کد خبر: 237210تاریخ: 1400/6/6 00:00
راهکارهایی برای افزایش تولید و عرضه مسکن
فرمول شکستن قفل مسکن
گروه اقتصادی: مسکن یکی از نیازهای اولیه بشر و مهم‌ترین کالایی است که تامین آن سهم قابل توجهی از درآمد عامه مردم را به خود اختصاص می‌دهد. در این میان نوسانات قیمتی غیرمعمول این کالا در ایران که به وفور در سال‌های اخیر تجربه شده، باعث حذف قشر با درآمد متوسط و ضعیف جامعه از گردونه تقاضای موثر شده و در سال‌های اخیر دسترسی به مسکن مناسب را به یک آرزوی دست‌نیافتنی مبدل کرده است. بر این اساس در پاره‌ا‌ی از موارد حوزه تامین و توزیع مسکن به موضوع و مصداق شکست بازار بدل شده و ضرورت دخالت دولت را مؤکد می‌کند. عدم اتخاذ سیاست‌های مناسب برای بازار مسکن طی یک دهه گذشته باعث شده است موضوع مسکن به یک بحران جدی تبدیل شود. طبق داده‌های مرکز آمار، بازار مسکن نیازمند عرضه حداقل 10 میلیون مسکن طی ۴ سال آینده است. در این راستا اجرای سیاست‌های مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، شناسایی زمین‌های مناسب دولتی برای مسکن‌سازی، تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و طرح اقدام ملی، تمرکز بر بافت‌های فرسوده و راه‌اندازی سیستم پیشفروش ساختمان باید جزو اولویت‌های وزیر راهوشهرسازی دولت سیزدهم باشد.
به گزارش «وطن‌امروز»، در شرایطی هفته گذشته وزیر راهوشهرسازی دولت سیزدهم توسط مجلس انتخاب شد که وزارت راهوشهرسازی طی ۸ سال گذشته با مدیریت ناکارآمد، تامین یکی از نیازهای اساسی مردم یعنی مسکن را با بحران جدی روبه‌رو کرده است. بررسی شاخص‌های بازار مسکن حاکی از آن است جبران عقب‌افتادگی‌ها از یک طرف و به حالت طبیعی رساندن بازار مسکن از طرف دیگر، امری دشوار خواهد بود که امید است با مدیریت هوشمندانه، به‌کارگیری دانش و پیگیری شبانه‌روزی امکان‌پذیر شود. با این حال، بهره‌گیری از تجارب دولت‌های قبل و برخی کشورهای خارجی در این زمینه بسیار حیاتی است. با بررسی این تجربیات، اقدامات کلیدی لازم که وزیر راهوشهرسازی باید برای بهبود بازار مسکن انجام دهد در ادامه مورد بررسی قرار گرفته است.
* سیاست‌های مالیاتی در بازار مسکن؛ پیش‌نیاز سیاست‌های پولی
اولین اقدامی که وزیر راهوشهرسازی باید انجام دهد، در حوزه مدیریت بازار است و آن استفاده از ابزارهای کنترل‌گر و تنظیم‌گر مالی در بازار مسکن است. اتخاذ سیاست‌های مالیاتی در این زمینه از آن جهت مهم است که با جلوگیری از رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها در آینده و کاهش ریسک کسب‌‌و‌کارهای حوزه مسکن، امکان استفاده از سیاست‌های پولی را تسهیل خواهد کرد.
۴ ابزار مهم در این حوزه به ترتیب مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات سالانه املاک و مالیات بر زمین‌های بایر است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی سال گذشته به دولت ابلاغ شده است و قبل از اتمام مهلت قانونی آن باید هر چه سریع‌تر توسط وزارت راهوشهرسازی به مرحله اجرا برسد. مالیات بر عایدی سرمایه نیز در مرحله طراحی متن قانون توسط مجلس است که نیاز است وزارت راهوشهرسازی به عنوان یکی از ذی‌نفعان اصلی این قانون، اقدامات جدی خود را جهت اجرایی شدن هر چه سریع‌تر آن به کار گیرد.
* شناسایی و به‌کارگیری زمین‌های مناسب جهت ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد
اقدام بعدی مربوط به حوزه ساخت و عرضه مسکن برای اقشار کم‌درآمد است. وزارت راهوشهرسازی باید بستر تهیه مسکن به صورت ملکی را برای همه افراد جامعه، متناسب با ظرفیت خانوارها و شهرها ایجاد کند. از طرفی با توجه به اینکه اقشار کم‌درآمد در اولویت تهیه مسکن هستند، دومین اقدام وزیر راهوشهرسازی باید شناسایی زمین‌های مناسب جهت اجرای پروژه‌های مسکن‌سازی و سکونت مردم شهرها و روستاها باشد. هر چند با توجه به وسعت کشورمان این اقدام ممکن است کمی زمانبر باشد اما عدم بررسی و شناسایی دقیق این زمین‌ها از نظر موقعیت جغرافیایی، اشتغال ساکنان، محیط‌زیست و دسترسی به حملونقل، هزینه‌های به مراتب بیشتری را در آینده به دولت و این وزارتخانه تحمیل خواهد کرد.
یکی از مشکلاتی که دولت در این زمینه با آن روبه‌رو است، نبود اطلاعات جامع و سیستمی از زمین‌های دولتی است که به دلیل کوتاهی دولت‌های پیشین به یکی از چالش‌ها در تعریف پروژه‌های انبوه‌‌سازی مسکن تبدیل شده است.
* به سرانجام رساندن پروژه‌های مسکن مهر و اقدام ملی
یکی دیگر از اقدامات اولویت‌دار که باید در کنار اقدام دوم همزمان پیگیری شود، مربوط به پروژه‌های ناتمام دولت‌های قبل یعنی مسکن مهر و مسکن ملی است. تعدادی از پروژه‌های مسکن مهر، با وجود گذشت بیش از ۸ سال، به دلیل عدم توجه دولت قبل اجرا نشده است و تعدادی از مردم سال‌هاست بلاتکلیف مانده‌اند، لذا در اسرع وقت این پروژه‌ها باید به سرانجام برسد.
درباره پروژه‌های اقدام ملی مسکن نیز ابتدا باید از وضعیت متقاضیان اطلاعات کافی به دست آید، سپس وضعیت تخصیص واحدهای مسکونی به متقاضیان برآورد شود که به چه میزان خانوار تعلق یافته است و چه میزان در صف انتظار قرار دارند. همچنین لازم است میزان پیشرفت مسکن‌های تخصیص یافته پیگیری شود و برای کسانی که در صف انتظار هستند، پروژه‌ها در صف تعریف و تخصیص قرار گیرد. مهم‌ترین چالش درباره کسانی که منتظر تخصیص هستند، مساله نداشتن زمین‌های مناسب و عدم توانایی در تعریف و طراحی پروژه‌هاست.
* تمرکز بر ظرفیت بافت فرسوده جهت افزایش عرضه مسکن
چهارمین اقدام وزیر راهوشهرسازی باید توجه به ظرفیت‌های صاحبان سرمایه در بازار مسکن باشد. منظور از صاحبان سرمایه خانوارهایی هستند که زمین یا نقدینگی لازم برای تهیه مسکن را دارند. دسته‌ای از این افراد، متقاضیانی هستند که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند و می‌توان با ایجاد قراردادهای نوین ساخت بین صاحبان سرمایه، توسعه‌گران و مالکان، باعث ایجاد تحول در این مناطق شد؛ اقدامی که به دلیل وجود دشواری‌های اجتماعی و فرهنگی، در دولت‌های قبل مورد توجه قرار نگرفته و در آن تنها به تصویب قانون و مشوق‌هایی مانند وام و معافیت مالیاتی برای این مناطق بسنده شده است. طبق تجارب سایر کشورها، بهترین روش حل مساله بافت‌های فرسوده استفاده از روش کلید به کلید و جابه‌جایی خانوارها به صورت منطقه به منطقه است که در اجرا باید برنامه عملیاتی مدونی برای آن طراحی شود.
* راه‌اندازی سیستم پیشفروش ساختمان در بازار مسکن
سیاست دیگری که باید در بازار مسکن عملیاتی شود، راه‌اندازی سیستم پیشفروش ساختمان است. در واقع این سیستم مناسب آن دسته از صاحبان سرمایه است که می‌توانند در تعامل با هم نقدینگی لازم برای عرضه و تهیه مسکن را تامین کنند. طبق تجارب کشورها با استفاده از این روش، هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضا، برای متقاضیان منابع مالی موقعیتی پیش می‌آید که محدودیت‌های خود را برطرف کنند.
طی دهه‌های گذشته تخلفات گسترده‌ای در حوزه قراردادهای پیشفروش به وجود آمده است که اعتماد بین متقاضیان و عرضه‌کنندگان را برای به‌کارگیری این ابزار خدشه‌دار کرده است. به رغم تصویب قانون پیشفروش ساختمان در سال 89، ضعف‌های موجود در متن قانون در ۲ بخش مسائل حقوقی و اقتصادی باعث شده است این ابزار کارایی لازم را نداشته باشد. بنابراین در سمت تقاضا بسیاری از خریداران به علت نداشتن اعتماد به سازندگان، استفاده از روش پیشفروش ساختمان را پرریسک ارزیابی می‌کنند. همچنین در طرف عرضه طی سالیان اخیر به دلیل وجود تورم‌‌های کوتاه‌مدت در ۲ نهاده زمین و مصالح، ریسک سازندگان نیز افزایش یافته و تولید مسکن در بازار مختل شده است.
بسیاری از سازندگان در حالت معمول تمایل به استفاده از این روش برای تامین مالی ساخت دارند اما به محض بروز نشانه‌هایی از ریسک دست از کار می‌کشند و قدرت عقد قرارداد با خریداران مسکن را نخواهند داشت؛ در نتیجه پیوند بین عرضه و تقاضا برقرار نخواهد شد، لذا مهم‌ترین اقدامی که دولت می‌تواند در این بخش در کنار استفاده از سیاست‌های مالی اتخاذ کند، استفاده از ظرفیت بازارهای آتی برای کاهش ریسک قرارداد‌ها از جنبه تامین مصالح است که باعث خواهد شد متقاضیان و عرضه‌کنندگان با اطمینان خاطر به برنامه‌ریزی و انجام معامله در بازار خرید و فروش مسکن اقدام کنند.
***
رستم قاسمی مطرح کرد
اولویت ساخت مسکن برای محرومان و تکمیل طرح ملی مسکن
رستم قاسمی پنجشنبه گذشته در اولین روز کاری خود به عنوان چهارمین وزیر راهوشهرسازی اظهار کرد: تلاش‌های فراوانی در حوزه حملونقل و مسکن توسط مهندس اسلامی انجام شد و هر جا می‌رویم نامی نیک از وی برجا مانده است. وی با اشاره به برنامه‌های خود در وزارت راهوشهرسازی ادامه داد: تقویت بخش‌های مختلف حملونقل در بخش‌های زمینی، هوایی، دریایی و ریلی در دستور کار قرار خواهد گرفت. همان‌طور که در مجلس اعلام کردم تلاش خواهیم کرد تا سهم حمل و نقل در تولید ناخالص داخلی افزایش یابد. وی درباره بخش مسکن نیز افزود: ساخت و تکمیل طرح اقدام ملی مسکن تداوم خواهد یافت. همچنین واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر نیز به اتمام می‌رسند. تلاش می‌کنیم تا پروژه‌های نیمه‌تمام به اتمام برسد و خواسته‌های دولت و مردم را توسعه بدهیم.
اولویت؛ مسکن محرومان وزیر راهوشهرسازی با اعلام اینکه مسکن محرومان و کم‌درآمدها از اولویت‌های دولت سیزدهم است، اضافه کرد: با ایجاد جاذبه و ارائه مشوق تلاش خواهیم کرد تا کم‌درآمدها صاحب مسکن شوند.
* اقساط مسکن در دولت آینده چگونه خواهد بود؟
در حالی وزیر راهوشهرسازی از تکمیل و ساخت واحدهای طرح ملی مسکن (حدود 500 هزار واحد) خبر داده که تا امروز تنها 7 درصد واحدهای این طرح افتتاح شده است. طی سال‌های اخیر هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای طرح مذکور مشخص نیست و معاون مسکن و ساختمان وزیر راهوشهرسازی به‌عنوان متولی این بخش پاسخ درستی در این باره نداده است. تسهیلات این طرح در ابتدا 100 میلیون بود که با مصوبه دولت دوازدهم به 150 میلیون تومان افزایش یافت. در هفته‌های پایانی دولت دوازدهم، وزیر سابق راهوشهرسازی از افزایش وام طرح ملی مسکن به 250 میلیون با بازپرداخت 20 ساله خبر داد. اقساط ماهانه این وام حدود 4 میلیون تومان است. به تازگی نیز زمزمه‌های افزایش وام این طرح به ۳50 میلیون تومان مطرح شده که در این صورت میزان اقساط ماهانه در بازپرداخت 20 ساله افزایش قابل ملاحظه‌ای خواهد داشت. بر این اساس قسط وام 350 میلیون تومانی ماهانه 5 میلیون و 400 هزار تومان خواهد بود. با توجه به ارقام بسیار بالای اقساط مسکن ملی، اساسا این طرح هیچ آورده‌ای برای اقشار کم‌درآمد نداشته و نخواهد داشت. طرح مسکن دولت سیزدهم باید تمام این مشکلات را حل کند.
* شورای عالی مسکن احیا می‌شود
وزیر راه همچنین با اشاره به تدوین پیش‌نویس بودجه سال ۱۴۰۱ بر تشکیل منظم جلسات شورای عالی مسکن و تدوین لوایح تسهیل‌کننده طرح‌های تولید مسکن و حملونقل تاکید کرد. رستم قاسمی اظهار کرد: با توجه به کسری بودجه دولت باید به دنبال روش‌های جدید تامین منابع برویم و جذابیت‌های لازم را برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی فراهم کنیم. وی افزود: طرح جهش تولید مسکن که به تصویب مجلس رسیده است مزیت‌هایی دارد که با اجرایی و عملیاتی شدن آن، نهضت تولید مسکن در کشور سرعت می‌گیرد. انجام این مهم با تامین منابع مالی و موضوع زمین پیگیری خواهد شد. وزیر راهوشهرسازی با تاکید بر اینکه در حوزه مسکن و حملونقل با توجه به شرایط موجود در کشور باید تحرک و تحول ایجاد شود، گفت: خوشبختانه نمایندگان مجلس اعلام آمادگی کرده‌‌اند لوایحی را برای تسهیل در رونق تولید مسکن و همچنین رفع موانع موجود برای توسعه بخش حملونقل تصویب کنند. قاسمی اضافه کرد: انتظار دارم همکاران در وزارت راهوشهرسازی برای ۳ موضوع تدوین پیش‌نویس بودجه 1401، تدوین لوایح مورد نیاز، همچنین طرح موضوعات و مشکلات احتمالی در جلسات شورای عالی مسکن، تلاش ویژه‌ای معطوف کنند. وزیر راهوشهرسازی با تاکید بر رفع موانع موجود بر سر راه تولید مسکن که بخشی از آنها افزایش قیمت مصالح ساختمانی است، بیان کرد: دولت انگیزه و مسؤولیت برای ساخت مسکن و رونق تولید را دارد. همچنین دولت از راهکارهایی که سبب ارزان‌سازی سهم مردم برای آورده‌ها در اجرای طرح‌های مسکن می‌شود، استقبال می‌کند.