گروه اقتصادی: بسته ۱۹‌بندی نوسازی بافت‌های فرسوده نقش بسیار موثری در حوزه نوسازی داشته است. در ۳ سال گذشته رکورد نوسازی بافت‌های فرسوده شکسته شد به‌طوری که نوسازی واحدهای فرسوده شهری در دولت سیزدهم به رقم 300 هزار و 152 واحد رسید که از این میزان از بیش از 105 هزار واحد بهره‌برداری ‌شده است.

ساخت مسکن یکی از اولویت‌ها است که دولت سیزدهم آن را در دستور کار خود قرار داده بود، به همین دلیل دستور ساخت 4 میلیون خانه را داد. در این بین عرضه زمین به متقاضیان و ساخت مسکن تدریجی توسط دولت نیز در دستور کار قرار گرفت به گونه‌ای که هم اکنون 2 میلیون و 600 هزار واحد در حال ساخت است. همچنین نوسازی بافت‌های فرسوده در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت، چرا که این موضوع قانون است و اجرای آن هم باید همواره به عنوان یک اولویت قرار گیرد.

وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر از تکمیل بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران خبر داده بود و حالا اثرگذاری سیاست‌های این وزارتخانه برای نوسازی بافت فرسوده نمایان شده است. نوسازی مسکن یکی از مهم‌ترین برنامه‌های مسکنی کشور است که طی سال‌های اخیر رکورد پروانه‌های ساختمانی شکسته شده و این موضوع باید توسط دولت‌ چهاردهم هم اجرایی شود.

میزان صدور پروانه در بافت‌های فرسوده شهری برای سال ۱۴۰۲ که ثبت همگی آنها به پایان رسیده که بالاترین عدد در تاریخ نوسازی ایران به شمار می‌رود. به گواه آمار، رکورد میزان صدور پروانه در بافت‌های فرسوده شهری شکسته شده است. پیش از این بالاترین عددی که تاکنون به ثبت رسیده مربوط به سال ۱۳۹۰ با عدد ۸۹ هزار و ۶۸۳ واحد مسکونی بوده است. 

زیرساخت‌ها و تمام خدمات در بافت‌های فرسوده شهرها وجود دارد، بنابراین تولید مسکن در این بافت‌ها به نفع مردم و همچنین دولت است. در دولت سیزدهم به دلیل پیگیری‌های شخص رئیس‌جمهور و تشکیل منظم جلسات شورای عالی مسکن شاهد تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده بودیم. در واقع با اعطای مشوق‌ها و نیز اعطای تسهیلات مالی ارزان‌قیمت شاهد تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده بودیم.

توجه به سکونتگاه‌های غیررسمی یکی از موارد مهمی بود که در جلسه شورای عالی مسکن بسیار مورد توجه قرار گرفت‌. در سامانه ستاد بازآفرینی ۶۰۰ شهر پیگیر صدور پروانه ساختمانی شده‌اند، این رشد بی‌سابقه همچنان ادامه دارد.

محمد آیینی، معاون وزیر راه وشهرسازی در این باره گفت: توجه به بخش مسکن و برگزاری جلسات منظم شورای عالی مسکن و اختصاص زمین به متقاضیان از مهم‌ترین مواردی بود که آقای رئیسی همواره به آن توجه می‌کرد. دولت جدید هم باید برای رونق بخشیدن به بازار مسکن به این موارد توجه کند و آن را در اولویت برنامه‌ریزی‌های خود قرار دهد. نوسازی بافت‌های فرسوده به عنوان یکی از رویکردهای دولت سیزدهم در بخش مسکن به رقم ۲۷۷ هزار و ۶۰۵ واحد رسید که به گواه آمار این میزان نوسازی نسبت به برنامه ابلاغی تحقق ۷۵ درصدی داشته است.

اردیبهشت 1403 رئیس‌جمهور شهید ابراهیم رئیسی با حضور در مناطق ۱۷ و ۱۸ شهرداری تهران ضمن دیدار با ساکنان این مناطق، در جریان مشکلات بافت‌های فرسوده قرار گرفت و دستوراتی برای رفع آنها ارائه کرد. یکی از دستورات دولت تدوین بسته تشویقی بود. دفاتر تسهیل‌گری و نیز شورایاران محلات این مناطق به نمایندگی از اهالی محلات به‌منظور تدوین بسته تشویقی مخصوص مناطق ۱۷ و ۱۸ با همراهی شهرداری تهران جلسه‌ای برگزار کردند.

به ‌دلیل سطح گسترده محلات هدف بازآفرینی شهری، نه دولت و نه شهرداری‌ها نمی‌توانند بدون حضور خود ساکنان کاری از پیش ببرند. بنابراین باید با اطلاع‌رسانی نسبت به آگاه‌سازی ساکنان بافت‌های فرسوده اقدام شود. شورایاری‌ها بهتر از هر نهاد دیگری می‌توانند در این راه نقش‌آفرینی کنند، زیرا علاوه بر اینکه امین مردم محسوب می‌شوند با مشکلات و معضلات محله بخوبی آشنایی دارند و می‌توانند راهکارهای خوبی ارائه دهند.

* سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در نوسازی

وزارت راه و شهرسازی به ‌عنوان نماینده تخصصی دولت در این حوزه و شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز به ‌عنوان مجری سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در زمینه بازآفرینی شهری، وظیفه دارند به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند تا شرایط برای ورود مردم به نوسازی تسهیل شود. در واقع باید ریل‌گذاری مناسب از سوی شرکت بازآفرینی شهری انجام شود تا مردم و شهرداری‌ها بتوانند بخوبی در این مسیر حرکت کنند.

محور اصلی کار بازآفرینی شهرداری است. شهرداران مناطق مدیران عملیاتی این کار هستند و باید فضا را به‌گونه‌ای فراهم کنند که مردم به نوسازی مساکن خود در بافت‌های فرسوده تشویق شوند. با این وجود ساخت‌وساز در کشور بر اساس قانون نظام مهندسی انجام می‌شود و باید نظارت‌ها در این حوزه افزایش یابد.

در گذشته مشوق‌های شهرسازانه بیشتر مربوط به تراکم و در قالب ۲ طبقه بود اما با تصویب بسته تشویقی ۱۹‌بندی مشوق‌های جدیدی برای نوسازی در بافت‌های فرسوده ارائه شد. توان شهرداری‌ها برای ارائه تسهیلات شهرسازانه افزایش یافت. با اعطای مشوق‌ها و همچنین اعطای تسهیلات مالی ارزان‌قیمت شاهد تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده بودیم.

طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، مشوق‌های جدیدی در حوزه‌های حقوقی، فنی و نظام مهندسی در دست تدوین است. همکاری با سازمان اوقاف نیز در دستور کار قرار دارد تا شرایط برای نوسازی آن دسته از منازل مسکونی بافت‌های فرسوده که عرصه اوقاف دارند نیز تسهیل شود. این اقدامات در کنار محرومیت‌زدایی از بافت‌های هدف بازآفرینی با بهسازی معابر و تکمیل پروژه‌های زیربنایی و روبنایی بخشی از اقدامات در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده است.

محمد آیینی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری و معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده در مقایسه با سال‌های گذشته رشد خوب و مناسبی داشته است گفت: «نوسازی بافت‌های فرسوده یکی از اولویت‌های مهم دولت به شمار می‌رود. فرآیند نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری از 300 هزار واحد عبور کرده است. در واقع نوسازی واحدهای فرسوده شهری در دولت سیزدهم به 300 هزار و 152 واحد رسیده است که از این میزان بیش از 105 هزار واحد بهره‌برداری ‌شده است».

این عملکرد حاصل سیاست‌گذاری‌های صحیح، انتخاب راهبردهای بجا و واگذاری کار به خود مردم و تقویت میزان مشارکت مردمی است. طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، 14 استان برتر در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به ترتیب استان‌های تهران، خراسان رضوی، خوزستان، اصفهان، آذربایجان شرقی، آذربایجان غربی، مازندران، البرز، همدان، فارس، کرمانشاه، قم، گلستان و کردستان هستند.

نوسازی بافت‌های فرسوده با 3 چالش اساسی مواجه است که نخستین چالش خود مردم ساکن در این بافت‌ها هستند. بیش از ۵۴۶ شهر بسته‌های تشویقی شهرسازانه را اجرا می‌کنند، به طوری که آمار صدور پروانه نشان می‌دهد سال ۱۴۰۲ رکورد نوسازی در محدوده بافت‌های فرسوده در بازه زمانی بعد از انقلاب شکسته شد.

* تعداد خانه‌های فرسوده در کشور چقدر است؟

هم‌‌اکنون حدود 25 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین 30 تا 40 درصد آنها فرسوده هستند و به لحاظ لرزه‌ای و سازه‌ای نیاز به بازسازی و نوسازی دارند. در عین حال باید حداقل تقاضای سالانه 600 هزار واحد به دلیل ازدواج نیز به این میزان افزوده شود که همه اینها حاکی از تقاضای بالا برای تامین مسکن است.

متاسفانه در سال‌های گذشته به دلیل ساخت‌وساز پایین‌تر از میزان واقعی آن، تقاضای انباشته 5 تا 6 ساله‌ای ایجاد شده که مشکلاتی را در موضوع اجاره بها رقم‌ زده است. 

از اقدامات دولت سیزدهم تکمیل 500 هزار واحد مسکونی مهر باقیمانده و احداث 400 هزار واحد مسکونی جدید که   200 هزار واحد آن توسط شهرهای جدید، 100 هزار واحد آن توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و 100 هزار واحد آن توسط شرکت بازآفرینی شهری بوده است. 

یکی دیگر از معضلات اصلی بافت فرسوده، وجود میلیون‌ها ساختمان ناپایدار است. در حال حاضر بیش از 2.7 میلیون سازه ناپایدار در کشور وجود دارد که ۱۰ میلیون نفر را در خود جای داده‌اند. هرگونه حوادث طبیعی مثل زلزله، حتی اگر شدت پایینی داشته باشد هم می‌تواند منجر به خطرات جانی برای میلیون‌ها فرد شود. از طرف دیگر، امکان فرار هم برای ساکنان این سازه‌های ناپایدار وجود ندارد. در دولت سیزدهم، سرعت نوسازی بافت فرسوده رشد خوبی داشته است.

با نوسازی بافت فرسوده دیگر نیازی نیست که برای ساخت مسکن سراغ بیابان‌های اطراف کلانشهرها برویم. به بافت فرسوده باید به چشم یک فرصت نگاه کرد نه تهدید! چرا که مشکل زیرساخت در این محله‌ها وجود ندارد، در نتیجه هزینه ساخت کاهش می‌یابد. این در حالی است که چنین امکاناتی در شهرهای جدید نیست.

صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده در سال ۱۴۰۰، با رشد 14.2 درصدی به حدود ۱۴ هزار فقره رسید. در سال‌های بعد نیز این آمار روندی صعودی داشت. سال‌های گذشته برنامه‌هایی که برای نوسازی بافت فرسوده وجود داشت، به دلیل توانایی مالی ساکنان این بافت، اجرایی نمی‌شد. از سوی دیگر، سازندگان نیز رغبتی برای مشارکت در این طرح نداشتند، چرا که حاشیه سودشان کم بود. در نتیجه تنها راهی که باقی می‌ماند، اعطای امتیازاتی به سرمایه‌گذاران خصوصی بود تا در نهایت مشارکت در نوسازی بافت فرسوده برای‌شان صرفه اقتصادی داشته باشد.

نوسازی بافت فرسوده سبب زیباتر شدن محیط شهر، ساخت خانه‌های مقاوم، امکانات رفاهی بیشتر و آسایش ساکنان، بازتر شدن محیط گذرگاه‌ها و افزایش سرمایه مالکان خواهد شد. امروزه استحکام و داشتن امکانات رفاهی متعدد بیش از پیش مورد توجه خریداران قرار گرفته است. توسعه شهرنشینی و افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ سبب شده است توجه ویژه‌ای به بافت‌های قدیمی و فرسوده شود.

با مقاوم‌سازی و ایجاد ساختمان‌های مستحکم، درصورت بروز بلایای طبیعی کمترین تلفات را شاهد خواهیم بود. مثلا در زمان وقوع زلزله، بیشترین خسارات به خانه‌های قدیمی و فرسوده وارد می‌شود و ساختمان‌های نوسازی که با اصول مهندسی و مصالح باکیفیت اجرا شده‌اند، دچار خسارت کمی خواهند شد.

شیوه‌های مختلفی برای نوسازی منازل قدیمی و فرسوده وجود دارد. وجود وام‌های بانکی، طرح‌های شهرداری برای نوسازی و مشارکت در ساخت و ساز از جمله این موارد است. امروزه به طور گسترده از روش ساخت‌وساز مشارکتی بیشتر استفاده می‌شود. در صورتی که مالک بنای قدیمی پول کافی برای تخریب و ساخت یک آپارتمان نداشته باشد، می‌تواند با یک سازنده قرارداد شراکت منعقد کند. طرف سازنده ممکن است یک شخص باشد یا یک شرکت ساختمانی. موردی که اهمیت دارد توجه به نکات عقد قرارداد، میزان آورده‌ها، مدت زمان اجرای پروژه و شیوه تقسیم سود حاصل از ساخت است.