مریم طیبی‌نظری: بالاخره بر اساس برنامه هفتم توسعه و بعد از ۳ دهه پافشاری مدیران شهری بر توسعه عمودی شهرها، سیاست‌گذاران به دنبال الگویی علمی‌تر و کم‌هزینه‌تر برای توسعه شهرها هستند. بر اساس تبصره یک ماده ۵۰ لایحه برنامه هفتم توسعه، «وزارت راه و شهرسازی مکلف است با رعایت تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن و سند آمایش سرزمینی، در راستای اضافه شدن حداقل 0.2 درصد  مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور با تراکم حداکثر 60 نفر در هکتار، برای ایجاد مسکن معیشت‌محور در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی، برنامه‌ریزی و اقدام کند».

طبق این قانون، سیاست‌گذار قصد دارد از طریق توسعه افقی شهرها، مسکن مورد نیاز کشور را فراهم کند. ایده توسعه افقی شهرها اگر چه در ادبیات شهرسازی دنیا و حتی در تاریخ تمدنی و زیست اجتماعی ما حرف تازه‌ای نیست اما متاسفانه برخی در قبال آن مقاومت دارند.

بررسی‌های انجام شده از روند ساخت‌وساز در کشور‌های مختلف نشان می‌دهد از یک سو طی۳۰ سال گذشته سیاست‌های توسعه شهری شهر‌های مختلف آمریکا از جمله تگزاس و سانفرانسیکو که بر اساس بلندمرتبه‌سازی بود، تعدیل شده و شاهد ساخت‌وساز در حوزه برج‌سازی و  آسمان‌خراش نیستیم و از سوی دیگر توسعه شهرهای بزرگ دنیا همچون پاریس، لندن، توکیو و مسکو طبق الگوی توسعه افقی اتفاق افتاده است. همه اینها به معنای آن است افرادی که خود بنیانگذار این نگاه و این مدل از توسعه شهری بوده‌‌اند، مشخصا از دهه 90 به بعد از این ایده عدول کرده‌اند و توسعه عمودی در ادبیات شهرسازی جهان دیگر نه مورد اقبال مدیران شهری است و نه پژوهشگران. این تغییر نگاه و متد در شهرسازی جهان، بعد از آنکه تبعات منفی توسعه عمودی و بلندمرتبه‌سازی خود را در گران‌تر شدن، بی‌کیفیت‌تر شدن و به مخاطره انداختن سلامت روان ساکنان شهرها نشان داد، اتفاق افتاد.

* تراکم در شهرها زیاد، غیرعلمی و غیرانسانی است

عبدالحمید نقره‌کار، رئیس مرکز تحقیقات و قطب علمی معماری اسلامی دانشگاه علم و صنعت، با اشاره به اینکه به طور کلی چگونگی توسعه شهرها ضابطه علمی دارد، توضیح داد: این ضابطه از نظر کارشناسان نظام شهری، نسبت مساحت زمین به جمعیت است که در ادبیات شهرسازی با اصطلاح تراکم از آن یاد می‌کنند. هر چقدر زمین بزرگ‌تر شود، متناسب با آن، جمعیت نیز بیشتر می‌شود. در این صورت با ازدیاد جمعیت باید مساحت شهر افزایش یابد. این یک اصل علمی است. در صورت عدم رعایت این تناسب، با بحران‌هایی در ابعاد متفاوت مواجه خواهیم شد، لذا تراکم جمعیت، بحران اجتماعی و محیط زیستی را به بار خواهد آورد. 

وی ادامه داد: تراکم جمعیت، استقلال حریم و حرمت خانواده‌ها را نابود می‌کند، بنابراین وقتی جمعیت زیاد می‌شود، باید مساحت نیز افزایش یابد. افزایش مساحت شهرها همان به کارگیری الگوی توسعه افقی است. برخی شبهه ایجاد می‌کنند که توسعه افقی بر خلاف تکنولوژی و پیشرفت است. باید سوال کرد: منظورتان در کدام عملکرد است؟ بله! در کاربری‌های تجاری، اداری صنایع سبک، بلند مرتبه‌سازی می‌تواند گزینه مناسبی باشد - البته با ضوابطی که نظام شهرسازی به ما می‌دهد - اما در کاربری مسکونی یک اشتباه است. ایجاد شهرهای متراکم که نتیجه‌ای جز به وجود آمدن خانه‌های کوچک و فشرده ندارد، برای زندگی مطلوب است؟ آیا این افراد (طرفداران توسعه عمودی و کوچک‌سازی) مفهوم خانه، حریم و سکونت را درک می‌کنند؟ قطعا نه! خانه محله امن و امنیت و استقلال فرد و خانواده اوست. خانه باید مستقل و به دور از مزاحمت‌های همجواری باشد تا حرمت انسانی حفظ شود. با ازدیاد جمعیت هیچ راه علمی جز توسعه افقی شهر وجود ندارد بویژه تراکم تهران که غیرانسانی، غیرعلمی و ضدفرهنگ اسلامی است و مافیای قدرت بر فروش تراکم حاکم شده‌اند.

* به دلیل احتکار، تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن 4برابر شده است

نقره‌کار با بیان اینکه یکی از عوامل مهم در بالا رفتن قیمت مسکن انحصار زمین است، توضیح داد: اساس و بنیان هر نوع فعالیت ساختمانی بویژه مسکن، زمین است. اساسی‌ترین مشکل در شرایط فعلی مسکن نیز بی‌توجهی دولت‌ها‌ به اعطای زمین و مصادره و انحصاری کردن زمین‌های شهر، ذیل طرح‌های وارداتی جامع و تفصیلی است. همین مساله طی سالیان متمادی، بستر تشکیل مافیای زمین‌خواری را فراهم کرده است که بدون آنکه ارزش افزوده‌ای داشته باشد، زمین را دست به دست می‌کنند و سودهای کلان به دست می‌آورند. این کار چیزی جز ربا نیست. این شکل از زمین‌خواری و زمین‌فروشی و انحصارطلبی در زمین دقیقا به معنای رباخواری است. امروز اگر زمینی ساخته شود، درآمد کمتری دارد تا اینکه آن ‌را نگه دارند و بعدا بفروشند. ما نوعی رباخواری داریم، چون بدون تولید سود دارد حاصل می‌شود. 

وی افزود: از نگاه اسلامی و طبق یک اصل فقه اسلامی، زمین متعلق به خداوند است که به صورت امانت در دست دولت است، تا به صورت رایگان به مردم نیازمند واگذار شود و به صورت مناسب از آن بهره‌برداری شود. اگر زمین معطل شود، یعنی بدون استفاده رها شود، دولت باید آن را پس گیرد و به فرد نیازمند دیگری دهد. این اصل بسیار مهمی است که دیگر کشورها آن را پیاده می‌کنند اما ما از آن بهره‌ای نمی‌بریم. همین غفلت باعث شده احتکار و نگهداری زمین بدون هیچ‌گونه  فعالیت تولیدی سود اقتصادی زیادی را برای افراد در پی داشته باشد. با گسترش محدوده شهرها و روستاها امکان واگذاری زمین رایگان به مردم و نیازمندان وجود دارد. با آپارتمان‌سازی یک جوان مجبور می‌شود تمام سرمایه 50 سال آینده خود را قرض کند و به مافیای ساخت و ساز بدهد تا خانه‌دار شود اما با عرضه زمین، افراد می‌توانند با امکانات فعلی خود و با روش مردمی‌سازی، خانه‌ خود را بسازند. این مدل به دلیل انعطاف‌پذیری‌ای که دارد، باعث امنیت اقتصادی خانواده می‌شود. باید از دولتمردان در حکومت اسلامی پرسید برای زمین و مسکن مردم چه کرده‌اند.

* یک روند معکوس: بعد خانوار افزایش یافته، مساحت شهرها کاهش

محمدصالح شکوهی، عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت با استناد بر آمار رسمی و ادله تخصصی، تراکم بالای شهرها بویژه کلانشهر تهران را اثبات کرد. وی در این‌باره گفت: اینکه برخی توسعه 78 درصدی پهنه‌های سکونتگاهی را در مقابل افزایش 19 درصدی جمعیت قرار می‌دهند و نتیجه می‌گیرند تراکم شهرها زیاد نبوده، مقایسه صحیحی نیست، چرا که اولا توسعه شهرها را فقط نسبت به افزایش جمعیت مقایسه کرده‌اند و تغییر بعد خانوار و افزایش خانوار را لحاظ نکرده‌اند. از سال 84 تا به حال بعد خانوار تغییر کرده است؛ تعداد خانواده‌ها 50 درصد افزایش داشته است، بنابراین نمی‌توان ادعا کرد جمعیت تنها 19 درصد افزایش یافته است.

وی ادامه داد: ثانیا این افزایش گسترش شهرها در کجا اتفاق افتاده؟ آیا در کلانشهرها هم این گسترش انجام شده است؟  آمار و ارقام مساحت شهرها در 40 سال گذشته نشان می‌دهد نه تنها مساحت کلانشهرها گسترش نیافته، بلکه کاهش هم یافته است به طوری که تراکم جمعیتی در اهواز از 30 نفر بر هکتار به 56 نفر بر هکتار، در اصفهان از 71 نفر به 103 نفر بر هکتار، در مشهد از 76 نفر بر هکتار به 98 نفر، در کرج از 45 نفر به 98 نفر برهکتار ، در شیراز از 62 نفر به 79 نفر بر هکتار و در قم از 34 نفر به 94 نفر بر هکتار رسیده است. بنابراین طرح چنین ادعایی که شهرها توسعه یافته‌اند و تراکم جمعیتی افزایش نیافته است، ابدا حرف کارشناسی و دقیقی نیست. در تهران هم وضعیت چندان متفاوت نیست و حتی به مراتب بدتر است؛ محدوده قانونی شهر تهران در طرح سال 1347، 650 کیلومتر مربع بوده است اما این مساحت در حال حاضر تنها تا 720 کیلومتر مربع گسترش یافته است. آن هم در حالی که تراکم جمعیتی سال 65 که 97 نفر بر هکتار بود، به 140 نفر بر هکتار رسیده است و با این‌ حال هنوز هستند کسانی که می‌گویند تهران شهر پرتراکمی نیست!

* توسعه عمودی پرهزینه‌تر است یا افقی؟

محمدمنان رئیسی، کارشناس حوزه مسکن با ارائه تحلیل و مقایسه آمار و ارقام، کم‌هزینه‌تر بودن توسعه افقی را نشان داد. وی در این باره گفت: برخی اساتید مدعی‌اند این روزها استدلال هزینه کمتر توسعه افقی نسبت به عمودی‌سازی، اساسا به اشتباه مطرح می‌شود اما اعداد و ارقام چیز دیگری نشان می‌دهد؛ نخستین موضوع بحث، هزینه‌های اداره شهر است که در ساختار فعلی شهرداری‌ها بخش قابل توجهی به معاونت خدمات شهری مربوط می‌شود که عمده هزینه‌های سرمایه‌ای‌ آن به هزینه‌های نظافت شهر بازمی‌گردد. سال گذشته بودجه مصوب شهرداری تهران تقریبا حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان بود که عمده این بودجه نیز به 2 معاونت ترافیک و فنی - عمرانی تخصیص داده شد. در حالت خوشبینانه تنها حدود ۲۰ درصد بودجه - معادل ۱۰ همت- سهم هزینه‌های خدمات شهری می‌شود‌ که از این میزان هم بخش عمده‌ای صرف پرداخت هزینه‌های جاری می‌شود. در این صورت اگر ۵ همت به هزینه‌های جاری اختصاص یابد، نهایتا ۵ همت در سال هزینه اداره شهر می‌شود. 

وی ادامه داد: در این حالت بر فرض اگر به سمت توسعه افقی حرکت کنیم و متوسط تراکم تهران را به جای ۵ طبقه، ۲ طبقه در نظر بگیریم، چنین سوالی مطرح می‌شود که آیا با 2 برابر شدن پهنه شهر، هزینه اداره شهر هم 2 برابر می‌شود؟ پاسخ منفی است، چرا که برای مثال همان حجم زباله تولید شده باید جمع‌آوری و بازیافت شود و تفاوتی در میزان تولیدی ندارد، تنها باید نیرو و زمان بیشتری صرف کرد که بازهم چندان هزینه‌‌ معناداری به هزینه فعلی اداره شهر اضافه نمی‌شود. در بدترین حالت ممکن است ۵۰ درصد معادل ۲,۵ همت به هزینه‌های اداره شهری اضافه شود. حال باید حساب کرد ما به ازای ۲,۵‌همت، چند مترمربع واحد مسکونی می‌توان ساخت؟ 

* خانه ویلایی متری 2.5 میلیون ارزان‌تر

رئیسی افزود: آمار و ارقام نشان می‌دهد تفاوت هزینه ساخت خانه تک‌طبقه و آپارتمان با متوسط ۴ تا ۵ طبقه، حداقل در هر متربع 2.5 میلیون تومان است؛ یعنی ساخت هر مترمربع خانه تک طبقه 2.5 میلیون ارزان‌تر از آپارتمان است. یعنی به ازای افزایش 2.5 همت در هزینه‌های اداره شهری، ۱ میلیون متر مربع می‌توان ساخت و اگر هر واحد مسکونی را ۱۰۰ مترمربع حساب کنیم، در این مساحت ۱۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود.

وی گفت: درباره خود هزینه‌های مستقیم ساخت و زیرساخت نیز یکی از اساتید به استعلامی که از یکی از نهادهای حاکمیتی گرفته، استناد و مبتنی بر آن استعلام ادعا کرد هزینه ساخت آپارتمان و خانه‌های تک‌طبقه تقریبا با هم برابر است. در داده‌ها گفته شده بود یک آپارتمان 4 طبقه متری ۱۰ میلیون تومان تحویل داده شده و یک واحد یک‌طبقه نیز دقیقا همین طور. من معتقدم این گزارشی که نهاد حاکمیتی داده، یا نشانه سوءمدیریت شدید است که نتوانسته‌اند تفاوت هزینه‌ای الگوی توسعه افقی و عمودی را مدیریت کنند یا اینکه گزارش اساسا کذب است. در الگوی توسعه عمودی حداقل حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد مساحت ساختمان مربوط به فضای مشاع است. این هزینه را اگر حذف کنیم، خانه‌های ویلایی ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزان‌تر تمام خواهند شد. عمودی‌سازی هزینه‌های جانبی دیگری نیز دارد؛ وقتی ارتفاع بیشتر شود، سازه سنگین‌تر می‌شود و سازنده مجبور است از اسکلت فلزی و بتنی استفاده کند که ۱۵ تا ۲۰ درصد هزینه‌بردار است، در حالی که در توسعه افقی نیازی به اسکلت وجود ندارد.