کد خبر: 263984تاریخ: 1402/3/30 00:00
ادامه روند نزولی قیمت مسکن در پایتخت و برقراری آرامش نسبی در بازار
قیمت مسکن فرو ریخت
* عقب‌نشینی ۵۰۰ میلیونی تا یک میلیارد تومانی قیمت واحدهای مسکونی در ۲ هفته اخیر
در آستانه فصل نقل و انتقالات مسکن شاهد رفتاری عجیب از بازار مسکن هستیم و قیمت‌ها روند نزولی در پیش گرفته است. بررسی اخبار منتشرشده در رسانه‌ها و آگهی‌های فروش در پلتفرم‌های فروش آنلاین کالا، نشان از آن دارد که قیمت‌ها در این بازار نزولی شده‌اند.
بازار مسکن بر‌خلاف زمستان گذشته در بهار امسال روزهای آرامی را پشت‌سر می‌گذارد و نه‌تنها خبری از افزایش قیمت نیست، بلکه روند کاهش قیمت‌ها شروع شده و ماه گذشته هم تشدید شده است. البته چند ماهی است که بانک مرکزی قیمت میانگین هر متر مربع واحد مسکونی را اعلام نمی‌کند اما بر اساس آمار رسمی ارائه شده از سمت مرکز آمار، از پاییز سال قبل نرخ تورم اجاره‌بها و قیمت مسکن نزولی شده است.
این اتفاق را می‌توان از چند منظر بررسی کرد. نخستین موضوع شروع سیاست‌های مثبت وزارت راه و شهرسازی است که تا حدودی توانسته دست واسطه‌گران و سفته‌بازان را از بازار مسکن کوتاه کند. پیگیری مالیات بر خانه‌های خالی، گشت‌های شناسایی خانه‌های خالی جدید، ساماندهی مشاوران املاک، تسهیلات نیم‌میلیاردی مسکن، ثبت رایگان قراردادهای اجاره، کمک به ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده شهری، بافت‌های فرسوده روستایی و شروع شناسایی زمین برای متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن از جمله این موارد است.
از سوی دیگر اخیرا مجلس طرح ساماندهی مسکن و اجاره‌بها را مصوب کرد، طرحی که باید به تأیید شورای نگهبان برسد اما پس‌لرزه‌های اجرای آن باعث خروج بازار مسکن از رکود تورمی و حرکت آن به سمت کاهش قیمت‌ها شده است.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در تکمیل برنامه‌های حمایتی از اجاره‌نشین‌ها، اواخر فروردین‌ماه امسال سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره را راه‌اندازی کرد. به‌گفته سرپرست دفتر اقتصاد مسکن تاکنون 23 هزار قرارداد اجاره در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده است.
ابوالفضل نوروزی با یادآوری اینکه «تاکنون 114 هزار کاربر در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت‌نام کرده‌اند»، اظهار کرد: از این تعداد 23 هزار و 488 قرارداد اجاره مسکن را در سامانه مذکور ثبت کرده‌اند و 6314 فقره قرارداد تکمیل شده است.
وی بیان کرد: مستأجران و موجران می‌توانند با مراجعه به سامانه املاک و مستغلات کشور (srem.ir) قرارداد اجاره خود را به‌صورت رایگان ثبت و کد رهگیری دریافت کنند.
دومین دلیل ثبات نسبی اقتصاد از ابتدای سال جاری است که باعث شده قیمت دلار حول و حوش 50 هزار تومان باشد و رشد نقدینگی هم شدت خود را از دست بدهد.
در مجموع اقداماتی از جمله اعطای زمین، دادن تسهیلات ساخت، تسهیل در صدور پروانه‌ها و... باعث شده است ضمن برقراری آرامش در بازار مسکن، روند کاهش قیمت‌ها نیز سرعت بگیرد.
* کاهش انتظارات تورمی بخش مسکن
طی روزهای اخیر تمایل برای فروش آپارتمان‌های ریزمتراژ در بازار مسکن شهر تهران افزایش یافته که این موضوع را می‌توان حاصل کاهش انتظارات تورمی و افت قیمت‌ها دانست.
عرضه بیش از تقاضای آپارتمان بزرگ‌متراژ، رسم معمول یک دهه اخیر بازار مسکن شهر تهران بوده است، به طوری که به ازای هر یک واحد کمتر از ۸۰ متر تقریبا ۲ واحد بالای ۸۰ متر در این بازار عرضه شده است. این موضوع به عدم تعادل بین توان خرید و قیمت مسکن منجر شده که از عوامل رکود در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود.
کمبود تولید آپارتمان‌های ریزمتراژ، فشار خرید برای واحدهای کوچک و کوتاه بودن فاصله زمانی بین عرضه تا فروش این نوع آپارتمان‌ها باعث شده واحدهای بزرگ متراژ، حجم بیشتری از بازار مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دهند.
بر این اساس، فروشندگان آپارتمان‌های کوچک به دلیل آنکه واحدهای آنها از تقاضای بیشتری برخوردار است معمولا نرخ هر مترمربع از این نوع آپارتمان‌ها را بالاتر از قیمت واحدهای بزرگ‌متراژ تعیین می‌کنند. با کاهش قیمت مسکن در هفته‌های اخیر در گام اول تعداد واحدهای بزرگ‌متراژی که برای فروش عرضه شدند بیشتر شد.
بیش از ۷۰ درصد واحدهای مسکونی عرضه‌شده برای فروش به بازار مسکن شهر تهران را آپارتمان‌های با متراژ بالای ۹۰ مترمربع تشکیل می‌دهد؛ در حالی که فقط ۳۳ درصد معاملات در این گروه متراژی انجام می‌شود. سهم آپارتمان‌های بالای ۱۰۰ متر از معاملات نیز ۲۵ درصد است. از طرف دیگر واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر رتبه اول معاملات را در بین گروه‌های متراژی به خود اختصاص می‌دهند و آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ متر در جایگاه دوم قرار دارند.
اما به نظر می‌رسد از ابتدای هفته جاری علاوه بر افزایش عرضه واحدهای بزرگ، تمایل برای فروش آپارتمان‌های کوچک نیز افزایش یافته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با افت انتظارات تورمی و کاهش قیمت مسکن که از اوایل ماه جاری اتفاق افتاده تعداد واحدهای کوچک عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران نیز افزایش یافته است.
البته این پدیده شهرهای بزرگ است و گویای آن است که دولت می‌بایست در این مناطق به سمت ساخت واحدهای اینچنینی حرکت کند.
* اقداماتی که برای مستأجران انجام شد
یکی از اقدامات مهم دولت، تمدید اعطای تسهیلات ودیعه مسکن تا پایان شهریور امسال که زمان اوج فصل جابه‌جایی مستأجران به شمار می‌رود، بوده است. بر اساس بخشنامه ابلاغی بانک مرکزی، محل تأمین منابع این تسهیلات ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن و سقف آن ۴۰ هزار میلیارد تومان است.
سقف وام ودیعه مسکن برای مستأجران تهران ۱۰۰، کلانشهرها ۷۰ و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان با بازپرداخت ۵ ساله است که بر اساس آخرین آمار اعلامی مجموع تسهیلات پرداختی تا انتهای ۱۴۰۱ معادل ۱۳ هزار میلیارد تومان بوده و هنوز آمار تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شده در سال جاری اعلام نشده است.
اقدام دوم دولت برای حمایت فوری از مستأجران مصوبه شورای عالی مسکن بوده که ۲۴ اردیبهشت مصوب و مقرر شد سقف اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد و سایر شهرها ۲۰ درصد باشد که این میزان در مقایسه با رقم اجاره‌بهای سال گذشته و درج شده در اجاره‌نامه‌هاست.
سومین اقدام حمایتی دولت راه‌اندازی سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات کشور ذیل سامانه وزارت راه‌وشهرسازی به آدرس amlak.mrud.ir و بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن است و مستأجران و مالکان (متعاملان) می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مشاوران املاک، اجاره‌نامه‌ها و قراردادهای اجاره مسکن را رایگان ثبت کنند.
***
آخرین وضعیت ساخت مسکن در دولت سیزدهم
سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به برنامه‌ریزی دولت برای تولید مسکن گفت: در حال حاضر 1.3 میلیون واحد مسکونی در پروژه‌های مختلف نهضت ملی در شهرها و روستاها در حال اجراست. بخشی از این ساخت‌وسازها شامل احداث 250 هزار واحد مسکونی روستایی و 125 هزار واحد در بافت‌های فرسوده است، از سوی دیگر به 200 هزار متقاضی نهضت ملی مسکن زمین داده شده است و مردم در قالب انفرادی و گروهی ساخت در حال احداث واحدهای مسکونی هستند، همچنین 500 هزار واحد در قالب طرح نهضت ملی مسکن در مراحل مختلف است.
وی درباره میزان بهره‌برداری از واحدهای مسکونی نهضت ملی با اشاره به اینکه واحدها در مراحل مختلف پیشرفت فیزیکی قرار دارند، توضیح داد: از 250 هزار واحد مسکونی نهضت ملی مسکن حدود 100 هزار واحد بهره‌برداری شده است، همچنین از 125 هزار واحد نهضت ملی نیروهای مسلح 110 هزار واحد شروع و 20 هزار واحد بهره‌برداری شده است.
ابوالفضل نوروزی گفت: دولت سیزدهم در ابتدای آغاز به کار خود حدود 260 هزار واحد مسکن مهر نیمه‌تمام باقیمانده از دولت قبل را تحویل گرفت. در دولت سیزدهم از 260 هزار واحد باقیمانده مسکن مهر حدود 70 هزار واحد تکمیل و تحویل متقاضیان شد.