ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها قانونی بود که به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تدوین و پس از طی مراحل اداری در ۲۴ اردیبهشت برای اجرا به قوه‌قضائیه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی ابلاغ شد.

ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها نخستین قانون و سند رسمی ناظر بر تحولات، عملکردها و اقدامات اجزا و بازیگران بازار مسکن پس از ۱۰۰ سال عملکرد مجلس شورای اسلامی بود که با استفاده از تجربه سایر کشورها، به تنظیم‌گری این بازار پرداخت.

این قانون جزئیات مختلفی دارد که دست دولت را برای مداخله در بازار مسکن و اجاره باز نگه می‌دارد تا بر اساس آن در بازه زمانی کوتاه‌مدت (حداقل برای امسال و حداکثر برای ۵ سال آینده) شاهد بازاری آرام‌تر برای مسکن اجاره‌ای باشیم.

در این قانون ملاک تعیین قیمت اجاره از سوی دولت، در استان‌هایی است که تورم بالای ۳۰ درصد دارند. در این استان‌ها چون هزینه مسکن مردم افزایش می‌یابد، شورای عالی مسکن باید نرخ رشد اجاره را به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم ۳۰ درصدی تعیین کند. 

* پایان فرمانروایی مالکان با قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها

بر اساس قانون جهش تولید مسکن، سامانه معاملات املاک و مستغلات به وزارت راه و شهرسازی منتقل و ضمن این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف شد بستر عقد انواع قرارداد دارای کد رهگیری توسط معامله‌گران را خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک فراهم کند. ثبت رایگان معاملات املاک نیز بخشی از قانون ساماندهی است که توسط سامانه خودنویس اجرایی شده است.

مجلس و دولت با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با امکان ایجاد شکایت تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد قصد دارند به ده‌ها سال فرمانروایی صاحب‌خانه‌ها بر بازار اجاره پایان دهند. برخی کارشناسان می‌گویند طرح مذکور جذابیت بازار اجاره را کاهش می‌دهد که می‌تواند به فشار تقاضا و افزایش نرخ‌ها منجر شود. گروهی دیگر نیز معتقدند این قانون جایگاه مستأجران را تقویت می‌کند.

تابستان به نیمه رسیده و تب و تاب بازار اجاره بالا گرفته است. بررسی‌های میدانی در تهران نشان می‌دهد برخی مالکان، اجاره‌بها را حتی تا بیش از ۵۰ درصد افزایش داده‌اند. حالا باید منتظر باشیم و ببینیم با توجه به آنکه تعیین سقف مجاز افزایش ۲۵ درصد قیمت اجاره تعیین شده، این قانون می‌تواند بر این روند غلبه کند یا خیر!

* تصویب این قانون یک گام بزرگ برای ثبات بازار مسکن است

مجید گودرزی، کارشناس مسکن درباره این موضوع به «وطن امروز» اظهار کرد: پس از ۱۱۶ سال از تشکیل نخستین مجلس شورای ملی در ایران، تصویب این قانون یک گام بسیار بزرگ به شمار می‌آید، زیرا در گذشته مصوبه سران قوا در این زمینه وجود داشت اما حتی شوراهای حل اختلاف نیز آن را نمی‌پذیرفتند و آن را در حد یک مصوبه و نه قانون می‌دانستند و می‌دیدیم که رای‌های تخلیه برای مستأجران صادر می‌شد و پیروز حل اختلاف‌ها موجران بودند.

وی این قانون را که در ۱۵ بند تصویب شد، یک گام بزرگ در تاریخ ساماندهی بازار مسکن ایران توصیف کرد و افزود: بسیاری از بخش‌ها دچار ازدیاد قانون هستند اما در بخش مسکن با فقر شدید قانون روبه‌رو بودیم و این بازار رهاشده نیاز ضروری به قانون‌گذاری داشت.

کارشناس مسکن با انتقاد از بی‌توجهی به ساماندهی بخش مسکن در ادوار گذشته مجلس ادامه داد: درست است که این قانون نیز نیازمند اصلاح خواهد بود اما ضمانت‌های اجرایی خوبی نیز برای آن تعریف شده و برای نخستین بار، دولت مثل کشورهای پیشرفته در حوزه قیمت‌گذاری مسکن ورود می‌کند و می‌تواند آن را مستقیم کنترل کند.

* الزام به ثبت قراردادها و ایجاد پایگاه داده قابل استناد

وی تصریح کرد: تا زمانی که قیمت مسکن و ملک مشخص نباشد، دولت نمی‌تواند برنامه‌های مالیاتی خود را به پیش ببرد همان‌گونه که در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس در عمل با شکست روبه‌رو شد زیرا قیمت ملک مجهول بود و نرخ‌های تعیین‌شده پذیرفته نمی‌شد.

گودرزی تشکیل یک پایگاه داده و الزام به ثبت قراردادها در پلتفرم‌های رسمی و لغو قراردادهای غیررسمی اموال غیرمنقول را گام‌های بسیار بزرگی در ساماندهی بازار مسکن دانست و گفت: بدون ورود مقام معظم رهبری به قانون تعیین سقف اجاره‌بها امکان قانع کردن فقهای حوزه و حقوقدان‌ها وجود نداشت ولی اکنون می‌بینیم آشفتگی موجود در زمینه قراردادهای غیررسمی که باعث شد در سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده ملکی جدید به دستگاه قضایی ارجاع شود، در حال کاهش است که گام بسیار خوب و رو به ‌جلویی بود.

* تشدید محدودیت‌ها و موانع فرار موجران

وی درباره امکان خودداری مالکان از ثبت قراردادهای رسمی رهن و اجاره اظهار کرد: برای این موضوع نیز تنبیهاتی در نظر گرفته شده است. برای ‌مثال دریافت خدمات از بانک، آموزش‌و‌پرورش یا دیگر نهادهای رسمی و دولتی برای مستأجران بدون ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان وجود ندارد و قطعا این ضمانت اجرایی و محدودیت‌ها برای فرار موجران از قراردادهای رسمی هر روز بیشتر خواهد شد، زیرا دولت باید به تکالیف قانونی خود در ساماندهی مسکن عمل کند.

وی متذکر شد بازار رهاشده مسکن، هیچ منطقی برای افزایش قیمت‌ها ندارد، به همین دلیل موجران و مالکان می‌توانند نیازهای دیگر خود را نیز از مستأجر یا خریدار مطالبه کنند که با اجرای قانون بهای تمام‌‌شده در دولت جدید، نیاز عمومی مسکن تا اندازه زیادی ساماندهی خواهد شد.

گودرزی درباره اعتراض مالکان درباره اختلاف سقف افزایش اجاره با نرخ تورم نیز توضیح داد: بخش بزرگی از تورم عمومی کشور مربوط به تورم مسکن است، بنابراین تورم باعث افزایش قیمت مسکن نمی‌شود، بلکه یکی از عوامل مهم تأثیرگذار بر تورم کشور بخش مسکن است.

* فشار تورم بر جامعه میلیونی مستأجران

کارشناس مسکن درباره تأثیر قانون تعیین سقف اجاره‌بها بر حل مشکلات مستأجران می‌گوید: میزان افزایش حقوق کارمندان دولت امسال تا سقف ۲۰ درصد تعیین شد، بنابراین افزایش اجاره ۲۵ درصدی سفره آنها را خالی‌تر خواهد کرد، امیدواریم این فشار حداکثری از روی جامعه میلیونی مستأجران برداشته شود.

وی سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را بین ۲۳ تا ۳۰ درصد برشمرد و گفت: در بسیاری از شهرهای بزرگ ایران با 100 درصد مزد مصوب نمی‌توان خانه‌ای را اجاره کرد و این فشار کمرشکنی روی خانواده‌هاست که انتظار می‌رود با تصویب و اجرای قوانین بهبود‌بخش شاهد حل این معضلات باشیم.