زهرا فریدزادگان: نیمه نخست سال 1401 رو به پایان است و بازار مسکن همچنان در بخش اجاره‌بها و خرید و فروش، رکوردهای جدید افزایش قیمت را ثبت می‌کند.

به گزارش «وطن‌امروز»، قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در چند سال اخیر به گونه‌ای افزایش یافته که به گفته مستاجران، با پول رهنی که امروز برای اجاره یک واحد مسکونی پرداخت می‌شود، در سال‌های نه‌چندان دور می‌شد یک واحد آپارتمان کوچک خریداری کرد. در این میان‌ وعده دولت سیزدهم مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای تأمین تقاضای موجود و به تبع آن کاهش قیمت‌ها، هنوز محقق نشده و همین امر تعادل عرضه و تقاضای مسکن در کشور را بر هم زده و می‌توان گفت انفجار قیمت را به همراه داشته است. نگرانی مستأجران اما از ادامه این روند، بویژه در ماه‌های پایانی سال است، چرا که در صورت استمرار چنین روندی دیگر اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ هم دور از دسترس می‌شود. 

 

* مسکن؛ اولویت‌ اقتصادی

اهمیت بخش مسکن و تأمین مسکن مورد نیاز برای مستأجران به حدی است که مقام معظم رهبری نیز چندی پیش در دیدار هیأت دولت در برشمردن اولویت‌های اقتصادی، مساله مسکن را مورد توجه قرار دادند و گفتند: «در قضیه مسکن عقب‌ماندگی زیادی وجود دارد که موجب افزایش سرسام‌آور قیمت و اجاره‌بها و رنج و زحمت مردم شده است. بخش مسکن یکی از اولویت‌هاست. اولا خود حرکت در بخش مسکن ایجاد اشتغال می‌کند، ثانیا در مساله‌ مسکن ما به خارج وابستگی نداریم. زمینش مال خودمان است، مصالحش مال خودمان است، طراحی اینها مال خودمان است. بنابراین به مساله‌ مسکن باید رسید. ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم. نتایجش را هم می‌بینید. قیمت خانه و اجاره‌خانه سرسام‌آور است. مردم واقعا در زحمتند».

 

* راهکارهای دولت

تخصیص تسهیلات و همچنین ابلاغ ممنوعیت افزایش اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد از جمله اقداماتی بوده که دولت برای مدیریت بازار اجاره‌ در پیش گرفته است اما این راهکارها هنوز هم نتوانسته وضعیت نابسامان بازار مسکن را سامان دهد. طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها مکلفند حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند که این مهم تاکنون اجرایی نشده است به طوری که از ابتدای سال فقط ۱۳ هزار میلیارد تومان در این زمینه تسهیلات پرداخت شده است. 

 

* آمار چه می‌گوید؟

آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، نشان می‌دهد در تیر 1401 تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به حدود 10.3 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل از آن (خرداد) 25.8 درصد کاهش و نسبت به تیر 1400 معادل 103 درصد افزایش داشته است.

همچنین در تیر سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 417 میلیون ریال بوده که حکایت از افزایش 5.8 درصدی نسبت به خرداد امسال و افزایش 38.8 درصدی نسبت به تیر سال 1400 دارد.

اطلاعات و آمارهای رسمی نشان می‌دهد وضعیت رشد قیمت‌ها با محدوده انتظارات بسیار متفاوت است. طبق آخرین داده‌های آماری بانک مرکزی در خصوص مسکن، تورم اجاره تیر در تهران و نقاط شهری 4.5 درصد بوده که بالاترین سطح در ۵ ماه گذشته به حساب می‌آید. از لحاظ نقطه‌ای نیز شاخص اجاره تهران رشد 40 و 58 درصدی داشته که از پایان سال گذشته تقریبا یک واحد بیشتر شده است. در نقاط شهری نیز این تورم در اسفند ۱۴۰۰ معادل 51.2 درصد ثبت شده بود که در عرض 4 ماه ۵۳ درصد افزایش پیدا کرده است.

آنچه مسلم است ارقام مذکور تقریبا بالاترین سطح طبقه اجاره در تهران و سایر نقاط شهری کشور در بازه ۵ ساله است، آن هم در حالی که وزارت راه‌و‌شهرسازی همچنان معتقد است اقدامات ویژه‌ای را برای مهار اجاره‌بها در دستور کار قرار داده و در مسیر اجرا نیز موفق بوده است. در دیگر سو اما گزارش‌های میدانی از بازار مسکن حکایت دیگری دارد.

به گفته قریب به اتفاق فعالان بازار مسکن، میزان افزایش قیمت‌ها در سال جاری با سال‌های گذشته قابل قیاس نیست. این اتفاق که به گفته کارشناسان نشأت گرفته از رشد قیمت‌ها و نرخ تورم در کشور است، موجب شده اغلب قراردادهای اجاره مسکن حتی تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت را تجربه کند.

 

* رشد 60 درصدی اجاره‌بها درسال  1400

بر اساس گزارش‌های منتشر شده، متوسط هزینه اجاره آپارتمان در شهر تهران در سال گذشته ۶۰ درصد نسبت به سال ۹۹ جهش داشت. این نرخ رشد در مقایسه با میانگین تورم اجاره سالانه ۳ دهه اخیر (۲۲ درصد) یک وضعیت کاملا غیرعادی را در بازار اجاره‌خانه نشان می‌دهد. تورم اجاره همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ به‌ این صورت که اجاره‌بها طی سال‌های گذشته همواره کمتر از رشد قیمت مسکن و در اغلب دوره‌ها تا حدودی بیشتر از تورم عمومی افزایش پیدا کرده است اما تا پیش از سال۱۴۰۰ تورم اجاره با جهش تند روبه‌رو نشده بود. 

سال گذشته اما ۴ عامل تورم‌ساز در بازار اجاره‌خانه دست به دست هم داد و وضعیت ملتهب بازار اجاره‌بها را رقم زد. جهش قیمت مسکن، سقف دستوری (کاغذی) برای اجاره‌بها، تورم عمومی ۴۰ درصد و رکود عرضه جدید آپارتمان باعث شد میانگین هزینه اجاره یک مترمربع خانه در پایتخت از ۱۰۰ هزار تومان عبور کند. 

به گفته کارشناسان اقتصادی، اگر سیاست مهار تورم به جای تعقیب قیمت‌ها در دستور کار قرار می‌گرفت، به ‌دلیل دنباله‌روی تورم اجاره از تورم عمومی، بازار اجاره از التهاب اینچنینی در امان می‌ماند. 

از سوی دیگر روایت آماری از وضعیت اجاره‌نشینی در شهر تهران گویای آن است که مستاجران در سال 1400 بدترین سال اجاره‌نشینی را گذرانده‌اند. میانگین تورم اجاره‌بهای آپارتمان مسکونی در تهران طی سال ۱۴۰۰ به روایت مرکز آمار ایران حدود ۶۰‌ درصد بوده و این یعنی رکورد تاریخی تورم اجاره‌بها در پایتخت به ثبت رسیده است. 

 

* قیمت مسکن تابعی از عرضه و تقاضا

عرضه و تقاضا همواره تعیین‌کننده نرخ‌ها در بازار است و طبیعتا زمانی که عرضه کالایی در مقابل تقاضای موجود کاهش پیدا می‌کند، قیمت افزایش می‌یابد. دولت نیز با دلالت بر این موضوع، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد تا با عرضه مسکن بتواند پاسخگوی نیاز بازار و در نتیجه کاهش قیمت مسکن باشد؛ سیاستی که هنوز نتوانسته به اهداف از پیش تعیین شده خود دست پیدا کند. در همین ارتباط بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: افزایش قیمت مسکن قابل پیش‌بینی بود، چرا که حجم ساخت‌و‌ساز خیلی کاهش یافته است. پیش از این نیز هشدار داده بودیم که بی‌ثباتی اقتصادی، زمینه‌ کوچ سرمایه‌ به بازارهای کوتاه‌مدت را مهیا کرده و تحت ‌تاثیر این وضعیت کمتر کسی حاضر است سرمایه خود را در بخش‌هایی که بازده بلندمدت دارند وارد کند. مسکن هم یکی از بخش‌هایی است که بازده سرمایه‌گذاری در آن طولانی‌مدت است و از این رو بی‌ثباتی اقتصادی، تأثیر مستقیمی بر کاهش میل به سرمایه‌گذاری در این بخش دارد.

به گفته وی، در این فضا به نظر می‌رسد لازم است اقداماتی جدی از سوی دولت در دستور کار قرار گیرد تا تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یابد، چرا که در غیر این صورت در سال‌های آتی نیز شاهد پیشی گرفتن تقاضا از عرضه و رشد دوباره قیمت‌ها خواهیم بود. هر چند مشکل بخش مسکن تنها با سرمایه‌گذاری در این بخش حل نمی‌شود و مهار تورم و اصلاح سیاست‌های پولی و مالی می‌تواند در بهبود وضعیت همه بازارها از جمله بازار مسکن موثر باشد.

 

* ساماندهی بازار اجاره

اگر چه دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بسته کنترل بازار مسکن را در 3 بخش تدوین کرد اما همان‌طور که گفته شد، نگرانی مستأجران با توجه به آنچه در یکی، دو سال گذشته بر بازار اجاره مسکن گذشته است، پابرجاست.

کارشناسان می‌گویند با توجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن فرصت بازگشت و بازدهی سرمایه انباشته‌شده در مسکن است و به عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه شود. به علاوه اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از قیمت ملک مورد اجاره است و اثر افزایش قیمت مسکن به عنوان یک دارایی روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.

بر همین اساس و به طور کلی مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.

افزایش نرخ رشد نقدینگی بیش از ۴۰ درصدی در سال ۱۴۰۰، بر تورم عمومی موثر بوده و با وقفه، روی اجاره‌بهای مسکن هم تاثیر می‌گذارد. در واقع بدیهی است که اجاره‌بها از متغیرهای کلان تاثیر بپذیرد و در چنین شرایطی مستعد افزایش باشد.

از سویی ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای، افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره و کاهش تولید و عرضه مسکن در سال‌های گذشته، همگی موجب شده نبود مسکن اجاره‌ای متناسب با تقاضا، زمینه افزایش اجاره‌بها را فراهم آورد. نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز از دیگر عواملی است که بر ترکیب رقم رهن و اجاره ماهانه تاثیر می‌گذارد؛ در شرایطی که نرخ سود سپرده بالا باشد، موجران تمایل به دریافت رهن بیشتر و در زمان کاهش نرخ سود تمایل به افزایش رقم اجاره‌بها دارند.

 

* انبوه‌سازی مسکن اجاره‌ای

وزارت راه‌وشهرسازی با هدف بهبود وضعیت بازار اجاره مسکن، با همکاری مرکز پژوهش‌های مجلس، بتازگی طرح مدیریت اجاره‌بها را بررسی کرده و قرار است 2 تا 3 هفته آینده این طرح برای بررسی بیشتر به مجلس ارائه شود. عضو کمیسیون عمران مجلس در این باره گفته است انبوه‌سازی مسکن اجاره‌ای با همکاری شهرداری‌ها می‌تواند بازار اجاره را به سمت رونق هدایت کند و اجرایی شدن این طرح در کنترل و مدیریت بازار اجاره بسیار تاثیرگذار است.

به گفته اقبال شاکری، دولت باید انبوه‌سازی ساخت مسکن اجاره‌ای را همانند ساخت ۴ میلیون واحدمسکونی در دستور کار قرار دهد و در اجرای این طرح حضور موثر شهرداری‌ها تاثیرگذار است. بی‌تردید در صورت خوب پیاده شدن این طرح و اجرایی شدن طرح مالیات از خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه که در صحن مجلس در نوبت است، می‌توان آینده خوبی را برای بازار مسکن و اجاره ارزیابی کرد.

صحبت‌های عضو کمیسیون عمران مجلس در حالی است که معاون وزیر راه نیز ارزان‌سازی مسکن به وسیله صنعتی‌سازی را ضرورتی اجتناب‌ناپذیر در حوزه مسکن دانسته و گفته است: صنعتی‌سازی مسکن در جامعه بدرستی فرهنگ‌سازی نشده است، لذا باید با همکاری معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری، دبیرخانه فعال حوزه صنعتی‌سازی مسکن ایجاد شده و به رسمیت شناخته شود تا به عنوان مرجع رجوع صاحبنظران مورد استفاده قرار گیرد.

تردیدی نیست معضل مسکن در طول سال‌های گذشته نیز وجود داشته و همواره عرصه زندگی را بر مستأجران تنگ کرده و از سویی راهکارها و راه‌حل‌های متعدد و گوناگونی نیز همواره از سوی کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن مطرح شده و مورد بررسی قرار گرفته اما واقعیت آن است که با وجود فروکش کردن تب و تاب اجاره مسکن، همچنان نرخ اجاره‌بها، دغدغه مستأجران است، بویژه آنکه تاکنون راهکارها و سیاست‌گذاری‌های دولت بویژه وزارت راه و شهرسازی نتوانسته تاثیر قابل توجهی بر کاهش دغدغه مستأجران و کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن بگذارد.

 

***

مرکز آمار: میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۴۵ میلیون تومان رسید

بر اساس گزارش مرکز آمار، مرداد ١٤٠١ متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران به ترتیب به ۴۵ میلیون و ۱۴۸ و ۴۲ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت ۸۵ میلیون و ۴۴۹ هزار تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط قیمت ۲۲ میلیون و ۲۶۷ هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران به خود اختصاص دادند. در مرداد ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ١,٨درصد بوده است. تورم ماهانه مرداد در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (8.3 درصد) 6.5 واحد درصد کاهش داشته است. در مرداد ١٤٠١ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٤,٠ درصد رسید. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (45.2 درصد) 1.2 واحد درصد کاهش داشته است. نرخ تورم سالانه مرداد ١٤٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ٢٨,٤ درصد رسید که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٢٧,١ درصد) 1.3 واحد درصد افزایش داشته است. همچنین بر اساس گزارش دیگری از سوی این مرجع، میزان تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور در مرداد سال جاری به عدد 32.6 درصد رسید که این چهارمین ماهی است تورم نقطه به نقطه در کانال بالای 30 درصد باقی مانده است. 

این در حالی است که متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در فروردین‌ماه 36 میلیون و 500 هزار تومان بوده است که نشانگر رشد ۲۵ درصدی است.

***