گروه اقتصادی: بر اساس گزارش بانک مرکزی، تورم مسکن نسبت به سال گذشته تک‌رقمی شده است، در حالی که تورم عمومی هنوز بالاتر از ۳۵ درصد است. این اتفاق تحت تأثیر کاهش جریان نقدینگی، انتظارات تورمی، بهره‌برداری از ۵۰۰ هزار واحد پروژه نهضت مسکن ملی و مسکن مهر در دولت سیزدهم و... است. این گزارش به سیاست‌های مهار تورم مسکن پرداخته است.

تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران خردادماه ۱۴۰۰ همزمان با استقرار دولت سیزدهم ۵۷ درصد بود. روند نزولی تورم مسکن در پایتخت در ماه‌های بعد از آن آغاز شد، به‌طوری که در پایان نخستین سال استقرار دولت مردمی به یکی از کمترین مقادیر سال‌های قبل آن رسید. در واقع قیمت مسکن بعد از اینکه رشد بالایی را تجربه کرد، دولت سیزدهم برای مهار تورم مسکن سیاست‌های تثبیت‌کننده بازار مسکن را در سال ۱۴۰۲ اجرا کرد، به طوری که تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن طی خردادماه امسال روند کاهشی به خود گرفت. اعلام تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در پایان بهار در سطح ۹,۷ درصدی نشان از آن دارد که طی خردادماه امسال بهای مسکن در کشور تعدیل شده است که از این موضوع می‌توان به عنوان دستاوردی در کنترل قیمت خرید خانه در کشور یاد کرد.

***

سیاست‌های کنترل‌کننده تورم مسکن

افزایش نسبی نرخ سود بانکی منجر به کنترل نقدینگی بازار شد، به طوری که سرمایه عموم به جای اینکه وارد بازار مسکن شود به صورت سپرده در بانک‌ها فریز شد. همین مساله تقاضای سوداگری در بازار مسکن را نیز کاهش داد. به عبارت دیگر وقتی دلال‌های املاک متوجه شدند تقاضا در بازار افت کرده است میزان عرضه مسکن را بیشتر کردند. از طرف دیگر همین مساله باعث شد خریداران واقعی مسکن نیز بیشتر پای کار بیایند، چرا که با تک‌نرخی شدن تورم در خرداد ۱۴۰۳ میزان حباب مسکن نیز کاهش یافت.

از سوی دیگر با جذب بخشی از نقدینگی به بانک‌ها، نسبت پول به شبه‌پول کاهش یافت. این موضوع انتظارات تورمی در بازار مسکن را تعدیل کرد. با تحقق برنامه‌های بانک مرکزی در زمینه مهار نقدینگی نوسان نرخ ارز در کشور فروکش کرد. هرچند دلالان ارز همواره به دنبال ایجاد نوسان در بازار ارز بودند اما در چند ماه اخیر دولت توانست افسار نرخ ارز را در دست بگیرد و آن را کنترل کند. اثر این موضوع بر جریان پول سرمایه‌ای نیز تأثیرگذار شد، به طوری که بسیاری از افرادی که دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بودند وارد این بازار نشدند، زیرا از یک سو نگران رکود بازار بودند که مبادا سرمایه‌های آنها در این بازار گیر کند و از سوی دیگر کُند شدن سرعت رشد قیمت مسکن را به وضوح دیدند. به همین دلیل تقاضا در بازار مسکن به سمت مصرف‌کننده واقعی رفت. در ماه‌های اخیر طبیعتا انتظارات تورمی فروکش کرد. فاکتورهایی نظیر مهار رشد نقدینگی و افزایش نرخ سود بانکی کاملا بر مبنای تصمیمات اقتصادی دولت اتخاذ شد و تأثیرگذار نیز بود. به عبارت دیگر رویه‌های کارشناسی بر بازار مسکن کشور اثرگذار شده است. کاهش قدرت خریداران سرمایه‌ای در شرایط کنونی به کاهش تورم مسکن منجر شده است. قوانین بازدارنده مانند مالیات بر عایدی در بازار املاک می‌تواند در کاهش ورود سرمایه به این بخش موثر باشد. در این شرایط اصلاح ساختار اقتصادی و بهبود متوالی سطح رفاه از طریق رشد اقتصادی پایدار طی چند سال می‌تواند قدرت خرید را به متقاضیان خرید خانه بازگرداند. تقویت واقعی بخش عرضه مسکن و مهار نقدینگی با راهکارهایی نظیر افزایش نسبی نرخ سود بانکی چالش خرید خانه اول را تا حدی کاهش می‌دهد، همچنین تثبیت هزینه ساخت مسکن تا حدی چالش انتظارات تورمی بازار مسکن را تعدیل کرد به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن پایتخت در خردادماه امسال در85 میلیون تومان قرار گرفته که نسبت به اردیبهشت امسال 4.1 درصد رشد کرد، همچنین در مقایسه با خرداد پارسال 7.9 درصد افزایش داشته است.

***

جزئیات معاملات بازار مسکن شهر تهران

معاملات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه امسال نشان داد قرارداد 9.3 هزار واحد مسکونی ثبت شده است که نسبت به ماه قبل 6.20 درصد کاهش داشته است. همچنین نسبت به ماه مشابه سال قبل 1.14 درصد افزایش داشته است. واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم 6.27 درصد بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. این نوع آپارتمان‌ها در مقایسه با خردادماه سال قبل حدود 1.1 واحد درصد کاهش تقاضا داشته‌اند، همچنین در ۲۲ منطقه شهر تهران، منطقه ۵ بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را داشته است که تقریبا شامل ۱۳ درصد از مجموع قراردادها است.

متوسط قیمت بیشترین نرخ یک مترمربع زیربنای مسکونی 9.160 میلیون تومان بوده که برای معامله منطقه یک تهران ثبت شده است. همچنین کمترین قیمت یک مترمربع آپارتمان 5.44 میلیون تومان در قرارداد منطقه ۱۹ ثبت شده است.

 با ظهور پدیده‌ شومی مثل تورم، طبیعی است که مردم به دنبال صیانت از دارایی‌های نقدی خود باشند. در نتیجه بخش زیادی از سرمایه‌های مردم به بخش مسکن وارد شد اما از نیمه دوم سال گذشته با توجه به شعار کاهش تورم، اقدامات جدی‌تری در جهت کاهش نقدینگی انجام شد و دولت توانست رشد تورم را تا سطح متعارف بکشاند.

بازدهی بازار مسکن کاهش یافته است به طوری که در حال حاضر وضعیت بازارها برای دلالان شبیه به برزخ شده است. برای سرمایه‌گذاران مشخص نیست که شرایط چگونه پیش می‌رود، بنابراین ترجیح می‌دهند در بازارهای راکدی مثل مسکن سرمایه‌گذاری نکنند. هرچند از ابتدای سال ۱۴۰۱ شاهد روند صعودی افزایش سالانه قیمت مسکن در تهران بودیم و خردادماه سال گذشته به بیشترین میزان خود رسید اما پس از آن، روند نزولی رشد قیمت‌ها آغاز شد و خردادماه امسال همزمان با آخرین روزهای استقرار دولت سیزدهم، ضمن شکسته شدن رکورد کاهش تورم در این حوزه، تک رقمی شد و به ۹,۷ درصد رسید. ثبت این رقم پس از ۶ سال در حالی است که پیش از آن شاهد رشد شدید قیمت‌ها در این بخش و ثبت تورم‌های ۲ و ۳ رقمی  بودیم.

از ابتدای شروع به کار دولت سیزدهم بر اساس تأکید آیت‌الله رئیسی، به موازات شروع طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین راهکارهای مهار تورم و کنترل رشد قیمت واحدهای مسکونی در دستور کار قرار گرفت.

***

۲۹۰ هزار  واحد مسکونی در دولت سیزدهم نوسازی شد

نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در دولت سیزدهم نسبت به گذشته رشد قابل توجهی داشت به طوری که میانگین صدور پروانه بافت‌های فرسوده در 3 سال فعالیت دولت سیزدهم در مقایسه با 8 سال دولت قبل ۱۰۰ درصد رشد داشت.

 فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به ۲۹۰ هزار و ۲۳۷ واحد رسیده که از این تعداد بیش از ۱۰۴ هزار واحد به بهره‌برداری رسیده است. یکی از اقداماتی که به رشد نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری منجر شد، ابلاغ بسته تشویقی ۱۹‌بندی است. تسهیل در تأمین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما، اعطای یک یا 2 طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف به منظور حمایت از کسب و کارهای خانگی از جمله این مشوق‌هاست که طبق آمار، جذابیت سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده را افزایش داد.

 طبق برآوردی که 2 سال قبل انجام شد، در حالی که از کل مساحت تهران 6 درصد آن پهنه پرمخاطره و فرسوده ارزیابی شده اما ۳۷ درصد جمعیت پایتخت در این محدوده‌ها زندگی می‌کنند که اغلب مناطق ۹ تا ۱۶ را شامل می‌شود.

 استان‌های برتر در نوسازی بافت‌های فرسوده، استان تهران با ۶۳ هزار و ۹۴۸ واحد، خراسان رضوی با ۳۵ هزار و ۱۹۶ واحد، خوزستان با ۲۰ هزار و ۳۵۹ واحد، آذربایجان شرقی با ۱۸ هزار و ۲۸۸ واحد، آذربایجان غربی با ۱۴ هزار و ۸۷۵ واحد، مازندران با ۱۱ هزار و ۶۱۵ واحد، همدان با ۸ هزار و ۴۹۲ واحد، البرز با ۸ هزار و ۳۳۲ واحد، کرمانشاه با ۷ هزار و ۶۴۹ واحد، شمال فارس با ۷ هزار و ۵۵۶ واحد، قم با ۶ هزار و ۵۷۸ واحد، گلستان با ۶ هزار و ۳۶۰ واحد و کرمان با ۶ هزار و ۱۵۰ واحد هستند.

در تهران طبق طرح جامع مسکن سالی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی باید ساخته می‌شد که در سال‌های گذشته تنها ۴۰ تا ۵۰ هزار واحد تولید شد؛ لذا شاهد یک عقب‌ماندگی در ساخت مسکن بوده‌ایم.

 سال گذشته در شهر تهران و در راستای اجرای برنامه چهارم به عنوان یک تکلیف اجرایی، مقرر شد هر ساله 3 درصد از بافت فرسوده نوسازی شود. بر همین اساس ۵۹۰۰ پلاک نوسازی شد و به این ترتیب 3 درصد برنامه محقق شد. امسال نیز این برنامه در دستور کار سازمان نوسازی شهر تهران قرار دارد.

 از سوی دیگر، شرکت بازآفرینی شهری ایران و سازمان مدیریت بحران کشور به منظور همکاری متقابل در زمینه ارتقای کیفیت زندگی و ارتقای تاب‌آوری اجتماعات محلی از طریق توانمندسازی اجتماعی - اقتصادی جوامع آسیب‌پذیر تفاهمنامه امضا کردند.

 مشارکت در فعالیت‌های اجتماعی و امدادی و خدمات بشردوستانه برای ساکنان محدوده‌ها و محلات هدف بازآفرینی با استفاده از ظرفیت‌های طرفین و هم‌افزایی در فرآیند برنامه‌ریزی و تخصیص منابع از دیگر موضوعات این تفاهمنامه به شمار می‌رود.

***

پول‌های سوداگری دوباره وارد بازار ملک نشود!

با توجه به قیمت فعلی مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک باید گفت اعطای تسهیلات می‌تواند محرک خرید مسکن توسط مصرف‌کننده واقعی باشد. آینده بازار مسکن کاملا بستگی به سیاست‌های اقتصادی دولت جدید دارد. اگر دولت چهاردهم سیاست کنترل ترازنامه بانک‌ها را به طریق دولت سیزدهم اجرا کند تورم جدید به اقتصاد تزریق نمی‌شود و همین مساله می‌تواند بر تثبیت قیمت‌ها موثر باشد. بانک مرکزی ظرف یک سال اخیر برای کنترل رشد نقدینگی در کشور، بانک‌ها را ملزم به کنترل نرخ بهره بانکی کرد. در گذشته این ذهنیت وجود داشت که برای کسب سود هر کسی بخشی از سرمایه خود را به خرید ملک اختصاص دهد. وقتی بازدهی بازار ملک کاهش یابد این ذهنیت تغییر می‌کند اما دولت باید مسکن اجتماعی را دنبال کند تا ضمن اینکه تورم را مهار می‌کند به اندازه تقاضای واقعی آپارتمان عرضه کند. کاهش تقاضا در بازار مسکن تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را می‌کاهد، بنابراین سیاست‌های اقتصادی دولت جدید بر بازار مسکن کشور اثرگذار است. اگر سیاست‌های اقتصادی دولت به ثبات بازار ارز منجر نشود، طبیعتا بخشی از مردم برای حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار مسکن می‌شوند. این موضوع به تورم این بازار دامن می‌زند. حتی احتمال این وجود دارد که برخی سپرده‌ها و سهام بورس را تبدیل به مسکن کنند. این موضوع قیمت مسکن در بازار را افزایش می‌دهد.