گروه اقتصادی: بررسی جدیدترین آمارهای رسمی قیمت مسکن در شهر تهران نشان از آن دارد که بار دیگر برای چندمین ماه متوالی قیمت مسکن کاهشی شده است. به نظر می‌رسد جمیع اقدامات دولت در این راستا اعم از مالیات‌های گوناگون در حوزه مسکن، برخورد با بنگاه‌ها و پلتفرم‌های متخلف و نهضت ساخت مسکن باعث این اتفاق شده است.

اساسا فصول سرد سال موعد توقف قیمت مسکن است؛ اتفاق رخ داده در آبان امسال نوید این را می‌دهد که در ماه‌های آتی شاهد کاهشی‌ شدن هرچه بیشتر قیمت‌ها باشیم.

به گزارش «وطن امروز»، بانک مرکزی اعلام کرد متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در آبان‌ امسال ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 0.4 درصد کاهش نشان می‌دهد که با توجه به افزایش 14.8 درصدی معاملات در این ماه، آرامش نسبی در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی ماه‌های اخیر برقرار شده است.

آبان ۱۴۰۲ تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 14.7 درصد افزایش و 55.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 757.7 میلیون ریال بوده که حاکی از کاهش 0.4 درصدی نسبت به ماه قبل است. گفتنی است گزارش «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان‌ ۱۴۰۲» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی ‌بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

ساخت مسکن یکی از وعده‌های انتخاباتی سیدابراهیم رئیسی بود و از ابتدای روی کار آمدن دولت سیزدهم، بخش مسکن مورد توجه قرار گرفت و ماحصل آن اجرای طرحی با نام نهضت ملی مسکن در سراسر کشور بود. این طرح که ارتقایافته طرح مسکن مهر است، توانست قطار از حرکت ایستاده ساخت مسکن را دوباره به حرکت درآورد. با این حال ساخت 4 میلیون واحد مسکن در طول 4 سال، وعده‌ای نبود که دولت به تنهایی از پس آن برآید. بر همین اساس دولت سعی کرد با همراه کردن عموم مردم و سازندگان مسکن، به این امر سرعت بخشد. این سیاست به همراه توجه به بافت‌های فرسوده کشور موجب شد در کنار طرح نهضت، طرح احیای بافت‌های فرسوده نیز قوت بگیرد.

* رویکردی برای کاهش هزینه‌ها

با توجه به نوسانات قیمتی بازار و همچنین سایه انداختن غول تورم بر اقتصاد کشور، ساخت مسکن در قالب‌های نهضت ملی مسکن و احیای بافت‌های فرسوده، موجب کاهش قابل توجه قیمت مسکن نشد و به همین دلیل دولت دخالت خود در ساخت مسکن را افزایش داد و با اجرایی کردن طرحی مبنی‌ بر رایگان کردن زمین برای ساخت مسکن، سعی بر کاهش قیمت‌ها کرد. بر همین اساس، سهم قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن صفر شد و توانست شوک مثبتی به بازار وارد کند. 

به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، یکی از بزرگ‌ترین هزینه‌ها در ساخت مسکن، هزینه تأمین زمین است که در نهضت ملی مسکن صفر شده و زمین 99 ساله ارائه می‌شود. بر همین اساس می‌توان مدعی شد نگاه وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم، کاهش حداکثری هزینه‌های ساخت مسکن است. 

همچنین مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اهتمام دولت برای ایجاد نهضت ملی کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و ساختمان گفت: با مصوبه جدید مجلس، بخشی از هزینه‌ها که در قالب بیمه و عوارض از صاحبان ملک اخذ می‌شد، کاهش چشمگیری خواهد یافت. همچنین موضوع عوارض صدور پروانه ساختمانی که توسط شهرداری‌ها از مردم اخذ می‌شود، نیازمند ساماندهی مجدد است که در تلاش برای اصلاح آن هستیم.

به گفته بذرپاش، همچنین تاکنون ۵۰ هزار هکتار زمین در قالب الحاق به محدوده‌های شهری و شهرک‌های جدید تامین شده است. وی تصریح کرد: درباره مصالح ساختمانی بویژه سیمان و فولاد که اصلی‌ترین مصالح ساختمانی در ساخت‌وساز به شمار می‌رود، تصمیم داریم این مصالح را با قیمت مناسب‌تری به سازندگان عرضه کنیم تا در قیمت تمام‌شده و کاهش آن تاثیر داشته باشد. همچنین وزیر راه و شهرسازی از واگذاری ۲۰ هزار قطعه زمین در ۳۱ استان کشور برای طرح جوانی جمعیت به متقاضیان واجد شرایط خبر داد و افزود: با تحویل این قطعات، میزان قطعات اراضی تحویلی برای طرح جوانی جمعیت به ۳۲ هزار قطعه می‌رسد. یکی از سیاست‌های جدید وزارت راه و شهرسازی در دوره جدید، واگذاری زمین‌های روستایی است که قرار است تا پایان امسال ۵۰۰ هزار قطعه زمین در قالب طرح نهضت ملی مسکن در روستاها تحویل داده ‌شود.

وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه هزینه صدور پروانه ساختمانی بعد از پیگیری‌ها و مصوبه جدید مجلس کاهش یافت، گفت: مصوبه جدید مجلس می‌تواند به افزایش پروانه ساختمانی کمک کند.

* سرعت ساخت مسکن رو به افزایش است

اهتمام وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن و عرضه آن به متقاضیان واقعی، موجب شده است توازنی میان عرضه و تقاضا شکل بگیرد. عدم ساخت مسکن توسط دولت گذشته عاملی بر گرانی مسکن بود که با ناترازی میان عرضه و تقاضا، حسرت خانه‌دار شدن را به دل بسیاری از مردم گذاشته بود اما دولت سیزدهم ساخت مسکن را یکی از کلیدی‌ترین اقدامات خود به شمار آورده و در تلاش است با سرعت بخشیدن به ساخت مسکن، نه ‌تنها مراتب خانه‌دار شدن را آسان کند، بلکه اوضاع نابسامان بازار مسکن را نیز بهبود بخشد.

بر اساس آمارهای منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، تاکنون یک میلیون و 800 هزار واحد نهضت ملی در قالب مسکن روستایی، مسکن شهری و زمین‌های تک‌طبقه به متقاضیان واجد شرایط واگذار شده است. همچنین تکمیل حدود 100 هزار واحد مسکن مهر، تولید مسکن و نوسازی بافت فرسوده و طرح خودمالکی در سراسر کشور در حال اجراست. 

در تازه‌ترین اقدام دولت سیزدهم در راستای ارائه واحدهای ساخته شده در قالب طرح نهضت ملی مسکن، در سفر 2 روزه رئیسی به کردستان، 5 هزار و 800 واحد مسکن در قالب نهضت ملی افتتاح شد. گفتنی است 5 هزار از این واحدها روستایی، 200 واحد ملی و 600 واحد نیز خودمالکی و فرسوده بوده است.

* مالیات بر خانه

یکی دیگر از اقدامات مهم دولت سیزدهم و وزارت راه و شهرسازی آن برای کنترل و ساماندهی بازار مسکن، ایجاد ابزارهای تنظیمی برای تنظیم بازار بود. مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر سوداگری، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر زمین‌های خالی، مالیات بر املاک لوکس و گران‌قیمت، ساماندهی مشاوران املاک و پلتفرم‌های مسکنی و ارتقای سامانه املاک و مسکن برای انعقاد قراردادهای آنلاین از سیاست‌های تنظیم بازار مسکن بود که برخی از این اقدامات در تمام دنیا برای کنترل بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.  از جمله مالیات‌هایی که در دوره‌های مختلف از سوی دولت‌ها پیگیری شد اما به ثمر نرسید، مالیات بر خانه‌های خالی بود. این مالیات پس از 50 سال در کشور اجرایی و برای نخستین‌بار در دولت سیزدهم اخذ شد. اگرچه میزان اخذ این مالیات در حال حاضر تنها محدود به 80 هزار واحد است اما اهتمام دولت برای اجرایی شدن ابزارهای تنظیمی در راستای تنظیم بازار مسکن، امری ستودنی است.

مالیات بر عایدی سرمایه که نامش به مالیات بر سوداگری تغییر یافت، از دیگر مالیات‌هایی بود که به عنوان ابزار تنظیمی بازار مسکن معرفی شد. این مالیات به نسبت دیگر مالیات‌هایی که از جانب دولت ارائه شده، اثر بیشتری داشته اما هنوز به مرحله اجرایی نرسیده و طرح آن میان مجلس شورای اسلامی و مجمع تشخیص مصلحت نظام سردرگم است.

* ۲۰۰ هزار خانه خالی به بازار مسکن عرضه شد

وزیر راه و شهرسازی بیان کرد: تمام تلاش ما این است از طریق ابزارها و مکانیزم‌های متعدد، بخش مسکن را ساماندهی و قیمت را کنترل کنیم که یکی از آن ابزارها مالیات بر خانه‌های خالی است. هم‌اکنون بیش از ۸۰ هزار پرونده مالیاتی در سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی در دست بررسی قرار دارد. با همین مکانیزم تاکنون بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی خالی به بازار مسکن عرضه شده است.

وی ادامه داد: قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره در صورت تصویب و ابلاغ این امکان را فراهم می‌کند تا میزان اجاره در استان‌ها تعیین و اجرا شود.

* استفاده از ظرفیت شهرهای اقماری

یکی از اقدامات مهم دولت در راستای تنظیم بازار و کنترل تورم حاکم بر بخش مسکن، توجه به شهرهای اقماری در کلانشهرها بوده است. این موضوع در حالی است که پس از روی کار آمدن دولت سیزدهم، میزان دسترسی و امکانات در این شهرها افزایش یافت و موجب میل مردم به سمت اسکان در این شهرها شد. همچنین با ساخت مسکن در این شهرهای اقماری شرایط زندگی در آنها بهبود یافت. این موضوع در حالی است که قبل از این موضوع تمایل بسیاری از مردم به سمت اسکان در کلانشهرها بود اما با این اقدامات جمعیت کثیری میل به اسکان در این شهرها پیدا کردند.

افزایش اسکان در این شهرها نه تنها موجب انتقال موجی از جمعیت از کلانشهرها به این شهرها شده، بلکه اسکان را تا حدی به سمت آمایش سرزمینی سوق داده است. همچنین گفتنی است مسکن در این شهرها به دلیل وضعیت نوظهوری که دارند، با قیمت نازل‌تری به متقاضیان ارائه شده و وضعیت بهتری نسبت به کلانشهرها دارد.