گروه اقتصادی: بانک مرکزی بتازگی با انتشار آمار جدیدی از تحولات معاملات مسکن در  شهر تهران، وضعیت نگران‌کننده‌ای را برای اجاره‌نشین‌ها توصیف کرد. به نظر می‌رسد برنامه مدون و مشخصی برای حل بحران اجاره‌بها در دولت وجود ندارد یا اگر هم وجود دارد، به کندی دنبال می‌شود.

در این میان مستأجران، مستأصل‌ و ناتوان‌تر از همیشه در انتظار اقدامی عاجل از سوی دولت هستند؛ اقدامی که پاسخگوی نیاز بازار مسکن باشد. همانطور که کارشناسان حوزه مسکن بارها تأکید کرده‌اند، عدم تولید مسکن در دولت قبل، تعادل عرضه و تقاضا را دچار اخلال کرده و نتیجه آن افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره‌بها است.

اگرچه دولت سیزدهم وعده داده بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، معضل کمبود مسکن را در کشور حل می‌کند اما واقعیت این است که این طرح هنوز نتوانسته به اهداف از پیش‌تعیین شده خود دست یابد.

 

* رشد 4.6 درصدی اجاره‌بهای ماهانه

در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات اجاره‌بهای مسکن در مرداد 1401 آمده است نرخ اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران طی معاملات انجام شده مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته 45.2 درصد رشد داشته است. 

همچنین این شاخص (رشد اجاره‌بها) در کل کشور مرداد سال جاری در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته با افزایش 50.6 درصدی مواجه شده است.

آمارها همچنین نشان می‌دهد اجاره مسکن در مرداد امسال نسبت به تیر سال جاری افزایش 4.6 درصدی در تهران و 4.7 درصدی در همه مناطق شهری کشور داشته است. به عبارت دیگر مستأجرانی که مرداد امسال اقدام به اجاره مسکن در شهر تهران کرده‌اند، 4.6 درصد بیشتر از افرادی که در تیرماه مسکن اجاره کرده‌اند، پول پرداخته‌اند.

نکته قابل توجه این است که تیر امسال هم اجاره‌بها نسبت به خردادماه افزایش 4.5 درصدی داشت که نشان می‌دهد نه تنها رشد اجاره مسکن متوقف نشده، بلکه ادامه‌دار هم بوده است. رشد 4.6 درصدی اجاره مسکن در مرداد نسبت به تیر، بالاترین میزان رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن در ۵ ماهه امسال برآورد شده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌ علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کشور ۳۰ هزار و ۸۰۰ تومان با میانگین مساحت ١٠٤ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٤ سال است که نسبت به فصل قبل (بهار ۱۴۰۰) 9.4 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (تابستان ۱۳۹۹) 58.8 درصد افزایش داشته است.

 

* تأثیر طرح تعیین سقف اجاره‌بها

بهار ۹۹ در بحبوحه شیوع ویروس کرونا،‌ برای نخستین‌بار و با هدف کنترل بازار اجاره‌بها، نهادهای سیاست‌گذار سقف افزایش اجاره‌بها در تهران را  ۲۰ درصد تعیین کردند. سپس در خرداد سال ۱۴۰۰ ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره مسکن را ۲۵ درصد اعلام کرد. تعیین دستوری سقف اجاره‌بها از همان ابتدا و از سوی کارشناسان بازار مسکن مورد انتقادهای فراوانی قرار گرفت و طبق آمارهای مراکز اقتصادی این طرح در تحقق اهداف خود چندان موفق نبود.

امسال نیز این مصوبه به شورای عالی هماهنگی سران قوا رفت و همان رقم سال گذشته (۲۵ درصد) برای سقف اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی رهن و اجاره مسکن به تصویب رسید و ابلاغ شد اما شواهد و آمارهای رسمی نشان می‌دهد طی ۳ سالی که از اجرای سیاست تعیین سقف اجاره بها می‌گذرد، روند افزایشی اجاره‌بها هرگز متوقف نشده است.

در حالی که محمود محمودزاده، معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی ادعا کرده بود با اعمال این سیاست، از روند افزایشی شدید اجاره‌بها کاستیم، برخی کارشناسان اقتصاد مسکن با این ادعای محمودزاده مخالفند و مدعی‌اند بازار عرضه و تقاضای اجاره مسکن، حتی در صورت مداخله دولت هم کار خود را می‌کند.

محمودزاده درباره اثرگذاری سیاست تعیین سقف اجاره‌بها طی ۳ سالی که این سیاست در حال اجراست، گفته بود: بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد اجاره مسکن در پایان سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹8، ۳۲ درصد بوده است. علاوه بر اینکه در ستاد ملی مقابله با کرونا سقف اجاره‌بهای مسکن ۲۵ درصد تعیین شده بود که تنها ۷ درصد بیشتر از سقف تعیین شده، افزایش نشان می‌دهد و عمدتا در قراردادهای جدید رهن و اجاره مسکن بود که این سقف را رعایت نکردند اما میزان رعایت سقف اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی، بیشتر بود، بنابراین اقدام ما در تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن «مثبت» بود.

وی با استناد به اینکه  سال ۱۳۹۹ میزان اثاث‌کشی‌ها بر اساس اعلام اتحادیه حمل اثاثیه منزل، کاهش ۶۴ درصدی داشته، بر تأثیر تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن بر کنترل بازار اجاره‌بها صحه گذاشته بود.

ادعای رشد تنها ۷ درصدی(!) اجاره مسکن نسبت به سقف تعیین شده در حالی مطرح می‌شود که مرکز آمار ایران اعلام کرده است متوسط مبلغ اجاره ماهانه زمستان ۱۴۰۰ به‌ علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در فصل مذکور (زمستان ١٤٠٠) از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۰۶ هزار تومان با میانگین مساحت ٨١ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٦ سال بوده است که نسبت به فصل قبل (پاییز ۱۴۰۰) 22.2 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (زمستان ۱۳۹۹) 56.6 درصد افزایش داشته است.

همچنین برخی گزارش‌های منتشره از رشد ۶۰ درصدی اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰ در شهر تهران نسبت به سال ۹۹ حکایت دارد. این در حالی است که میانگین تورم اجاره سالانه ۳ دهه اخیر ۲۲ درصد بوده است که از عبور رشد تورم اجاره مسکن از رقم ۴۰۰ درصد طی چند سال اخیر خبر می‌دهد.

 

* شرایط بدتر می‌شود؟

بنا بر این گزارش، ظرف ۴ سال گذشته قیمت مسکن رشد ۶۰۰ تا ۷۰۰ درصدی داشته و از آنجا که اجاره مسکن، تابعی از رشد قیمت مسکن است، همچنان شاهد افزایش اجاره‌بها خواهیم بود، چرا که هنوز بخش اجاره مسکن نتوانسته این فاصله با رشد قیمت مسکن را جبران کند. این یعنی اگر هر چه زودتر دولت در ساخت مسکن تعجیل نکند شرایط هر روز بدتر می‌شود.

 

* کارشناسان بازار مسکن چه می‌گویند؟

وزیر راه‌وشهرسازی اردیبهشت امسال در جریان سفر به آذربایجان غربی، با بیان اینکه تعداد مستأجران در کشور 8 میلیون است، گفت حدود ۵۰ درصد هزینه سبد خانوار مربوط به مسکن است و وعده داد در ۴ سال ابتدایی دولت سیزدهم به طور میانگین سالانه یک میلیون واحد مسکن در کشور ساخته می‌شود. 8 میلیون مستأجر حدود 10 درصد از جمعیت کشور را تشکیل می‌دهد، این در حالی است که طبق گفته کارشناسان بازار مسکن و بر مبنای آمار تجمیعی مسکن، در حال حاضر 45 درصد خانواده‌های کشور نیاز به مسکن را از طریق اجاره رفع می‌کنند؛ به عبارت دیگر از هر 100 خانواده، 45 خانواده مستاجر هستند و 55 خانواده نیز در مسکن ملکی خود ساکنند. اگر چه این آمار نمی‌تواند مبنای تحلیل باشد اما بر اساس آمار مورد استناد از هر 100 تقاضای جدید مسکن تنها 30 تقاضا توانایی خرید مسکن ملکی را دارد و 70 تقاضا به صورت اجاره‌نشینی نیاز مسکن را تامین می‌کند. این آمار 70 درصدی تامین مسکن توسط تقاضای جدید بیانگر یک تغییر اساسی در بازار است. طبق گفته رضا قدسی‌پور، کارشناس بازار مسکن، مستاجران مناطق شهری کشور ۴۳ درصد از هزینه‌های خود را برای تامین سرپناه می‌دهند؛ رقمی معادل 2.2 برابر میانگین جهانی. البته این میزان در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد هزینه‌های مستاجران را شامل می‌شود. این سهم از سبد هزینه است، به این معنا که از هر یک میلیون تومان هزینه خانواده مستاجر در شهر تهران، 500 هزار تومان فقط برای مسکن هزینه می‌شود؛ حال ممکن است درآمد این خانواده تناسبی با سبد هزینه نداشته باشد و معادل کمتر از یک میلیون تومان باشد. بنابراین اگر سهم مسکن از هزینه‌های خانوار‌های مستاجر به بیش از ۳۰ درصد برسد، خانواده ما دچار فقر مسکن شده است، چرا که افزایش سهم مسکن موجب می‌شود خانواده‌ها از هزینه‌های فرهنگی، بهداشتی، مراقبت شخصی، سفر و تفریح، رستوران رفتن، خرید پوشاک و کفش و لوازم خانه و لوازم شخصی و حتی هزینه‌های خوراکی خود کم کنند تا بتوانند از پس اجاره‌بها برآیند. حال بماند که در پایتخت سهم مسکن از سبد هزینه خانواده مدت‌هاست عدد 30 درصد را رد کرده و به نزدیکی 50 درصد رسیده است. 

 

* نیاز بازار مسکن به تنظیم‌گری

مهدی غلامی، از کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن چندی پیش گفته بود مداخله دولت در بازار اجاره مسکن در شرایط کنونی ممکن است مشکلات احتمالی برای مردم و دستگاه قضا ایجاد کند. بازار مسکن حتما نیاز به تنظیم‌گری و سیاست‌گذاری دارد ولی به شرط اینکه اولا زیرساخت‌های لازم آن برقرار شود و ثانیا سیاست‌گذاری‌ها مبنای منطقی داشته باشد. به گفته وی، مهم‌ترین نکته در بازار مسکن اعم از خرید و فروش یا اجاره این است که در شرایط فعلی در عرضه مسکن تفاوت چندانی ایجاد نشده است. نه خبری از تکمیل و تحویل ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی است که قرار بود در ۲ سال آخر دولت قبل ساخته شود و نه ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل شده است؛ مضاف بر اینکه این انتظار وجود دارد که با پیشرفت مناسب طرح نهضت ملی مسکن، مستأجران امیدوار به خانه‌دار شدن شوند. 

 

* ضرورت ساخت خانه‌های استیجاری

 فردین یزدانی، کارشناس مسکن نیز معتقد است ساخت ۴ میلیون مسکن به دلیل کمبود منابع مالی دشوار است، لذا دولت باید برای کنترل بازار اجاره به سمت ساخت خانه‌های ۴۰ متری استیجاری حرکت کند. با این اقدام می‌توان عدالت را در بخش مسکن کشور برقرار کرد، چرا که با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف تامین مسکن می‌شود، ‌اگر دولت بتواند واحدهای استیجاری را در اختیار اقشار هدف قرار دهد، این خانوارها به اصطلاح از «خورد و خوراک» خود نمی‌زنند تا سرپناهی را برای خود تامین کنند. به گفته وی، در دولت دوازدهم این نگاه وجود داشت که دولت می‌خواست فوری بازار اجاره مسکن را کنترل کند اما شکست خورد. دولت باید بداند بازار اجاره مسکن نه با تعیین سقف افزایش نرخ کنترل می‌شود، نه با دستور، چرا که نمی‌توان امروز تصمیمی برای بازار اجاره مسکن گرفت و انتظار داشت ۲ ماه دیگر نتیجه بدهد، بلکه تنها راه کنترل بازار اجاره مسکن و حمایت از مستأجران «تولید و عرضه واحدهای استیجاری در استطاعت» است. وی معتقد است دولت می‌تواند در قالب نهضت ملی مسکن بخشی از واحدها را در قالب بسته‌های سرمایه‌گذاری در استطاعت به مساکن استیجاری اختصاص دهد. حتی اگر 10 درصد واحدهای این طرح را به این نوع مسکن اختصاص دهیم، شاهد تاثیر بسیار زیادی در ساماندهی بازار اجاره مسکن خواهیم بود. 

 

***

محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «وطن‌امروز» عنوان کرد