«مسکن» کلمه‌ای است که تداعی‌گر معانی مختلفی برای اقشار مختلف است؛ کلمه‌ای که برای برخی افراد تداعی آرامش و آسایش بوده و برای برخی دیگر دغدغه و استرس را به همراه دارد. البته ناگفته نماند برای برخی افراد نیز نماد سرمایه و افزایش دارایی است. 

مسکن در اغلب کشورها به عنوان یک کالای مصرفی تلقی می‌شود اما چند وقت ا‌ست در کشور ما ماهیت خود را از دست داده و به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. از قبل انقلاب اسلامی تاکنون مسکن دغدغه بسیاری از اقشار جامعه بوده است. با این حال از همان ابتدا دستخوش نوسانات قیمتی بوده که روزبه‌‌روز شرایط را برای تامین آن سخت کرده و این موضوع در دهه ۹۰ به اوج خود رسید. پس از بی‌توجهی مکرر مسؤولان در دولت‌های گذشته، حال پس از گذشت ۲ سال از عمر دولت سیزدهم، مردم شاهد روند نزولی قیمت‌های مسکن در مناطق مختلف کلانشهرها بویژه تهران و شهرهای اقماری آن هستند.

بررسی‌های انجام‌شده از روند قیمت مسکن در کشور گویای بی‌میلی افراد برای خرید و فروش مسکن بوده  که خود عامل اصلی این کاهش‌ قیمت‌ها شده است. کاهش قیمت مسکن در برخی کلانشهرها همچون تهران و البرز به وضوح قابل لمس است و حتی این روند به بسیاری از شهرهای اقماری تهران نیز سرایت کرده است.

* کاهش ۵۰۰ میلیونی تا یک میلیاردی قیمت مسکن در پردیس

شهر جدید پردیس یکی از همین شهرهای اقماری بوده که طی سال‌های اخیر مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است. این شهر تازه‌تاسیس که در ابتدا با قیمت‌های مناسب بسیاری را مسکن‌دار کرده بود با روند افزایشی قیمت، داغ خانه‌دار شدن را بر دل بسیاری از افراد گذاشت. اکنون اما با آغاز روند کاهشی قیمت‌ها، قیمت مسکن در این شهر اقماری نیز نزولی شده و مردم با ریزش شدید قیمت‌ها مواجه شده‌اند. در همین باره خلیل محبت‌خواه، سرپرست شرکت عمران پردیس ضمن اشاره به ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن شهر پردیس اعم از مساکن مهر و مساکن غیر از فازهای مسکن مهر و شخصی‌ساز اظهار داشت: ریزش قیمت مسکن در پردیس بین 500 میلیون تومان تا یک میلیارد تومان بوده است و در مدت کوتاه شاهد کاهش محسوس و مشهود قیمت مسکن در پردیس بودیم. وی درباره دلایل ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن پردیس گفت: از مهم‌ترین عوامل ریزش قیمت مسکن در پردیس مقابله و برخورد قانونی با مشاوران املاک متخلف در این محدوده بوده است. همچنین از دیگر دلایل، آغاز جدی ساخت و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام در پردیس بوده که تکمیل ۳۰ هزار واحد مسکن مهر پردیس را از سر گرفتیم. در حالی که این پروژ‌ه‌ها از بیش از ۶ سال گذشته غیر فعال روی زمین مانده بودند. سرپرست شرکت عمران پردیس با تاکید بر اینکه برخی مشاوران املاک متخلف عامل گرانی مسکن بوده‌اند، ادامه داد: به طور قطع یکی از عوامل مهم در گرانی مسکن، قیمت‌سازی مشاوران املاک است، بر این اساس تعطیلی بنگاه‌های غیرمجاز را در پردیس آغاز کردیم و در چند روز گذشته چندین بنگاه مسکن پلمب شدند. محبت‌خواه گفت: اتفاقی که در مشاوران املاک متخلف رخ می‌دهد و منجر به گرانی مسکن می‌شود این است که مشاوران املاک بدون جابه‌جایی پول یک ملک را چند بار معامله می‌کنند و در هر معامله، آن ملک چندین میلیون تومان افزایش قیمت پیدا می‌کند و در نهایت میزان افزایش قیمت آن ملک در یک مدت کوتاه با تکرار چند بار معامله تا یک میلیارد تومان می‌رسد و این معاملات هم بین خود مشاوران املاک انجام می‌شود.

* کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن در هشتگرد

در حالی که فروردین امسال یک واحد مسکن مهر در شهر جدید هشتگرد تا 1.3 میلیارد تومان معامله می‌شد هم‌اکنون همان واحد با قیمت کمتر از یک‌ میلیارد آگهی شده است. در هشتگرد حدود 50 هزار واحد مسکن مهر در حال ساخت است که بیش از 40 هزار واحد آن تحویل متقاضیان شده است. برخی پروژه‌های مسکن مهر از جمله پروژه هسا، دارای بیشترین مشکل در شهر جدید هشتگرد هستند و مشخص نیست چه ‌زمانی قرار است قفل بخش زیادی از 8365 واحد هسا باز شود.

فارغ از مشکلات مذکور،‌ در زمان حاضر به‌واسطه رکود حاکم بر بازار مسکن کشور می‌توان با کمتر از یک ‌میلیارد تومان در هشتگرد صاحب خانه شد. در این شهر یک واحد 80 مترمربعی با قیمت 950 میلیون تومان برای فروش آگهی شده است. عرصه این واحد خریداری نشده است و بدون انباری و پارکینگ است، قیمت واحدی با همین مشخصات در فروردین‌ امسال حدود 1.3 میلیارد تومان بود.

یک دستگاه آپارتمان 78متری که وام و عرصه آن تسویه شده با قیمت هر مترمربع 17.8 میلیون تومان یعنی کل واحد حدود یک میلیارد و 390 میلیون تومان در فایل فروش قرار گرفته است. واحد مسکونی 85 متری آماده سکونت با قیمت یک میلیارد و 490 میلیون تومان، آپارتمان 78 متری مسکن مهر با قیمت 1.2 میلیارد تومان و واحد 85 متری با قیمت یک میلیارد و 250 میلیون تومان در فایل فروش قرار گرفته است.

* با ۹۰۰ میلیون تومان در پرند خانه‌دار شوید

کاهش قیمت مسکن در شهرهای تازه‌تاسیس صرفا مخصوص شهر پردیس نبوده و حتی این روند نزولی به پرند نیز رسیده است. پرند که یکی دیگر از شهرهای اقماری تهران محسوب می‌شود اخیرا دچار تغییرات بارزی شده است؛ به‌گونه‌ای که با مبلغی حدود 900 میلیون تومان می‌توان در این شهر تازه‌تاسیس صاحب مسکن شد. البته رکود غیرتورمی بازار مسکن همچنان ادامه دارد و می‌توان گفت با وجود تخفیفات قابل توجه از سوی فروشندگان اما خرید و فروش چندانی انجام نمی‌شود. به نظر می‌رسد تقاضاهای مصرفی فعلا عجله‌ای برای ورود به بازار مسکن ندارند و در انتظار ریزش بیشتر قیمت‌ها هستند؛ پدیده‌ای که باعث شده در بازار مسکن فایل‌های متعددی با آفرهای متنوع برای فروش روزبه‌روز افزایش یابد. در این شرایط وضعیت شهرهای اقماری اطراف پایتخت برای خانه‌دار شدن به‌مراتب سهل‌تر از مناطق بیست‌ودوگانه تهران است. به‌عنوان مثال در شهر جدید پرند که مسؤولان دولتی وعده افتتاح متروی آن را تا شهریور امسال داده‌اند، بازار مسکن تفاوت‌های اساسی با اوایل امسال دارد. فروردین امسال قیمت یک واحد مسکن مهر در این شهر به مرز 2 میلیارد تومان نیز نزدیک شده بود اما در زمان حاضر همان واحد با یک ریزش محسوس قیمتی به حدود 1.3 میلیارد تومان رسیده است. با این وجود به دنبال کاهش محسوس قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران، نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در شهرهای اطراف از جمله پرند دچار افت تا ۳۰ درصد شده و در بسیاری موارد به محدوده ۹۰۰ میلیون تومان کاهش یافته است؛ بنابراین با وام ۶۴۰ میلیون تومانی اوراق می‌توان بخش قابل توجهی از هزینه خرید مسکن در شهر جدید پرند را تامین کرد، منوط به اینکه آپارتمان مورد نظر دارای سند باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد واحدهای مسکن مهر شهر جدید پرند که تا پیش از این در محدوده 1.5 میلیارد تومان بوده به محدوده 1.1 میلیارد تومان رسیده و آپارتمان‌هایی که بین 1.3 تا 1.4 میلیارد تومان فروخته می‌شد به یک میلیارد تومان و کمتر کاهش یافته است. آنطور که واسطه‌های ملکی در پرند می‌گویند با نقدینگی حدود ۶۰۰ میلیون تومان نیز می‌توان در این شهر زمین خریداری کرد. به هر ترتیب آنچه در حال حاضر اهمیت دارد ریزش قیمت‌های پیشنهادی مسکن در شهرهای پرند، پردیس و هشتگرد است که بسیاری از خانوارها را نسبت به خرید مسکن امیدوار کرده است. برخی مشاوران املاک معتقدند ادامه بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی می‌تواند به کاهش بیشتر قیمت مسکن منجر شود.

* البرز هم از کاهش قیمت مسکن مصون نماند

مردم دیگر کلانشهرهای کشور همچون البرز نیز با روند کاهشی مسکن مواجه شده و پس از گذشت روند افزایشی در طول سال گذشته، حال با تغییرات امیدوارانه‌ای روبه‌رو شده‌اند. زمستان سال ۱۴۰۱ قیمت مسکن در استان البرز هر روز نرخ تازه‌ای داشت و بسیاری از فروشندگان از بیم ناتوانی در خرید مسکن جدید دست نگه داشتند تا بازار به وضعیت سکون و آرامش برسد و برخی هم موقعیت را برای فروش واحدهای مسکونی به عنوان فرصت قلمداد کردند. بهار امسال این التهاب ادامه یافت تا جایی که افزون بر بالا رفتن قیمت مسکن، نرخ اجاره‌ها هم چند برابر شد و مستاجران برای یافتن سرپناه دچار مشقت فراوان شدند. در این میان انتشار اخباری مبنی بر کاهش بهای برخی مصالح ساختمانی مانند میلگرد و آهن و رکود و ریزش قیمت مسکن پایتخت در دهه آخر خردادماه جاری بر بازار مسکن البرز نیز اثر گذاشت و ترمز قیمت‌ها را کشید. با این وجود عزم دولت سیزدهم برای تنوع‌بخشی به سبد بازار مسکن نوساز موضوع دیگری است که در توقف قیمت‌ها بی‌تاثیر نبوده، چرا که در این سبد از نوسازی بافت‌های فرسوده و غیرمقاوم گرفته تا تامین زمین برای ساخت واحدهای ویلایی خودمالکی و انبوه‌سازی گنجانده شده است؛ به طور کلی می‌توان گفت ضمن رونق بازار ساخت مسکن، قیمت آن هم به سمت متعادل‌سازی پیش می‌رود. همچنین رکود قیمتی بازار مسکن بنا به گفته بسیاری از مردم و کارشناسان می‌تواند نشانه‌های خوبی برای کاهش قیمت آن و فرصتی برای خرید و فروش فراهم کند. پیمان مددی، رئیس اتحادیه املاک شهرستان فردیس نیز در این باره می‌گوید: بازار مسکن برخلاف آنچه به نظر می‌رسد امسال فرصت زیادی برای تحریک و تشنج پیدا نمی‌کند و تا وقتی مشتریان قادر به انجام معامله نباشند هیچ عدد و رقمی در ذهن فروشنده به درد نمی‌خورد. وی رکود در بازار مسکن را به بازار ارز و نرخ تورم گره زد و گفت: بازار ارز و نرخ تورم عواملی هستند که به طور سنتی روی بازار مسکن تاثیر می‌گذارند.  همچنین معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان البرز، توقف قیمت مسکن در این استان را متاثر از کاهش نرخ بعضی مصالح ساختمانی مانند آهن و میلگرد و اجرای طرح نهضت ملی مسکن با حمایت قاطع دولت در استان دانست. معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان البرز گفت: البته بخشی از صاحبان املاک در این وضعیت از فروش املاک خود صرف نظر کرده که به نوعی رکود در بازار فروش محسوب می‌شود. وی در عین حال اظهار کرد: بازار ساخت‌وساز مسکن در استان البرز رونق خاص خود را دارد و مشاغل وابسته به صنعت ساختمان از بازار کار مناسبی برخوردار هستند.

* نقش مشاوران املاک غیرمجاز در افزایش قیمت مسکن

رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک در سال‌های اخیر در سایه بی‌نظارتی دستگاه‌های متولی، سبب شد شاهد افزایش بی‌سابقه سوداگران و دلالانی باشیم که با دست‌درازی در بخش مسکن باعث رشد غیرقابل قبول قیمت مسکن چه در بخش رهن و اجاره و چه خرید و فروش شدند. اینکه هدف اصلی این بنگاه‌ها که با کمی نظارت در سال‌های گذشته به راحتی قابل شناسایی بودند و امکان برچیده شدن بساط آنها فراهم بود، چیست را امروز به راحتی می‌توان در نابسامانی‌ای که در بازار مسکن ایجاد شده دید، البته تلاطم‌های این بخش را شاید تنها نتوان به فعالیت‌های غیرقانونی بنگاه‌های املاک غیرمجاز مرتبط دانست، چرا که بعضا با معاملات صوری و تعیین نرخ‌هایی خلاف واقع سبب شدند مسکن به بدترین وضعیت ممکن خود در سال‌های اخیر برسد. بر همین اساس و با توجه به تاثیر بسیار زیاد بنگاه‌های املاک در نابسامانی بازار مسکن، دولت سیزدهم شناسایی و پلمب این بنگاه‌ها را جزو برنامه‌های اصلی خود قرار داد تا در ۲ ماه گذشته با حضور دستگاه‌های متولی شاهد شناسایی و البته پلمب تعداد زیادی از این واحدها باشیم. بر همین اساس با توجه بر عملکرد دولت سیزدهم، بازار مسکن دچار تحول عظیمی شده و همین امر موجب امیدواری شده است.

* 3 اقدام مهم دولت در حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره مسکن

یکی از اقدامات مهم دولت، تمدید اعطای تسهیلات ودیعه مسکن تا پایان شهریور امسال که زمان اوج فصل جابه‌جایی مستأجران به شمار می‌رود، بوده است. بر اساس بخشنامه ابلاغی بانک مرکزی، محل تأمین منابع این تسهیلات ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن و سقف آن ۴۰ هزار میلیارد تومان است.

سقف وام ودیعه مسکن برای مستأجران تهران ۱۰۰، کلانشهرها ۷۰ و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان با بازپرداخت ۵ ساله است که بر اساس آخرین آمار اعلامی، مجموع تسهیلات پرداختی تا انتهای ۱۴۰۱ معادل ۱۳ هزار میلیارد تومان بوده و هنوز آمار تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شده در سال جاری اعلام نشده است. اقدام دوم دولت برای حمایت فوری از مستأجران مصوبه شورای عالی مسکن بوده که ۲۴ اردیبهشت مصوب و مقرر شد سقف اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد و سایر شهرها ۲۰ درصد باشد که این میزان در مقایسه با رقم اجاره‌بهای سال گذشته و درج شده در اجاره‌نامه‌هاست.

سومین اقدام حمایتی دولت راه‌اندازی سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات کشور ذیل سامانه وزارت راه‌وشهرسازی به آدرس  amlak.mrud.ir  و بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن است و مستأجران و مالکان (متعاملان) می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مشاوران املاک، اجاره‌نامه‌ها و قراردادهای اجاره مسکن را رایگان ثبت کنند.

طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در راستای همکاری وزارت راه‌وشهرسازی و مجلس برای کنترل و آرامش بازار مسکن در 2 بخش خرید و اجاره در مجلس شورای اسلامی مصوب و برای تایید در اختیار شورای نگهبان قرار گرفت.

* مالیات مکرر بر سوداگری مسکن

در شرایطی که تقاضای سرمایه‌ای ۷۲ درصد معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، فعالان بازار مسکن معتقدند مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند به عنوان ابزاری در کنترل قیمت مسکن عمل کند. این پایه مالیاتی که سوداگران را هدف قرار داده، مکملی برای مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. پس از برگزاری نشست تحولات بازار مسکن در اواخر فروردین  با حضور معاون اول رئیس‌جمهوری که موضوع اخذ مالیات بر معاملات مکرر مسکن در آن مطرح شد، وزارت راه‌وشهرسازی با همکاری دستگاه‌های مربوط به بررسی کارشناسی ابعاد این پایه مالیاتی پرداخت و لایحه‌ای را برای تصویب به دولت ارائه کرد.

مطابق این لایحه تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون کنند، اگر نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از 5 سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد.

یکی از چالش‌هایی که طرح‌های مالیاتی حوزه مسکن در سال‌های اخیر با آن مواجه شده‌اند، چگونگی اجرا بوده است به طوری که طرح مالیات بر خانه‌های خالی که آذر ۱۳۹۹ به تصویب رسیده هنوز در نحوه اجرا دچار معضلاتی است. قرار است دولت در سال جاری ۲۰۰۰ میلیارد تومان از محل مالیات خانه‌های خالی اخذ کند، این در حالی است که در ۹ ماه ابتدای سال گذشته تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان از این محل به دست آمد.

مالیات بر عایدی سرمایه هم که خرید و فروش‌های سوداگرانه در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا و ارز را هدف قرار داده با گذشت حدود 3 سال از اعلام وصول شدن آن در مجلس، هنوز به قانون تبدیل نشده است. مالیات عایدی سرمایه یکی از پایه‌های مالیاتی است که از  ۱۰۰ سال قبل در بسیاری از کشورها اجرا شده و سال ۲۰۲۱ در دست کم ۱۴۲ کشور استفاده شده است. انتظار می‌رود با وضع این مالیات، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.

* تأمین زمین برای ساخت بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم

به موازات ساماندهی بخش اجاره، اقدامات دولت در سمت ساخت مسکن و عرضه زمین نیز پیش می‌رود. سرپرست سازمان ملی زمین و مسکن از تامین زمین برای ساخت بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم خبر داد.

ارسلان مالکی با بیان اینکه مساله مسکن یک دغدغه و چالش اساسی و مهم برای ما است، افزود: بخش زیادی از این چالش‌ها به کم‌کاری‌های گذشته بازمی‌گردد، چنانکه در دولت گذشته یک کار در مساله مسکن انجام نشده است.

سرپرست سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به اینکه دولت سیزدهم اراده کرده چالش مسکن را برطرف کند، تصریح کرد: تاکنون تأمین زمین در کشور بخوبی پیش رفته و حدود ۳۲ هزار هکتار زمین با کاربری مسکونی در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار داده‌ایم. وی با بیان اینکه ۲۴ هزار هکتار زمین در کارگروه‌ها و شوراهای برنامه‌ریزی در حال الحاق داریم، ادامه داد: در مجموع ۵۶ هزار هکتار از اراضی دولت در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار دارد و بالغ بر ۲ میلیون واحد مسکونی می‌توان احداث کرد و با آنچه تاکنون اعلام شده 1.5 میلیون خانوار در این زمین‌ها می‌توانند صاحب خانه شوند.

مالکی با تاکید بر اینکه در سازمان ملی زمین و مسکن تمام مسکن مهری که در اراضی دولتی ساخته شد ۵۹۰ هزار واحد است، خاطرنشان کرد: تاکنون در دولت سیزدهم زمین 1.5 میلیون واحد مسکونی تأمین شده است.

* نرخ‌گذاری‌ها در تهران بزودی اصلاح می‌شود

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌ و شهرسازی با اشاره به برنامه‌های حمایتی دولت برای ساماندهی بازار مسکن گفت: در برخی ماه‌ها میانگین قیمت مسکن در تهران فقط با چند معامله در مناطق یک و 2 معلوم می‌شود که این نرخ‌گذاری بزودی اصلاح خواهد شد. ابوالفضل نوروزی افزود: همچنین در برخی ماه‌ها در بازار مسکن تهران معامله‌ای رخ نمی‌دهد و فقط چند معامله در مناطق یک و 2 انجام می‌شود و با توجه به اینکه قیمت در آن 2 منطقه بالاست، قیمت خرید و فروش در کل تهران بالا می‌کشد.

* ۷۰ درصد قراردادهای اجاره سال گذشته به نفع مستاجران

مشاور وزیر راه‌ و شهرسازی در گفت‌وگویی عنوان کرد: سال گذشته تکالیف و استثناهایی برای موجران تعیین شد. با این‌ حال تلاش کردیم قوانینی وضع شود که به نفع مستاجران نیز باشد. سال گذشته 70 درصد قراردادها به نفع مستاجران تمام شده است.

سیدجواد سادات با اشاره به اینکه موضوع ساماندهی قراردادها از سال ۸۷ آغاز شده است، گفت: با ظرفیتی که ایجاد شده بیش از ۹۰ درصد مشاوران املاک اکنون این موضوع را رعایت و نسبت به اخذ کد رهگیری اقدام می‌کنند. با این وجود، وزارتخانه باید فضایی را فراهم می‌کرد که 2 طرف قرارداد (موجر و مستاجر) خود را ثبت کنند که اکنون این فضا فراهم شده است. مشاور وزیر راه‌ و شهرسازی درباره رعایت افزایش اجاره‌بها تا سقف ۲۵ درصد گفت: در رابطه با بازار اجاره چند بخش باید به این قانون احترام بگذارند که یکی از موارد، خود بنگاه‌های مشاور املاک هستند.

* الحاق ۵۰۰ هکتار زمین برای طرح نهضت ملی مسکن

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با الحاق بیش از ۵۰۰ هکتار زمین در راستای تأمین مسکن موضوع قانون جهش تولید مسکن موافقت کرد. بر مبنای این جلسات، در شهر آران‌وبیدگل ۱۴ هکتار، بهبهان ۳۵ هکتار، همدان ۱۲۷ هکتار و پرند ۴۵ هکتار و در مجموع ۳۲۱ هکتار الحاق انجام شد. همچنین شورای عالی شهرسازی و معماری در قالب تصویب طرح جامع توسعه و عمران شهر میانه ضمن تأمین همه نیازهای اداره کل راه‌ و شهرسازی استان مرتبط با تکالیف در حوزه حمایتی با الحاق بیش از ۱۸۰ هکتار اراضی مستعد با مالکیت غیردولتی، زمینه پاسخگویی به تقاضای بازار در قالب عرضه مسکن و مدل خودمالکان را فراهم کرده است.