گروه اقتصادی: فروش متری مسکن در بورس به عنوان راهکاری برای خانه‌دار کردن مردم مطرح شد اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این طرح پاسخ مناسبی به نیاز مسکن کشور نیست.

موضوع ورود مسکن به بورس و فروش آن به صورت متری در سال‌های اخیر بارها مطرح شده اما هیچگاه این اتفاق به سرانجام نرسیده است. طبق این طرح افراد می‌توانند به صورت متری و بر اساس توان پرداخت، مسکن تهیه کنند. بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چندوجهی است، این عمل یک مکانیزم برای تامین نقدینگی پروژه‌های عمرانی است و از سوی دیگر با توجه به شرایط تورمی اقتصاد، ارزش پول ملی مردم را حفظ می‌کند اما مساله اینجاست: آیا این روش منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد؟

* کار بیهوده با عرضه مسکن متری در بورس

درباره عرضه مسکن متری در بورس کالا اخیرا مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن اظهار کرده بود فروش متری مسکن در بورس از ۳ سال گذشته آغاز شده و برای اجرای این طرح سازمان بورس باید تاییدیه دهد که منتظر ابلاغ سازمان بورس هستیم.

محمدرضا جواهری‌تفتی در ادامه تاکید کرد: نخستین فروش متری مسکن ۳ ماه پس‌ از ابلاغیه سازمان بورس آغاز خواهد شد و تاکنون تجربه فروش متری مسکن در کشور را نداشته‌ایم و تا یک ماه آینده سازمان بورس ابلاغیه سازمان بورس را صادر خواهد کرد.

طرح بورس املاک در سال‌های گذشته مدنظر سازمان بورس، شورای عالی بورس، وزارت راه و شهرسازی و... بوده و حتی ساز و کار اجرایی آن در مقاطعی تهیه شد اما اجرای آن جدی گرفته نشد. این طرح که از سال ۱۳۹۹ مطرح شده، می‌تواند ارزش سرمایه مردم را در برابر تورم حفظ کند اما قطعا تاثیری در کاهش بهای مسکن نخواهد داشت. از سوی دیگر سال ۱۳۹۹ موضوع بورس مسکن تحت عنوان صندوق‌های زمین و ساختمان مطرح شد که به دلیل یک مشکل آیین‌نامه‌ای، سال‌ها متوقف بود. اصلاح آیین‌نامه در کمیسیون تخصصی دولت انجام شد اما به سرانجام نرسید.

* نظر وزیر اقتصاد درباره عرضه مسکن متری در بورس کالا

وزیر امور اقتصادی و دارایی در نشست خبری خرداد ۱۴۰۲ بر اهمیت عرضه مسکن متری در بورس کالا تاکید کرد و گفت: عرضه مسکن متری در بورس کالا دسترسی به مسکن را برای قشر وسیعی از جامعه حتی اقشار کم‌درآمد فراهم می‌کند.

سیداحسان خاندوزی با بیان اینکه همیشه حوزه مسکن به عنوان معضلی جدی در جامعه مطرح بوده است، گفت: دولت‌ها هم در برابر این معضل به سمت کشف راهکارها پیش رفته‌اند، با تقویت این زاویه در بورس کالا می‌توان مسیری را فراهم کرد تا دسترسی به اوراق سلف متری مسکن فراهم شود.

وی از مسؤولان حاضر در سازمان بورس درخواست کرد مصوبات قانونی در حوزه مسکن را که به عنوان یکی از دغدغه‌های دولت تلقی می‌شود، فراهم کنند.

* عرضه مسکن متری در بورس مناسب دهک‌های پایین است

وزیر اقتصاد در نشست خبری ۱۸ مهر خود مجدد بر عرضه مسکن متری در بورس کالا پافشاری کرد و گفت: یکی از تاکیدات جدی ستاد اقتصادی دولت این است که با توجه به سیاست‌های سقف رشد ترازنامه‌ای که برای بانک‌ها در نظر گفته شده و ممکن است محدودیت‌هایی را ایجاد کند و با توجه به پیشبرد اهداف بخش مسکن که جزو اولویت‌های رئیس‌جمهور و هیات دولت است، به طور حتم باید از سایر ابزارها برای تامین مالی مسکن از بازار سرمایه استفاده کرد.

خاندوزی با اشاره به اینکه ۲ مسیر به شکل فعال برای این موضوع در حال پیگیری است، عنوان کرد: مسیر نخست فروش متری مسکن در بورس کالاست که بخشنامه لازم در بورس کالا تصویب و ارسال شده و بزودی از سوی سازمان بورس تایید خواهد شد.

سخنگوی اقتصادی دولت اشاره کرد: این مسیر، زمینه و فضا را برای اینکه افراد فاقد توانایی خرید مسکن بتوانند از طریق ابزارهایی، هم سرمایه‌گذاری کرده و هم سرمایه‌های خود را نسبت به نوسان‌های تورمی در آینده مصون کنند، باز خواهد کرد. در واقع همزمان با افزایش قیمت املاک و مستغلات در کشور، سرمایه‌های این افراد هم افزایش می‌یابد.

ماهیت مسکن با سایر کالاهای عرضه شده در بورس تفاوت دارد و مشخصات آن به ‌طور کامل مشخص نیست. از سوی دیگر قیمت مسکن نیز حدود تعیین‌شده‌ای ندارد و ارزش آن از شاخص‌هایی مثل محل قرارگیری آن و کیفیت و نوع ساخت تبعیت می‌کند. برای مثال ممکن است حتی در یک ساختمان یکسان، قیمت واحدها در طبقات مختلف نیز با یکدیگر تفاوت داشته باشد.

 همچنین رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار ۱۶ مهر در نشستی خبری با اشاره به عرضه متری مسکن در بورس کالا گفت: بنا بر اصل حمایت از حقوق سرمایه‌گذاران، به دنبال تنوع‌بخشی به روش‌های سرمایه‌گذاری هستیم و سعی کردیم در ۲ سال گذشته بیشتر از گذشته به این موضوع بپردازیم و به راه‌اندازی ابزارهای سرمایه‌گذاری در مسکن توجه ویژه کردیم. همچنین ۳ صندوق اهرمی تاکنون توانسته‌اند ۳۰ هزار میلیارد تومان سرمایه جذب کنند.

مجید عشقی ادامه داد: صندوق املاک و مستغلات راه‌اندازی شد و در ۳ ماه گذشته پیش‌فروش متری و دستورالعمل سلف مسکن آماده شد که تا یک هفته روی سایت است و هفته آینده پس از جمع‌بندی نهایی، در نخستین جلسه هیات‌مدیره تصویب خواهد شد.

* شرایط خرید مسکن متری از بورس کالا چیست؟

شرط اولیه برای ورود به خرید و فروش مسکن در بورس کالا داشتن کد بورسی است. متقاضی باید برای دریافت کد بورسی در سامانه سجام ثبت‌نام کند (احراز هویت و دریافت کد بورسی باید به نام خود متقاضی انجام بگیرد).

در مرحله بعد متقاضی باید در یک کارگزاری ثبت‌نام کند و معاملات خود را از این طریق انجام دهد و حساب بورسی خود را از طریق درگاه پرداخت الکترونیک شارژ کند.

همچنین برای این نوع معامله طبق شرایط خرید سهام زمین متری، لازم است فرد، حداقل سرمایه‌ای را که هنگام واگذاری اوراق از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار اعلام می‌شود، در اختیار داشته باشد. اوراق متناسب با متراژهای معین واحدها، تعریف شده و متقاضی می‌تواند با خرید اوراق به مقدار تعیین شده، در سررسید مشخص، واحد مسکونی را تحویل بگیرد.

* عرضه مسکن متری در بورس امکان‌پذیر نیست

در همین حال یک کارشناس مسکن درباره طرح فروش متری مسکن در بورس به مهر گفت: فروش مسکن آن هم متری در بورس امکان‌پذیر نیست. در بورس کالاهای همگن عرضه می‌شود و مسکن جزو کالاهای همگن نیست و قیمت واحدی ندارد. قیمت خانه بر اساس طبقات، جنوبی و شمالی بودن و مکان جغرافیایی تعیین می‌شود و نمی‌توان با یک قیمت هر واحد آن را به فروش رساند، مگر اینکه به صورت اوراق بهادر و سهام در بورس عرضه شود و به فروش برسد.

فرهاد بیضایی افزود: در گذشته نیز این اتفاق در قالب صندوق زمین و ساختمان نتوانسته افکار عمومی را جلب کند و عرضه مسکن در بورس هم نمی‌تواند افکار عمومی را جلب کند. باید در انتظار بود و دید چه برنامه‌ای برای عرضه در بورس دارند.

* فروش متری مسکن بازار را تنظیم نمی‌کند

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان هم با اشاره به اینکه فروش متری خانه در تعارض با ساخت و سازهای دولتی است، بیان کرد: فروش متری خانه در تعارض با برنامه‌های دولت، حتی در تعارض با ساخت مسکن اجتماعی شهرداری است. با توجه به اینکه طرح ساخت مسکن اجتماعی هدف اصلی‌اش خانه‌دار کردن دهک‌های مورد هدف جامعه است، طرح فروش متری با این طرح در تعارض است. فرشید پورحاجت به مهر گفت: به نظر بنده بهتر بود شهرداری به جای طرح فروش متری خانه، به برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن اجتماعی در چارچوب دولت می‌پرداخت. با توجه به اینکه فروش متری خانه ساختاری است که بنگاه‌های اقتصادی از آن برای تأمین مالی پروژه‌های خود اقدام می‌کنند، بنابراین این طرح قرار نیست بازار را تنظیم کند.

* این طرح مردم را خانه‌دار نمی‌کند

مرتضی افقه، کارشناس اقتصاد هم درباره فروش متری خانه گفت: طرح‌هایی که مطرح می‌شود تا وقتی سرمایه‌گذار نداشته باشد، قابلیت اجرا ندارد و مردم را خانه‌دار نمی‌کند. به طور مثال مسکن مهر یا مسکن ملی با مشکل زمین و سرمایه‌گذار روبه‌رو است. اگر قرار بود مشکل مسکن با طرح حل شود، با طرح ساخت‌وسازها حل می‌شد. وی در ادامه بیان کرد: این طرح‌ها برای این است که تنش‌های بازار مسکن کاهش یابد اما قطعاً این طرح فروش متری خانه مردم را خانه‌دار نخواهد کرد.

* طرح ناموفقی که دوباره در دستور کار است

حسن محتشم، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن نیز درباره فروش متری خانه در بورس گفت: فروش متری مسکن اواخر دهه ۷۰ تجربه شد اما به دلایل نامعلومی متوقف شد. فروش متری مسکن تأثیری بر میزان تولید نخواهد گذاشت. وی در ادامه بیان کرد: تنها تأثیری که این کار خواهد داشت این است که سرمایه‌های کوچک وارد خرید خانه شود. از آنجا که ارزش پول هر روز با توجه به تورم کاهش می‌یابد، طرح فروش متری خانه، مقابل کاهش سرمایه‌ها را می‌گیرد. این کارشناس مسکن در ادامه درباره ساخت مسکن در طرح فروش متری مسکن به مهر گفت: این طرح باعث ساخت و ساز نمی‌شود و حتی تقاضا را نیز کاهش نمی‌دهد، فقط باعث می‌شود حداقل ارزش پول مردم با خرید یک یا 10 متر خانه حفظ شود اما باعث تسریع در ساخت و ساز نخواهد شد. حسن محتشم در پایان بیان کرد: انتظارات جامعه از طرح فروش متری، کنترل بازار مسکن و همچنین خانه‌دار کردن مردم است اما با توجه به اینکه خانه در پایتخت متری ۵۰ میلیون است و خرید 10 متر خانه مردم را خانه‌دار نمی‌کند، فقط ارزش سرمایه مردم را حفظ می‌کند.

* پروژه شکست‌خورده مسکن متری در سال‌های اخیر

شهرداری و سازمان بورس تلاش کرده‌اند با فروش متری مسکن در بورس حداقل مردم را خانه‌دار و سرمایه‌ها را به سمت ساخت و ساز هدایت کنند. با توجه به اینکه هر ۴ تا ۵ سال قیمت مسکن تحت تاثیر تورم و رشد بازارهای موازی به یکباره دچار جهش می‌شود، به همین دلیل به نظر می‌رسد باید راهکار اساسی برای خانه‌دار کردن مردم از سوی دولت برنامه‌ریزی شود. البته در این باره موضع وزیر راه و شهرسازی منفی است. مهرداد بذرپاش ابتدای مهرماه در این باره گفت مسکن متری در دستور کار ما قرار ندارد و اجرا نمی‌شود.