گروه اقتصادی: روز گذشته مرکز آمار شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲گانه شهر تهران در تیر ١٤٠١ را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، تیر امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان‌ مسکونی در شهر تهران به بیش از 44 میلیون و 800 هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش 45.2 ‌درصدی و نسبت به خرداد‌ماه افزایش 8.3 درصدی را نشان می‌دهد.

به گزارش «وطن‌امروز»، بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، در تیرماه 1401 عدد شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٥١,٩ رسید که نسبت به ماه قبل (140.3)، 8.3 درصد افزایش داشته است. همچنین تورم مسکن برای خانوارهای شهری در تیرماه 1401 نیز بر اساس گزارش شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای شهری مرکز آمار 31.8 درصد بوده است. بنا بر این گزارش، مسکن خانوارهای شهری کشور در تیرماه 1401 نسبت به ماه مشابه سال قبل 31.8 درصد گران‌تر شده و نسبت به ماه گذشته (خرداد 1401) 4 درصد تورم را تجربه کرده است. 

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در تیرماه 1401 تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٥,٢درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٣٥.٥ درصد) 9.7 واحد درصد افزایش داشته است.

 

* افزایش تورم سالانه

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه تیرماه 1401 املاک مسکونی شهر تهران به عدد ٢٧,١ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (26.4 درصد) 0.7 واحد درصد افزایش داشته است. 

 

* متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲گانه شهر تهران

تیرماه 1401 متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران به 448407 هزار ریال رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت 845220 هزار ریال بیشترین و منطقه ١٧ با متوسط قیمت 228903 هزار ریال کمترین قیمت را در بین مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند.

 

* سامانه ملی املاک و اصلاح نظام مالیاتی مسکن، راهکارهای اصلی حل مشکل اجاره‌بها

راه‌‌حل ریشه‌ای برای حل مشکل بازار مسکن، ابتدا تکمیل و امکان بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان و سپس استفاده از تمام ابزارهای مالیاتی است. سامانه املاک به عنوان اساسی‌ترین ابزار داده‌کاوی و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هر منطقه سکونتگاهی است. از طرفی اجرای کامل ابزارهای متنوع مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر درآمد اجاره، وابسته به این سامانه است. 

اجرای بی‌نقص مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باعث می‌شود هم دغدغه‌های طرفداران رویکرد نرخ‌گذاری دستوری در بازار برطرف شود و هم اجرای درست مالیات‌های درآمدی همچون سالانه املاک و درآمد اجاره باعث می‌شود طرفداران عدم مداخله دستوری دولت در طراحی نظام انگیزشی برای کنترل بازار اجاره موفق عمل کنند. 

 

* بازار مسکن نیازمند افزایش عرضه

همچنین علاوه بر اینکه لازم است سیاست‌های کنترل نرخ ارز در خارج از بازار مسکن طراحی و پیاده شود، نیاز است در داخل بازار مسکن علاوه بر افزایش عرضه، با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل‌کننده تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری، بازار مسکن را مدیریت کرد تا قدرت تهیه مسکن خانوارها کاهش نیابد.

 

* تورم اجاره‌بها در کانال 30 درصد

 همچنین در آخرین آماری که مرکز آمار در گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده منتشر کرده است، میزان تورم اجاره‌بها در تیرماه برای خانوارهای شهری عدد 31.6 درصد را به ثبت رساند، این در شرایطی است که برای سومین ماه پیاپی است که رقم تورم نقطه به نقطه اجاره در کانال 30 درصد باقی مانده است. 

اواخر خردادماه دولت برای کنترل افسارگسیخته تورم مسکن دست به صدور فرمان‌هایی زد؛ در جلسه شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران ۳ قوه، موضوعات مدیریت نقدینگی و کاهش تورم مطرح شد و مورد بررسی اعضا قرار گرفت. بر این اساس سران ۳ قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. در همین زمینه مصوبه دولت درباره تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید. 

اما با گذشت بیش از یک ماه از اعلام این دستورات به نظر می‌رسد به دلیل عدم نظارت کافی و عدم توانایی فنی برای تنظیم‌گری بازار اجاره‌بها، سقف افزایش 25 درصد برای اجاره‌بها محقق نشده است و تورم مسکن نیز هر ماه رکورد تازه‌ای را به ثبت می‌رساند و روند تورم نشانی از کاهش نمی‌دهد. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم اجاره در تیرماه برای خانوارهای شهری 31.6 درصد بوده که این عدد به طور میانگین و برای تمام شهرهای کشور است و به مراتب برای شهر تهران بیشتر به نظر می‌رسد. 

 

* روش جدید محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک

در حال حاضر حق‌الزحمه مشاوران املاک به صورت درصدی از رقم معاملات از طرفین کسر می‌شود که به گفته یک عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، این رقم در تهران ۲۵ صدم درصد از هر یک از متعاملان یا نیم درصد رقم قرارداد از ۲ طرف معامله است.

اما بر اساس آیین‌نامه مصوب دولت، قرار است یک ماه بعد از تاریخ ابلاغ این قرارداد که اول شهریور امسال است، این روش برای قراردادهای خرید و فروش به صورت «درصدی از ارزش معاملاتی املاک» موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و برای قراردادهای اجاره مسکن به صورت «درصدی از ارزش اجاری املاک» موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد.

بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، «کمیسیون تقویم املاک» متشکل از ۵ عضو شامل نمایندگان: ۱- وزارت جهاد کشاورزی ۲- وزارت راه‌و‌شهرسازی ۳- سازمان امور مالیاتی ۴- شورای اسلامی شهر و ۵- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌بایست «دفترچه ارزش معاملاتی املاک» را سالانه تدوین کنند. قیمت ساختمان با توجه به مصالح، اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و امثال آن، قدمت، تراکم، نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و از این دست، نوع مالکیت و در نهایت قیمت زمین تعیین می‌شود.

قیمت زمین نیز با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی تعیین می‌شود.

به‌ عنوان مثال کمیسیون تقویم املاک شهر تهران را به ۱۰۰ بلوک تقسیم کرده و متوسط قیمت املاک هر بلوک بر اساس شاخص‌های مذکور برای یک سال تعیین می‌شود.

بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به ‌صورت درصدی از میانگین قیمت‌های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری است.

این درصد به‌ صورت سالانه و با تصویب هیات‌وزیران برای کل کشور تعیین می‌شود. در این ماده قانونی آمده: کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های مختلف تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

با این حساب اگر ارزش یک ملک ۲ میلیارد تومان باشد بر اساس محاسبات کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی این ملک حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

از سوی دیگر بر اساس مصوبه اخیر هیات دولت، مشاوران املاک حق کمیسیون را بر اساس ارزش‌گذاری کمیسیون تقویم املاک محاسبه می‌کنند نه قیمت واقعی ملک (مثلا ۲ میلیارد تومانی). 

اگر چه هنوز ضرایب مربوط به آیین‌نامه اخیر دولت برای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک اعلام نشده اما به نظر می‌رسد اگر ارزش معاملاتی املاک، ملاک محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک باشد، شاهد رقم‌هایی بسیار پایین‌تر از رقم فعلی خواهیم بود.

همچنین برآوردها حاکی است ممکن است برخی مشاوران املاکی که به فروشنده‌های مسکن با موجران و با هدف دریافت کمیسیون بیشتر از هر معامله، ارقامی بالاتر از رقم واقعی ارزش ملک، پیشنهاد فایل کردن ملک خود را می‌دهند، دیگر با این روش جدید محاسبه به دنبال کسب کمیسیون بیشتر از هر معامله نباشند.