گروه اقتصادی: مرکز آمار و بانک مرکزی به عنوان مراکز مرجع آماردهی کشور، هر دو در مردادماه سال جاری گزارش‌هایی از تحولات بازار مسکن تیرماه منتشر کرده‌اند. متوسط قیمت هر مترمربع از املاک مسکونی در گزارش‌های این ۲ نهاد، صرف نظر از فاصله 3 میلیون تومانی، توسط مرکز آمار در مرز 45 میلیون تومان و از سوی بانک مرکزی 41 میلیون و 700 هزار تومان اعلام شده است. از سوی دیگر بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در تیرماه سال 1401، نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 47.4 و 52.3 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور تیرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل  4.5 درصد است. همچنین در آخرین آماری که مرکز آمار در گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده منتشر کرده است، میزان تورم اجاره‌بها در تیرماه برای خانوارهای شهری عدد 31.6 درصد را به ثبت رساند، این در شرایطی است که برای سومین ماه پیاپی است که رقم تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در کانال 30درصد باقی مانده است.

به گزارش «وطن‌امروز»، اواخر خردادماه دولت برای کنترل افسارگسیخته تورم مسکن دست به صدور فرمان‌هایی زد؛ در جلسه شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران ۳ قوه، موضوعات مدیریت نقدینگی و کاهش تورم مطرح شد و مورد بررسی اعضا قرار گرفت. بر این اساس سران ۳ قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دوفوریتی مطرح شده در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. در همین زمینه مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای ‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید. 

اما با گذشت بیش از یک ماه از اعلام این دستورات به نظر می‌رسد به دلیل عدم نظارت کافی و عدم توانایی فنی برای تنظیم‌گری بازار اجاره‌بها، سقف افزایش 25 درصد برای اجاره‌بها محقق نشده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم اجاره در تیرماه برای خانوارهای شهری 31.6 درصد بوده که این عدد به صورت میانگین و برای تمام شهرهای کشور است. 

 

* میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در مرز 45‌میلیون

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، در تیرماه 1401 عدد شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٥١,٩ رسید که نسبت به ماه قبل (140.3) 8.3 درصد افزایش داشته است. همچنین تورم مسکن برای خانوارهای شهری در تیرماه 1401 نیز بر اساس گزارش شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای شهری مرکز آمار 31.8 درصد بوده است. بنا بر این گزارش، مسکن خانوارهای شهری کشور در تیرماه 1401 نسبت به ماه مشابه سال قبل 31.8 درصد گران‌تر شده و نسبت به ماه گذشته (خرداد 1401) 4 درصد تورم را تجربه کرده است. 

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در تیرماه 1401 تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٥,٢ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (35.5 درصد) 9.7 واحد درصد افزایش داشته است.

 

* تورم اجاره‌بها در کانال 30 درصد

همچنین در آخرین آماری که مرکز آمار در گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده منتشر کرده است، میزان تورم اجاره‌بها در تیرماه برای خانوارهای شهری عدد 31.6 درصد را به ثبت رساند، این در شرایطی است که برای سومین ماه پیاپی است که رقم تورم نقطه به نقطه اجاره در کانال 30 درصد باقی مانده است. 

اردیبهشت‌ امسال بود که ستاد تنظیم بازار در جلسه‌ای به ریاست محمد مخبر، معاون اول رئیس‌جمهور، با بررسی بسته سیاستی وزارت راه‌وشهرسازی در حوزه مسکن، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها را تعیین کرد. در این جلسه، سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید. همچنین سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. بر این اساس همچنین وزارت راه‌و‌شهرسازی موظف شده به انعکاس و معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی جهت اخذ مالیات مطابق قانون اقدام کند.

این در حالی است که همچنان سوالات و ابهامات زیادی پیرامون الزامات اجرایی این طرح وجود دارد، چرا که بسیاری از مستاجران برای تمدید قرارداد‌های خود به مشاوران املاک مراجعه نمی‌‌کنند. از طرفی نظارت بر عملکرد تمام مشاوران املاک وظیفه‌ای بشدت گسترده و طاقت فرساست که هزینه زیادی را بر دولت متحمل می‌‌کند.

پیش از این برای نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه‌جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران را ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران کرد؛ به این معنا که شوراهای حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستأجران را نداشتند. این مصوبه سال ۱۴۰۰ نیز مجددا تمدید شد اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شد، از جمله اینکه موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند یا اینکه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره‌اش، مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند.

 

* افزایش تورم در بخش مسکن، مهم‌ترین علت افزایش نرخ اجاره‌بها

اما سوالی که باید پیش از قضاوت و ارائه راهکار درباره افزایش اجاره‌بها به آن پاسخ داده شود، این است: ریشه افزایش نرخ اجاره‌ چیست؟ مهم‌ترین علت افزایش اجاره‌بها، افزایش قیمت بخش مسکن است که باعث شده مالکان واحدهای مسکونی بر اساس رفتار طبیعی اقتصادی و بر اساس کشش بازار اجاره، از مستاجران اجاره دریافت کنند. بنابراین در شرایطی که بازیگران بازار اجاره را عمدتا مالکان خصوصی تشکیل می‌دهند، باید راهکار متناسب با این جنس برای پاسخ به مساله طراحی کرد. 

 

* سامانه ملی املاک و اصلاح نظام مالیاتی مسکن، راهکارهای اصلی حل مشکل اجاره‌بها

راه‌‌حل ریشه‌ای برای حل مشکل بازار مسکن، ابتدا تکمیل و امکان بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان و سپس استفاده از تمام ابزارهای مالیاتی است. سامانه املاک به عنوان اساسی‌ترین ابزار داده‌کاوی و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هر منطقه سکونتگاهی است. از طرفی اجرای کامل ابزارهای متنوع مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر درآمد اجاره، وابسته به این سامانه است. 

 

* بازار مسکن نیازمند افزایش عرضه

علاوه بر اینکه لازم است سیاست‌های کنترل نرخ ارز در خارج از بازار مسکن طراحی و پیاده شود، نیاز است در داخل بازار مسکن علاوه بر افزایش عرضه، با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل‌کننده تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری، بازار مسکن مدیریت شود تا قدرت تهیه مسکن خانوارها کاهش نیابد.