آسیه فروردین: هر چند برای درمان مشکل مسکن، تاکنون نسخه‌های فراوانی تجویز شده اما آمارها نشان می‌دهد حدود 60 درصد هزینه ساخت به تامین زمین بازمی‌گردد. بنابراین واگذاری زمین، بویژه اراضی دولتی و رفع مانع‌تراشی‌ها، از راهکارهای تسریع احداث مسکن با توسعه خانه ویلایی به جای بلندمرتبه‌سازی است. این موضوع، یکی از سیاست‌های مهم دولت سیزدهم در قالب طرح نهضت ملی مسکن و سایر قوانین مانند جوانی جمعیت، طی 2.5 سال گذشته بوده است. 

* آمارهای واگذاری زمین

آمارهای رسمی وزارت راه‌ و شهرسازی نشان می‌دهد طی 2 سال نخست فعالیت دولت سیزدهم (نیمه 1400 تا 1402)، حدود ۳۲۰ هزار قطعه زمین واگذار شده است. این میزان، بیش از 2.4 برابر زمین‌های واگذارشده در طول دهه 90 است. بر این اساس، حدود 297 هزار قطعه برای متقاضیان زمین نهضت ملی مسکن و حدود 23 هزار قطعه به منظور اجرای قانون جوانی جمعیت بوده است. این آمار به تفکیک واگذاری گروهی و انفرادی در جدول زیر آمده است.

البته روح‌الله اکبری، دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی، با ارائه آمار جدیدتر در بهمن‌ماه سال گذشته اعلام کرد تاکنون ۳۸ هزار قطعه زمین به متقاضیان واجد شرایط طرح جوانی جمعیت داده شده و این آمار تا پایان سال، بیش از ۷۰ هزار نفر خواهد شد. به گفته وی، طبق طرح جهش تولید مسکن، تاکنون ۵۶ هزار هکتار زمین تامین شده و ۳۱ هزار هکتار اراضی نیز در دست اجراست. این در حالی است که طی فعالیت دولت‌های یازدهم و دوازدهم، تنها 8500 هکتار زمین به شهرها الحاق شده است.

در جدیدترین آمار اعلام‌شده، ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، اواسط اسفند سال گذشته، درباره اجرای طرح نهضت ملی مسکن، از تامین زمین برای ۲ میلیون متقاضی (نیمی در شهرها و نیمی در روستاها)، طی 1402 و 1403 خبر داد. آمار وی در حوزه واگذاری زمین مربوط به جوانی جمعیت با اعداد و ارقام ذکرشده توسط دستیار ویژه مهرداد بذرپاش مطابقت دارد. به گفته نوروزی، برنامه سال گذشته در حوزه طرح جوانی جمعیت، واگذاری زمین به ۷۰ هزار متقاضی بوده که بیش از این میزان، قطعه واگذار شد. 

یکی از موضوعات مهم در زمینه تولید مسکن از نگاه منتقدان، حرکت کند در این مسیر بوده که برای جبران آن، ساخت مسکن یک‌طبقه‌ در دستور کار قرار گرفته، زیرا سرعت ساخت آن بسیار بیشتر است و با واگذاری زمین دولتی به متقاضیان، تحقق این امر بهتر میسر می‌شود؛ همان نکته‌ای که نوروزی هم به آن اشاره می‌کند و معتقد است پیشرفت ساخت‌وساز در پروژه‌هایی که مدیریت ساخت توسط مردم انجام می‌شود، در مقایسه با پروژه‌های انبوه‌سازی بیشتر است.

* واگذاری زمین، از موافقان تا مخالفان

صاحب‌نظران معتقدند حذف واسطه‌ها و واگذاری مستقیم زمین به مردم، هم مساله چالش‌زای ساخت مسکن توسط دولت را مرتفع می‌کند و هم مردمی‌سازی احداث مسکن را در پی دارد. در این حالت، نقش دولت بیشتر تسهیل‌گری و حمایتی است و اقشار خانه اولی یا دهک‌های پایین جامعه را در قالب خانه‌های ویلایی، بویژه در شهرهای کم‌جمعیت که امکان تامین زمین بهتر است، به سمت خانه‌دار شدن پیش می‌برد.

با این حال برخی منتقدان می‌گویند ساخت مسکن با مشکل تامین زمین مواجه است و فارغ از این موضوع، واگذاری آن به خود مردم به نتیجه نمی‌رسد و در نتیجه، عملا این طرح را منتفی و ناموفق می‌دانند. به اعتقاد این دسته از کارشناسان، انبوه‌سازی و احداث ساختمان‌های مرتفع توسط فعالان حوزه مسکن، راه‌حل تسریع در ساخت واحدهای مسکونی است. 

این در حالی است که واقعیت چیز دیگری می‌گوید. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد طبق آمارها، 15 درصد وسعت کشور قابل سکونت است و با 2 درصد تخصیص مساحت، احداث مسکن ویلایی یا یک‌‌طبقه کاملا قابل اجراست، در حالی که اکنون یک درصد مساحت کشور به حوزه ساخت‌وساز اختصاص یافته است. همچنین طبق اعلام وزارت راه‌وشهرسازی به افرادی که فرزند سوم آنها بعد از تصویب قانون تعالی جمعیت متولد شده باشد، زمین رایگان در شهر‌هایی با جمعیت زیر ۵۰۰ هزار نفر و البته غیرکلانشهر تعلق می‌گیرد. در همین زمینه، با سیاست دولت و وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر وسعت محدوده‌های شهری، محدودیت عرضه زمین که قبلا به گرانی آن دامن می‌زد، برداشته شده و با واگذاری زمین به مردم، علاوه بر تعادل قیمت‌‌، سرعت احداث مسکن افزایش می‌یابد. برخی نیز بر این باورند طرح واگذاری زمین، حداقل برای کلانشهرهایی مانند پایتخت قابل اجرا نیست و در صورت موفقیت، صرفا برای شهرهای کوچک‌‌تر میسر است. با این حال، چالش مذکور با الحاق زمین به شهرها قابل رفع است. در همین زمینه، مجتبی شهبازی، معاون شهرسازی و معماری مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران، اواخر بهمن سال گذشته‌ از الحاق بیش از ۴۸۰ هکتار زمین شهرهای رباط کریم، پاکدشت و جیلارد دماوند، به طرح نهضت ملی مسکن در استان تهران خبر داد.  

* واگذاری زمین، نجات‌بخش مستاجران

مساله دیگر وضعیت خانوارهای خانه‌اولی است. آمارها نشان می‌دهد حدود 30 درصد خانواده‌ها، خانه ندارند و مستاجر محسوب می‌شوند. همچنین در حال حاضر، بخش عمده‌ای از درآمد خانوارهای فاقد مسکن به هزینه اجاره‌بها اختصاص دارد که بعضا 50 تا 70 درصد سبد خانوار را بویژه در کلانشهرهایی مانند تهران شامل می‌شود. 

در این حالت، دولت با واگذاری زمین به مستاجران، تسهیل شرایط اعطای تسهیلات بانکی و سایر حمایت‌ها برای کاهش هزینه خانوار و تخصیص آن به ساخت مسکن، عملا هم مشکل اجاره‌نشینی و هزینه‌های سرسام‌آور آن را مرتفع می‌کند و هم رویای صاحب‌خانه شدن افراد فاقد مسکن را به واقعیت مبدل می‌سازد. در این صورت، هزینه‌هایی که برای پرداخت اجاره صرف می‌شود و عملا هدر می‌رود، جای خود را به یک سرمایه‌گذاری مطمئن و سرپناه همیشگی می‌دهد.

* از مانع‌تراشی نهادهای دولتی تا  مخالفان مسکن ویلایی

با این همه، صحبت بر سر این است که اگر چالش کمبود زمین در کشور مطرح نیست، دلایل تاخیر در ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی چیست؟ هر چند عوامل مختلفی در این قضیه دخیل است اما مهم‌ترین عامل، مدیریت عرضه زمین و مقابله با سرپیچی نهادهای دولتی و غیردولتی است که از موانع واگذاری زمین به مردم هستند. دسته دیگر، مخالفان توسعه‌ افقی شهرها، حامیان انبوه‌سازی و اصطلاحا برج‌سازان هستند که به خاطر منافع شخصی یا نگرش متضاد، در این مسیر سنگ‌اندازی می‌کنند.

در این زمینه، ارسلان مالکی، معاون وزیر راه و شهرسازی، دی‌ماه سال گذشته در یاسوج، بر نقش دستگاه‌های دولتی برای واگذاری زمین تاکید و اعلام کرد همگی باید با تمام توان پای کار بیایند. در عین حال، برخی معتقدند پنهان‌کاری دستگاه‌های اجرایی و ادارات دولتی درباره واگذاری زمین مازاد، از دلایل عقب‌ماندگی طرح نهضت ملی مسکن است؛ اقدامی که نشان می‌دهد نهادهای دولتی بعضا به شیوه‌های مختلف از اجرای قانون طفره می‌روند. 

در همین زمینه، قانون جهش تولید مسکن دستگاه‌های دولتی را مکلف به واگذاری رایگان اراضی خود برای تولید مسکن کرده است. طبق قانون، چنانچه وزارتخانه‌ها، موسسات و دستگاه‌های مشمول درباره واگذاری و تحویل زمین و تسلیم اسناد و مدارک اقدام نکنند، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند با درخواست وزارت راه‌وشهرسازی، سند مالکیت را به نام دولت یا نماینده این وزارتخانه صادر کنند. هر چند رئیس‌جمهوری، دی‌ سال گذشته از آمار «یک میلیون و 900 هزار واحد مسکونی روستایی و شهری در کشور در حال ساخت‌و‌ساز» و نیز آماده‌سازی «52 هزار هکتار زمین برای واگذاری به مردم در سراسر کشور» به منظور احداث مسکن خبر داد اما هنوز آمارهای شفاف و دقیقی از میزان «مسکن ساخته‌شده»،  طی 2.5 سال گذشته ارائه نشده است. با این حال، وضعیت موجود حاکی از سرعت پایین تولید مسکن در کشور، فراتر از آمار «در حال ساخت» است. 

چنانچه سیاست‌های واگذاری زمین به مردم و مسکن ویلایی به درستی اجرا شود و متخلفان قانونی، اعم از بانک‌ها به خاطر سنگ‌اندازی در اعطای تسهیلات مسکن، زمین‌خواران به خاطر دور زدن مسیرهای قانون و نهادهای دولتی مانع‌تراش در مسیر واگذاری زمین مازاد، با برخورد قاطع مواجه شوند، تولید مسکن در آستانه سومین بهار دولت در سال 1403 شتاب می‌گیرد.