گروه اقتصادی: بررسی‌ها نشان می‌دهد ۸۰ درصد ساکنان بافت‌های فرسوده از توان مالی پایینی برخوردارند. پس دولت باید توان نوسازی برای ساکنان بافت‌ فرسوده را ایجاد کند. مشوق‌هایی که برای نوسازی تعیین شده، برای ایجاد همین توان بوده است. 

جزئیات برنامه بازآفرینی و مشوق‌های موسوم به بسته تشویقی ۱۹‌بندی بارها در رسانه‌ها مطرح شده است. در گذشته عمدتا بازسازی بافت‌های فرسوده با اعطای تسهیلات بانکی دنبال می‌شد. مثلاً طبق آمار در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ در مجموع ۲۵۷ هزار فقره تسهیلات نوسازی در محلات بازآفرینی شهری به متقاضیان پرداخت شد اما در برنامه‌های جدید، وام نوسازی بافت فرسوده فقط یک بند از بسته تشویقی بازآفرینی است.

با توجه به اینکه عمده ساکنان بافت‌های فرسوده حتی در صورت دریافت وام نوسازی، توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند، تعریف مشارکت بین مالک بافت فرسوده و سازندگان هم یک گزینه اجرایی است. هر چند مشارکت‌کنندگان ترجیح می‌دهند در شکل‌های دیگر ساخت مسکن سرمایه‌گذاری کنند تا بازده بیشتری به‌ دست آورند.

 در دولت دوازدهم، قرار بود نوسازی بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای شهرها در قالب سند ملی بازآفرینی شهری انجام شود که تنش‌های اقتصادی مانع از آن شد. در دولت سیزدهم اما در حاشیه اجرای نهضت ملی مسکن، همه مشوق‌های این نهضت به بازآفرینی شهری نیز سرایت داده شده تا نهضت نوسازی بافت‌های فرسوده شتاب بگیرد.

در سند ملی بازآفرینی شهری قرار بود همه ابعاد زیرساختی، فرهنگی و اجتماعی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد تا میانگین شهر ارتقا یابد اما این هدف‌گذاری نیازمند مشارکت پررنگ سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و همراهی دستگاه‌ها بود. با این اوصاف در نهایت این وام نوسازی بافت فرسوده است که تولید مسکن را افزایش می‌دهد. این شیوه برای نوسازی محلات فرسوده بسیار کارآمد است. هرچند با بروز تنش‌های اقتصادی از سال ۱۳۹۷، عملاً امکان اجرای آن منتفی شد اما دولت سیزدهم بر اجرای آن اصرار کرد.

در واقع دولت سیزدهم بازآفرینی بافت‌های فرسوده را با محوریت نوسازی مسکن در اولویت قرار داد. همه مشوق‌ها به سمتی رفت که با بهبود صرفه اقتصادی نوسازی، مالکان و سرمایه‌گذاران به مشارکت ترغیب شوند.

در شرایط فعلی، بر اساس قوانین حوزه مسکن و شهرسازی، مشوق‌های زیادی برای نوسازی بافت فرسوده تعیین شده است. در برنامه هفتم توسعه تمام حمایت‌ها، تسهیلات و تخفیف‌های نهضت ملی مسکن، مشمول بافت فرسوده نیز شده است. این اتفاق می‌تواند به عاملی برای استمرار بازآفرینی بافت‌های فرسوده تبدیل شود.

ساکنان بافت‌های فرسوده بدون حمایت دولت امکان نوسازی و بازآفرینی ندارند، بنابراین در دولت سیزدهم نوسازی با ابلاغ بسته تشویقی شهرسازانه و تضمین سرمایه سرمایه‌گذاران و حمایت ساکنان بافت‌ها در دستور کار قرار گرفت.

* بسته حمایتی برای نوسازی بافت‌های فرسوده

 تخفیف در هزینه پروانه ساختمانی، تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی، معتبر ماندن انشعابات قدیم، تسریع در اتصال انشعابات جدید، بهره‌مندی از تسهیلات ارزان‌قیمت،  بهره‌مندی از وام‌های نهضت ملی مسکن،  بهره‌مندی از تسهیلات موضوع تبصره ۱۸،  بهره‌مندی از مشوق‌های ۱۹‌بندی بسته به شرایط و معافیت‌های مالیاتی، بسته حمایتی برای نوسازی بافت‌های فرسوده را تشکیل می‌دهند.

در برنامه هفتم توسعه نیز تسهیلگری‌های مورد نیاز برای نوسازی بافت‌های فرسوده مورد توجه قرار گرفت به طوری که بند صریحی در این باره دارد که بر اساس آن شهرداری‌ها مکلفند حداکثر ظرف ۳ ماه نسبت به صدور پروانه ساختمانی اقدام کنند. در برنامه هفتم توسعه تسریع در راه‌اندازی انشعابات نیز مورد تأکید قرار گرفته است. شهرداری‌ها مکلف شده‌اند برای عوارض پروانه و تراکم ساخت در بافت فرسوده حداقل ۵۰ درصد تخفیف بدهند. در همین راستا صدور پروانه ساختمانی الکترونیکی در تهران و اصفهان فراهم شده است. 

یکی از محرک‌های نوسازی بافت فرسوده، اعطای وام نوسازی بافت فرسوده با دوره بازپرداخت طولانی و تخصیص تسهیلات کم‌بهره و حتی بی‌بهره است.

در حال حاضر نیز تخصیص وام ارزان‌قیمت در بافت‌های ناکارآمد و بافت‌های هدف بازآفرینی، در دستور کار قرار دارد. متقاضیان در این بافت‌ها از ۵۵۰ میلیون تومان تسهیلات نهضت ملی مسکن بهره‌مند می‌شوند که ۱۸۵ میلیون تومان از آن با سود صفر درصد و دوره بازپرداخت ۷ ساله پرداخت می‌شود. این تسهیلات بی‌بهره در سال گذشته ۱۵۰ میلیون تومان با دوره بازپرداخت ۳ ساله بود.

با اینکه سطح ۷۵ هزار هکتاری بافت‌های فرسوده میانی کشور کمتر از ۱۰ درصد بافت‌های مسکونی شهری کشور است، سهم صدور پروانه در این بافت‌ها به 21.5 درصد از کل پروانه‌های ساختمانی رسیده است. سهم صدور پروانه بافت فرسوده دوره مشابه قبلی 18.5 درصد بود که قبل از اعمال مشوق‌ها بسیار کمتر بود. برای غلبه بر هیولای فرسودگی باید وام نوسازی بافت فرسوده جهش داشته باشد. این جهش هرچه بیشتر باشد، به سرعت اجرای کار ختم می‌شود.

همچنین حل مشکل سند در سکونتگاه‌های غیررسمی و اصلاح مناسبات بازآفرینی در بافت‌های تاریخی نیز از جمله اقداماتی است که باید انجام شود. در صورتی که بافت‌های حاشیه‌ای با دریافت پروانه به متن اقتصاد بازار مسکن کشور پیوند بخورند، سکونت در بافت‌های تاریخی نیز به ‌نوعی به‌ صرفه می‌شود.

نظر کارشناسی این است که در بافت‌های تاریخی باید ۲ کار انجام شود؛ اول، حریم‌های غیرضروری یعنی حریم‌هایی که مانع هرگونه سرمایه‌گذاری و توجیه اقتصادی هستند باید کم شوند. در واقع باید با حفظ ارزش‌های میراثی و رعایت حقوقی مالکان، بافت اصلاح شود. دوم، میراث فرهنگی، بسته ۱۹‌بندی و بسته‌های خاص تدوین شده در سایر شهرها و آنچه را مغایرت با بافت تاریخی ندارد، برای این بافت‌ها تأیید کند.