گروه اقتصادی: رهبر حکیم انقلاب اسلامی صبح دیروز رئیس‌جمهور و اعضای هیات دولت را به حضور پذیرفتند. ایشان برای چندمین بار در این دیدار هم اولویت اصلی کشور را اقتصاد عنوان کردند و در این بین تاکید ویژه‌ای نیز به بخش مسکن داشتند.

حضرت آیت‌الله‌العظمی خامنه‌ای در این باره گفتند: «بخش مسکن یکی از اولویت‌هاست. مسکن خیلی مساله‌‌ مهمی است. اولا خود حرکت در بخش مسکن ایجاد اشتغال می‌کند. خود ورود در قضیه‌ مسکن برای تعداد زیادی از افرادی که کارشناس این مسائل هستند، شغل ایجاد می‌کند. ثانیا در مساله مسکن ما به خارج وابستگی نداریم. زمینش مال خودمان است، مصالحش مال خودمان است، طراحی اینها مال خودمان است. بنابراین به مساله مسکن باید رسید. ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم. نتایجش را هم دارید می‌بینید. قیمت خانه، اجاره خانه سرسام‌آور است. خب! مردم واقعا در زحمتند. یکی از اولویت‌های قطعی در مسائل اقتصادی، بخش مسکن است».

به گزارش «وطن‌امروز»، بازار مسکن کشور در دید عمومی از گذشته به عنوان بازاری با ریسک پایین‌تر نسبت به سایر بازارها و به عنوان یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری مطرح بوده است و همین نگاه نسبت به حوزه مسکن در اقتصاد، موجب شده مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود که مستلزم سیاست‌گذاری مناسب جهت سامان بخشیدن به وضعیت این بازار است. از همین رو دولت سیزدهم از روزهای آغازین کار خود، با معرفی طرح نهضت ملی مسکن، یکی از اهداف خود را ساخت 4 میلیون مسکن در راستای افزایش عرضه و سامان بخشیدن به بازار مسکن عنوان کرد. دولت سیزدهم با تاکید بر ساخت 4 میلیون واحد مسکن تا پایان دوره ۴ ساله خود، ماموریت و مسؤولیت بزرگی را برای اجرا انتخاب کرد؛ ماموریتی که برای محقق شدن، به برنامه‌ریزی دقیق و عزمی جدی در اجرا نیاز دارد. ابراهیم رئیسی پیش از انتخابات، معضل تامین مسکن را به عنوان یکی از چالش‌های جدی اقتصاد کشور شناسایی کرده بود و بر اجرای برنامه‌هایی برای حل این مساله تاکید داشت. به همین منظور دولت سیزدهم طرح نهضت ملی مسکن را با هدف تأمین مسکن مورد نیاز اقشار مختلف و کنترل بازار مسکن در دستور کار خود قرار داد. طرح نهضت ملی مسکن طرحی است که در دولت سیزدهم به عنوان طرحی کلان با حمایت مجلس و تصویب قانون جهش تولید مسکن وارد فاز عملیاتی و اجرایی شد. دولت سیزدهم احداث ۴ میلیون واحد مسکونی طی دوره ۴ ساله خود را به عنوان اصلی‌ترین سیاست خود در حوزه مسکن معرفی کرد و برای عملی‌کردن آن راهکارهای مناسبی را در قانون از جمله راه‌اندازی صندوق ملی مسکن و افزایش تسهیلات متناسب با قیمت واحدهای مسکونی در نظر گرفته و حتی برای اجرایی شدن آنها نیز اقداماتی را به انجام رسانده است.

 

* بازار مسکن چگونه بحرانی شد

در نتیجه سیاست‌های دولت گذشته در حوزه مسکن، آمار ساخت‌و‌ساز در کشور بشدت کاهش یافت و زمینه برای رشد انفجاری قیمت مسکن فراهم شد؛ مساله‌ای که گریبان کشور را هنوز رها نکرده. به گفته کارشناسان، تولید مسکن عاملی مؤثر بر توقف رشد قیمت مسکن است. با وجود اهمیت بسیار زیاد تولید مسکن بر ثبات قیمت مسکن، آمارها بیانگر سقوط تولید مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم است. بر اساس آمار وزارت راه‌و‌شهرسازی، در سال ۱۳۹۹ تعداد کل واحدهای مسکونی تکمیل شده شهری نسبت به سال ۱۳۹۲ که ساختمان‌های شروع‌شده در دولت دهم به تکمیل رسید، تقریبا نصف شد. تعداد تسهیلات ساخت مسکن نیز در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۲ تقریبا ۳۹ درصد کمتر شده بود.

 

* جهش ۸ برابری قیمت مسکن در دولت روحانی

در نتیجه کاهش تولید مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، قیمت مسکن سر به فلک گذاشت. بر این اساس، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران که تیرماه ۱۳۹۲ کمتر از 3.7 میلیون تومان بود، در تیرماه ۱۴۰۰ به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسید که به معنای افزایش بیش از ۷۰۰ درصدی است. بین سال‌های 92 تا 1400 به دلیل عدم پیگیری طرح مسکن مهر و عدم ارائه طرح جایگزین، عرضه مسکن بشدت کاهش یافت که نتیجه آن افزایش قیمت بیش از ۲۶ میلیون تومانی هر مترمربع مسکن بود. در پایان دولت‌های محمود احمدی‌نژاد قیمت هر مترمربع مسکن در تهران کمتر از 3.7 میلیون تومان بود اما در پایان دولت گذشته، قیمت مسکن با بیش از ۲۶ میلیون تومان افزایش از ۳۰ میلیون تومان هم عبور کرد و نتیجه همه تدبیرها و کلیدهای روحانی، آواره شدن میلیون‌ها خانواده مستأجر ایرانی است.  همچنین میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در نیمه دوم سال ۹۰ حدود ۲ میلیون تومان بوده که حالا به ۴۵ میلیون تومان رسیده و این یعنی افزایش 2100 درصدی!

 

* سقوط ۳۰ درصدی تعداد وام‌های ساخت

حسن روحانی در حالی مدعی شده بود وظیفه دولت ساخت مسکن نیست و دولت باید به مردم تسهیلات بدهد تا خود آنها خانه بسازند که در دولت وی میزان تسهیلات پرداختی ساخت مسکن نسبت به رکورد دولت دهم ۳۰ درصد کمتر شده است. دولت دهم در سال‌های ۱۳۸۹، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ هر سال نزدیک به ۹۰۰ هزار فقره وام ساخت مسکن به مردم پرداخت کرد اما این رقم در دولت گذشته با سقوطی آشکار به حدود ۶۰۰ هزار فقره وام رسید. نتیجه اهمال دولت گذشته در بخش ساخت مسکن، کاهش عرضه آن و افزایش ۲۶ میلیون تومانی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی بوده است.

 

* تأمین زمین یک میلیون و 631 هزار واحد

اگر بخواهیم وضعیت عملکرد دولت سیزدهم را در یک سال اخیر ارزیابی کنیم، بر اساس آخرین آمار به دست آمده توسط «وطن‌امروز» از وزارت راه‌‌و‌شهر‌سازی در رابطه با وضعیت اجرای طرح نهضت ملی مسکن، تا 25 مرداد سال جاری در مجموع زمین یک میلیون و 631 هزار و 440 واحد تامین شده است. همچنین فرآیند ساخت مجموعا یک میلیون و 163هزار و 549 واحد مسکن آغاز شده است که از این میزان 628 هزار و 476 واحد مسکن شهری (مشتمل بر تامین مسکن متقاضیان ثبت‌نامی و بافت فرسوده شهری)، 352 هزار و 469 واحد خودمالک (بخش خصوصی) و 182 هزار و 604 واحد ذیل مسکن روستایی در حال ساخت است.

 

* 90 هزار واحد به مرحله نازک‌کاری رسیدند

بر اساس آخرین آمار وزارت راه‌و‌‌شهر‌سازی از وضعیت اجرای طرح نهضت ملی مسکن، از مجموع واحد‌های در حال ساخت، 818 هزار و 980 واحد دارای پروانه ساختمانی، 480 هزار و 138 واحد دارای فونداسیون، 352 هزار و 771 دارای اسکلت و سقف و 90 هزار و 454 واحد در مرحله نازک‌کاری هستند. با بررسی آمار و ارقام ذکر شده، اگر چه بیش از یک میلیون و 600 هزار واحد زمین برای طرح نهضت ملی مسکن تامین شده است اما اکثر این واحدها در مراحل ابتدایی ساخت قرار دارند. در واقع با گذشت بیش از یک سال از آغاز به کار دولت سیزدهم و وعده ساخت 4 میلیون مسکن اما به نظر می‌رسد تنها حدود 90 هزار واحد در مراحل پایانی ساخت به سر می‌برد و آنچه در واقعیت رخ داده است با هدف ساخت یک میلیون مسکن در هر سال فاصله دارد. البته به نظر می‌رسد روند اختصاص زمین از شتاب خوبی برخوردار است و در صورت تداوم همین روند می‌توان به اهداف مدنظر دست یافت. از طرف دیگر در صورتی که روند ساخت حدود یک میلیون و 100 هزار واحدی که فرآیند ساخت‌شان آغاز شده است، با شتاب مناسبی دنبال شود و واحدهای جدیدی نیز در ماه‌های آینده به جمع واحدهای در حال ساخت اضافه شود، می‌توان امید داشت دولت سیزدهم تا پایان کار خود تا حدودی به اهداف ذکر شده دست یابد.

 

* سامانه ملی املاک و اصلاح نظام مالیاتی مسکن؛ راهکارهای اصلی حل مشکل اجاره‌بها

راه‌‌حل ریشه‌ای برای حل مشکل بازار مسکن، ابتدا تکمیل و امکان بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان و سپس استفاده از تمام ابزارهای مالیاتی است. سامانه املاک به عنوان اساسی‌ترین ابزار داده‌کاوی و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هر منطقه سکونتگاهی است. از طرفی اجرای کامل ابزارهای متنوع مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر درآمد اجاره، وابسته به این سامانه است. 

اجرای بی‌نقص مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باعث می‌شود دغدغه‌های طرفداران رویکرد نرخ‌گذاری دستوری در بازار برطرف شود، همچنین اجرای درست مالیات‌های درآمدی همچون سالانه املاک و درآمد اجاره نیز موجب می‌شود طرفداران عدم مداخله دستوری دولت، در طراحی نظام انگیزشی برای کنترل بازار اجاره موفق عمل کنند. 

 

* بازار مسکن نیازمند افزایش عرضه

همچنین علاوه بر اینکه لازم است سیاست‌های کنترل نرخ ارز در خارج از بازار مسکن طراحی و پیاده‌سازی شود، نیاز است در داخل بازار مسکن هم علاوه بر افزایش عرضه، با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل‌کننده تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری، آن را مدیریت کرد تا قدرت تهیه مسکن خانوارها کاهش نیابد.

***

مرکز آمار:  میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۴۵ میلیون تومان رسید