گروه اقتصادی: در راستای پوشش کسری بودجه، دولت‌ها باید علاوه بر منابع درآمدی مرسوم، بر دارایی‌های غیرنقد ترازنامه‌های خود تمرکز کنند. در حقیقت ترازنامه دولت شامل دارایی‌های باارزشی است که مولدسازی آنها می‌تواند یکی از منابع مهم تأمین بودجه دولت‌ها محسوب شود. 

 یکی از بااهمیت‌ترین دارایی‌های دولت زمین‌ها است که مدیریت بهینه آن در جهت حداکثرسازی بازدهی اقتصادی و گسترش ارائه خدمات عمومی می‌تواند نقش بسزایی در پیشبرد وظایف دولت داشته باشد. کشورهای مختلف با درک اهمیت مدیریت صحیح زمین‌های دولتی، به این دارایی به عنوان منبع ایجاد درآمد پایدار برای دولت و بخش عمومی می‌نگرند به طوری که در برخی کشورها درآمدهای حاصل از مدیریت زمین سهم قابل توجهی را در بودجه دولت‌های ملی و محلی به خود اختصاص می‌دهد. اگرچه سطح بهره‌مندی از درآمد حاصل از زمین‌ها به ساختار حقوقی مرتبط با زمین در کشورهای مختلف گره خورده است اما به نظر می‌رسد حرکت به سمت مولدسازی زمین‌ها، در اغلب کشورها قابل تسری است. به نظر می‌رسد در ایران نیز با توجه به حجم انبوه زمین‌های در اختیار دستگاه‌های دولتی و عمومی (همچون سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت جهاد کشاورزی، شهرداری‌ها و دیگر نهادهای بخش عمومی) باید سیاست‌های جدیدی حول محور مولدسازی، تدوین و اجرا شود. در این راستا روش استفاده از زمین بسته به اهداف سیاستی و ویژگی‌های زمین مورد نظر می‌تواند متفاوت باشد. با وجود این در هر مورد باید روش‌هایی به کارگیری شود که علاوه بر تأمین منافع عموم، پایداری عواید را نیز تضمین کند. با توجه به موارد فوق استفاده از روش‌هایی نظیر واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به کاربری‌های مختلف در قالب اجاره‌های بلندمدت درباره زمین‌های دور از مرکز یا خارج از محدوده شهر و فروش یا معاوضه زمین‌های مرغوب واقع در مرکز می‌تواند گزینه مناسبی تلقی شود. با این سیاست نه تنها نیرویی در جهت کاهش قیمت زمین و متعاقب آن املاک ایجاد می‌شود، بلکه درآمدی پایدار برای دولت محقق می‌شود که می‌تواند با اولویت پاسخگویی به نیاز روزافزون زیرساختی مورد استفاده قرار گیرد. سخن پایانی اینکه استفاده هوشمندانه از مجموعه این ظرفیت‌ها می‌تواند در جهت تحریک رشد اقتصادی طرح‌ریزی شود. 

 

* افزایش درآمدهای دولت از طریق مولدسازی دارایی‌ها طی ماه‌های آینده

در رابطه با مولد‌سازی دارایی‌های دولت، وزیر اقتصاد با حضور در کمیسیون برنامه و بودجه و محاسبات مجلس شورای اسلامی گفت: درصددیم با اخذ مجوز‌هایی از هیأت‌وزیران در ماه‌های آینده شاهد افزایش درآمدهای دولت از طریق مولدسازی دارایی‌ها باشیم. 

سید احسان خاندوزی با اشاره به اینکه در همین مدت کوتاه حضور خود در وزارت اقتصاد، ثابت‌ترین نشست‌ها مربوط به کارگروه تأمین مالی دولت بوده است، افزود: در حال حاضر سهم عمده تأمین مالی در اقتصاد کشور نیز در مجموعه وزارت اقتصاد رقم می‌خورد و امیدوارم در جلسه آینده که شرکت می‌کنم تأثیرات تصمیم‌ها به میزانی باشد که گزارش عملکرد ارائه دهیم.  وزیر اقتصاد افزود: باید تلاش شود سیر نقدینگی مخرب کند و در بودجه سال آینده حجم سیلاب نقدینگی کنترل شود. وی یکی از مهم‌ترین مسائل در ارتباط دولت و مجلس شورای اسلامی را موضوع لایحه بودجه سال 1401 دانست و گفت: به کمک مجلس در این مسأله نیازمندیم و باید لایحه بودجه سال آینده طوری تدوین شود که در آن مواردی از قبیل مصارف بودجه‌ای ترمزش کشیده شود به‌ طوری که توقع نداشته باشیم در بودجه سال 1401 با افزایش تورم کل، هزینه‌های دولت را نیز افزایش دهیم. خاندوزی درباره روش‌های اخذ مالیات هم گفت: باید در اخذ درآمدهای مالیاتی روش‌هایی استفاده شود که گروه‌های با درآمد بالا هدف‌گیری شوند و حوزه تولید و قشر متوسط به پایین جامعه تحت فشار قرار نگیرند. وی با تأکید بر افزایش درآمدهای دولت از طریق فروش دارایی‌های دولتی اظهار داشت: متأسفانه بحث مولدسازی تاکنون جدی گرفته نشده است، چون هم دستگاه‌های دولتی مقاومت دارند و هم در فروش شرکت‌های دولتی مشکلاتی وجود دارد که امیدواریم با مجوز‌هایی که از هیأت وزیران خواهیم گرفت، فروش دارایی‌های دولت سرعت بیشتری بگیرد و در ماه‌های آینده به شکل مشهودی شاهد افزایش درآمدهای دولت در این بخش باشیم. 

 

* مولدسازی بخشی از دارایی‌ها در چین

دولت‌های محلی در بسیاری از کشورها از جمله چین باید در قبال رشد اقتصادی نیز پاسخگو باشند و این شاخص به عنوان یکی از معیارهای سنجش عملکرد آنها تلقی می‌شود. وجود چنین شرایطی انگیزه دولت‌های محلی برای به کارگیری زمین‌های بلااستفاده شهری و البته غیر شهری را در راستای کاربری‌های مختلف تحریک می‌کند و البته استفاده از زمین‌های غیرشهری مستلزم ایجاد زیرساخت‌های جدید است. مطابق الگوی مدیریت زمین در چین، زمین‌های شهری متعلق به دولت بوده و مدیریت مستقیم آنها در اختیار دولت‌های محلی است. تصدی زمین در چین از طریق اعطای حق بهره‌برداری طولانی‌مدت از آن میسر است. این سیاست به طور آزمایشی سال ۱۹۸۷ در «شنژن» و سایر شهرهای ساحلی به عنوان بخشی از تمرکززدایی از سیستم مالی چین انجام شد. تا قبل از این اقدام، مقامات عمومی، زمین را طبق رویه‌های خاصی اختصاص می‌دادند و استفاده از زمین رایگان بود اما این سیاست مورد بازبینی جدی قرار گرفت. نکته قابل ذکر اینکه از ابتدا نیز اجاره زمین با سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها گره خورده بود. اجاره زمین منبع درآمدی قابل توجهی را فراهم می‌کرد که درآمد آن باید در درجه اول در سیستم‌های زیرساختی سرمایه‌گذاری می‌شد و موقعیت رقابتی شهرها را برای رشد اقتصادی ارتقا می‌بخشید. 

به طور کلی منابع ایجاد زیرساخت‌ها در چین از ۲ مسیر بودجه‌ای و فرابودجه‌ای تأمین می‌شود؛ در بخش غیربودجه‌ای منبع اصلی مربوط به عواید واگذاری حق بهره‌برداری از زمین است. در آغاز این رویه، عواید واگذاری حق بهره‌برداری از زمین شامل پرداخت اجاره توسط اشخاصی بود که قصد داشتند حق استفاده از زمین‌ها را برای دوره‌های ۴۰ تا ۷۰ ساله در اختیار داشته باشند. در سال‌های اخیر استان‌ها با بهره‌مندی از رونق توسعه املاک و مستغلات، عایدی قابل توجهی از واگذاری حق بهره‌برداری از زمین کسب کرده‌اند که بتدریج به مهم‌ترین منبع درآمد برای توسعه زیرساخت‌ها تبدیل شده است. 

در ابتدای این برنامه به منظور جذب سرمایه‌گذاران خصوصی، برخی مناطق حق استفاده از زمین‌های دولتی را با قیمت پایین‌تری واگذار می‌کردند اما با گذشت زمان در زمینه کسب درآمد با استفاده از منابع مالی مرتبط با زمین حرفه‌ای‌تر شدند. سال ۲۰۰۳ دولت مرکزی چین آیین‌نامه‌هایی را تصویب کرد که خواستار پیشنهاد مزایده برای واگذاری حق بهره‌برداری زمین بود تا درآمد بیشتری عاید دولت شود. سال ۲۰۰۷ وزارت زمین و منابع، وزارت دارایی و بانک خلق چین به طور مشترک سندی را صادر کردند که به دولت‌های محلی اجازه ترهین زمین‌ها را می‌داد، بدین معنا که زمین‌های تحت مالکیت دولت که هنوز واگذار نشده بود، به عنوان وثیقه وام‌های بانکی مورد استفاده قرار گیرد. با این تغییرات سیاستی، دولت‌های محلی به طور فعال درگیر به تملک درآوردن زمین‌های غیرشهری، اجاره بخشی از آنها از طریق مزایده برای کسب درآمد بالا و استفاده از سایر زمین‌ها به عنوان تضمین برای وام‌های بانکی شدند. 

سال ۲۰۰۷ عواید حاصل از واگذاری حق بهره‌برداری زمین از عوارض محلی پیشی گرفت و به بزرگ‌ترین منبع مالی برای تأمین مالی زیرساخت‌ها تبدیل شد. در این سال سهم عواید حاصل از زمین در کل درآمد دولت چین به ۱۵ درصد رسید. (نمودار 1) در سال‌های اخیر درآمد حاصل از واگذاری حق بهره‌برداری از زمین سهم فزاینده‌ای را از کل درآمد دولت‌های محلی به خود اختصاص می‌دهد؛ همان‌طور که در نمودار ۲ مشخص است از سال ۲۰۰۹ به بعد سهم عواید حاصل از واگذاری حق بهره‌برداری زمین نسبت به دیگر منابع درآمدی دولت‌های محلی نظیر مالیات‌های محلی، دیگر عوارض و بودجه وابسته به دولت مرکزی، به طور محسوسی افزایش یافته است. 

سهم درآمدهای حاصل از اجاره زمین از کل درآمدهای دولت ملی نیز در سالیان گذشته افزایش یافته به نحوی که از ۱۵ درصد در سال ۲۰۰۷ به بیش از ۲۰ درصد در سال‌های اخیر رسیده است. نمودار ۳ نسبت عایدی حاصل از واگذاری حق بهره‌برداری زمین را از کل درآمد دولت چین نمایش می‌دهد؛ مطابق این نمودار سال ۲۰۲۰ عواید حاصل از واگذاری حق بهره‌برداری زمین‌ها حدوده برابر با ۲۸ درصد کل درآمد دولت ملی چین است، این مقدار کم‌و‌بیش در سال‌های پیش از این نیز تکرار شده است. 

 

* درآمدزایی از محل زمین در هنگ‌کنگ

 تلاش در جهت مدیریت بهینه زمین‌ها و استفاده از ظرفیت‌هایی مانند اجاره بلندمدت مختص کشور چین نیست؛ این الگو پیش از چین در هنگ‌کنگ رواج داشته و چین نیز در این زمینه به نوعی پیرو هنگ‌کنگ محسوب می‌شود؛ جایی که بیش از یک قرن است این الگو مورد استفاده قرار می‌گیرد و زیربنای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌هاست. تجربه هنگ‌کنگ بیانگر امکان اجاره زمین برای تولید درآمد قابل توجه در مدت زمان طولانی است. برآورد می‌شود بین سال‌های ۱۹۷۰ تا ۲۰۰۰ هنگ‌کنگ حدود ۷۱ میلیارد دلار از محل اجاره زمین درآمد کسب کرده باشد. باید دقت داشت این رقم برای منطقه‌ای با جمعیت کمتر از ۷ میلیون نفر است. بیشتر درآمد حاصل از این محل برای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و سایر امور عمومی استفاده می‌شود. 

 

* تجربه مشابه در ویتنام

در ویتنام نیز رویه‌های مشابهی به چشم می‌خورد، مطابق قانون اساسی ویتنام و همچنین قانون زمین این کشور (مصوب سال ۲۰۱۳)، مالکیت زمین متعلق به تمام مردم است که توسط دولت، در اختیار سازمان‌ها، خانوارها یا افراد برای دوره‌های بلندمدت - بین ۵۰ تا ۷۰ سال - یا به منظور استفاده‌های محدود قرار می‌گیرد. از سال ۲۰۰۴ با اعمال فرمان اجرایی جمع‌آوری مالیات‌ها و حقوق استفاده از زمین، سهم درآمدهای حاصل از مدیریت زمین‌های شهری به طور پیوسته افزایش یافته است به طوری که به عنوان مثال در سال ۲۰۱۰، درآمدهای زمین حدود ۲۸ درصد از کل درآمد شهر «هوشی مین» (قطب مالی و تجاری ویتنام) یعنی حدود ۵۱۰ میلیون دلار را تشکیل داده است. 

 

* درآمدزایی از محل زمین در دولت‌های محلی آمریکا

آمار و ارقام حکایت از آن دارد که از دهه‌های گذشته، منافع زمین سهم قابل توجهی در درآمد دولت‌های مرکزی و محلی کشورهای مختلف داشته است، اگر به آمار میانگین درآمد حاصل از زمین و سهم آن از کل درآمد و مخارج دولت‌های محلی بنگریم؛ به عنوان مثال در فاصله ۱۹۷۰ تا ۱۹۹۱ نیویورک حدود ۶۰ درصد از مخارج زیرساختی خود را از محل عواید حاصل از زمین‌ها محقق کرده است. این منبع درآمدی نزدیک به ۲۰ درصد از کل درآمدهای این شهر را شامل می‌شود. به طور کلی درباره نحوه درآمدزایی از زمین به نظر می‌رسد تمایل به استفاده از الگوهایی غیر از فروش در حال شکل‌گیری است. در آمریکا در ابتدای تشکیل ایالت‌ها، دولت فدرال برای تأمین درآمد پایدار برای مؤسسات دولتی، قطعات زمینی را به آنها اعطا کرد. این زمین‌ها تحت عنوان زمین‌های تراست شناخته می‌شود. در ایالت‌های قدیمی‌تر، مانند کالیفرنیا و اورگان، امروز مساحت کمی از این زمین‌ها باقی مانده است، زیرا آنها به سرعت این زمین‌ها را برای درآمدهای مقطعی به فروش رساندند؛ اقدامی که با چشم‌انداز بلندمدت دولت فدرال برای آن ایالت‌ها متعارض بود. بنابراین وقتی ایالت‌های جدیدتری مانند آریزونا و نیومکزیکو زمین‌های تراستی خود را دریافت کردند، دولت فدرال و بعضا خود ایالت‌ها محدودیت‌هایی را برای فروش (مانند قیمت کف) اعمال کردند. امروز این ایالت‌ها بسیاری از زمین‌های خود را حفظ و عمدتا با اجاره به توسعه‌دهندگان املاک و صنایع درآمد کسب می‌کنند.