گروه اقتصادی: در ماه‌های نخستین سال جاری، بازار اجاره مسکن وارد فاز انفجاری شده و بیشتر موجران از مستأجران خود خواسته‌اند افزایش‌های چشمگیر و بعضا تا ۲ برابری را نسبت به رهن و اجاره واحد مورد نظر اعمال کنند. آمارهای بانکی مرکزی حاکی از آن است که میزان اجاره‌بها در ماه‌های ابتدایی سال 1401 رشد 50 درصدی را تجربه کرده است. همین امر مطالبه عمومی از دولت را ایجاد کرده است که نسبت به تنظیم‌گری این بازار برنامه‌ای را در نظر بگیرد. 

به گزارش «وطن‌امروز»، در جلسه اخیر شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران ۳ قوه، موضوعات مدیریت نقدینگی و کاهش تورم مطرح  شد و مورد بررسی اعضا قرار گرفت. 

در جلسه شنبه‌‌شب شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی که با حضور سران قوا و به ریاست سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور برگزار شد، وزیر راه‌و‌شهرسازی گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه کرد. 

بر این اساس سران ۳ قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. 

در همین زمینه مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید. 

در این جلسه همچنین پیشنهاد کمیسیون اقتصادی دولت در زمینه مدیریت نقدینگی و کاهش تورم مطرح و مقرر شد این پیشنهاد پس از بررسی‌های دقیق و همه‌جانبه، برای تصمیم‌گیری در جلسات آینده شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران ۳ قوه ارائه شود. 

 

* رشد 50 درصدی اجاره‌بها 

رشد بالای اجاره‌‌بها در سال‌های اخیر عمدتا به محلات گران‌نشین تهران اختصاص داشت ولی در ماه‌های اخیر این روند رو به رشد، به محله‌های متوسط‌نشین یا نیمه جنوبی پایتخت هم کشیده شده و شاهد افزایش کوچ ساکنان این محلات به حومه هستیم. هر چند برخی شهرهای حومه‌ تهران نیز با گرانی اجاره‌بها مواجه شده‌اند. 

بانک مرکزی از افزایش ۵۰ درصدی اجاره‌بها در تهران طی اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته خبر داده است. همچنین اجاره مسکن در ماه گذشته نسبت به نخستین ماه امسال (فروردین ۱۴۰۱) نیز رشد ۲ درصدی داشته است. 

این در حالی است که عبدالله اوتادی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، رشد اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به سال قبل را ۳۰۰ درصد عنوان کرده است. بررسی‌های میدانی «وطن‌امروز» از سامانه‌های آنلاین فروش و اجاره مسکن نشان از آن دارد که در مناطق پرطرفدار شهر تهران افزایش اجاره‌بها نسبت به مشابه سال گذشته فراتر از درصدهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی است و در برخی از مناطق حتی به بیش از 100 درصد هم می‌رسد.

 

* نبود الزام اجرایی

ستاد تنظیم بازار اواخر اردیبهشت امسال در مصوبه‌ای سقف افزایش اجاره‌بها در تهران را ۲۵ درصد تعیین کرد. اگر چه بر اساس مصوبه مذکور، مشاوران املاکی که قراردادهای اجاره مسکن را با ارقامی بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بهای همان واحد در سال گذشته افزایش دهند، با جریمه روبه‌رو می‌شوند اما به نظر می‌رسد موجران و مالکان توجهی به این مصوبه ندارند و با افزایش‌هایی بعضا تا چند برابر اجاره‌بهای سال‌های اخیر واحد مسکونی خود را فایل کرده‌اند، چرا که اساسا دولت اهرم فشاری برای مداخله در بازار اجاره ندارد. 

ضمن اینکه کارشناسان اقتصاد مسکن از احتمال ادامه روند افزایشی اجاره‌‌بها در ماه‌های پیش رو به دلیل تلاش بازار اجاره مسکن برای رسیدن به فاصله زیاد اجاره‌بها با ارزش ملک که در سال‌های اخیر رشد جهش‌گونه داشته، خبر می‌دهند. گفته می‌شود نسبت اجاره‌بها به ارزش ملک معمولا به دامنه ۲۰ درصد (یعنی اجاره‌‌بها در بازه یک‌پنجم ارزش مسکن قرار می‌گیرد) باید برسد که هنوز هم به‌رغم رشدهای شتابی اجاره‌بها، این فاصله پر نشده است. 

 

* مانع اصلی کنترل و مدیریت بازار اجاره مسکن چیست؟

در شرایطی که طرح‌های متنوعی برای کنترل بازار اجاره پیشنهاد شده است، بررسی‌ها نشان می‌دهد نبود داده‌های کافی در بازار مسکن و نظام مالیاتی ناقص، باعث شکست عملیاتی طرح‌ها خواهد شد. طبق برآوردها، علت اصلی افزایش اجاره‌بها افزایش قیمت مسکن است که باید برای آن پاسخ متناسب طراحی و عملیاتی شود. تا مادامی که سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل نشود و سیاست‌گذاران حوزه مسکن نتوانند تصمیم‌های دقیق در این رابطه بگیرند اساسا امکان‌ کنترل قیمت مسکن وجود ندارد.

این روزها با التهاب بازار اجاره مسکن، طرح‌هایی از سوی کارشناسان و مسؤولان جهت کنترل و مهار رشد نرخ‌های اجاره معرفی و توصیه می‌شود. در این بین کارشناسان به ۲ دسته کلی تقسیم‌بندی می‌شوند. عده‌ای برای کنترل بازار اجاره به دنبال طرح‌هایی هستند که از جنس نرخ‌گذاری دستوری است. عده‌ای دیگر با نفی نرخ‌گذاری دستوری، به دنبال ارائه راهکار از جنس بازار هستند. این در حالی است که هر ۲ دسته افراد دچار خطای استراتژیک شده‌اند. دسته اول بدون در نظر گرفتن قواعد مالکیت خصوصی و روند طبیعی بازار و دسته دوم بدون در نظر گرفتن وجود زیرساخت‌های لازم بازار، اقدام به ارائه پیشنهاد کرده‌اند. لذا در شرایطی که باید همه مسؤولان و کارشناسان برای حل ریشه‌ای مسائل بسیج شوند اما انرژی آنها صرف کارهای کم‌بازده می‌شود. 

 

* افزایش تورم در بخش مسکن، مهم‌ترین علت افزایش نرخ اجاره‌بها

اما سوالی که باید پیش از قضاوت و ارائه راهکار درباره افزایش اجاره‌بها به آن پاسخ داده شود، این است که ریشه افزایش نرخ اجاره‌ چیست؟ مهم‌ترین علت افزایش اجاره‌بها، افزایش قیمت بخش مسکن است که باعث شده مالکان واحدهای مسکونی بر اساس رفتار طبیعی اقتصادی و بر اساس کشش بازار اجاره، از مستاجران اجاره دریافت کنند. بنابراین در شرایطی که بازیگران بازار اجاره را عمدتا مالکان خصوصی تشکیل می‌دهند، باید راهکار متناسب با این جنس برای پاسخ به مساله طراحی کرد. 

 

* بازدهی دارایی سالانه از اجاره املاک چقدر است؟

هر چند وضعیت بازار اجاره در سمت تقاضا، شرایط سکونت را برای خانواده‌ها دشوار کرده است اما از سمت عرضه نیز باید به مساله اجاره‌بها پرداخته شود تا در نهایت بتوان به راهکار جامع‌تری دست یافت. 

نگاه اکثر سیاست‌گذاران این است که مالکان خانه‌ها با هدف دستیابی به سودهای به دور از منطق اقتصادی، اقدام به افزایش اجاره‌بها کرده‌اند، لذا باید جلوی این افزایش گرفته شود. اما داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد بدون در نظر گرفتن تورم مسکن در هر سال، متوسط بازده دارایی سالانه اجاره املاک برای مالکان کل کشور در سال ۱۴۰۰ تقریبا ۳ درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد بر خلاف باور القا شده، افزایش مبالغ اجاره‌بها صرفا به خاطر سودجویی مالکان ساختمان‌های مسکونی نبوده و علت اصلی آن همان افزایش قابل توجه قیمت مسکن است. 

بر اساس داده‌های مرکز آمار، بازدهی سالانه اجاره مسکن -که بر اساس نسبت اجاره‌بهای هر مترمربع به علاوه ۳ درصد مبلغ رهن طی 12 ماه و قیمت خرید محاسبه می‌شود - در کشور طی سال‌های ۹۵ و ۹۶ که بازار دستخوش افزایش قیمت‌های نامتعارف نشده بود، حدود سالانه ۶ درصد بوده و این در حالی است که نرخ بازدهی در تابستان سال ۱۴۰۰ به ۳ درصد رسید. بازده سالانه اجاره مسکن نشان‌دهنده سود سالانه حاصل از اجاره مسکن برای مالکان است و در صورت تداوم کاهش این بازده با وجود بازدهی دیگر فعالیت‌های اقتصادی، سرمایه‌گذاری در این بخش توجیه اقتصادی نخواهد داشت. 

 

* سامانه ملی املاک و اصلاح نظام مالیاتی مسکن، راهکارهای اصلی حل مشکل اجاره‌بها

راه‌‌حل ریشه‌ای برای حل مشکل بازار مسکن، ابتدا تکمیل و امکان بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان و سپس استفاده از تمام ابزارهای مالیاتی است. سامانه املاک به عنوان اساسی‌ترین ابزار داده‌کاوی و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هر منطقه سکونتگاهی است. از طرفی اجرای کامل ابزارهای متنوع مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر درآمد اجاره، وابسته به این سامانه است. 

اجرای بی‌نقص مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باعث می‌شود که هم دغدغه‌های طرفداران رویکرد نرخ‌گذاری دستوری در بازار برطرف شود و هم اجرای درست مالیات‌های درآمدی همچون سالانه املاک و درآمد اجاره باعث می‌شود طرفداران عدم مداخله دستوری دولت در طراحی نظام انگیزشی برای کنترل بازار اجاره موفق عمل کنند. 

 

* بازار مسکن نیازمند افزایش عرضه

همچنین علاوه بر اینکه لازم است سیاست‌های کنترل نرخ ارز در خارج از بازار مسکن طراحی و پیاده‌سازی شود، نیاز است در داخل بازار مسکن علاوه بر افزایش عرضه، با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل‌کننده تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری، بازار مسکن را مدیریت کرد تا قدرت تهیه مسکن خانوارها کاهش نیابد.