* نگاهی به آمار

مرکز آمار ایران در گزارشی با عنوان «گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور» آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در بهار سال جاری را گزارش داده است. نتایج این آمار نشان می‌دهد در بهار سال ١٤٠١، تعداد 5 هزار و 954 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته 48.4 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 46.1 درصد کاهش داشته است.‏ متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان 8.1 واحد بوده است.

همچنین تعداد ٧٣٦ پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌ تهران در بهار ١٤٠١ صادر شده که نسبت به فصل گذشته 50.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 47.2 درصد کاهش داشته است. از طرفی مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان‌ صادرشده از سوی شهرداری‌ تهران در بهار ١٤٠١ بالغ ‌بر ١١٢٧ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته 49.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 45.9 درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره‌ مورد بررسی ١٥٣٢ مترمربع بوده است.

روند کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در کل کشور نیز بر همین منوال بوده به طوری که آمارها نشان می‌دهد در بهار سال ١٤٠١، تعداد 90 هزار و 290 واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته 21.8 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 12.7 درصد کاهش داشته است.‏ متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه‌ احداث ساختمان 3.1 واحد بوده است‌. بر این اساس تعداد 29 هزار و 437 پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در بهار ١٤٠١ صادر شده است که نسبت به فصل گذشته 20.4 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 15.3 درصد کاهش داشته است. همچنین مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان‌ در بهار ١٤٠١ حدود 17 هزار و 105 هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته 20.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 16.7 درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها ٥٨١ مترمربع بوده است. به این ترتیب و با کاهش روند ساخت‌و‌ساز مسکن در کشور، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی روند افزایشی داشته است.

 

* وعده‌ای که محقق نشد

در شرایطی که هنوز آمارهای رسمی مربوط به ساخت مسکن در تابستان امسال منتشر نشده است، در صورتی که بهترین حالت تیراژ فصلی مسکن در سال گذشته یعنی ساخت ۱۱۵‌هزار واحد مسکونی در زمستان ۱۴۰۰ را معیار تیراژ عرضه مسکن در تابستان امسال بدانیم، برآوردهای غیررسمی از ساخت حول و حوش ۴۰۰‌ هزار واحد مسکونی در بهترین حالت در یک سال گذشته- که سال اول اجرای قانون ساخت یک ‌میلیون مسکن در سال بوده است - حکایت دارد. در واقع می‌توان گفت در یک فرض خوش‌بینانه، در یک سال اخیر (سال اول اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال) حدود ۴۰۰‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که نشان‌دهنده تحقق تنها ۴۰‌ درصد از تکلیف تعیین‌شده در این زمینه است.

از سوی دیگر در حالی که به طور متوسط در هر فصل از یک سال گذشته باید به طور متوسط ۲۵۰‌ هزار واحد مسکونی در کشور در قالب طرح مسکن یک‌ میلیونی ساخته می‌‌‌شد، در بهترین حالت کل ساخت‌وسازها کمتر از نصف این میزان بوده است. بیشترین تیراژ فصلی ساخت مسکن از زمان شروع این طرح، مربوط به ساخت ۱۱۵‌ هزار واحد مسکونی در زمستان ۱۴۰۰ بوده است. این در حالی است که کل ساخت‌وسازهای مسکن در کشور در بهار امسال تنها اندکی بیش از یک‌سوم تکلیف فصلی برای ساخت ۲۵۰‌ هزار واحدی بوده است.

برآوردها در حالی نشان می‌دهد در بهترین حالت طی یک سال گذشته حدود ۴۰۰‌ هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شده است که مقامات بخش مسکن بارها اعلام کرده‌‌‌اند تاکنون عملیات ساخت دست‌‌‌کم یک‌میلیون و ۵۰۰‌ هزار واحد مسکونی در قالب ساخت سالی یک‌ میلیون مسکن، آغاز شده است. از سوی دیگر آمارهای شبکه بانکی درباره تسهیلات اعطایی به بخش مسکن نشان می‌دهد تاکنون کمتر از ۲۰۰‌هزار واحد از طرح یک ‌میلیونی، وام بانکی دریافت کرده‌‌‌اند که این موضوع نشان‌دهنده زاویه دیگری از واقعیت اجرای این طرح در کشور است.

 

* افزایش قیمت مسکن

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، در شهریورماه سال 1401 متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال گذشته به ترتیب 1.1 و 36.3 درصد افزایش یافته است. این گزارش نشان می‌دهد در شهریورماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.1 و 36.3 درصد افزایش دارد. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه حدود ۶ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب 22.9 و 22.5 درصد کاهش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم 28.4 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که در میان مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه با ۸۷ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش 26.4 درصدی در منطقه یک و 18.8 درصدی در منطقه ۱۹ مواجه شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریورماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 11.8 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با 11.2 و 10.4 درصد سهم در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

 شهریورماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم 13.9 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را داشته‌اند. همچنین توزیع معاملات انجام‌شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با 14.4 درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و به تفکیک نشان‌دهنده آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 28.4 درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. 

علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در شهریور امسال نشان‌دهنده رشدی معادل 40.9 و 46.8 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور شهریورماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ‌ترتیب معادل 4.6 و 4.7 درصد است.

تعداد واحدهای مسکونی آپارتمانی معامله‌شده شهر تهران در شهریورماه سال 1401 به حدود 6 هزار فقره رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 22.5درصد کاهش را نشان می‌دهد. در این ماه متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران معادل 432.2 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 36.3 درصد افزایش داشته است.

 

* رکود عمیق مسکن در شهریورماه

مجموع آمار و ارقام منتشرشده از وضعیت بازار مسکن نشان از رکودی عمیق در شهریورماه سال جاری نسبت به مردادماه و حتی بیشتر از رکود ماه‌های سال 1400 دارد. گزارش‌های میدانی از فعالان بازار مسکن نیز این ادعا را تأیید می‌کند که در شهریورماه امسال گروه اصلی خریداران مسکن بیشتر سرمایه‌گذاران ملکی بوده‌اند و نه متقاضیان مصرفی. همچنین در بازار مسکن شهریورماه مراجعه برای خرید ملک با وام در نیمه جنوبی شهر نسبتا قابل توجه بود اما جنس وام‌‌گیرنده‌ها نه خانه‌اولی‌‌ها، بلکه متقاضیان تبدیل به احسن بود که برای بهبود متراژ یا موقعیت ملک خود، نسبت به انجام 2 معامله همزمان اقدام کردند. واسطه‌های ملکی از معاملات تبدیل به احسنی‌‌ها با عنوان «معاملات شرطی» یاد می‌کنند.

 یکی از دلایل افت معاملات در ماهی که گذشت، دشواری سر گرفتن معاملات شرطی بود؛ به این معنا که خریداران این معاملات خود فروشنده واحد دیگری بودند و در این شرایط تنظیم جدول پرداختی‌‌ها تنها به میل فروشنده واحد جدید بستگی ندارد، بلکه به استطاعت خریدار نیز وابسته است. به این ترتیب اصرار تبدیل به احسنی‌‌ها به انجام معاملات همزمان و به اصطلاح شرطی، عامل دیگری برای کاهش حجم معاملات در شهریور نسبت به مرداد بوده است.

بررسی عرضه‌کنندگان مسکن حاضر در بازار مسکن شهریورماه نیز گویای آن است که در این ماه تعداد سازنده‌هایی که قصد فروش واحد نوساز و کلید‌نخورده داشته‌‌اند، بسیار اندک بوده و صرفا سازنده‌هایی که برای اجرای پروژه جدیدی آماده می‌شوند، حاضر به تک‌‌فروشی بوده‌‌اند. البته برخی سازنده‌ها که گره مالی آنها با مبالغ کمتری حل می‌شود، صرفا به اجاره دادن چند واحد اقدام کرده و از فروش خودداری کرده‌‌اند، چرا که بازار مناسب‌‌تری برای حراست از ارزش سرمایه خود سراغ ندارند.

 

* عدم تحقق قانون جهش تولید مسکن

چندی پیش رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس با بیان اینکه  طراحی اجرای قانون جهش تولید مسکن، پاسخگوی شرایط جاری بازار مسکن نیست، گفت: در طول دهه‌های اخیر قیمت مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش روبه‌رو بوده است اما طی سال‌های 97 تا 1400 با جهش ۷ برابری، میانگین قیمت مسکن و اثرگذاری آن بر بازار اجاره، بخش عمده درآمد خانوارها به واسطه هزینه مسکن بلعیده شده و بسیاری از مستاجران به حاشیه‌های شهر رانده شده‌اند.

به گفته بابک نگاهداری، طرح خانه‌دار کردن مردم و ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در طول 4 سال، توسط دولت سیزدهم از جمله وعده‌هایی بود که اقشار فاقد مسکن را امیدوار به خانه‌دار شدن کرد. از آنجا که این شعار یکی از برنامه‌های محوری دولت سیزدهم است، عدم تحقق آن بازخورد وسیعی بر عملکرد دولت خواهد داشت.

وی بر ضرورت بازبینی در فرآیند و سازوکار مدیریتی و اجرایی قانون جهش تولید مسکن اشاره کرد و گفت: عملکرد کنونی وزارت راه‌وشهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان در اجرای قانون جهش تولید مسکن، با وجود تمام تلاش‌ها و حمایت‌های همه‌جانبه مجلس و دولت، کند و عقب‌تر از برنامه است. از سوی دیگر به دلیل ضعف اطلاع‌رسانی نمی‌توان آمار دقیقی ارائه کرد اما آمارهای ارائه‌شده درباره فرآیند ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی، عمدتا ناظر به تأمین زمین است و تعداد واحد ساختمانی دارای پیشرفت فیزیکی در احداث بنا بعد از مرحله پی‌کنی و فونداسیون، کمتر از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود. وی معتقد است مدل اجرای قانون جهش تولید مسکن، پاسخگوی شرایط جاری نیست.

 

* بازار مسکن به نفع تقاضای سرمایه‌ای

آنچه مسلم است نیمه نخست سال 1401 بازار مسکن در رتبه نخست رده‌‌بندی بازارهای مقصد سرمایه‌‌گذاری به لحاظ میزان بازدهی قرار گرفت، زیرا همانطور که گفته شد گزارش وضعیت بازار مسکن در شهریورماه که توسط بانک مرکزی منتشر شده، حکایت از افت همزمان نبض معاملات مسکن و نیز نبض تورم ملکی در پایتخت دارد.  

در چنین شرایطی طبیعتا متقاضیان مصرفی در 2 ماه گذشته نتوانستند پای معاملات بیایند، چرا که بانک‌ها از پرداخت به‌موقع وام مسکن شانه خالی کردند. این دسته از خریداران هم امید داشتند که قیمت در بازار مسکن با کاهش همراه شود.

در این میان واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ  از بازار معاملات مسکن طرد شده‌اند. بنا به گزارش مرکز آمار، ۵۲ درصد معاملات مسکن در مردادماه شامل خانه‌های کمتر از ۸۰ متر بودند، این در حالی است که بزرگ‌متراژها اقبال چندانی در روند معاملات نداشتند. از سوی دیگر باید یادآور شد به دلیل افزایش قیمت و همچنین تغییر رویه زندگی مردم، بزرگ‌متراژ‌ها بیشتر مورد اقبال سرمایه‌گذاران است.