گروه اقتصادی: از خرداد سال جاری تاکنون همزمان با کاهش حجم معاملات مسکن، قیمت‌ها هم در این بازار کاهشی شده‌ و بر اساس آخرین گزارش‌های رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 74 میلیون تومان رسیده که بیانگر کاهش 5 درصدی نسبت به خرداد است. به عبارت دیگر، سرمایه‌گذاری در این بازار چند ماه است دیگر نه‌‌تنها بازدهی ندارد، بلکه موجب ضرر و زیان سرمایه‎گذار هم می‌شود. کارشناسان پیش از این یکی از اصلی‌ترین دلایل آشفتگی بازار مسکن را سرمایه‌ای شدن آن عنوان کرده بودند. در یک وضعیت مطلوب مسکن باید کالایی مصرفی و در دسترس عموم باشد که به مرور زمان قیمت آن در بهترین حالت ثابت بماند، نه آنکه روند افزایشی داشته باشد. به گزارش «وطن امروز»، برپایه آمارهای منتشره مرکز ملی آمار ایران، قیمت مسکن در تهران در سومین ماه از پاییز امسال کاهش یافت. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، آذرماه ١٤٠٢ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٧٤,٤ رسید که نسبت به ماه قبل (282.5)، 2.9 درصد کاهش داشته است.

* کاهش تورم ماهانه

آذر ١٤٠٢ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران منفی 2.9 درصد بوده است که در مقایسه با ماه قبل (1.5درصد)، 4.4 واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری نسبت به ماه قبل است.

* کاهش تورم نقطه به نقطه

آذر ١٤٠٢ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٥٧,٥ درصد رسید. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (68.7 درصد) 11.2 واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

* کاهش تورم سالانه

همچنین نرخ تورم سالانه آذر ١٤٠٢ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٨٥,٧ درصد رسید که نسبت به ماه قبل (86.3 درصد)، ۶ دهم واحد درصد کاهش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

* متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به تفکیک منطقه

بر پایه این گزارش، آذر ١٤٠٢ متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در شهر تهران به ترتیب به ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان و ۷۵ میلیون و ۹۲۳ هزار تومان رسید. در این ماه منطقه یک با متوسط وزنی قیمت ۱۵۷ میلیون و ۱۰۶ هزار تومان بیشترین و منطقه ١٩ با متوسط وزنی قیمت ۴۰ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان کمترین قیمت را بین مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران به خود اختصاص دادند.

* مسکن محل متزلزل سرمایه‌گذاری

یکی از عوامل تأثیرگذار در بروز تلاطم در بازار مسکن و افزایش قیمت ملک در یک دهه گذشته، فعالیت دلالان و سوداگران در این حوزه بود. تفاوت بین عرضه و تقاضا محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری دلالی مهیا کرده بود تا دور از تیررس مالیات‌های بازدارنده، باعث افزایش قیمت‌ها شوند. 

قریب به اتفاق کارشناسان تنها مسیر کاهش قیمت مسکن را خروج آن از لیست کالاهای سرمایه‌ای ‌دانسته و می‌دانند؛ اتفاقی که هم‌‌اکنون نشانه‌های آن در حال رویت شدن در بازار مسکن است.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن در این باره گفته بود: مسکن وقتی از وضعیت یک کالای سرمایه‌ای خارج می‌شود و تعادل را تجربه می‌کند که عرضه و تقاضا همخوان باشد. طبیعی است عدم همخوانی عرضه و تقاضا در بلندمدت، طی یک سال و 2 سال قابل جبران نیست. از این رو با تولید انبوه مسکن، می‌توان انتظار داشت وضعیت این بازار عادی و حباب مسکن تخلیه شود. طبقه گفته وی، خروج مسکن از لیست کالاهای سرمایه‌ای نیازمند تغییر ریل اقتصاد و تمرکز بر تولید است و نمی‌توان بدون اصلاحات ساختاری انتظار چنین اتفاقی را داشت.

خشایار نادی، کارشناس مسکن هم گفته بود: تا زمانی که مسکن در ایران بُعد سرمایه و سرمایه‌گذاری دارد و به عنوان ضرورت، نیاز و سرپناه صرف تلقی نمی‌شود، تورم در آن موجود خواهد بود و هیچ کنترلی نمی‌توان روی آن داشت. فرهاد بیضایی، دیگر فعال و کارشناس حوزه مسکن نیز بر این باور است که مسیر کاهش قیمت مسکن از مسیر خروج آن از کالاهای سرمایه‌ای می‌گذرد. 

وی در این باره گفته بود: در این مقطع زمانی بانک‌ها، بویژه بانک‌های خصوصی شکل‌گرفته در اوایل دهه ۸۰، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را شروع کردند و به سبب آن، تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن رشد یافت و برای نخستین بار در طول تاریخ باعث شد سهم تقاضای سرمایه‌ای از تقاضای مصرفی پیشی بگیرد، به ‌طوری ‌که بر اساس مطالعات طرح اول جامع مسکن، سهم تقاضای سرمایه‌ای مسکن به بیش از ۵۰ درصد بازار رسید و تقاضای مصرفی سهم ۴۸ درصدی را به خود اختصاص داده بود.

* شروع عملیات اجرایی حدود 2 میلیون واحد مسکونی

بر اساس آخرین آمار ارائه‌شده از سوی مسؤولان وزارت راه و شهرسازی، از ابتدای دولت سیزدهم تا امروز عملیات ساخت یک میلیون و 965 هزار و 719 واحد مسکونی ذیل نهضت ملی مسکن شروع شده است. از این میزان یک میلیون و 553 هزار و 132 واحد مربوط به مناطق شهری و 412 هزار واحد در مناطق روستایی است، همچنین همزمان با شروع دولت سیزدهم، 108 هزار و 664 واحد مسکن مهر تکمیل شد. در ماه‌های اخیر شاهد عرضه واحدهای ساخته‌شده از سوی دولت هستیم و همین موضوع نشانگر عزم جدی در رابطه با تحقق شعارهای ساخت مسکن است. همین موضوع سیگنال و پیامی به بازار مسکن است. 

* کاهش تورم انتظاری

مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن هم در گفت‌وگو با «وطن امروز»  درباره رکود حاکم بر بازار مسکن گفت: اتفاق خوب رخ داده در بخش مسکن فروکش کردن تورم انتظاری مسکن است؛ به این ترتیب خریداران منتظرند قیمت مسکن کاهش یابد، لذا در حال حاضر انگیزه‌ای برای معامله مسکن در بازار وجود ندارد. به گفته وی، همین امر باعث شده نگاه سرمایه‌ای به مسکن از بین برود و در نتیجه سوداگری مسکن صرفه اقتصادی برای سوداگران نداشته باشد. از طرفی به دلیل کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن، قیمت‌هایی که اکنون از سوی برخی فروشندگان و بعضا از سوی برخی مشاوران املاک ارائه می‌شود، کاذب است. گودرزی افزود: اقدامات قابل توجهی از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن انجام شده که پیامدهای خوبی به همراه داشته است؛ طرح واگذاری زمین رایگان و زمین‌های ۹۹ ساله، افزایش حریم شهرها، طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، تحویل زمین به بخشی از واجدین طرح حمایت از جوانی جمعیت و اقداماتی از این قبیل گام‌های مثبتی بوده که سوداگری بخش مسکن را بشدت کاهش داده است، البته ناگفته نماند برای کنترل بازار مسکن این اقدامات به تنهایی کافی نیست.