نشست «ارزیابی الگوهای تامین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه» با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در وزارت امور اقتصادی و دارایی برگزار شد.

 در این نشست ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مسائل مربوط به تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه مورد بررسی قرار گرفت. 

معین محمدی‌‌پور، رئیس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در این نشست بیان کرد: درباره ابزارهای بورس کالای ایران در حوزه املاک به ۵ ابزار می‌توان اشاره کرد. اصلی‌ترین این ابزارها شامل عرضه فیزیکی املاک و مستغلات در بورس کالا، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، قراردادهای سلف استاندارد مسکن و قراردادهای آتی بر پایه مصالح ساختمانی است. 

 

* تجهیز سپرده‌های خرد برای ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه

محمدی‌پور با اشاره به اینکه ظرفیت بازار سرمایه به دلیل اینکه کاملا جدا از سایر بخش‌های اقتصادی است، بدون سقف و بی‌نهایت است، تصریح کرد: ابزار اگر جذاب تعریف شود می‌تواند پول‌های خرد مردم را به طرف خودش بکشد و هر ابزاری ریسک خودش را دارد و افراد متفاوتی را جذب می‌کند. در حال حاضر در بورس کالا اوراق سلف استاندارد مسکن ابزار مناسبی است. این اوراقی که در ابتدا عرضه می‌شود، مشابه شرایط پیش‌فروش ولی به صورت یکباره است. در این اوراق گفتیم به هر کسی که متراژ اولیه فروخته شود، در ادامه برای تامین مالی مجددا اوراق منتشر می‌شود و با نرخ جدید به فروش می‌رسد در نتیجه نیمی از ملک با یک نرخ و نیمه دیگر با نرخ دیگری خریداری شده و در هر لحظه پول مساوی با متراژ خواهد بود. 

 

* تأمین مالی ساخت مسکن از بازار سرمایه برای انبوه‌سازان راحت‌تر است

وی ادامه داد: این اجازه به سازنده داده نمی‌شود که همه پروژه را به صورت سلف بفروشد زیرا ریسک سازنده هم باید وارد شود تا انگیزه داشته باشد تا انتها پروژه را اجرا کند. ایرادی که در این اوراق وجود دارد، این است که اگر چه سازندگان بزرگ و انبوه‌سازان از آن استقبال می‌کنند اما با عدم استقبال سازندگان خرد مواجه می‌شود، چرا که تمام افراد باید قبل از عرضه اولیه به اندازه تعهدات پروژه، ضمانتنامه نقدشونده قرار دهند. به عبارت دیگر بازار ملک ما به چنین چیزی عادت ندارد و بازار سرمایه نیز بدون ضمانت امکان تامین مالی ندارد. رئیس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران افزود: در نهضت ملی مسکن که از طرف دولت پشتیبانی و حمایت می‌شود، شرایط برای تهیه وثیقه و ضمانت از طرف سازندگان فراهم‌‌تر است و از این جهت آنها می‌توانند از ظرفیت بازار سرمایه برای تامین مالی پروژه‌ها استفاده کنند. وی ضمن اشاره به اینکه کمبود سازندگان بزرگ مسکن در کشور یک چالش مهم است، افزود: اگر بخواهیم از اوراق سلف مسکن استفاده کنیم، باید چنین شرکت‌هایی داشته باشیم که پروژه‌های بزرگ تعریف کنند و به عرضه اوراق رونق بدهند. بنابراین اگرچه سرمایه مخاطب جذب اوراق می‌شود و حتی اگر نخواهد خود خانه را بگیرد، می‌تواند تسویه نقد کند اما در سمت عرضه‌کننده اوراق چالش داریم که یکی از دلایل آن هم سختگیری در قسمت تضامین است.