در حالی که ۲ سال پیاپی از تعیین سقف برای اجاره‌بها از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا می‌گذرد اما اظهارات کارشناسان حوزه مسکن و برآوردهای مرکز آمار ایران، از شکست این سیاست حکایت دارد. ۴ ماه پس از آغاز شیوع کرونا در کشور، تیر ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا برای بهبود وضعیت مستأجران مصوباتی داشت که یکی از مهم‌ترین آنها، تعیین سقف اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی بود. بر اساس این مصوبه، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد بود که میانگین این سقف مجاز برای کل کشور ۲۰ درصد بود. حال بر اساس آمار منتشر شده از مرکز آمار ایران، اجاره‌بها در کل کشور در ۳ ماه سوم سال گذشته (پاییز ۱۳۹۹) نسبت به فصل قبل از آن (تابستان ۱۳۹۹) رشد 5/7 درصدی و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن (پاییز ۱۳۹۸) افزایش 8/44 درصدی داشته است. با توجه به اینکه این رقم، میانگین کل کشور است، به نظر می‌رسد در شهرهای بزرگ، رشدهای ۸۰ تا ۹۰ درصدی هم در اجاره‌بها اتفاق افتاده است که چنین رقمی به عنوان «متوسط» از سوی مرکز آمار به ثبت رسیده است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی در برابر این انتقادها می‌گوید مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا برای قراردادهای تمدیدی بوده و شامل قراردادهای جدید بخش اجاره مسکن نمی‌شده است. 

 

* وزیر راه: مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها ۸۵ درصد مؤثر بود

محمد اسلامی، وزیر راه‌و‌شهرسازی ۱۲ تیر درباره میزان اثرگذاری تعیین سقف اجاره‌بها از سوی ستاد کرونا مدعی شد: در شهرهای بزرگ و تهران شاهد رعایت ۶۵ و در دیگر شهرها تا ۸۵ درصدی این مصوبه از سوی مردم بوده‌ایم. در این شرایط، ستاد ملی مقابله با کرونا بار دیگر برای بازار اجاره‌بهای مسکن در سال جاری نیز سقف تعیین و عینا همان ارقام را تکرار کرد که بر این اساس، حداکثر سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی مسکن در تهران ۲۵، کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها ۱۵ درصد است. در این میان وزیر راه‌و‌شهرسازی اعلام کرد هیچ شورای حل اختلافی حق صدور حکم تخلیه برای مستأجران را ندارد اما بررسی‌های میدانی بازار اجاره مسکن حکایت از شرایط دیگری دارد؛ بسیاری از موجران از مستأجران خود مطالبه افزایش ودیعه یا اجاره ماهانه را دارند که عمدتا به دلیل بازدهی پایین بسیاری از بازارها، خواستار اجاره ماهانه با ارقام بالا هستند، در غیر این صورت باید به فوریت واحد مسکونی را تخلیه کنند!

 

* کمیسیون عمران مجلس نگران بازار اجاره مسکن

کمیسیون عمران مجلس ۹ تیر میزبان محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی برای یافتن راه‌حلی درباره وضعیت بازار اجاره مسکن بود. به گفته سخنگوی این کمیسیون، معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی در این نشست برخی راه‌حل‌ها از جمله اجاره‌داری حرفه‌ای را ارائه کرده است. 

 

* برنامه وزارت راه برای اجاره‌داری حرفه‌ای به کجا رسید؟

موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای، اگرچه بارها از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌و‌شهرسازی و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن این وزارتخانه مطرح شده اما تاکنون نه آیین‌نامه‌ای برای آن تدوین شده و نه به نظر می‌رسد به ‌رغم نتایج مثبت اجرای آن در برخی کشورها، امکان اجرایی شدن آن در کشوری با مشخصات اقتصادی ایران وجود داشته باشد. 

 

* کم‌کاری وزارت راه‌و‌شهرسازی در اجرای مالیات بر خانه‌های خالی

در حالی که اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی که مهم‌ترین ابزار تنظیمی بازار اجاره مسکن است، از ابتدای سال جاری آغاز شده و وزیر راه‌و‌شهرسازی نیز بارها بر معرفی یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی تأکید کرده است اما سازمان امور مالیاتی می‌گوید وزارت راه‌و‌شهرسازی تاکنون یک واحد خالی را هم به ما معرفی نکرده است. 

 

* مشاوران املاک: اجاره‌بها ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصد رشد داشته است

به گفته برخی مشاوران املاک، افزایش اجاره‌بها در سال جاری از سوی مؤجران با توجه به سررسید بسیاری از قراردادها در تابستان امسال، گاه به ۱۵۰ درصد می‌رسد که از توان مستأجران خارج است. این در حالی است که همان‌طور که گفته شد، محمد اسلامی اعلام کرده بود هیچ مالکی بدون شروط اعلام شده که بر اساس آن می‌توان حکم تخلیه گرفت، نمی‌تواند برای صدور حکم تخلیه اقدام کند، ضمن اینکه مستأجران مکلفند حقوق مالک را رعایت کنند. 

 

* سیاست‌های کلی بخش مسکن باید اصلاح شود

مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا ۲ بخش دارد؛ یکی ممانعت از تخلیه واحد مسکونی و دیگری تعیین سقف اجاره‌بها که برای تهران ۲۵ درصد است. در نظام برنامه‌ریزی مسکن بارها مشاهده شده سیاست‌گذاری‌های قهری جوابگو نیست. باید سیاست‌گذاری مبتنی بر بازار باشد، البته سیاستی مانند «محدودیت جابه‌‌جایی مستأجران» اگر با پشتوانه مکانیزمی همچون همکاری شوراهای حل اختلاف قوه‌ قضائیه با وزارت راه‌و‌شهرسازی همراه باشد، سیاست خوب و درستی است؛ در کشورهای مختلف هم سعی می‌شود قراردادهای اجاره مسکن بلندمدت باشد.  

 

* سیاست تعیین سقف اجاره‌بها شکست خورده است

اجرای سیاست سقف‌گذاری برای اجاره‌بها امکان‌پذیر نیست و یک مصوبه نمایشی است. سال گذشته هم سقف‌های تعیین شده اجرا نشد و بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، اجاره‌بها بیش از ۴۰درصد رشد داشت و باید در نظر داشت وقتی سخن از میانگین است، به این معناست که تا ۶۰ یا ۷۰ درصد هم افزایش اجاره‌بها رخ داده است. امسال هم شواهد میدانی نشان می‌دهد تا ۲ برابر افزایش اجاره‌بها داشته‌ایم. از آن سو باید مسائل اقتصاد کلان را هم در نظر گرفت. وقتی تورم ۵۰ درصدی در کشور وجود دارد، این تورم روی همه اقشار جامعه از جمله موجران اثرگذار است. نمی‌توان انتظار داشت وقتی دولت می‌گوید تا ۲۵ درصد افزایش دهید، آنها هم همین رقم را اعمال کنند. بسیاری از موجران از محل اجاره‌بهای مسکن دوم خود گذران زندگی می‌کنند و این اجاره‌ها منبع درآمد آنهاست؛ پس دولت اگر می‌خواهد مشکل بازار اجاره را حل کند، باید به فکر حل ریشه‌ای مشکلات بخش مسکن باشد. سامانه املاک و اسکان در صورت راه‌اندازی می‌توانست به حل بخش مهمی از مشکلات مستأجران کمک کند. اگر این سامانه به صورت دقیق طراحی و پیاده‌سازی می‌شد، قابلیت سیاست‌گذاری با استفاده از ابزار هوشمند به وجود می‌آمد. به عنوان مثال در سامانه املاک و اسکان بخشی به عنوان سامانه صدور حکم تخلیه ایجاد می‌شد و قوه‌ قضائیه با استفاده از آن می‌توانست مانع از جابه‌جا شدن مستأجر با اعمال فشار موجر به دلیل تقاضای افزایش اجاره‌بها بیش از سقف تعیین شده، شود.