گروه اقتصادی: بازار مسکن کشور در دید عمومی از گذشته به عنوان بازاری با ریسک پایین‌تر نسبت به سایر بازارها و به عنوان یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری مطرح بوده است و همین نگاه نسبت به حوزه مسکن در اقتصاد، موجب شده مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود که مستلزم سیاست‌گذاری مناسب جهت سامان بخشیدن به وضعیت این بازار است. در تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نیز متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران طی اردیبهشت‌ماه به ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 6.1 و 26.2 درصد افزایش یافته است. 

به گزارش «وطن‌‌امروز»، گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در اردیبهشت‌ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.1 و 26.2 درصد افزایش دارد. 

علاوه بر این، تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه حدود 10.5 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال ۱۴۰۰ معادل 206.1 و 166.4 درصد افزایش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با 29.6 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. 

این میزان به لحاظ بالاترین حجم معاملات خرید مسکن از تیرماه 99 بی‌‌‌سابقه بوده است. در واقع می‌توان گفت حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اردیبهشت‌ماه بعد از 22 ماه 5 رقمی شده است و در سطحی غیررکودی قرار گرفته است. البته رونق واقعی در بازار مسکن شرایطی است که در آن حجم معاملات خرید آپارتمان از ناحیه تقاضای مصرفی رشد کرده باشد اما در اردیبهشت‌ماه وزن اصلی خریداران را متقاضیان سرمایه‌‌‌ای (کوتاه‌‌‌مدت و اغلب بلندمدت) تشکیل دادند. 

این در حالی است که در میان مناطق بیست‌ودو‌گانه شهر تهران بیشترین قیمت هر متر خانه با ۷۴ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۸ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش 23.6 درصدی در منطقه یک و 53.4 درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند. 

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت‌ماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۵ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ و ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان با 14.2 و 11.6 درصد سهم در رتبه‌های بعدی قرار دارند. 

از سوی دیگر در اردیبهشت امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم 17.7 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند. 

 

* وضعیت اجاره خانه در تهران

همچنین توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۶ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. 

علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۴۶ و 50.6 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. 

 

* اجاره هر متر مربع خانه در تهران ۸۴ هزار تومان

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در گزارشی تحت عنوان شاخص دسترسی خانوارها به خرید و اجاره واحد مسکونی بر اساس نسبت قیمت به درآمد، اعلام کرد اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان بوده و میانگین اجاره هر متر خانه نیز در سال گذشته ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است. 

بر اساس این گزارش، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۴ میلیون و ۳۷۲ هزار تومان، سال ۱۳۹۶ معادل ۴ میلیون و ۸۲۲ هزار تومان، سال ۱۳۹۷ معادل ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان، سال ۱۳۹۸ معادل ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان، سال ۱۳۹۹ معادل ۲۴ میلیون و ۲۹ هزار تومان و سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان ثبت شده است. 

همچنین طبق اطلاعات بانک مرکزی، متوسط اجاره‌بها برای یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان، سال ۱۳۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان، سال ۱۳۹۷ معادل ۳۶ هزار و ۴۰۰ تومان، سال ۱۳۹۸معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۱۳۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان و سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان گزارش شده است. 

شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای همه مناطق شهری نیز در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۰۰، سال ۱۳۹۶ معادل ۱۰۷، سال ۱۳۹۷معادل ۱۲۷، سال ۱۳۹۸ معادل ۱۵۷، سال ۱۳۹۹ معادل ۲۰۰ و سال ۱۴۰۰ معادل ۸۲ هزار و ۹۰۰ ثبت شده است. 

تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران بر اساس سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نیز در سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ حاکی است که سال ۱۳۹۵ معادل ۱۵۱ هزار و ۳۶۳ معامله، سال ۱۳۹۶ معادل ۱۶۰ هزار و ۳۴۵ واحد، سال ۱۳۹۷ معادل ۱۱۱ هزار و ۱۶۹ واحد، سال ۱۳۹۸ معادل ۷۴ هزار و ۸۰۲ واحد، سال ۱۳۹۹ معادل ۷۲ هزار و ۲۹ واحد و سال ۱۴۰۰ معادل ۶۴ هزار و ۷۲۱ معامله ثبت شده است. 

بر همین اساس شاخص دسترسی نسبت قیمت به درآمد در سال‌ ۱۳۹۵ معادل 13.8، سال ۱۳۹۶ معادل 13.1، سال ۱۳۹۷ معادل ۱۹، سال ۱۳۹۸ معادل 24.6 و سال ۱۳۹۹ معادل 32.2 سال ثبت شده است. در این گزارش شاخص سال ۱۴۰۰ اعلام نشده است. 

البته میزان اجاره‌بها در ماه‌های اخیر که معروف به ماه‌های نقل و انتقال است افزایش قابل توجهی پیدا کرده است به طوری که بخش قابل توجهی از مستاجران شهرهای بزرگ مانند پایتخت مجبور به کوچ به حاشیه شده‌اند.

 

* لزوم تسریع اجرای طرح‌های مسکنی دولت

شرایط اجاره‌بها و بازار مسکن نشان از آن دارد که احتیاج به اقدام عاجل دولت در زمینه عرضه مسکن وجود دارد. عقب‌ماندگی اتفاق افتاده ظرف یک دهه گذشته به حدی عمیق است که برای جلوگیری از بغرنج شدن شرایط بازار هیچ راهی غیر از عرضه گسترده وجود ندارد. دولت سیزدهم برای مقابله با شرایط کنونی نهضت ملی مسکن (ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال) را شروع کرده است اما تاکنون بعد از گذشت 9 ماه هیچ واحدی بهره‌برداری نشده است. اینطور که پیداست یک میلیون و 200 هزار واحد نهضت ملی مسکن در حال ساخت است. معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی با بیان اینکه کشور به کارگاه بزرگ مسکن‌سازی تبدیل شده است، گفت: در حال حاضر یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن در کشور در دست ساخت است که برخی از این واحد‌ها تا سقف نیز پیشرفت اجرایی دارد. علیرضا فخاری در سفر به شهرکرد افزود: طبق طرح نهضت ملی مسکن قرار شده است طی 4 سال 4 میلیون واحد مسکن در کشور احداث شود که تاکنون برای یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکن، زمین تامین شده و برای ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد دیگر نیز تامین زمین در دست اقدام است. وی ادامه داد: تلاش ما بر این است تا قبل از پایان سال نیاز‌های هر استان در بخش زمین به مرحله جانمایی و سپس ساخت‌و‌ساز برسد. فخاری با بیان اینکه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن در کشور در حال احداث است، تصریح کرد: بخشی از این واحد‌ها از طرح اقدام ملی مسکن است که تعدادی از آن تاکنون به پیشرفت ۴۰ درصدی رسیده است. مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به کمبود زمین در شهر‌های غربی و شمالی کشور اظهار داشت: توپوگرافی و موقعیت مکانی این شهر‌ها ما را با چالش تامین زمین مواجه کرده است که باید برای رفع آن به سمت ایجاد شهرک‌های جدید رو آوریم. 

 

* لزوم بازگشت زمین‌های بدون استفاده دستگاه‌های اجرایی به وزارت راه‌و‌شهرسازی

فخاری بندهای ۱۰ و ۱۲ قانون جهش تولید مسکن را راهکاری برای رفع چالش تامین زمین در کشور عنوان کرد و گفت: در این ۲ بند قانونی دستگاه‌های اجرایی و حتی بخش خصوصی که در سال‌های گذشته زمین در اختیار گرفته‌اند اما تاکنون هیچ برنامه‌ای برای استفاده از آن نداشته‌اند، باید این زمین‌های بدون استفاده را به وزارت راه‌و‌شهرسازی بازگردانند. 

 

* قیمت تمام شده واحدهای نهضت ملی مسکن

وی میانگین قیمت تمام‌شده برای هر مترمربع واحد نهضت ملی مسکن را ۵/۴ میلیون تومان اعلام کرد و افزود: همت مسؤولان بر این است این نرخ افزایش پیدا نکند اما افزایش برخی عوامل از جمله افزایش دستمزد‌ها سبب شده قیمت تمام شده واحد‌ها افزایش یابد.