امیر شبان/ کارشناس حقوقی: یکی از چالش‌های همیشگی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، اعتبار این نوع قراردادها از حیث نحوه تنظیم‌شان است. بنا بر مواد ۱۲۸۷ و 1289 قانون مدنی، تنها اسنادی که در اداره املاک و اسناد اداره ثبت اسناد رسمی کشور و توسط دفاتر اسناد رسمی در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی است و مابقی اسناد معاملاتی تنظیم شده به صورت دستی و در قالب قولنامه بین طرفین بدون ثبت رسمی در قالب غیررسمی محسوب می‌شود. اسناد رسمی به علت آنکه توسط ماموران سازمان ثبت اسناد و املاک و در سامانه ثبت املاک و اسناد ثبت می‌شود به صورت شفاف امکان رصد و استعلام نقل و انتقالات یک مال غیرمنقول را برای حاکمیت و اشخاص ثالث فراهم می‌آورد و دیگر مالکان نیازی به اثبات مالکیت خود در محاکم قضایی نخواهند داشت و امکان جعل و کلاهبرداری با توجه به اطلاع اشخاص ثالث از مفاد و تاریخ انجام معامله و همچنین سابقه معاملاتی محصول مورد معامله به حداقل خواهد رسید. در مواد 22 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک صراحتا ذکر شده که ثبت رسمی نقل و انتقالات مربوط به اموال غیرمنقول اجباری بوده و اسناد تنظیم شده در خارج از چرخه سازمان ثبت املاک و اسناد بی‌اعتبار خواهند بود اما با توجه به مخالفت‌های شورای نگهبان و مغایر دانستن این مساله با شرع، همچنان امکان تنظیم قرارداد‌ها به صورت دستی و بدون نظارت حاکمیت فراهم و این اسناد حتی در محاکم قضایی نیز معتبر و قابل استناد است. 

* پیش‌فروش با قولنامه؛ بسته‌ای از معضلات

فقدان نظارت بر این نقل و انتقالات در عین اعتبار و رواج آن، علاوه بر بروز آسیب‌هایی چون معاملات معارض، زمین‌خواری و افزایش دعاوی قوه‌‌قضائیه، موجب راکدتر شدن فضای کسب‌وکار به دلیل تزلزل حقوق مالکیتی اشخاص شده است. قرارداد پیش‌فروش ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. این بازار و به طور کلی بازار سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن معمولا با ریسک‌هایی به شرح زیر مواجه است:

1- تعارضات مالکیتی میان سازندگان، پیش‌خریداران و مالکان زمین در قراردادهایی که بر پایه سرمایه‌گذاری در ساخت ملک (مشارکت در ساخت) تنظیم شده‌اند، مانند پیش‌فروش واحد‌ها توسط سازندگان قبل از موعد مقرر در قرارداد مشارکت و ایجاد دعوی بین پیش‌خریداران و مالکان با موضوع تصرف عدوانی.

2- استفاده از سرمایه خارجی توسط سازنده برای پیشبرد پروژه و ورود افراد جدیدی که نام آنها در قرارداد اولیه مشارکت یا پیش‌فروش ذکر نشده است.

3- اخذ وام‌های کلان توسط سازنده در ازای قرار دادن سند در رهن بانک و امکان توقف پروژه به واسطه عدم تسویه این وام: در بعضی از قراردادهای مشارکت، سازندگان در قرارداد قید می‌کنند که سازنده حق اخذ وام و تسهیلات را خواهد داشت. نکته مهم این است که به دلیل اینکه در قبال اخذ وام، سند ملک در رهن گذاشته می‌شود، اگر سازنده به تعهدات خود به‌موقع عمل نکند و اقساط خود را پرداخت نکند، به دلیل جریمه‌های ناشی از تاخیر، ممکن است از طریق اجرای اداره ثبت یا دادگستری، تمام دارایی مالک به ملکیت بانک درآید.

4- کلاهبرداری در امر پیش‌فروش در موضوعات مختلفی مانند فروش همزمان یک ملک به چندین نفر (معامله معارض)، عدم ساخت ملک پیش‌فروش شده توسط سازنده، دریافت هزینه پروژه از خریداران و رهاسازی پروژه توسط سازنده، تحویل واحد جایگزین در عوض واحد تعهد داده شده بدون اجازه پیش‌خریدار که در حال حاضر از اختلافات شایع میان معامله‌کنندگان است.

5- رها‌سازی پروژه توسط انبوه‌سازان به دلیل زیان‌های مالی، عدم توانایی تامین نقدینگی لازم برای ادامه پروژه و تضییع حقوق پیش‌خریداران.

6- عدم ایفای تعهدات توسط پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان در قرارداد: از جمله آن می‌توان به افزایش قیمت توافقی از طرف سازنده، تاخیر در تنظیم و انتقال سند تفکیکی واحد ساختمانی از طرف پیش‌فروشنده، عدم پرداخت اقساط بهای مسکن توسط خریداران، عدم تعهد سازنده در به کار بردن مصالح باکیفیت، عدم اخذ پایان‌کار ساختمانی، صورت مجلس تفکیکی و تاخیر در تحویل به‌موقع واحدها توسط سازنده.

گفتنی است تنظیم این قراردادها به‌صورت دستی و قولنامه‌ای و عدم ثبت این قراردادها و حقوق و امتیازات ناشی از آن در دفاتر اسناد رسمی یکی از اصلی‌ترین عوامل وقوع این مشکلات بوده است که از عواقب آن می‌توان به افزایش دعاوی قضایی کیفری و حقوقی با موضوعاتی مانند انتقال مال غیر کلاهبرداری و تصرف عدوانی، دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایان‌کار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر و حتی جرائمی مانند ضرب و جرح ناشی از اختلافات ملکی میان افراد اشاره کرد.  به طور مثال بنا به گزارشات قوه‌قضائیه در سال 96 بالغ بر 70 هزار مورد پرونده با موضوع انتقال و فروش مال غیر و همچنین  172 هزار پرونده با موضوع کلاهبرداری و در نهایت 94 هزار مورد تصرف عدوانی در قوه‌قضائیه طرح شده است. همچنین پروژه‌های شکست‌خورده‌ای چون نگین غرب در منطقه ۲۲ تهران، پروژه ارکیده در شهرری، پدیده شاندیز در خراسان رضوی یا کاسپین در استان قزوین از مهم‌ترین نمونه‌های پیش‌فروش جعلی مسکن بوده است که در عمل به کلاهبرداری از خریداران منجر شد. واضح است که این امر نهایتا منجر به کاهش امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در نتیجه کاهش میزان معاملات در این حوزه شده و به این ترتیب ایجاد امکان ثبت رسمی این قراردادها و جلوگیری از تنظیم قراردادها به صورت عادی میان معامله‌کنندگان این بازار را لازم می‌کند.

* الزام به ثبت رسمی معاملات مسکن، تنها راهی که باقی مانده

بنا بر آنچه در مطالب بالا بیان شد، پیش‌فروش غیررسمی در کشور یکی از گلوگاه‌های وقوع انواع اختلافات ملکی در محاکم حقوقی و کیفری است. این امر موجب شده با شکل‌گیری کانونی از پرونده‌های گسترده قضایی، علاوه بر زیان تعداد کثیری از شهروندان در جامعه، سرعت و کیفیت سیستم قضایی کشور نیز با اختلال مواجه شود؛ موضوعی که نشان‌دهنده عمق مشکلات معاملات قولنامه‌ای بوده و لزوم مبارزه با این رویه فسادزا را نشان می‌دهد.

خوشبختانه طرح الزام به ثبت رسمی جهت ساماندهی حوزه معاملات املاک سال 99 در مجلس تصویب شد؛ طرحی که هدف آن بی‌اعتبار‌سازی معلات غیررسمی و سوق دادن روند قراردادهای ملک به سوی نظامی امن برای تنظیم معاملات بود. این طرح در حال حاضر پس از کش‌وقوس‌های فراوان میان مجلس و شورای نگهبان، نهایتا برای بررسی در اختیار مجمع تشخیص قرار گرفته است.

اخیرا رهبر معظم انقلاب معاملات غیررسمی را منشأ بزرگ فساد دانستند و بی‌اعتبارسازی این معاملات در قالب تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را مصلحت قطعی نظام عنوان و فرمودند. این بیانات مهر تاییدی بر اصرار مکرر فعالان و اندیشمندان حوزه سیاست‌گذاری مبنی بر مبارزه با چرخه رواج اسناد غیررسمی و معضلات ناشی از آن بود. نکته‌ای که اما باید مورد توجه قرار گیرد این است که هرچند طرح فعلی، دارای ایده‌ای مترقی و پیرو است اما رسیدن به هدف مورد انتظار این طرح الزاماتی دارد که رفع موانع ثبت رسمی، پیش‌زمینه بی‌اعتباری معاملات غیررسمی است. در حال حاضر به دلیل موانع قانون پیش‌فروش ساختمان که در سال 89  به تصویب رسید، تا پیش از صدور پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی برای ملک، امکان ثبت رسمی معاملات وجود ندارد. همچنین فرآیند پیچیده پیش‌فروش رسمی، باعث شده معامله‌کنندگان تمایلی به ثبت این نوع معاملات نداشته باشند. گذشته از این مشکلات، در وضعیت فعلی به دلیل عدم امکان استعلام  انتقال واحد‌های ساختمانی در سامانه ثبت املاک، همچنان مشکل کلاهبرداری حتی در صورت ثبت معلامله نیز وجود خواهد داشت.