کد خبر: 273093تاریخ: 1402/9/25 00:00
اصرار مسؤولان شهری و سازمان بورس بر سرمایه‌ای‌تر کردن مسکن
«مسکن متری» صاحبخانه نمی‌کند
گروه اقتصادی: موضوع ورود مسکن به بورس و فروش آن به صورت متری در سال‌های اخیر بارها مطرح شده اما هیچگاه این اتفاق به سرانجام نرسیده است. طبق این طرح افراد می‌توانند به صورت متری و بر اساس توان پرداخت، مسکن تهیه کنند. بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چندوجهی است، این عمل یک مکانیزم برای تامین نقدینگی پروژه‌های عمرانی است و از سوی دیگر با توجه به شرایط تورمی اقتصاد، ارزش پول ملی مردم را حفظ می‌کند اما مساله این است: آیا این روش منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد؟
به گزارش «وطن امروز»، پنجشنبه هفته گذشته در همایشی تحت عنوان «تامین مالی شهر» مسؤولان شهری و سازمان بورس بر موضوع مسکن متری تاکید کردند؛ طرحی که اکثر کارشناسان اقتصاد و صاحبنظران حوزه مسکن با ادله و استدلال‌های مختلف آن را شکست‌خورده می‌دانند و معتقدند نه تنها نمی‌تواند باعث بهبود شرایط بازار مسکن شود، بلکه کالای مسکن را با سرعت هرچه بیشتر به سمت سرمایه‌ای شدن هدایت می‌کند.
* ابزارهای جدید برای خانه‌دار نشدن
رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در این باره گفت: در شهرداری تهران مجوز نهاد مالی مستقل صادر شده و راه‌اندازی خواهد شد. ذائقه مردم کماکان سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است اما باید منابع با ابزارسازی در ساخت‌و‌ساز مورد استفاده قرار گیرد که شهرداری‌ها باید در حوزه املاک از این ظرفیت استفاده کنند. مجید عشقی با بیان اینکه شهرداری‌ها می‌توانند از ظرفیت اوراق مشارکت نیز استفاده کنند، یادآور شد: بهره‌های بانکی در دنیا و کشور بسیار بالاست و شرایط ایجاد شده برای ترازنامه بانک‌ها باعث شده بهره به بالاترین حد خود در سال‌های اخیر برسد. فکر می‌کنیم نحوه تامین مالی از محل اوراق بدهی ناشی از این وضعیت، کوتاه مدت باشد.
عشقی اعلام کرد: مجوز دومین صندوق املاک و مستغلات نیز صادر شده و معتقدیم این صندوق‌ها در تمام شهرداری‌ها قابل استفاده است که این ابزار برای سرمایه‌گذاری مستقیم شهرداری‌ها خواهد بود. عشقی با بیان اینکه مقدمات اوراق سلف فراهم شده و تا پایان سال منتشر خواهد شد تا مسکن متری و تامین واحدهای خرد عملیاتی شود، گفت: نهادهای مالی مرتبط با مدیریت شهری می‌توانند در این مسیر کمک کنند و پیش‌قدم باشند. نقد اصلی به این روش تامین مالی برای ساخت مسکن ناظر به این است که هدف آن خانه‌دار کردن شهروندان نیست، بلکه باعث گران‌تر شدن مسکن می‌شود.
* طرح مسکن متری چیست؟
طبق این طرح افراد می‌توانند به صورت متری و بر اساس توان پرداخت، مسکن تهیه کنند. بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چندوجهی است. این عمل یک مکانیزم برای تامین نقدینگی پروژه‌های عمرانی است و از سوی دیگر با توجه به شرایط تورمی اقتصاد، ارزش پول ملی مردم را حفظ می‌کند اما مساله اینجاست: آیا این روش منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد؟
* شرایط خرید مسکن متری از بورس کالا چیست؟
شرط اولیه برای ورود به خرید و فروش مسکن در بورس کالا داشتن کد بورسی است. متقاضی باید برای دریافت کد بورسی در سامانه سجام ثبت‌نام کند (احراز هویت و دریافت کد بورسی باید به نام خود متقاضی انجام بگیرد). در مرحله بعد متقاضی باید در یک کارگزاری ثبت‌نام کند و معاملات خود را از این طریق انجام دهد و حساب بورسی خود را از طریق درگاه پرداخت الکترونیک شارژ کند. همچنین برای این نوع معامله طبق شرایط خرید سهام زمین متری، لازم است فرد، حداقل سرمایه‌ای را که هنگام واگذاری اوراق از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار اعلام می‌شود، در اختیار داشته باشد. اوراق متناسب با متراژهای معین واحدها، تعریف شده و متقاضی می‌تواند با خرید اوراق به مقدار تعیین شده، در سررسید مشخص، واحد مسکونی را تحویل بگیرد.
* عرضه مسکن متری در بورس امکان‌پذیر نیست
یک کارشناس مسکن درباره طرح فروش متری مسکن در بورس به مهر گفت: فروش مسکن آن هم متری در بورس امکان‌پذیر نیست. در بورس کالاهای همگن عرضه می‌شود و مسکن جزو کالاهای همگن نیست و قیمت واحدی ندارد. قیمت خانه بر اساس طبقات، جنوبی و شمالی بودن و مکان جغرافیایی تعیین می‌شود و نمی‌توان با یک قیمت هر واحد آن را به فروش رساند، مگر اینکه به صورت اوراق بهادار و سهام در بورس عرضه شود و به فروش برسد. فرهاد بیضایی افزود: در گذشته نیز این اتفاق در قالب صندوق زمین و ساختمان نتوانسته افکار عمومی را جلب کند و عرضه مسکن در بورس هم نمی‌تواند افکار عمومی را جلب کند. باید در انتظار بود و دید چه برنامه‌ای برای عرضه در بورس دارند.
* فروش متری مسکن بازار را تنظیم نمی‌کند
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان هم با اشاره به اینکه فروش متری خانه در تعارض با ساخت و سازهای دولتی است، بیان کرد: فروش متری خانه در تعارض با برنامه‌های دولت، حتی در تعارض با ساخت مسکن اجتماعی شهرداری است. با توجه به اینکه طرح ساخت مسکن اجتماعی هدف اصلی‌اش خانه‌دار کردن دهک‌های مورد هدف جامعه است، طرح فروش متری با این طرح در تعارض است. فرشید پورحاجت به مهر گفت: به نظر بنده بهتر بود شهرداری به جای طرح فروش متری خانه، به برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن اجتماعی در چارچوب دولت می‌پرداخت. با توجه به اینکه فروش متری خانه ساختاری است که بنگاه‌های اقتصادی از آن برای تأمین مالی پروژه‌های خود اقدام می‌کنند، بنابراین این طرح قرار نیست بازار را تنظیم کند.
* این طرح مردم را خانه‌دار نمی‌کند
مرتضی افقه، کارشناس اقتصاد هم درباره فروش متری خانه گفت: طرح‌هایی که مطرح می‌شود تا وقتی سرمایه‌گذار نداشته باشد، قابلیت اجرا ندارد و مردم را خانه‌دار نمی‌کند. به طور مثال مسکن مهر یا مسکن ملی با مشکل زمین و سرمایه‌گذار روبه‌رو است. اگر قرار بود مشکل مسکن با طرح حل شود، با طرح ساخت‌وسازها حل می‌شد. وی در ادامه بیان کرد: این طرح‌ها برای این است که تنش‌های بازار مسکن کاهش یابد اما قطعاً این طرح فروش متری خانه مردم را خانه‌دار نخواهد کرد.
* طرح ناموفقی که دوباره در دستور کار است
حسن محتشم، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن نیز درباره فروش متری خانه در بورس گفت: فروش متری مسکن اواخر دهه ۷۰ تجربه شد اما به دلایل نامعلومی متوقف شد. فروش متری مسکن تأثیری بر میزان تولید نخواهد داشت. وی در ادامه بیان کرد: تنها تأثیری که این کار خواهد داشت این است که سرمایه‌های کوچک وارد خرید خانه شود. از آنجا که ارزش پول هر روز با توجه به تورم کاهش می‌یابد، طرح فروش متری خانه، مقابل کاهش سرمایه‌ها را می‌گیرد. این کارشناس مسکن در ادامه درباره ساخت مسکن در طرح فروش متری مسکن به مهر گفت: این طرح باعث ساخت و ساز نمی‌شود و حتی تقاضا را نیز کاهش نمی‌دهد، فقط باعث می‌شود حداقل ارزش پول مردم با خرید یک یا 10 متر خانه حفظ شود اما باعث تسریع در ساخت و ساز نخواهد شد. حسن محتشم در پایان بیان کرد: انتظارات جامعه از طرح فروش متری، کنترل بازار مسکن و همچنین خانه‌دار کردن مردم است اما با توجه به اینکه خانه در پایتخت متری ۵۰ میلیون است و خرید 10 متر خانه مردم را خانه‌دار نمی‌کند، فقط ارزش سرمایه مردم را حفظ می‌کند.
* پروژه شکست‌خورده مسکن متری
در سال‌های اخیر شهرداری و سازمان بورس تلاش کرده‌اند با فروش متری مسکن در بورس حداقل مردم را خانه‌دار و سرمایه‌ها را به سمت ساخت و ساز هدایت کنند. با توجه به اینکه هر ۴ تا ۵ سال قیمت مسکن تحت تاثیر تورم و رشد بازارهای موازی به یکباره دچار جهش می‌شود، به همین دلیل به نظر می‌رسد باید راهکار اساسی برای خانه‌دار کردن مردم از سوی دولت برنامه‌ریزی شود. البته در این باره موضع وزیر راه و شهرسازی منفی است. مهرداد بذرپاش ابتدای مهر در این باره گفت مسکن متری در دستور کار ما قرار ندارد و اجرا نمی‌شود.