کد خبر: 237313تاریخ: 1400/6/8 00:00
کارشناسان حوزه مسکن در گفتوگو با «وطنامروز» هدف ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را دشوار اما شدنی دانستند
یک میلیون مسکن در سال هفت خان رستم
گروه اقتصادی: «ساخت یک میلیون واحد مسکونی به طور سالانه» با تشکیل دولت سیزدهم تبدیل به هدف مشترک قوای مجریه و مقننه شده است. از یک سو نمایندگان مجلس شورای اسلامی با تصویب طرح جهش تولید مسکن که اخیرا هادی طحان‌نظیف، سخنگوی شورای نگهبان هم خبر از تایید آن در این شورا داده، این مهم را دنبال کردند و از سوی دیگر این موضوع جزو برنامه‌های دولت سیزدهم و رستم قاسمی، وزیر راهوشهرسازی آن است؛ مهمی که احتیاج به عزمی راسخ و برنامه‌ریزی دقیق دارد. به گزارش «وطنامروز»، رئیس‌جمهور پیش از این و در جریان تبلیغات انتخاباتی خود وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را داده و گفته بود مشکل کمبود مسکن و انباشت تقاضا در کشور قابل حل است و در صورتی که سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود، عقب‌ماندگی بخش مسکن جبران خواهد شد. وی سازوکار تحقق این هدف را نیز استفاده از زمین‌های اطراف شهرها و ارائه تسهیلات دانست و تاکید کرد از روز اول آغاز به کار دولت سیزدهم، مساله مسکن کلید خواهد خورد.
* عزم راسخ؛ پشتوانه تحقق وعده دولت
هدف‌گذاری برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور در حالی قرار است محقق شود که برخی مخالفان طرح‌های انبوه‌سازی مسکن، آن را غیرممکن می‌دانند و معتقدند با شرایط حال حاضر کشور این هدف در کوتاه‌مدت و چه بسا بلند‌‌مدت نیز محقق نخواهد شد اما از سوی دیگر فعالان صنعت ساختوساز و کارشناسان حوزه مسکن، با اشاره به عزم راسخ دولت سیزدهم در راستای حل معضل مسکن در کشور بر این باورند حتی در شرایط کنونی نیز امکان ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و دولت می‌تواند به وعده خود جامه عمل بپوشاند، چرا که مهم‌ترین موضوع، یعنی عزم و اراده برای تحقق این هدف در دولت سیزدهم مشهود است و لذا این امیدواری وجود دارد که طی ۴ سال دولت سیزدهم بسیاری از متقاضیان مسکن خانه‌دار شوند.
* ظرفیت‌های لازم برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی وجود دارد
محمود فاطمی‌عقدا، رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راهوشهرسازی در گفتوگو با «وطنامروز» با تاکید بر عملی شدن وعده مجلس در صورت عملکرد درست دولت می‌گوید: در حال حاضر در کشور از نظر وجود ظرفیت‌های فنی و اجرایی توان انجام چنین پروژه بزرگی وجود دارد. به عبارت دیگر پتانسیل‌هایی که در کشور وجود دارد، امکان ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را فراهم می‌کند.
وی می‌افزاید: لازمه تحقق این هدف بزرگ، وجود زمین و ارائه تسهیلات و مدیریت درست منابع مالی است. در واقع اگر این ۲ مؤلفه مهم وجود داشته باشد -که در کشور وجود دارد- دولت در دستیابی به هدف خود نیمی از راه را طی کرده است.
عقدا معتقد است در حال حاضر و بر خلاف نظر برخی کارشناسان، تولید مصالح ساختمانی در کشور با هیچ چالشی روبه‌رو نیست و مصالح ساختمانی به میزان کافی و مورد نیاز در کشور تولید می‌شود. هر چند در سال‌های گذشته به دلیل رکود ساختوساز بسیاری از تولیدکنندگان به ناچار و برای فروش تولیدات خود مجبور به صادرات شدند و مازاد تولید مصالحی مانند فولاد، سیمان، کاشی و سرامیک به کشورهای دیگر صادر شد اما بی‌تردید اگر تولیدکنندگان ابتدا ملزم به تامین نیاز داخل کشور شوند، بی‌تردید بخش ساخت و ساز با هیچ‌گونه کمبودی مواجه نخواهد شد. وی با اشاره به راه‌اندازی و افزایش تعداد واحدهای تولیدی مصالح ساختمانی در دولت‌های نهم و دهم می‌افزاید: پروژه مسکن مهر موجب شد برای تأمین مصالح ساختمانی مورد نیاز این پروژه، واحدهای جدیدی راه‌اندازی شود اما متاسفانه در دولت‌های یازدهم و دوازدهم این واحد‌ها به دلیل رکود بخش مسکن، یا ورشکسته شدند یا تولیدات خود را متوقف کردند یا اقدام به صادرات محصولات خود کردند. بنابراین ظرفیت‌های تولیدی در کشور به میزان کافی وجود دارد، تنها باید چرخ صنعت ساختوساز به حرکت درآید.
* طرح جهش مسکن؛ کارآمدترین طرح در حوزه مسکن
فاطمی‌عقدا با بیان اینکه در بخش تامین منابع نیز مهم‌ترین اصل، مدیریت منابع است، ادامه می‌دهد: بخش عظیمی از این منابع باید از محل بازگشت تسهیلات مسکن مهر که در حال حاضر به عنوان بانک اختصاصی مسکن است، تأمین شود. متاسفانه در دولت دوازدهم این منابع در جایی غیر از حوزه مسکن هزینه شد. وی طرح جهش تولید مسکن را یکی از طرح‌های بسیار کارآمد در حوزه مسکن می‌داند و می‌گوید: این طرح که توسط مجلس طراحی و تصویب شده و دولت را ملزم به اجرای آن کرده است، تحول چشمگیری در حوزه مسکن ایجاد خواهد کرد و اگر منابع مالی این طرح بدرستی مدیریت و طبق قانون در بخش‌هایی که پیش‌بینی شده هزینه شود، قطعا به تحقق ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی کمک شایانی خواهد کرد.
رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راهوشهرسازی به موضوع زمین مورد نیاز در بخش مسکن اشاره می‌کند و می‌افزاید: بی‌شک موضوع اصلی در بخش مسکن - بویژه مسکن ارزان‌قیمت - زمین است و با توجه به اینکه قیمت زمین در کلانشهرهای کشور بسیار زیاد است، لذا موضوع بارگذاری‌های جدید جمعیتی در شهرهای جدید یا ایجاد شهرهای جدید چندان مورد توجه قرار نمی‌گیرد. معتقدم شناسایی روستاهای نزدیک به شهرها به منظور شکل‌گیری سکونتگاه‌های جدید یا احیای بافت فرسوده باید از سوی دولت به صورت جدی پیگیری شود. بهترین زمان برای تعیین‌تکلیف چندین هزار هکتار بافت فرسوده در کشور اکنون است. علاوه بر این دولت می‌تواند از منابع طبیعی در صورتی که مغایر با سیاست‌های شورای عالی معماری و شهرسازی کشور نباشد، در جهت ساخت مسکن استفاده کند.
* ضرورت استفاده از ظرفیت سواحل
فاطمی‌عقدا با اشاره به وجود سواحل گسترده و طولانی در کشور، این مناطق را نیز از بهترین ظرفیت‌های قابل استفاده می‌داند و می‌گوید: طی سال‌های گذشته از ظرفیت عظیمی که در سواحل و استان‌های ساحلی کشور وجود داشته، غافل شده‌ایم و هیچ‌گونه سرمایه‌گذاری‌ای در سواحل کشور نشده است در حالی که دریا ایده‌آل‌ترین و بهترین بستر برای اشتغال است، لذا با ایجاد سکونتگاه در مناطق ساحلی میتوان ۲ مقوله صنعت و مسکن را به طور همزمان پیگیری کرد.
به گفته وی، آنچه مسلم است دولت سیزدهم اعلام کرده یک دولت جهادی است و قرار است اقدامات کارساز و جدی را در حوزه مسکن به سرانجام برساند. بنابراین اکنون که چنین عزم و اراده‌ای وجود دارد، میتوان از آن در جهت توسعه بخش مسکن که یک صنعت جذاب و سودده است، استفاده کرد.
وی در پایان ابراز امیدواری می‌کند با استفاده از فناوری‌های نوین و صنعتی‌سازی ساختمان در تولید انبوه مسکن و همچنین با احیای الگوی شهرسازی ایرانی - اسلامی بتوانیم از این فرصت ایجاد شده به نحو احسن و در جهت تحقق اهداف رئیس‌جمهور در حوزه مسکن بهره‌برداری کنیم.
* سود ساخت مسکن؛ انگیزه بخش خصوصی برای ساختوساز
جعفر خزاعی، عضو سابق هیات‌مدیره انبوه‌سازان مسکن استان تهران و عضو هیات‌مدیره شرکت‌های ساختمانی و تاسیساتی استان تهران نیز در گفتوگو با «وطنامروز» وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را محقق‌شدنی می‌داند و می‌گوید: دولت و وزارت راهوشهرسازی برای تحقق هدف خود باید از چند ابزار مهم استفاده کنند. ساخت سالانه یک میلیون مسکن به صورت انبوه بی‌شک نیازمند تجهیزات و ابزارهای لازم است. به گفته وی، در وهله نخست دولت باید انبوه‌سازی را به بخش خصوصی بسپارد اما طبیعتا در این زمینه نیز برای آنکه بخش خصوصی بتواند عملکرد مثبتی داشته باشد، باید چند مورد مدنظر قرار گیرد؛ نخست آنکه زمین کافی در اختیار بخش خصوصی قرار داشته باشد. علاوه بر این و با توجه به تورم موجود در کشور، ساخت مسکن برای بخش خصوصی حداقل باید ۳۰ الی ۴۰ درصد سوددهی داشته باشد. در واقع ساخت مسکن باید برای بخش خصوصی جذابیت داشته باشد، در غیر این صورت انبوه‌سازان تمایلی به ورود به بخش مسکن ندارند.
وی به نکته حائز اهمیتی در بخش ساختوساز مسکن اشاره می‌کند و می‌افزاید: ساخت مسکن نیازمند تجهیزات ویژه‌ای است که شاید از نظر بسیاری از کارشناسان چندان اهمیتی ندارد اما وجود همین تجهیزات، روند ساختوساز را بشدت تسهیل می‌کند. برای مثال تعداد پمپ بتن که دستگاهی برای پمپاژ بتن به طبقات بالای یک واحد مسکونی با اسکلت بتنی است و یکی از تجهیزات مهم در بخش انبوه‌سازی به شمار می‌رود، بسیار کم است و همان تعداد اندک نیز فرسوده شده و کارایی آن از بین رفته است. بتن‌ریزی با چنین دستگاه‌های فرسوده‌ای نیز امکان یک بتن‌ریزی اصولی را فراهم نمی‌کند و در نتیجه ساختمان از پایداری لازم برخوردار نیست.
* تجهیزات لازم برای انبوه‌سازی کم است
به گفته خزاعی، طی سال‌های گذشته صاحبان بسیاری از کامیون‌های میکسر (مخلوط‌کن) که بتن مورد نیاز بتن‌ریزی را آماده می‌کردند، به دلیل رکود در بخش ساختوساز و عدم کارایی کامیون‌های میکسر، مجبور به برداشتن مخزن میکسر و جایگزینی مخزن باربری شده‌اند، لذا در حال حاضر تعداد کامیون‌های میکسر بسیار کم است و طبیعتا برای شروع جریان مسکن‌سازی در کشور باید تجهیزات و ملزومات ساخت مسکن به‌روزرسانی شود. عضو هیات‌مدیره شرکت‌های ساختمانی و تاسیساتی استان تهران ادامه می‌دهد: یکی دیگر از موضوعات مهم در کنار حل چالش‌های موجود در بخش تجهیزات ساختوساز، توجه به فرهنگ مردمان و اقلیم مناطقی است که قرار است ساختوساز در آنجا انجام شود. جالب است بدانید در طرح مسکن مهر، نقشه ساختمانی که در مناطقی شمالی کشور ساخته شد، عینا در مناطق جنوبی نیز پیاده شد، در حالی که ساخت مسکن بدون مطالعه و در نظر گرفتن شرایط اقلیمی و جغرافیایی و همچنین فرهنگ بومی مناطق نتیجه‌ای همانند مسکن مهر خواهد داشت.
معتقدم گذشته، چراغ راه آینده است. من و بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن و انبوه‌سازی بارها این نکات را به دولت قبل و مسؤولان حوزه مسکن یادآوری کردیم اما مثمرثمر نبود، با این حال اکنون که دولت عزم جدی خود را برای حل معضل مسکن جزم کرده است، بهترین راه برای تحقق اهداف دولت، استفاده از تجربیات گذشته است.
خزاعی استفاده از ظرفیت‌های علمی و فناروی در کشور و بهره‌گیری از توان شرکت‌های دانش‌بنیان برای ورود به بخش ساخت تجهیزات مورد نیاز صنعت ساختوساز را ضروری می‌داند و می‌گوید: ساخت ماشین‌آلات مورد نیاز در بخش انبوه‌سازی چندان دشوار نیست که از عهده متخصصان ایرانی خارج باشد. بنابراین ضروری است دولت از توانایی این بخش برای تامین مایحتاج صنعت ساختوساز استفاده کند.
***
قانون جهش تولید و تأمین مسکن چیست؟
بر اساس قانون جهش تولید و تأمین مسکن، دولت موظف است به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند که در ۴ سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و عرضه شود. تشکیل «صندوق ملی مسکن» به منظور تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن برای اجرای سیاست‌های حمایتی، از دیگر بخش‌های قانون جهش تولید مسکن است. طبق این قانون همچنین بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. در بخش دیگری از قانون جهش تولید مسکن به تامین زمین و زیرساخت‌های لازم برای ساخت واحدهای مسکونی هم اشاره شده است. همچنین وزارت راهوشهرسازی مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی و ساخت پروژه‌های مسکن حمایتی متناسب با معماری ایرانی- اسلامی و همچنین مطابقت با استانداردهای زیست‌محیطی شده است. راه‌اندازی و بهره‌برداری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با هدف نظارت بر بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های قانون مجلس بود. دولت وقت البته در قانون مصوب سال 94 هم مکلف به راه‌اندازی این سامانه شده بود اما این اقدام هم همچون بسیاری از اقدامات اصلاحی دیگر با بی‌توجهی عباس آخوندی، وزیر پیشین راهوشهرسازی مواجه شد و به جایی نرسید. در نهایت مجلس یازدهم با جدیت بیشتر، پیگیر راه‌اندازی سامانه مذکور شد و در نهایت این سامانه اکنون در مرحله بهره‌برداری قرار گرفته است. ضمانت اجرایی این قانون تشکیل شورای عالی مسکن به ریاست شخص رئیس‌جمهور است و در این راستا اگر وزارتخانه‌ای وظایف خود را در تأمین مسکن اجرایی نکند ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند به درخواست وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه مالکیت جدید را صادر کنند.