گروه اقتصادی: بر اساس آخرین گزارش قوه ‌قضائیه در سال ۱۴۰۰ بیش از ۳۵ هزار پرونده جعل و کلاهبرداری در مجامع قضایی تشکیل شده است که این فقط بخشی از اثرات اعتبار اسناد عادی است اما با اعتبارزدایی اسناد عادی که ماه گذشته پس از ساعت‌ها جلسه بین مسؤولان این قوه و وزارت راه و شهرسازی اعلام شد، از این پس با اجرای قانون الزام به ثبت سند رسمی در کلیه معاملات املاک، بساط کلاهبرداران در این حوزه برچیده خواهد شد و اعتماد دوباره به قراردادهای پیش‌فروش بازخواهد گشت.

به گزارش «وطن امروز»، پیش‌فروش یکی از راه‌هایی است که مردم برای خرید خانه و املاک تجاری و اداری از آن استفاده می‌کنند و می‌تواند با کاهش قیمت پرداختی و پرداخت مرحله‌ای از سوی خریدار، خانه‌دار شدن مردم را آسان‌تر کند اما مشکل اینجا بود که تا پیش از قانون الزام به تنظیم سند رسمی این معاملات نا‌ایمن بود.

جذابیت این روش در فراهم آوردن فرصت مناسب برای تهیه مبلغ خانه بازمی‌گردد و نا‌ایمن بودنش هم به روش انتقال مالکیت در این معاملات مربوط می‌شود. از آنجا که این دست از خانه‌ها هنوز سند رسمی ندارند، برای عقد قرارداد قولنامه یا مبایعه‌نامه نوشته می‌شود، در نتیجه آنچه این انتقال مالکیت را قانونی می‌کند، اعتبار قانونی اسناد عادی است؛ اعتباری که به دلیل عدم ثبت در مراجع رسمی این امکان را به فروشنده می‌دهد که یک ملک را به چند نفر بفروشد، اتفاقی که در سال‌های اخیر همه افراد یا صابون آن به تن‌شان خورده یا داستانش را از یکی از نزدیکان شنیده‌اند.

متأسفانه تاکنون یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری در معاملات املاک مربوط به معاملات پیش‌فروش ساختمان بود، البته این بستر ایجاد کلاهبرداری با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی از بین رفت.

* وجود اسناد عادی چالش بازار املاک بود

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن درباره این موضوع گفت: یکی از چالش‌هایی که در بازار مسکن و کلا وضعیت حقوقی کشور داشتیم، وجود اسناد عادی بود که بخش عمده‌ای از این اسناد عادی، اسنادی است که به‌ عنوان مبایعه‌نامه عادی یا قولنامه در بازار مسکن و املاک تنظیم شده‌اند. به واسطه اینکه در این‌گونه اسناد نمی‌توان استعلام اسناد را از لحاظ سندیت و جعل گرفت، این اسناد محل بروز بسیاری از اختلافات ملکی در کشور شده بود؛ الان بسیاری پرونده در دادگاه‌ها و مراجع قضایی داریم که بعضی وقت‌ها یک ملک را با یک قولنامه به چند نفر فروختند.

* معاملات پیش‌فروش ایمن شد

کارشناس مسکن در زمینه ثبت سند رسمی توضیح داد: پیش‌فروش املاک برای ایمن شدن نیاز به اتصال سامانه شهرداری به ثبت اسناد دارد. فکر کنید شما پیش خریدار هستید و از سازنده‌ای که پیش‌فروش کرده است، می‌خواهید یک واحدی را پیش‌خرید کنید، باید بدانید که در لحظه آن ساختمان چند امکان برای فروش دارد، مثلاً طبق پروانه ساختمانی که دارد چند طبقه و چند واحد می‌تواند فروش انجام دهد. این مستلزم این است که شهرداری‌ها به سامانه ثبت اسناد و املاک و سامانه املاک و اسکان وصل شوند. مضاف بر این، باید بتوانید مالکان قبلی را هم که از این طریق به آنها واحد واگذار شده است در این سامانه‌ها مشاهده کنید.

ایلاتی ادامه داد: با اجرایی شدن این قانون خودبه‌خود از بروز خیلی از مشکلاتی که در پرونده‌های پیش‌فروش ساختمان داریم، پیشگیری می‌شود. الزامش هم این است که سامانه شفافیتی ایجاد شود که معاملات هم در اختیار بخش‌های شهرداری‌ها قرار بگیرد، هم در اختیار مردم که بتوانند به وضعیت پیش‌فروش یا پیش‌خرید پروژه دسترسی داشته باشند.

وی درباره قانون الزام برای اسناد خرد کشاورزی گفت: در قانون فعلی در نظر گرفته شده است که برای اراضی‌ای که زیر 2 هکتار هم هستند، امکان اخذ سند فراهم باشد. از جنبه حقوقی بخواهیم نگاه کنیم، این ساماندهی قولنامه‌ها چه در بحث مسکونی، چه در بحث اراضی کشاورزی، قطعا به نفع کشور است و معاملات زمین‌های خرد کشاورزی را هم ایمن می‌کند.

* رمز موفقیت قانون ثبت اسناد همکاری و اعتماد مردم است

ایلاتی با اشاره به قراردادهای الکترونیکی اظهار کرد: قانون پیش‌بینی‌اش این است که دیگر هیچ قراردادی به‌صورت قولنامه‌ای یا اسناد عادی تنظیم نشود، یعنی باید طبق قانون قبلی پیش‌فروش هم که سال ۱۳۸۹ داشتیم، این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند ولی قانون پیش‌بینی کرده است که این امکان در بسترهای آنلاین وجود دارد اما در قالب یک‌سری سامانه‌ها و ساختارهای الکترونیکی، مردم بتوانند در قالب قراردادهای الکترونیکی، بدون اینکه نیازی باشد به دفاتر اسناد مراجعه کنند و خریدشان را انجام دهند. به نظر می‌رسد زیرساختش فراهم است ولی باید یک‌سری سامانه‌های مکملی اضافه شود.

کارشناس مسکن گفت: ما هرقدر به سمت شفافیت حرکت کنیم، شاید در ابتدا خیلی‌ها مخالفت کنند یا همراهی نکنند ولی این شفافیتی که ایجاد می‌شود به نفع همه است و در نهایت همه منتفع می‌شوند و رسانه‌ها هم می‌توانند با آگاهی‌بخشی به این موضوع کمک کنند. برای عملیاتی شدن این قانون، همه کسانی که قولنامه دارند، باید بیایند همراهی کنند، اطلاعات‌شان را بیاورند و بارگذاری کنند. به نظرم بدون مشارکت مردم، این قانون تکمیل نخواهد شد و پیش‌زمینه اجرای این قانون جلب حمایت و اعتماد مردم است.