محمد طاهر رحیمی: در ایران، سهم هزینه‌های مسکن که مطابق گزارش مرکز آمار شامل هزینه اجاره و تعمیرات می‌شود در سبد هزینه‌های خانوار به‌طور قابل توجهی افزایش یافته است. بر اساس آمارهای رسمی، در حالی ‌که در دهه 70 تا اواسط دهه 80 شمسی سهم هزینه‌های مسکن حدود 25 درصد سبد هزینه‌ای خانوار را شکل می‌داد اما با گذشت زمان و افزایش شدید هزینه اجاره‌بها، این سهم به بیش از 40 درصد در سال 1402 رسیده است.

* علت افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار

این مهم را باید در ۲ علت زیر جست‌وجو کرد:

1- نوسانات ارزی منجر به تشدید انتظارات تورمی و افزایش بازدهی در بازارهایی مانند ارز، سکه، طلا و سایر دارایی‌های قابل تبدیل می‌شود. این تحولات، ترغیب سرمایه‌گذاران به دنبال گزینه‌های سرمایه‌گذاری امن‌تر و با بازدهی بالا را افزایش و آنها را به سمت بازارهای دارایی سنتی همچون املاک و مستغلات سوق می‌دهد. در نتیجه صاحبان نقدینگی و آنها که دسترسی به تسهیلات بانکی گسترده دارند و حتی خود بانک‌ها نیز به سمت خرید و سرمایه‌گذاری در املاک اضافی می‌روند. این روند، در صورت نبود نظام مالیاتی مؤثر و سخت‌گیرانه‌ای که بتواند با ابزارهایی مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر املاک اضافی به صورت تنظیم‌گرانه برخورد کند، تأثیرات منفی بر بخش وسیعی از جامعه خواهد داشت. در نتیجه بسیاری از مردم در تأمین مسکن مصرفی خود ناتوان شده و به جمعیت مستأجران افزوده می‌شود.

2- در شرایط ناپایداری ارزی به‌مثابه ناپایداری لنگر انتظارات تورمی مشابه آنچه از نیمه دوم دهه 90 تاکنون رخ داده است، مالکان با توجه به افزایش انتظارات تورمی، به سمت افزایش هزینه‌های اجاره می‌روند تا از رقابت تورمی بازار جا نمانند. این اقدام آنها موجب می‌شود سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها به شکل چشمگیری افزایش یابد که این خود فشار مضاعفی بر زندگی روزمره و بودجه خانوارها می‌گذارد. تأثیر این افزایش هزینه‌ها بویژه در شهرهای بزرگ و مناطق شهری که تقاضا برای مسکن بالاست، بیشتر احساس و باعث می‌شود مسکن به یکی از دغدغه‌های اصلی بخش قابل توجهی از جامعه تبدیل شود.

* اثرات اقتصادی افزایش سهم مسکن در هزینه‌های خانوار

افزایش هزینه‌های مسکن، بویژه در بخش اجاره و تعمیرات، تأثیرات عمیق و چندلایه‌ای بر اقتصاد خانوارها و در نهایت جامعه دارد. اجاره مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های سبد هزینه خانوار بویژه در شهرهای بزرگ است. با افزایش بی‌رویه قیمت اجاره، بسیاری از خانوارها مجبور به پرداخت بخش بزرگی از درآمد خود برای تامین سرپناه می‌شوند. این امر به کاهش بودجه خانوار برای سایر نیازهای اساسی مانند مواد غذایی، پوشاک، بهداشت و آموزش، تفریح و سرگرمی، مسافرت و... منجر می‌شود و به همین ترتیب با کاهش سهم این موارد در سبد مصرفی خانوار، کیفیت زندگی آنها بشدت افت می‌کند. در این شرایط، حتی خانوارهای با درآمد متوسط نیز در معرض خطر کاهش استانداردهای زندگی قرار می‌گیرند و همین موضوع پیشران تولید نارضایتی اجتماعی خواهد شد.

در کنار افزایش اجاره‌بها، هزینه‌های تعمیرات مسکن نیز به دلیل رشد قیمت مصالح ساختمانی و خدمات تعمیراتی افزایش یافته است. خانوارها برای نگهداری و تعمیرات منازل خود ناچارند مبالغ بالاتری هزینه کنند که این به معنی فشار بیشتر بر بودجه خانوار است. در بسیاری از موارد، خانوارها به دلیل نبود بودجه کافی، تعمیرات ضروری را به تأخیر می‌اندازند که می‌تواند منجر به مشکلات جدی‌تری در ساختار مسکن شود و به مرور زمان هزینه‌های تعمیر را بیشتر کند. عدم تعمیرات به‌موقع ممکن است ایمنی ساختمان‌ها را به خطر بیندازد و به فرسایش زودهنگام مسکن منجر شود که در نهایت به کاهش ارزش ملک و افزایش خطرات برای ساکنان می‌انجامد.

در این شرایط، خانوارهای کم‌درآمد بیشترین آسیب را متحمل می‌شوند. این دسته از خانوارها با توجه به درآمد محدود خود، قادر به تامین هزینه‌های بالای اجاره و تعمیرات نیستند و در نتیجه، کیفیت مسکن و زندگی آنها بشدت کاهش می‌یابد. این موضوع باعث می‌شود آنها برای تامین مسکن به مکان‌های غیراستاندارد و نامناسب نقل مکان کنند که در آنها خدمات اولیه نیز به درستی ارائه نمی‌شود. همچنین فشار مالی ناشی از هزینه‌های مسکن می‌تواند باعث افزایش بدهی‌های خانوارها شود که در نهایت به ایجاد فشارهای روانی، استرس و افزایش نابرابری‌های اجتماعی منجر می‌شود.

افزایش هزینه‌های مسکن، علاوه بر تاثیرات فردی و خانوادگی، بر اقتصاد کلی کشور نیز اثر می‌گذارد. با افزایش فشار بر خانوارها برای تامین مسکن، قدرت خرید و توانایی مصرف سایر کالاها و خدمات کاهش می‌یابد که این امر می‌تواند به رکود اقتصادی منجر شود، همچنین این موضوع باعث کاهش توانایی خانوارها در پس‌انداز و سرمایه‌گذاری برای آینده می‌شود و در نتیجه نسبت پس‌انداز به درآمد را کاهش و نسبت بدهی به درآمد را برای خانوار افزایش می‌دهد که به تضعیف رشد اقتصادی و ناپایداری بلندمدت اقتصادی منجر خواهد شد.

 اثرات افزایش سهم مسکن در هزینه‌های خانوار بر سرمایه اجتماعی دولت و نارضایتی اجتماعی

افزایش هزینه‌های مسکن در ایران تأثیرات گسترده‌ای بر نارضایتی اجتماعی و کاهش سرمایه اجتماعی دولت داشته است. مسکن به عنوان یکی از نیازهای اولیه و اساسی انسان، نقشی محوری در احساس امنیت و رفاه خانوارها ایفا می‌کند. 

بسیاری از خانوارها با توجه به افزایش اجاره‌بها، مجبور به تغییر محل سکونت به مناطق کم‌هزینه‌تر می‌شوند که اغلب به معنای دور شدن از امکانات شهری و کاهش دسترسی به خدمات با کیفیت‌تر همچون مدارس، بیمارستان‌ها و فرصت‌های شغلی است. این تغییرات، جدای از اثرات اقتصادی، تأثیرات اجتماعی و روانی جدی نیز بر خانواده‌ها بویژه کودکان دارد. مهاجرت به مناطق کم‌امکانات‌تر می‌تواند به کاهش فرصت‌های تحصیلی و شغلی در بلندمدت منجر شود و چرخه‌ای از فقر را تقویت کند.

از طرفی وقتی بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف اجاره یا خرید مسکن می‌شود، فشار اقتصادی شدید بر آنها وارد می‌شود و در نتیجه، نارضایتی از وضعیت معیشتی افزایش می‌یابد. این نارضایتی به مرور زمان باعث کاهش اعتماد مردم به دولت و سیاست‌گذاران می‌شود، چرا که دولت‌ها مسؤولیت تأمین مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه برای شهروندان را بر عهده دارند.

یکی از اثرات مستقیم افزایش هزینه مسکن، ناامیدی اقشار ضعیف و متوسط جامعه از دسترسی به مسکن مناسب است. وقتی خانواده‌ها حتی با کار و تلاش مستمر قادر به خرید یا اجاره مسکن مناسبی نیستند، احساس نابرابری اجتماعی و بی‌عدالتی شدت می‌گیرد. این احساس بی‌عدالتی می‌تواند باعث شکل‌گیری انتقادات شدید از دولت و سیاست‌های اقتصادی و اجتماعی آن شود. بویژه در شرایطی که نابرابری در دسترسی به مسکن بیشتر شده و اقشار مرفه‌تر به راحتی به منابع مالی و تسهیلات دسترسی دارند، این احساس تبعیض و نارضایتی اجتماعی تقویت می‌شود. افزایش نارضایتی عمومی بتدریج منجر به کاهش سرمایه اجتماعی دولت می‌شود، چرا که اعتماد عمومی یکی از ارکان اصلی سرمایه اجتماعی است. سرمایه اجتماعی شامل اعتماد، همبستگی و مشارکت شهروندان در امور اجتماعی و اقتصادی است. وقتی دولت نتواند به نیازهای اصلی مردم مانند مسکن پاسخ مناسبی دهد، این اعتماد تضعیف می‌شود. کاهش سرمایه اجتماعی، دولت را در اجرای سایر برنامه‌های اقتصادی و اجتماعی نیز با چالش‌های بیشتری مواجه می‌کند، زیرا بدون حمایت و اعتماد عمومی، اجرای سیاست‌ها به موفقیت دست نخواهد یافت.

در نهایت اگر دولت‌ نتواند با ارائه سیاست‌های موثر که در یادداشت بعدی به آن خواهیم پرداخت، در حوزه مسکن و کنترل بازار، هزینه‌های مسکن را مدیریت کند، سرمایه اجتماعی و اعتماد مردم به نهادهای دولتی به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد یافت. این کاهش سرمایه اجتماعی نه تنها بر روابط دولت و شهروندان تأثیر می‌گذارد، بلکه روند توسعه پایدار کشور را نیز مختل می‌کند.