گروه اقتصادی: بانک مرکزی بتازگی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه سال جاری را منتشر کرد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در بهمن‌ماه سال جاری به 4/28 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل 7/3 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 2/97 درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات واحدهای مسکونی در ماه گذشته معادل 3 هزار و 917 فقره بود که نسبت به ماه قبل 4/11 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 5/70 درصد کاهش را نشان می‌دهد. نکته دیگر در گزارش بانک مرکزی، رشد سهم واحدهای قدیمی‌ساز و کاهش سهم واحدهای نوساز در معاملات واحدهای مسکونی است. بر این اساس سهم واحدهای قدیمی‌ساز در معاملات با رشد ۳۱ درصدی از 6/9 به 6/12 درصد رسیده است. تداوم رشد قیمت‌ها، افت شدید تعداد معاملات و رشد سهم واحدهای قدیمی‌ساز، بن‌بست مردم در تهیه مسکن را به وضوح نشان می‌دهد. افت شدید تعداد معاملات مسکن و رشد سهم واحدهای قدیمی‌ساز، عکس‌العمل مردم به رشد شدید قیمت‌ها طی یک سال اخیر بوده است. کاهش 70 درصدی تعداد معاملات واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال گذشته هم نشان می‌دهد بخش زیادی از مردم اساسا قادر به خرید واحد مسکونی نیستند. تقریبا تمام شاخص‌های بازار مسکن، از بحرانی جدی در این حوزه خبر می‌دهد؛ بحرانی که گویا همچنان در حال عمیق‌تر شدن است و دولت هم برنامه خاصی برای مدیریت آن ندارد. ریشه‌یابی دلایل رسیدن کشور به بحران کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد دولت در بحران کنونی نقش عمده‌ای داشته است. بی‌توجهی به اهرم‌های مالیاتی برای تبدیل زمین و مسکن به کالایی مصرفی نه سرمایه‌ای و همچنین بی‌برنامگی برای حل مساله شکست بازار مسکن بویژه از طریق رونق‌بخشی به عرضه مسکن، ۲ مورد از مهم‌ترین دلایل بحران کنونی بازار مسکن است. 

 

* شکست بازار و دولت نظاره‌گر

دولت روحانی در حالی از روزهای آغازین به انتقاد از پروژه مسکن مهر پرداخت که خود تا سال 98 هیچ طرح خاصی برای مدیریت بازار مسکن نداشت. در حالی که روند رشد جمعیت، رونق‌بخشی به ساخت و عرضه هر چه بیشتر مسکن را ضروری کرده، دولت روحانی به جای توجه به تقویت سمت عرضه در این بازار، بخش عظیمی از توان خود را صرف تبلیغات منفی علیه پروژه مسکن مهر کرد. انتقادهای دولتمردان از طرح مسکن مهر در حالی بود که آنها تقریبا هیچ طرحی برای تامین مسکن مردم ارائه و اجرا نکردند. تنها طرحی که دولت تا سال 98 اجرا کرد، اعطای وام مسکن یکم بود که اقساط این وام چنان سنگین بود که در نهایت با استقبال اندکی مواجه شد. این سیاست پس از حرکت بخش مسکن به سمت رکود در دولت روحانی آغاز شد. اعطای وام خرید مسکن به مردم با توجیه «تحریک تقاضا» در حالی بود که مساله رکود بخش مسکن تنها در تقاضا خلاصه نمی‌شد. افت شدید عرضه مسکن در دولت روحانی که بخش عظیمی از آن ناشی از تعطیل شدن پروژه مسکن مهر بود، شوک منفی بزرگی به سمت عرضه مسکن در کشور وارد کرد. از آنجا که پروژه مسکن مهر، طرحی برای تامین مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد بود، بی‌مهری دولت به این طرح باعث تشدید فشار بر این قشر و تبدیل شدن مسکن به آرزویی دست‌نیافتنی برای آنان شد. آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساخت در دولت روحانی به کمتر از نصف این میزان در دولت قبل کاهش یافت. (نمودار 1) همین شوک منفی شدید به طرف عرضه، یکی از مهم‌ترین عوامل انفجار قیمتی در بازار مسکن شد. 

 

* زمین و مسکن؛ سرمایه‌ای‌تر از طلا

یکی از عواملی که طی دهه‌های گذشته باعث رشد افسارگسیخته قیمت زمین و مسکن شده، سرمایه‌ای بودن این کالاست. در کشورهای بزرگ اقتصادی برای جلوگیری از تبدیل زمین و مسکن به کالای سرمایه‌ای و در نتیجه ممانعت از ورود تقاضاهای سرمایه‌ای، برخی پایه‌های مالیاتی با هدف ایجاد استهلاک مالی بر این دارایی‌ها برقرار می‌شود. از جمله مهم‌ترین مصادیق این پایه‌های مالیاتی، مالیات بر زمین، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر املاک لوکس و مالیات بر خانه‌های خالی است. به عنوان مثال دریافت مالیات بر زمین (جز زمین کشاورزی) باعث جلوگیری از ورود سرمایه‌گذاران به بازار زمین و مسکن شده و در نتیجه از رشد قیمت مسکن بویژه در شوک‌های تورمی جلوگیری می‌کند. با این حال دولت طی ۷ سال و نیم گذشته هیچ اقدامی برای تدوین و ارائه یک بسته مالیاتی با هدف تنظیم بازار مسکن نکرد. همین اهمال دولت باعث شد تقاضای سرمایه‌ای طی ۲ سال اخیر، تقاضای مسکن را چندین برابر کرده و همین تشدید فشار تقاضا باعث رشد پرشتاب قیمت مسکن شود؛ رشد قیمتی که تهیه سرپناه - چه از نوع ملکی و چه حتی از نوع استیجاری - را برای میلیون‌ها نفر از مردم عملا غیرممکن کرده است. 

 

***

کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «وطن‌امروز» عنوان کرد

سرمایه‌ای شدن مسکن عامل افزایش قیمت

مدیر سابق گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به آینده مسکن در کشور گفت: در چند سال اخیر بازار مسکن تحت تاثیر بازارهای سرمایه‌ای مثل بازار ارز و سکه بوده است. در گذشته هم این وابستگی وجود داشته اما شدت تاثیرش، کمتر از چند سال اخیر بوده است. فرهاد بیضایی افزود: همبستگی در بازارهای ارز، سکه و مسکن در سال‌های قبل خیلی کم بود اما هم‌اکنون این همبستگی افزایش یافته است. وی تصریح کرد: یکی از دلایل افزایش قیمت بازار مسکن در چند سال اخیر همبستگی زیاد قیمت مسکن با بازار سرمایه است. این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: به غیر از همبستگی قیمت مسکن با دیگر بازارها، عامل دیگر افزایش قیمت مسکن عقب‌افتادگی در تولید مسکن نسبت به افزایش متقاضیان آن است. به نظر می‌رسد نخستین گام برای مدیریت این موضوع سیاست‌گذاری درست برای تولید مسکن است که باید توسط دولت‌ها انجام شود. بیضایی اظهار داشت: اگر بخواهیم درست به موضوع نگاه کنیم، دلیل سرمایه‌ای شدن مسکن همین موضوع عقب‌ماندگی عرضه از تقاضای این بازار است. مسلما اگر به دنبال راه‌حل هستیم باید میزان تولید مسکن را افزایش دهیم. وی افزود: ورود سرمایه به بخش مسکن از ابتدای دهه 90 بشدت کاهش یافته که البته این اتفاق در دیگر حوزه‌های اقتصادی مرتبط با تولید هم قابل رویت است. با این شرایط نمی‌توان پیش‌بینی کرد در آینده نزدیک شاهد کاهش قیمت مسکن باشیم. تا زمانی که نقدینگی به سمت تولید سرازیر نشود و به بازارهای غیرمولد برود، چنین شرایطی برای اقتصاد ایران متصور است. وی ادامه داد: مجلس باید تمرکزش بر ریل‌گذاری صحیح در اقتصاد باشد و باید شرایطی را مهیا کند که نقدینگی به سمت تولید هدایت شود.  این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به افزایش قیمت در چند سال اخیر گفت: تا وقتی اقتصاد کشور به ثبات نرسد، ما شاهد رشد قیمت در مسکن خواهیم بود.  بیضایی در پایان درباره طرح‌های مجلس جهت رونق بازار مسکن مانند طرحی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی اظهار داشت: اولویت مجلس باید اصلاح و ریل‌گذاری اقتصادی کلان باشد. بعضی مصوبات اخیر مجلس جنبه اجرایی دارد، در حالی که مجلس ابتدا باید مسائل اساسی کشور را شناسایی کرده و بعد با توجه به مسائل، نقشه راه را طراحی کند. بهتر است مجلس به سوال‌های اساسی حوزه مسکن جواب بدهد تا بتواند تصمیمات درست بگیرد. 

***

تاثیر صددرصدی طرح‌های مجلس بر کاهش قیمت مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر‏ گفت: رشد قیمت در بازار مسکن قابل پیش‌بینی نیست. همان‌طور که کسی نمی‌تواند طول عمر انسان را پیش‌بینی کند، انتهای رشد قیمت در بازار مسکن را هم کسی نمی‌تواند پیش‌بینی کند. مصطفی قلی‌خسروی درباره رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در یک سال اخیر اظهار داشت: مسلما سال جاری شاهد رشد قیمت بودیم اما آمارهایی که توسط بانک مرکزی اعلام می‌شود به عقیده من بزرگ‌نمایی است و روند رشد قیمت مسکن یک فرآیند طبیعی را طی کرده است. 

قلی‌خسروی با اشاره به طرح‌های مجلس برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی اظهار داشت: این طرح‌ها صد درصد در کاهش قیمت اثر داشته و در آینده نزدیک خود را نشان خواهد داد. وی ادامه داد: مالیات از خانه‌های لوکس و خالی طرح خوبی بود که در کاهش قیمت مسکن موثر بوده است. 

وی در پاسخ به این سوال که برخی فعالان بازار مسکن معتقدند قیمت مسکن اشباع شده و بیش از این نمی‌توان انتظار افزایش قیمت داشت، اظهار داشت: این ادعا زمانی درست است که جمعیت کشور افزایش نداشته باشد. هم‌اکنون جمعیت کشور نسبت به 20 سال قبل افزایش داشته است اما ساخت مسکن با افزایش جمعیت هم‌خوانی ندارد. این یک اصل اقتصادی است که عرضه و تقاضا برای ثبات قیمت باید با یکدیگر همخوانی داشته باشند‏‌، در این شرایط است که می‌‎توان انتظار کاهشی شدن یا ثبات را از بازار داشت.  

 خسروی ادامه داد: پس با این افزایش جمعیت امکان اشباع در بازار مسکن وجود ندارد. وی با تاکید بر عقب‌ماندگی تولید مسکن اظهار داشت: هم‌اکنون عرضه و تقاضا در بازار مسکن متناسب نیست. اگر تناسب در بازار مسکن وجود داشت، کاهش قیمت زیادی در مسکن داشتیم.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چند دهه اخیر متقاضی مسکن زیاد و عرضه آن کم شده است. وی با اشاره به قانون اساسی گفت: دولت موظف است زمینه خانه‌دار شدن افراد جامعه را فراهم کند. دولت برای عمل به این وظیفه خود باید سالی یک میلیون و 500 خانه می‌ساخت که این اتفاق حداقل در سال‌های اخیر رخ نداده است. 

خسروی ادامه داد: حداقل به اندازه 7 سال در ساخت مسکن عقب هستیم. دولت 7 سال مدام وعده ساخت مسکن داد اما در عمل هیچ خانه‌ای ساخته نشد. وی با اشاره به بحران فعلی بازار مسکن گفت: این بحران نتیجه کم‌کاری دولت در بخش مسکن است. دولت در 7 سال گذشته وعده ساخت مسکن اجتماعی داد و مردم را منتظر نگه داشت. مردم چشم انتظار ساخت مسکن بودند اما وعده‌ها پوچ بود. 

وی در پایان افزود: 184 شغل وابسته به مسکن است. دولت اگر دنبال بهبود در اقتصاد کشور است، باید ابتدا بازار مسکن را بهبود بخشد. وقتی مسکن ساخته نمی‌شود، همه اصناف دچار مشکل می‌شوند. رونق در بازار مسکن تاثیر مستقیم بر سایر حوزه‌ها دارد.