گروه اقتصادی: از خرداد سال جاری تاکنون همزمان با کاهش حجم معاملات مسکن، قیمت‌ها هم در این بازار کاهشی شده‌ و بر اساس آخرین گزارش‌های رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 74 میلیون تومان رسیده است که بیانگر کاهش 5 درصدی نسبت به خرداد است. به عبارت دیگر، سرمایه‌گذاری در این بازار چند ماه است دیگر نه‌تنها بازدهی ندارد، بلکه موجب ضرر و زیان سرمایه‎گذار هم می‌شود. کارشناسان پیش از این یکی از اصلی‌ترین دلایل آشفتگی بازار مسکن را سرمایه‌ای شدن آن می‌دانستند. در یک وضعیت مطلوب مسکن باید کالایی مصرفی و در دسترس عموم باشد که به مرور زمان قیمت آن در بهترین حالت ثابت بماند، نه آنکه روند افزایشی داشته باشد. 

به گزارش «وطن امروز»، بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی و بنا بر «آمار واحد‌های مسکونی معامله شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور»، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در آذر‌ ۱۴۰۲ به 74 میلیون تومان رسید که نشان از کاهش 2.2 درصدی نسبت به آبان دارد. این رشد منفی در آذرماه در تداوم روند نزولی این مولفه از تیرماه سال جاری بوده است که این امر حاکی از برقراری آرامش نسبی در بازار معاملات مسکن شهر تهران به ‌واسطه برنامه‌های در دست انجام دولت درباره ساخت و عرضه مسکن در سطح کشور است. لازم به توضیح است در ماه مورد گزارش حجم معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل معادل ۱,۲ درصد کاهش نشان می‌دهد و از مجموع ۲۲ منطقه شهر تهران، ۱۴ منطقه رشد قیمت ماهانه منفی را تجربه کرده‌اند. این وضعیت می‌تواند نشانگر بروز افت‌های شدیدتر قیمت مسکن در ماه‌های آتی باشد.

* رکود عمیق منطقه 13

در بین مناطق بیست و دوگانه شهر تهران، منطقه 13 با بالغ بر 79.5 درصد بیشترین کاهش را داشته است. در این منطقه طی آذر امسال 77 فقره خرید و فروش واحدهای مسکونی در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شد. تعداد معاملات آذر سال قبل این منطقه 376 فقره بود.

مناطق 2 و 11 به ترتیب با کاهش 72 و 70.3 درصدی معاملات در رده‌‌های دوم و  سوم قرار گرفته‌اند. در منطقه 14 نیز کاهش معاملات حدود 70 درصد بوده است.

منطقه 5 که معمولا بیشترین ثبت معاملات مسکن شهر تهران را داشته، طی ماه گذشته (آذر 1402) 67.4 درصد رشد منفی خرید و فروش مسکن را ثبت کرده است. در ماه مورد اشاره تعداد معاملات این منطقه 500 فقره بود که البته همچنان در بین مناطق بیست‌ودوگانه بیشترین معاملات را در آذر داشته است. کمترین کاهش معاملات با 38.3 درصد مربوط به منطقه 18 است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، معاملات مسکن شهر تهران طی آذر امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته 65.1 درصد کاهش یافته است.

* خروج مسکن از لیست کالاهای سرمایه‌ای

یکی از عوامل تأثیرگذار در بروز تلاطم در بازار مسکن و افزایش قیمت ملک در یک دهه گذشته، فعالیت دلالان و سوداگران در این حوزه بود. تفاوت بین عرضه و تقاضا محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری دلالی مهیا کرده بود تا دور از تیررس مالیات‌های بازدارنده، باعث افزایش قیمت‌ها شوند. 

قریب به اتفاق کارشناسان تنها مسیر کاهش قیمت مسکن را خروج آن از لیست کالاهای سرمایه‌ای ‌دانسته و می‌دانند؛ اتفاقی که هم‌اکنون نشانه‌های آن در حال رویت شدن در بازار مسکن است.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن در این باره گفته بود: مسکن وقتی از وضعیت یک کالای سرمایه‌ای خارج می‌شود و تعادل را تجربه می‌کند که عرضه و تقاضا همخوان باشد. طبیعی است عدم همخوانی عرضه و تقاضا در بلندمدت، طی یک سال و 2 سال قابل جبران نیست. از این رو با تولید انبوه مسکن، می‌توان انتظار داشت وضعیت این بازار عادی شده و حباب مسکن تخلیه شود. طبقه گفته وی، خروج مسکن از لیست کالاهای سرمایه‌ای نیازمند تغییر ریل اقتصاد و تمرکز بر تولید است و نمی‌توان بدون اصلاحات ساختاری انتظار چنین اتفاقی را داشت.

خشایار نادی از کارشناسان مسکن هم گفته بود: تا زمانی که مسکن در ایران بُعد سرمایه و سرمایه‌گذاری دارد و به عنوان ضرورت، نیاز و سرپناه صرف تلقی نمی‌شود، تورم در آن موجود خواهد بود و هیچ کنترلی نمی‌توان روی آن داشت. فرهاد بیضایی، دیگر فعال و کارشناس حوزه مسکن نیز بر همین باور است که مسیر کاهش قیمت مسکن از مسیر خروج آن از کالاهای سرمایه‌ای می‌گذرد. 

وی در این باره گفته بود: در این مقطع زمانی بانک‌ها، بویژه بانک‌های خصوصی شکل گرفته در اوایل دهه ۸۰، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را شروع کردند و به سبب آن، تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن رشد یافت و برای نخستین بار در طول تاریخ باعث شد سهم تقاضای سرمایه‌ای از تقاضای مصرفی پیشی بگیرد به ‌طوری ‌که بر اساس مطالعات طرح اول جامع مسکن، سهم تقاضای سرمایه‌ای مسکن به بیش از ۵۰درصد بازار رسید و تقاضای مصرفی سهم ۴۸ درصدی را به خود اختصاص داده بود.

* شروع عملیات اجرایی حدود 2 میلیون واحد مسکونی

بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی مسؤولان وزارت راه و شهرسازی، از ابتدای دولت سیزدهم تا به امروز عملیات ساخت یک میلیون و 965 هزار و 719 واحد مسکونی ذیل نهضت ملی مسکن شروع شده است. از این میزان یک میلیون و 553 هزار و 132 واحد مربوط به مناطق شهری و 412 هزار واحد در مناطق روستایی است. همچنین همزمان با شروع دولت سیزدهم 108 هزار و 664 واحد مسکن مهر تکمیل شد. در ماه‌های اخیر شاهد عرضه واحدهای ساخته شده از سوی دولت هستیم و همین موضوع نشانگر عزم جدی در رابطه با تحقق شعارهای ساخت مسکن است. همین موضوع سیگنال و پیامی به بازار مسکن است. 

* کاهش تورم انتظاری

مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن هم در گفت‌وگو با «وطن امروز»  درباره رکود حاکم بر بازار مسکن گفت: خوشبختانه اتفاق خوبی که در بخش مسکن رخ داده این است که تورم انتظاری مسکن فروکش کرده است. به این ترتیب خریداران منتظرند قیمت مسکن کاهش یابد، لذا در حال حاضر انگیزه‌ای برای معامله مسکن در بازار وجود ندارد. به گفته وی، همین امر باعث شده نگاه سرمایه‌ای به مسکن از بین رفته و در نتیجه سوداگری مسکن صرفه اقتصادی برای سوداگران نداشته باشد. از طرفی به دلیل کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن، قیمت‌هایی که اکنون از سوی برخی فروشندگان و بعضا از سوی برخی مشاوران املاک ارائه می‌شود، کاذب است.

گودرزی افزود: اقدامات قابل توجهی از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن انجام شده که پیامدهای خوبی به همراه داشته است؛ طرح واگذاری زمین رایگان و زمین‌های ۹۹ ساله، افزایش حریم شهرها، طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، تحویل زمین به بخشی از واجدین طرح حمایت از جوانی جمعیت و اقداماتی از این قبیل گام‌های مثبتی بوده که سوداگری بخش مسکن را به‌شدت کاهش داده است. البته ناگفته نماند برای کنترل بازار مسکن این اقدامات به تنهایی کافی نیست.