کد خبر: 292605تاریخ: 1403/7/10 00:00
«وطن امروز» از نقش بانک‌ها در وضعیت نابسامان بازار مسکن گزارش می‌دهد
خودی‌ها در اولویت وام
* بانک‌ها از زمان تصویب قانون جهش تولید مسکن حدود 250 میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت کرده‌اند/ * در حالی که باید یک‌پنجم از مجموع تسهیلات خود را به مسکن تخصیص می‌دادند
گروه اقتصادی: نهضت مسکن ملی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن اهمیت بسیار بالایی دارد. هرچند در چند سال اخیر حدود 10 درصد طرح‌های مسکن پیشرفت قابل قبولی داشته و به مرحله بهره‌برداری رسیده است اما در مقطع کنونی گزارش‌ها حکایت از این دارد که پروژه‌های نهضت مسکن ملی به تامین مالی بالا توسط متقاضیان گره خورده، چرا که تامین مالی از طریق تسهیلات مسکن بانک‌ها چندان اجرایی نشده است، در حالی که همین چند وقت پیش خبر آمد بانک‌ها حدود 92 هزار میلیارد تومان تسهیلات به کارکنان و شرکت‌های زیرمجموعه خود پرداخت کرده‌اند. به طور قطع اگر این عدد به پروژه‌های مسکن تخصیص می‌یافت، بخش زیادی از پروژه‌ها به مرحله بهره‌برداری می‌رسید.
در سال‌های پیش نیز بانک‌ها از رعایت مقررات بانکی سرپیچی می‌کردند اما فشار برای اعطای تسهیلات بر آنها نیز وجود داشت ولی در شرایط کنونی به نظر می‌رسد فشار بر بانک‌ها برای بازگشت به ریل قانون کاهش یافته و به همین دلیل تسهیلات مسکن بانک‌ها به حداقل ممکن رسیده است.
طبق قانون جهش تولید، تسهیلات مسکن بانک‌ها باید توسط 15 بانک پرداخت شود. به روایت آمار رسمی بانک مرکزی تا پایان شهریور 1403 تسهیلات مسکن بانک‌ها بلاتکلیف مانده است.
طبق این گزارش، جمع تسهیلات مسکن بانک‌ها از اجرای قانون جهش تولید مسکن تا 6 ماه نخست 1403 حدود 254 میلیارد تومان بوده است. این عدد شامل عملکرد بانک‌ها در تسهیلات نهضت ملی مسکن، وام ودیعه مسکن و... بوده است.
در 6 ماه نخست 1403 تسهیلات مسکن شهری بانک‌ها 133 میلیارد تومان و مجموع تسهیلات مسکن روستایی 59 میلیارد تومان و تسهیلات ودیعه مسکن تا 31 شهریور 1403 حدود 53 میلیارد تومان بوده است. در این بین برخی بانک‌ها مانند بانک سرمایه در تمام بخش‌ها عملکرد صفر داشته‌اند. البته بانک سرمایه مدعی شده به دلیل عدم تعادل منابع و مصارف از اعطای همه تسهیلات تکلیفی مستثنا شده است. با این حال ارزیابی عملکرد همه بانک‌ها حکایت از این دارد که قانون جهش تولید مسکن ضمانت اجرایی ندارد.
در حال حاضر بانک‌های آینده، پست ایران، سرمایه، خاورمیانه، اقتصاد نوین، پاسارگاد، توسعه تعاون، ایران‌زمین، سامان، کارآفرین، دی، شهر، گردشگری، مؤسسه ملل و کشاورزی در مشارکت نهضت ملی مسکن و پرداخت تسهیلات مسکن عملکردی نداشته‌اند.
طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها باید 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به متقاضیان مسکن بدهند. اگر این بند از قانون اجرایی نشود، بانک‌ها باید باید معادل یک‌پنجم سهمیه تکلیفی انجام‌نشده را به عنوان جریمه به دولت پرداخت کنند. مبالغ جریمه بانک‌ها باید به صندوق ملی مسکن واریز شود تا در عرصه‌های ساخت‌وساز مسکن به کار گرفته شود. تاکنون با وجود تخلف بانک‌ها در اجرای قانون جهش تولید اما هیچ مبلغی به صندوق ملی مسکن واریز نشده است.
برای سال 1400 که وصول آن سال 1401 بود 57 هزار میلیارد تومان سازمان امور مالیاتی برگه تشخیص صادر کرده است. برای سال 1401 پرداخت جریمه بانک‌ها باید 90 هزار میلیارد تومان بر اساس اعداد بانک مرکزی باشد اما در شرایط کنونی محاسبه صندوق ملی مسکن حدود 91 همت را نشان می‌دهد که هنوز سازمان امور مالیاتی اعداد را اعلام نکرده است. هر چند با توجه به اینکه سال گذشته حجم اعداد تسهیلات بالاتر بوده، جریمه بانک‌ها باید به بیشتر از 100 هزار میلیارد تومان باشد. البته جریمه بانک‌ها به دلیل عدم اجرای قانون جهش مسکن برای سال‌های 1400 و 1401 حدود 150 هزار میلیارد تومان بوده که تاکنون یک ریال به صندوق مسکن پرداخت نکرده‌اند.
بانکدارها در پاسخ به فشار دستگاه‌های متولی حوزه مسکن در کشور ادعا می‌کنند طبق آنچه به آنها ابلاغ شده عمل کرده‌اند. اگر آمار تسهیلات مسکن کم است به دلیل نقص سامانه و تأخیر در ابلاغ قانون است. بانک‌ها در این باره متفق‌القول هستند این قانون 6 ماه نرم‌افزار زیرساخت و سامانه tem نداشت و به همین دلیل اگر می‌خواستند تسهیلات مسکن به پروژه‌ها پرداخت کنند، نمی‌توانستند.
برخی بانک‌ها در پاسخ به متقاضیان تسهیلات مسکن می‌گویند به‌رغم تعیین سهمیه از سوی وزارت راه، هیچ درخواستی در سامانه برای این بانک وجود نداشته است اما کاملا مشهود است که آنها تمایلی به پرداخت تسهیلات ندارد، چرا که در برخی مواقع اعتراف کرده‌اند با تورم‌های بالا پرداخت تسهیلات مسکن نمی‌صرفد. هرچند در شرایط کنونی بانک‌ها مدعی هستند قانون به آنها دیر ابلاغ شده است.
البته مشکلات بانک‌ها در پرداخت تسهیلات تنها مربوط به پروژه‌های نهضت مسکن ملی نیست و اجرای تسهیلات نوسازی مسکن موضوع ماده 4 قانون جهش مسکن نیز با کم‌کاری همراه است.
طبق گزارش بانک مرکزی، بانک‌های مسکن، سینا، پارسیان، سپه، رفاه کارگران، ملی، تجارت، ملت، صادرات، صنعت و معدن و توسعه صادرات امسال جمعا 81 میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت کرده‌اند، در حالی که چنین عددی برای ساخت مسکن دیگر چندان قابل توجه نیست. البته از این میزان تسهیلات حدود 65 میلیارد تومان توسط بانک مسکن پرداخت شده است.
بانک‌ها در تلاشند جریمه مالیاتی را از روش‌های حقوقـی لغو کنند. آنها ادعا می‌کنند در سامانه تم (TEM) فردی معرفی نشده که تسهیلات اعطا کنیم. البته وزارت راه و شهرسازی در این رابطه پاسخ‌های روشنی دارد و آن اینکه بانک‌ها از روش‌های دیگر می‌توانستند افراد را شناسایی کنند که این کار را نکردند و انفعال به خرج دادند.
وزارت راه و شهرسازی اطلاعات را از طریق سامانه تم به بانک مسکن و بانک‌هایی که برای دریافت مشخصات اعلام آمادگی کرده‌اند، ارسال کرده است اما بانک‌های متخلف این کار را انجام نداده‌اند و به سامانه متصل نشده‌اند. سامانه برقرار است و باید از داخل بانک به آن متصل شد، وقتی بانک این کار را نمی‌کند، مشخص است سامانه را نمی‌بیند. وزارت راه و شهرسازی این کار را انجام داده است اما بانک‌ها خیر، متأسفانه همکاری رقم نخورده است.
اکثر بانک‌ها به سامانه متصل شده‌اند و امکان پرداخت تسهیلات برقرار شده است اما مشکل همچنان پابرجاست. مردم در سامانه اختیار دارند که بانک را انتخاب کنند، با این حال بانک‌ها مدعی هستند هنوز به طور کامل نمی‌توانند از طریق این سامانه خدمات تسهیلات مسکن را ارائه دهند. این موضوع به همان تفکر بانکی‌ها برمی‌گردد که نمی‌خواهند در شرایطی که تورم بالای 30 درصد است، تسهیلات پرداخت کنند، در حالی که این یک تکلیف قانونی است. بانکی که استنکاف می‌کند و وام ساخت مسکن را پرداخت نمی‌کند، به دلیل تخلف و عملکرد نامناسب، مردم کمتر درخواست تسهیلات از آن دارند. هرچند این موضوع یک روندی طبیعی است اما بانک‌ها با رفتار خود منجر به بروز این اتفاق شده‌اند.
***
چگونه وام مسکن بگیریم؟
در حال حاضر بسیاری از مردم برای ساخت یا خرید مسکن به وام نیاز دارند. با توجه به اینکه هزینه ساخت هر متر مسکن به حدود 18 میلیون تومان رسیده است، میزان پرداخت تسهیلات برای این بخش نیز باید افزایش یابد.
در حال حاضر وام مسکن بر مبنای اوراق تسه برای تهرانی‌ها 400 میلیون تومان است که ابتدا باید 20 درصد از ارزش آن به صورت نقد پرداخت شود. نرخ سود آن 18 درصد با بازپرداخت 5 ساله است. از طرف دیگر باید توجه داشت قیمت اوراق ثابت نیست و نوسان دارد.
پرداخت وام مسکن بانک‌ها برای تهرانی‌ها حدود 960 میلیون تومان در نظر گرفته شده است که سود آن حدود 18 درصد محاسبه می‌شود. البته وام مسکن برای جوانان و همچنین روستایی‌ها نرخ سود پایین‌تری دارد که برای قرار گرفتن در بین مشمولان، متقاضیان باید شرایط را داشته باشند. برای نمونه برای دریافت وام ویژه جوانان با نرخ سود 9 درصد باید بین 10 تا 15 سال سپرده داشته باشید.
وام مسکن برای زوج‌های شهرستانی حدود 640 میلیون تومان است. این میزان وام برای هریک از متقاضیان به 320 میلیون تومان کاهش می‌یابد. با توجه به هزینه بالای سخت مسکن در کشور این میزان تسهیلات جوابگوی ساخت نیست. به همین دلیل بسیاری از متقاضیان خواستار افزایش سقف وام مسکن هستند. بر این اساس قرار بود در سال جاری پرداخت تسهیلات افزایش یابد که تاکنون این اتفاق نیفتاده است.
در شرایط کنونی وام‌هایی با عنوان ساخت مسکن و... توسط بانک‌ها پرداخت می‌شود که عمدتا سود این وام‌ها 22.5 درصد است. از طرف دیگر میزان وام زیر 500 میلیون تومان است. نکته حائز اهمیت دیگر اینکه بسیاری از این وام‌های مسکن چند ساله هستند. به همین دلیل اقساط ماهانه این وام‌ها گاهی به بالای 20 میلیون تومان می‌رسد. از آنجا که متقاضیان این وام‌ها بیشتر دهک‌های پایین و کارمند جامعه هستند، پرداخت چنین اقساطی برای آنها بسیار دشوار است.
***
تسهیلات امهالی بانک‌ها امسال چقدر بود؟
طبق آمارهای بانک مرکزی در 5 ماه نخست سال جاری میزان تسهیلات امهالی شبکه بانکی کشور به ۴۸ هزار و ۵۹۴ میلیارد تومان رسید. اخیرا بانک مرکزی طی گزارشی آمار تسهیلات امهالی و غیرامهالی پرداختی توسط شبکه بانکی کشور (تمام بانک‌ها و مؤسسات اعتباری) از ابتدای فروردین سال جاری تا پایان مرداد را منتشر کرده که بر اساس آن در این بازه زمانی، مجموعا 7 میلیون و ۸۳۲ هزار و ۲۵۹ قفره تسهیلات خرد و کلان به ارزش بیش از 2 میلیون و ۲۹۵ هزار میلیارد تومان از سوی بانک‌ها پرداخت شده که سهم تسهیلات امهالی از کل تسهیلات پرداخت شده ۴۸ هزار و ۵۹۴ میلیارد تومان (48.5 همت) است.
تسهیلات امهالی بانکی یا امهال وام به فرآیند تاخیر در پرداخت مبالغ معوقه یا اصل و جریمه به توافق بین بانک و مشتری اشاره دارد. به عبارت دیگر، در صورتی که یک مشتری نتواند مبلغ اصل و جریمه را در زمان تعیین شده پرداخت کند، امهال تسهیلات انجام می‌شود و امهال در تسهیلات به معنای مهلت دادن در بازپرداخت آن است که البته بر اساس موقعیت‌های مختلف از شرایط ویژه‌ای برخوردار است. بر این اساس، در مواقعی که افراد با مشکلات خسارت‌های طبیعی، دست و پنجه نرم می‌کنند و بحث درآمد آنها با مشکل مواجه می‌شود، یک تاخیر زمانی در بازپرداخت وام آنها اتفاق می‌افتد. برای مثال در زمان همه‌گیری کرونا، امهال تسهیلات برای عده‌ای از افراد ارائه شد که به واسطه آن توانستند بازپرداخت اقساط خود را در مدت طولانی‌تری انجام دهند. شبکه بانکی کشور طی 5 ماه نخست سال جاری (تا پایان مرداد) در مجموع ۴۵ هزار و ۸۰۱ فقره تسهیلات امهالی به ارزش ۴۸ هزار و ۵۹۴ میلیارد تومان (48.5 همت) پرداخت کرده که از این میان سهم 5 بانک ملی، گردشگری، تجارت، صادرات و ملت بیش از ۸۵ درصد از سهم کل تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌ها و موسسات اعتباری است. بر اساس این آمار، بانک ملی ایران با ۲۷ هزار و ۲۷۹ فقره تسهیلات امهالی به ارزش ۱۰۸ هزار و ۸۷۸ میلیارد ریال (10.88 همت)، بانک گردشگری با ۵۲ فقره به ارزش ۱۰۸ هزار و ۴۳۸ میلیارد ریال (10.84 همت)، بانک تجارت با 2 هزار و ۳۹۹ فقره به ارزش ۸۲ هزار و ۸۵۶ میلیارد ریال (8.28 همت)، بانک صادرات با 8 هزار و ۸۶۷ فقره به ارزش ۵۶ هزار و ۲۳۶ میلیارد ریال (5.62 همت) و بانک ملت با هزار و ۷۱۱ فقره به ارزش ۴۵ هزار و ۹۳۸ میلیارد ریال (4.59 همت) در جایگاه اول تا پنجم ارائه تسهیلات امهالی از سوی شبکه بانکی قرار گرفته‌اند.
***
حداقل مشارکت بانک‌ها در نهضت ملی مسکن
مشارکت بانک‌ها در نهضت ملی مسکن از ابتدای سال تاکنون 652.845 میلیارد ریال بوده است که جزئیات آن به این قرار است: سینا 1.528 میلیارد ریال، پارسیان 264 میلیارد ریال، بانک سپه 25.738 میلیارد ریال، رفاه کارگران 83 میلیارد ریال، بانک ملی 44.058 میلیارد ریال، تجارت 27.930 میلیارد ریال، ملت 58.941 میلیارد ریال، صادرات 188 میلیارد ریال، صنعت و معدن 750 میلیارد ریال و توسعه صادرات ایران 1.520 میلیارد ریال. گفتنی است عملکرد بانک صنعت و معدن و توسعه صادرات در ماه گذشته در این بخش بدون تغییر بوده است.
گزارش جدید بانک مرکزی از عملکرد بانک‌ها در بخش مسکن همچنین نشان می‌دهد جمع تسهیلات مسکن شهری پرداخت‌شده توسط 26 بانک 1.331.026 میلیارد ریال بوده است، البته در این مورد هم بانک‌های پاسارگاد، کشاورزی، خاورمیانه و سرمایه عملکردشان صفر بوده است.
در حوزه مسکن روستایی هم تنها 9 بانک (مسکن، پست ایران، سپه، رفاه، ملی، تجارت، ملت، صادرات و کشاورزی) نسبت به پرداخت تسهیلات به متقاضیان این بخش اقدام کرده‌اند؛ مجموع تسهیلات پرداختی در مسکن روستایی توسط بانک‌ها 594.525 میلیارد ریال بوده است.
بر همین اساس نیز بانک مسکن 72.347 میلیارد ریال، پست‌بانک 12,967 میلیارد ریال، بانک سپه 67,778 میلیارد ریال، بانک رفاه کارگران 52.664 میلیارد ریال، بانک ملی 81.442 میلیارد ریال، بانک تجارت 96.526 میلیارد ریال، بانک ملت 92.482 میلیارد ریال، بانک صادرات 84.608 میلیارد ریال و بانک کشاورزی 33.712 میلیارد ریال تسهیلات مسکن روستایی پرداخت کرده‌اند.
عملکرد بانک مسکن در مشارکت در نهضت ملی مسکن در تاریخ مورد گزارش، 629.576 میلیارد ریال، بانک سپه 12.941 میلیارد ریال، بانک ملی 34.362 میلیارد ریال، تجارت 22.482 میلیارد ریال، ملت 46.504 میلیارد ریال، صادرات 90 میلیارد ریال، صنعت و معدن 750 میلیارد ریال و توسعه صادرات ایران 1.520 میلیارد ریال بوده است. گفتنی است عملکرد بانک صنعت و معدن و توسعه صادرات در ماه گذشته در این بخش بدون تغییر بوده است.
بانک سینا در گزارش‌های قبلی عملکرد صفر داشت ولی در بررسی جدید 491 میلیارد ریال تسهیلات در نهضت ملی مسکن پرداخت کرده است. بنابراین بر اساس گزارش جدید، آمار بانک‌هایی که تسهیلات نهضت ملی مسکن را پرداخت نمی‌کنند، از 18 به 17 بانک کاهش یافت.