رضا نجاتی: گزارش بانک مرکزی درباره متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ نشان می‌دهد قیمت مسکن نسبت به ماه قبل، منفی 0.4 درصد و حجم معاملات مثبت 14.8 درصد بوده است.

وزارت راه و شهرسازی روز گذشته به صورت گزیده بخش‌هایی از گزارش تحولات مسکن بانک مرکزی را روی تارنمای خود قرار داد که گویای کاهش قیمت مسکن است. گزارش بانک مرکزی درباره قیمت مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه تهران برای کل ماه آبان نشان می‌دهد نسبت به ماه قبل قیمت مسکن منفی 0.4 درصد و حجم معاملات مثبت 14.8 درصد بوده است. بنا بر این گزارش، متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در مناطق شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین کاهش قیمت در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل مربوط به منطقه یک تهران با ۹,۴ درصد است. همچنین متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در منطقه ۱۲ تهران، 7.8 درصد کاهش را تجربه کرد. بنا بر گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی منطقه ۲۰ تهران کاهش قیمت 6.6  درصدی و منطقه ۴ کاهش قیمت 6.2 درصدی را در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل داشت. همچنین بانک مرکزی گزارش داد تعداد معاملات واحدهای مسکونی در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل 14.7 درصد رشد داشته است. بنا بر این گزارش، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در مناطق شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین افزایش معاملات مربوط به منطقه ۶ تهران با رشد 45.2 درصدی بوده است. منطقه شهری ۹ تهران نیز افزایش 34.8 درصدی و منطقه ۱۷ رشد 31.9 درصدی را در تعداد معاملات واحدهای مسکونی در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل تجربه کردند، همچنین در منطقه شهرداری ۸ تهران تعداد معاملات واحدهای مسکونی در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل 27.5 درصد و منطقه ۳ شهرداری تهران 22.5 درصد رشد داشت. در گزارش بانک مرکزی توضیح داده شده است: متوسط قیمت معاملاتی برآوردشده، صرفا تصویر کلی از تحولات قیمتی در شهر تهران را ارائه می‌کند که با توجه به ناهمگن بودن واحدهای مسکونی معامله‌شده (به لحاظ ناحیه، محله، طبقه، وضعیت مشاعات همچون پارکینگ و انباری، آسانسور، کیفیت ساخت و سایر عوامل)، لازم است این موضوع در مقایسه قیمت‌های محاسبه‌شده در ماه‌های مختلف بویژه در سطح مناطق مدنظر قرار گیرد. وزارت راه و شهرسازی به روش‌های مختلف یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی را در دست ساخت دارد و تاکنون بیش از ۴۰۰ هزار متقاضی زمین رایگان تحویل گرفته‌اند که تا پایان سال این رقم به یک میلیون نفر در بخش‌های شهری و روستایی خواهد رسید.

بر اساس این گزارش، شروع روند ساخت 1.9 میلیون واحد مسکونی و تخصیص زمین به متقاضیان ذیل نهضت ملی مسکن از اصلی‌ترین عواملی هستند که باعث کاهشی شدن روند قیمت‌های مسکن شده است. نکته قابل توجه در رابطه با گزارش اخیر بانک مرکزی بازگشت رونق به بازار مسکن است. اینطور که هر ۲ سمت متقاضی و عرضه‌کننده مسکن واقعیت کاهشی شدن قیمت‌های مسکن را پذیرفته‌اند و بر همین اساس بازار از بلاتکلیفی خارج شده است و شاهد بازگشت رونق به آن هستیم. 

در چند ماه گذشته اغلب عرضه‌کنندگان مسکن منتظر بودند روند کاهشی مسکن متوقف شود و دوباره شاهد رشد آن باشند که بررسی رکوردهای آماری نشان می‌دهد این اتفاق رخ نداده است.

* کاهش تورم انتظاری

مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز»، درباره شرایط کنونی بازار مسکن گفت: خوشبختانه اتفاق خوبی که در بخش مسکن رخ داده این است که تورم انتظاری مسکن فروکش کرده است.

به گفته وی، همین موضوع باعث شده نگاه سرمایه‌ای به مسکن از بین برود و در نتیجه سوداگری مسکن صرفه اقتصادی برای سوداگران نداشته باشد. از طرفی به دلیل کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن، قیمت‌هایی که اکنون از سوی برخی فروشندگان و بعضا برخی مشاوران املاک ارائه می‌شود، کاذب است.

گودرزی افزود: اقدامات قابل توجهی از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن انجام شده که پیامدهای خوبی به همراه داشته است؛ طرح واگذاری زمین رایگان و زمین‌های ۹۹ ساله، افزایش حریم شهرها، طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، تحویل زمین به بخشی از واجدان طرح حمایت از جوانی جمعیت و اقداماتی از این قبیل گام‌های مثبتی بوده که سوداگری بخش مسکن را بشدت کاهش داده است، البته ناگفته نماند برای کنترل بازار مسکن این اقدامات به تنهایی کافی نیست.

کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: هنوز با استانداردهای جهانی در بخش مسکن فاصله زیادی داریم. یکی از ابزارهایی که می‌تواند به دولت کمک کند این فاصله را به حداقل ممکن برساند، مالیات است. اگرچه قانون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد اما واقعیت این است که دولت نتوانست درآمدی از این بخش حاصل کند.

وی با اشاره به فقر قانونی در بخش مسکن گفت: یکی از معضلات بخش مسکن بی‌قانونی و رهاشدگی مفرط است که باعث شده بی‌عدالتی در حوزه مسکن به وجود آید. همچنین نبود آمارهای دقیق از وضعیت مسکن در کشور، باعث شده کارشناسان این حوزه تحلیل و چشم‌انداز درستی از حال و آینده مسکن در کشور نداشته باشند.

گودرزی در ادامه به برخی ابزارهای کنترل بازار مسکن اشاره کرد و افزود: در کنار قوانین مختلفی که باید برای نظارت و کنترل بازار مسکن وجود داشته باشد، راهکارهای مختلفی نیز وجود دارد که به دولت کمک می‌کند بخش مسکن را به درستی اداره کند. برای مثال اگر تمام آگهی‌های فروش ملک شناسنامه‌دار شوند و هر قیمتی که از طرف مالک درج شد، ملاک خوداظهاری در ارزش ملک برای محاسبه مالیات قرار گیرد، یا اینکه مسکن مصرفی، حداقل به مدت ۱۰سال مشمول ممنوعیت خریدوفروش شود، در کنار سایر ابزارها می‌‌توان نظارت بر بازار مسکن و قیمت‌های ارائه‌شده را افزایش داد و علاوه بر رونق بازار خرید و فروش، مسکن را از حالت رکود خارج کرد. 

وی افزود: تنها در صورت ثبات اقتصادی است که خریداران می‌توانند آینده مشخصی پیش روی بازار ترسیم و بر اساس آن تصمیم اتخاذ کنند. دولت نیز می‌تواند با ایجاد ثبات در شاخص‌های اقتصادی کلان و به تبع آن بازارهایی از جمله بازار مسکن، رونق  بیشتر را به این بازار برگرداند.