تعیین بازه‌ای مشخص برای میزان افزایش اجاره‌بها گرفت. بر این اساس، حسن روحانی در جلسه ستاد مقابله با کرونا در 8 تیرماه‏، اظهار داشت: مقرر کردیم اجاره‌بها از فردا در تهران نمی‌تواند ۲۵ درصد بیشتر از سال قبل باشد. در سایر کلانشهرها از ۲۰ درصد بیشتر نباید باشد و در بقیه شهرها هم ۱۵ درصد. در همان بازه زمانی نقدهای بسیاری به این تصمیم وارد شد و اغلب کارشناسان مسکن این اتفاق را غیرممکن دانستند. برای مثال مهدی سلطان‌محمدی در این باره اظهار داشت: با توجه به اینکه اصولا قیمت‌گذاری دستوری در بازار مسکن جواب نخواهد داد، نمی‌توان از این مصوبه دولت در رابطه با تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره در تهران انتظار اجرایی شدن داشت، چرا که مسکن کالایی خاص است و نمی‌توان برای آن سقف قیمتی تعیین کرد، بلکه باید بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا، نرخ‌ها در بازار تعیین شود، نه اینکه شما بیایید و برای آن نرخ‌گذاری کنید. 

وی با تاکید بر اینکه سابقه قیمت‌گذاری در کالا‌های دیگر به هیچ عنوان موفقیت‌آمیز نبوده است، اظهار داشت: در گذشته نیز گاهی وزیر راه‌وشهرسازی از نرخ‌گذاری در بازار مسکن سخن می‌گفت اما با توجه به اینکه اساسا دخالت دولت در قیمت‌گذاری به هیچ عنوان تجربه موفقی نبوده، نمی‌توان از آن انتظار مثبتی داشت. در همین طرح نیز مکانیزم نظارتی مشخص نیست و حتی اگر معلوم نیز باشد، به فرض چنانچه حداکثر قرارداد‌ها ۲۵ درصد افزایش یابد اما در خفا ممکن است به دلیل افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی، مالک اجاره بیشتری از مستاجر‌ طلب کند. 

سلطان‌محمدی اضافه کرد: «در این بین نیز ممکن است دعوا‌های حقوقی شکل بگیرد که حل‌و‌فصل آن نیز داستان‌های بسیاری را به دنبال دارد. از سوی دیگر آقای رئیس‌جمهوری اعلام کرده این سقف تعیین شده برای ایام کرونا است اما باید این موضوع را در نظر گرفت که از فروردین‌ماه تاکنون به دلیل شیوع کرونا عرضه در بخش مسکن چه خرید و چه اجاره با افت روبه‌رو بوده و حال نیز که پیک دوم همه‌گیری ویروس کرونا آغاز شده، این موضوع نیز تشدید شده است که همین عامل، مزید بر علت شده تا قیمت مسکن بر اساس آمار‌های موجود رسمی از ابتدای سال تاکنون با افزایش بیش از ۴۲ درصدی همراه باشد». 

 

* بازار اجاره مسکن را سامان دادیم

حالا معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی هم به دفاع از این اقدام پرداخته است. ‏‏‌معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی‏ به اقدامات وزارت راه‌وشهرسازی در حوزه بازار اجاره مسکن در تابستان امسال اشاره و تأکید کرد: ارزیابی‌های ما نشان می‌دهد این برنامه‌ها قابل قبول بوده و توانسته بازار را کنترل کند؛ به همین منوال، در حوزه خرید و فروش مسکن هم ما پیشنهاداتی ارائه دادیم که اگر آنها مصوب شود، تا حدود زیادی می‌توانیم بازار خرید و فروش مسکن را هم کنترل کنیم، البته باید این را هم در نظر داشت که بازار مسکن، یک بازار ترکیبی است و از متغیرهای مختلف نقش‌پذیری دارد. محمود محمودزاده درباره سرنوشت عرضه مسکن در بورس هم اظهار داشت: بورس املاک، بحثی است که وزارت اقتصاد آن را پیگیری می‌کند و وزارت راه‌وشهرسازی در آن نه موضع مدیریتی دارد، نه موضع محوری اما آنچه را درباره ارتباط مسکن و بورس وزارت راه‌و‌شهرسازی پیگیری می‌کند، موضوع صندوق‌های زمین و ساختمان است. محمودزاده درباره صندوق‌های زمین و ساختمان تصریح کرد: اصلاح آیین‌نامه اجرایی قانون صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، ذیل قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را از هیأت‌وزیران اخذ کرده‌ایم و در حال حاضر در حال به‌روز‌رسانی مطالعات آن هستیم تا بتوانیم آن را پیاده‌سازی کنیم. هدف از اجرای قانون صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، کمک به تولید انبوه و عرضه بالای مسکن و پروژه‌های خدماتی مکمل مسکن است.  دبیر شورای عالی مسکن درباره آخرین وضعیت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه گفت: مسؤولیت تهیه این لایحه بر عهده وزارت اقتصاد است و مراحل نهایی خود را در کمیسیون اقتصادی دولت می‌گذراند؛ پس از آن به هیات دولت آمده و در نهایت به مجلس ارسال می‌شود. وی درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و وظایفی که قانون در زمینه اجرای این قانون بر عهده دولت گذاشته است، اظهار داشت: هم ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیت بر خانه‌های خالی) و هم ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن مبنی بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی را وزارت راه‌و‌شهرسازی در دست اجرا دارد. با پیگیری این دو ماده قانونی می‌توانیم بحث سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را هدفمند کنیم. به گفته معاون وزیر راه‌وشهرسازی با این طرح‌ها و لوایحی که در دولت و مجلس درباره کنترل بازار مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی تصویب می‌شود، می‌توان روند صعودی قیمت مسکن را در ماه‌های آتی کنترل کرد. 

 

* نتیجه دستور به مسکن 

بررسی‌ها نشان می‌دهد اساسا طرح سقف‌گذاری میزان افزایش اجاره‌بها شکست خورده است. بر این اساس، آمار شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران حاکی از آن است در تیرماه و مردادماه به ترتیب 6/27 و 4/27 درصد اجاره‌بها نسبت به‌مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. 

جالب اینجاست که میزان شاخص کرایه مسکن اجاری در ماه پیش از این تصمیم یعنی خردادماه هم 6/27 درصد بوده و اساسا هیچ تغییری در این رابطه حاصل نشده است. 

اما با این وجود می‌توان امیدوار بود با پایان یافتن تابستان و پایان روزهای پررونق بازار مسکن، شاخص کرایه مسکن اجاری کاهش یابد. 

آنچه پیداست مشکل قیمت مسکن و اجاره‌بها حاصل بیش از 5‌سال عدم فعالیت و کاستی در وزارت راه‌و‌شهرسازی است و اساسا نمی‌توان آن را با تصمیم‌های مقطعی سامان بخشید. 

 

* بیراهه تکراری دولتمردان

دولتمردان در مواجهه با مسائل اقتصادی، به جای حل آنها، راهکارهایی برای انطباق مردم با شرایط پیش آمده ارائه می‌کنند. ایده ساخت خانه‌های 25 تا 40 متری برای جبران‌ گرانی مسکن و تامین سرپناه حداقلی در حالی است که راهکارهای اصلی برای حل ریشه‌ای معضل تورم افسارگسیخته بویژه در حوزه مسکن طی 7 سال گذشته در حاشیه بوده است. مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف از مسکن گرفته تا خودرو و... رشد نقدینگی بیش از 20 درصدی است. آمارهای رسمی ‌‌نشان می‌دهد میانگین رشد سالانه نقدینگی در 5 دهه گذشته حدود 25 درصد بوده است. نتیجه چنین وضعیتی، افزایش سطح عمومی ‌قیمت‌ها و رشد تورم به بالای 20 درصد طی 5 دهه اخیر بوده است. خلق بی‌ضابطه نقدینگی توسط بانک‌ها در حالی است که طی این سال‌ها هیچ اقدام خاصی برای مدیریت عالمانه نظام بانکداری کشور نشده است. عامل دیگر افزایش قیمت مسکن، کاهش شدید ساخت‌و‌سازها در دوره مدیریت دولت فعلی است. دولتی که تنها برنامه‌اش در حوزه مسکن، کند کردن سرعت پیشرفت طرح مسکن مهر و فحاشی به این پروژه عظیم بود، اکنون و در سال پایانی خود، هیچ دستاوردی برای عرضه جهت کنترل تورم افسارگسیخته بازار مسکن ملکی و بویژه استیجاری ندارد، تا جایی که مجبور به تصویب طرحی برای ممنوعیت افزایش اجاره‌بها بیش از حد تعیین شده خود می‌شود. 

آخرین عامل افزایش بی‌ضابطه قیمت‌ها در بازار مسکن، نبود نظارت متمرکز بر معاملات مسکن و مالکیت املاک است. خبر راه‌اندازی «سامانه املاک و اسکان» در حالی در ماه اخیر منتشر شد که در 7 سال گذشته هیچ اقدامی‌‌ برای راه‌اندازی این سامانه جهت رصد معاملات و مالکیت‌ها به منظور شناسایی خانه‌های خالی و همچنین معاملات سوداگرانه به عنوان یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نشد. هم ‌اکنون این سامانه تنها به صورت اسمی راه‌اندازی شده و هیچ موردی در آن ثبت نشده است. تعلل در اصلاح قوانین مالیاتی برای اخذ مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی، دیگر اهمال دولت در ساماندهی بازار مسکن برای کنترل تورم در این بخش است. همه این موارد اقداماتی است که اگر تاکنون انجام شده بود، نیازی به تعیین دستوری سقف افزایش اجاره‌بها وجود نداشت؛ اقدامی‌ که مشخص نیست تا چه اندازه قابلیت اجرا دارد.

 

***