گروه اقتصادی: اولین طرح مجلس یازدهم برای مدیریت بازار مسکن هفته گذشته عملیاتی شد و تمام سرپرستان خانوار باید واحد مسکونی خود را به صورت اجاره‌ای و مالک در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند تا خانه‌های خالی شناسایی شود. پیش‌بینی می‌شود با این طرح قیمت مسکن به دلیل افزایش عرضه، کاهش یابد. تنها در زمان طرح این سیاست، عرضه مسکن استیجاری 30 درصد به گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه افزایش یافته بود. طرح جدید مجلسی‌ها برای مسکن، الزام دولت به تولید و عرضه سالانه یک میلیون واحد مسکن است.

 

* ماراتن مالیاتی مسکن کلید خورد

به گزارش «وطن‌امروز»، از صبح پنجشنبه همه خانوارهای مالک و مستأجر مکلف شدند نسبت به درج مشخصات محل سکونت (ملک) خود در سامانه جامع املاک و اسکان ظرف ۲ ماه اقدام کنند. از ۱۹ فروردین سامانه جامع املاک و اسکان کشور به نشانی amlak.mrud.ir پذیرای همه سرپرستان خانوارهای شهری و روستایی برای درج مالکیت و اطلاعات محل سکونت (اقامتگاه) و املاک تحت مالکیت خود (با مالکیت‌های رسمی، وکالتی، تعاونی شهری و روستایی) ظرف مدت ۲ ماه است. سرپرستان خانوار می‌توانند بر اساس آخرین رقم کد ملی خود (سرپرست خانوار) مطابق جدول زمان‌بندی که در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ذکر شده، به این سامانه مراجعه کنند. با این حال همه سرپرستان خانواری که موفق به ثبت‌نام در تاریخ اعلام شده نشوند، می‌توانند از ۱۰ اردیبهشت تا ۱۹ خرداد نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی خود در سامانه املاک و اسکان اقدام کنند. 

 

* ثبت املاک خانوارها در سامانه اسکان ظرف ۲ ماه انجام می‌شود

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی بارها در گفت‌وگوهای متعددی اعلام کرده است: از ۱۹ فروردین‌ماه همه مردم باید اطلاعات املاک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند و این اقدام تا ۲ ماه ادامه خواهد داشت. به گفته معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی، ثبت اطلاعات املاک اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه املاک و اسکان، در راستای اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که دی‌ماه سال گذشته به تصویب مجلس و تأیید شورای نگهبان، رسیده و مراحل ابلاغ آن به دستگاه‌های ذی‌ربط از جمله وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان امور مالیاتی طی شده است. 

 

* اهداف کلان از ثبت اطلاعات ملکی خانوارها

هدف اول از اجرای این طرح، شناسایی واحدهای خالی از سکنه از طریق سامانه املاک و اسکان در مرحله اول جهت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و هدف دوم هم شناسایی محل سکونت خانوارهای شهری و روستایی و به نوعی اتصال کد ملی سرپرست خانوار و اعضای خانواده به کد پستی محل سکونت است. اگر چه در سرشماری‌های متعدد نفوس و مسکن در سال‌های گذشته، به‌رغم مراجعه واحد به واحد خانه‌ها، باید چنین نتایجی حاصل می‌شد اما هیچ‌گاه آمار به دست آمده نتوانست برای اجرای برنامه‌های دولت اعم از تنظیم بازار مسکن و نیز برنامه‌ریزی برای شناسایی خانواده‌های فاقد مسکن یا افراد دارای بیش از یک ملک و اخذ مالیات از مالکانی که واحدهای مسکونی خود را خالی نگه می‌دارند، مثمر ثمر باشد و دولت به یک بانک اطلاعاتی دقیق درباره املاک موجود در کشور دست یابد. 

 

* هر خانوار تا چند واحد مسکونی معاف از مالیات می‌تواند داشته باشد؟

بر اساس اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (قانون مالیات بر خانه‌های خالی) در سال گذشته در مجلس، هر خانوار یک محل به عنوان محل اصلی سکونت و یک واحد مسکونی دیگر هم در شهر دیگری به عنوان اقامتگاه فرعی می‌تواند داشته باشد. همچنین اگر افراد یا خانوارها بیش از واحدهای مذکور داشته باشند که بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌شود. بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، ملاک اعمال مالیات بر واحدهای مشمول دریافت این پایه مالیاتی، مالیات بر اجاره‌بهای سالانه‌ای است که با استفاده از دفترچه تقویم املاکی که سالانه از سوی سازمان امور مالیاتی تهیه و به دستگاه‌های ذی‌ربط ابلاغ می‌شود، تعیین خواهد شد. 

 

* فرق مالیات بر اجاره‌بها با مالیات بر خانه‌های خالی

بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، در تهران و شهرهای بزرگ واحدهای مسکونی زیر ۱۵۰ متر و در شهرهای کوچک املاک زیر ۲۰۰ متر از پرداخت مالیات بر اجاره‌بها معاف هستند. در اصلاحیه سال گذشته مجلس به این قانون، معافیت مذکور لغو نشده ولی به همه واحدهای مسکونی خالی از سکنه با هر متراژی، مالیات تعلق می‌گیرد اما اگر به بازار اجاره یا خرید و فروش واگذار شود، صرفاً مشمول مالیات بر درآمد اشخاص از محل اجاره‌بها (مذکور در ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم) خواهد شد که با ضرایب بسیار پایین‌تری نسبت به مالیات بر خانه‌های خالی اعمال می‌شود و سال‌هاست که این قانون در حال اجرا شدن است.

 

* ضرایب سنگین مالیاتی خانه‌های خالی

در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم آمده است: واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به ‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند (یعنی بیش از ۱۲۰ روز خالی بمانند) به ازای هر ماه، مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

سال اول: ۶ برابر مالیات متعلقه

سال دوم: ۱۲ برابر مالیات متعلقه

سال سوم به بعد: ۱۸ برابر مالیات متعلقه

 

* رئیس کل  سازمان امور مالیاتی: مرداد امسال زمان صدور نخستین برگه‌های مالیات خانه‌های خالی است

امیدعلی پارسا، معاون وزیر اقتصاد و رئیس کل سازمان امور مالیاتی سوم فروردین امسال در یک برنامه زنده تلویزیونی درباره آغاز فرآیند مالیات‌ستانی اظهار داشت: هدف اصلی قانون‌گذار از اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اخذ جریمه سنگین از دارندگان خانه‌های خالی است تا هیچ شهروندی خانه خود را خالی نگذارد. وی افزود: با سامانه املاک و اسکان که وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی کرده، خانه‌های خالی شناسایی شده و اطلاعات آن در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده می‌شود اما خانه باید ۴ماه خالی مانده باشد که به آن عنوان خالی اطلاق شده و مشمول پرداخت مالیات بر خالی نگه داشتن مسکن شود. رئیس سازمان امور مالیاتی درباره زمان صدور نخستین برگه‌های مالیاتی برای خانه‌های خالی از سکنه گفت: این زمان تقریبا مردادماه امسال خواهد بود. 

 

* مردم خانه‌های‌شان را خالی نگذارند

پارسا تصریح کرد: جریمه مالیاتی خانه‌های خالی به قدری سنگین است که من توصیه می‌کنم مردم به هیچ‌وجه صبر و معطل نکنند تا گرفتار شوند. به گفته معاون وزیر اقتصاد چیزی حدود ۵۰ درصد اجاره ماهانه یک واحد مسکونی، میزان جریمه مالیاتی است که از مالک آن اخذ می‌شود. به عبارت دیگر هم درآمد اجاره آن واحد از دست مالک خارج شده و هم ۵۰ درصد آن چیزی که می‌توانسته دریافت کند را باید به عنوان مالیات پرداخت کند. رئیس کل سازمان امور مالیاتی گفت: امیدواریم امسال هیچ درآمد مالیاتی از محل خالی ماندن واحدهای مسکونی به دست نیاید. وی افزود: اگر وزارت راه‌وشهرسازی نتواند طی مدت مذکور، لیست کاملی از خانه‌های خالی تهیه کند، تخلف کرده و باید دستگاه‌های نظارتی و مجلس آن را دنبال کنند. 

 

* چرا مالیات بر مسکن خالی مهم است؟

بازار مسکن در سال‌های اخیر با مساله دشواری به نام تقاضای سرمایه‌ای مواجه شده است. بر اساس آخرین اطلاعات اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، میزان تقاضای مصرفی در بازار مسکن تنها 30 درصد محاسبه شده و 70 درصد تقاضا در این بازار مرتبط با انگیزه‌های حفظ سرمایه است. به عبارت دیگر از هر 10 معامله انجام شده در بازار مسکن کشور، 7 معامله به انگیزه سود از خرید خانه انجام می‌شود. همین امر زمینه افزایش قیمت نامتعارف در این بازار را مهیا کرده و در میان‌مدت تقاضای مصرفی موثر را به تقاضای غیر موثر در بازار تبدیل می‌کند. در حقیقت زمانی که یک تقاضای مصرفی با 100 میلیون تومان توان خرید یک واحد مسکونی را دارد، با جولان تقاضای سرمایه‌ای قیمت این مسکن در فرآیند دلالی به 500 میلیون تومان افزایش یافته است و تقاضای مصرفی دیگر توانی برای خرید واحد مسکونی ندارد. با توجه به اینکه برخی مردم برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول خود به بازار سرمایه اعتماد ندارند یا بازدهی مورد نظرشان کسب نمی‌شود، لذا ناچار به بازار خرید ملک و مسکن رو می‌آورند تا هم ارزش پول‌شان حفظ شود و هم عایدی برای‌شان کسب شود، ‌لذا تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شکل می‌گیرد. از طرفی به خاطر کمیابی زمین و فشار تقاضای سرمایه‌ای، قیمت زمین و مسکن بیش از اندازه افزایش می‌یابد، این امر در افزایش قیمت تمام شده آپارتمان و مسکن تاثیر دارد و متقاضیان واقعی مسکن که برای زندگی نیاز به سرپناه و مسکن دارند، ‌نمی‌توانند وارد بازار خرید مسکن شوند، ‌لذا مسکن از کالای مصرفی خارج و به کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. این مساله در بازه‌های زمانی گذشته مورد توجه بسیاری از کشورها قرار گرفته و مجموعه قوانینی به منظور جلوگیری از ورود تقاضای سرمایه‌ای وضع کرده‌اند. در همین راستا یکی از اساسی‌ترین سیاست‌های مورد استفاده برای جلوگیری از جولان تقاضای سرمایه‌ای، استفاده از مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است. نکته قابل توجه در زمینه استفاده از سیاست مالیات‌های تنظیمی، مهیا کردن زیرساخت‌های لازم برای جمع‌آوری آمار و اطلاعات مورد نیاز اخذ مالیات تنظیمی است. بر این مبنا یکی از مهم‌ترین زیرساخت‌های موجود برای تحقق حذف تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن، سامانه ملی املاک و اسکان است که اطلاعات سکونت و مالکیت خانوارهای کشور را به صورت برخط ارائه می‌کند.

 

* قانون مهمی که مجلس یازدهم در سال ۹۹ به تصویب رساند

یکی از مهم‌ترین اقدامات مجلس یازدهم که از همان ابتدا با قدرت تمام، به سرانجام رسیدن آن را پیگیری می‌کرد، اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با موضوع مالیات‌ستانی از مالکان خانه‌های خالی بود.  اتفاقی که اگر چه به دلیل ملاحظات شورای نگهبان و ۲ مرتبه رفت و برگشت میان این شورا با مجلس، عملا به یک جدال حدود ۴ ماهه برای اصلاح یک ماده از قانون مالیات‌های مستقیم تبدیل شد اما در نهایت با اعمال برخی اصلاحات مهم که با موافقت معاونت مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به نمایندگی از وزارت اقتصاد همراه بود، این مصوبه در ۵ آذر ۹۹ با تبدیل شدن به قانون، به یکی از بهترین پایه‌های مالیاتی مغفول مانده در سال‌های گذشته بدل گشت. این اصلاحیه در حالی آذرماه سال ۹۹ به قانون تبدیل شد که در آن الزامات و ضمانت‌های قانونی جهت برقراری مالیات بر خانه‌های خالی لحاظ شده است؛ جالب است بدانید که قانون مالیات بر خانه‌های خالی از خرداد سال ۹۳ به وزارتین راه و شهرسازی و اقتصاد ابلاغ شده بود اما به دلیل فقدان ضمانت‌ها و الزامات قانونی محکم، به سرانجام نرسید و به طور مشخص، به دلیل عدم راه‌اندازی و تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان از سوی وزارت راه و شهرسازی در دوره وزیر سابق این وزارتخانه، خبری از اجرای آن نبود. 

 

* پیگیری‌های اسلامی برای راه‌اندازی سامانه اسکان

اگر چه قانون ابلاغی سال ۹۳ فاقد ضمانت‌های اجرایی لازم بود اما محمد اسلامی زمانی که به عنوان وزیر وارد وزارت راه‌‌و‌شهرسازی شد، برخلاف وزیر قبلی پیگیر راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان شد؛ به این ترتیب سامانه‌ای که قرار است بانک اطلاعاتی بخش املاک کشور را پشتیبانی کند، شاهد بارگذاری اطلاعات و آمار مربوط به حوزه املاک کشور اعم از مسکونی و... بود و حال قرار است جزئیات اطلاعات املاک توسط مردم در سامانه بارگذاری شود. طی یک سال و نیم اخیر، وزارت راه‌و‌شهرسازی توانست با استفاده از سامانه‌های اطلاعاتی دستگاه‌های دارنده اطلاعات ملکی شامل سازمان‌های آب و برق، سازمان ثبت اسناد و املاک، شهرداری‌ها و... سامانه اسکان را تا حدود زیادی تکمیل کند.

 

***