گروه اقتصادی: هرچند افزایش قیمت مسکن در کشور متوقف شده است و حتی بسیاری از فروشنده‌ها برای اینکه خریداری پیدا کنند مجبورند برای مدت طولانی صبر کنند و حتی نسبت به قیمتی که در آن منطقه نرخ‌گذاری می‌شود ملک را ارزان‌تر بفروشند اما همچنان بخش مسکن فشار زیادی را به سبد خانوار تحمیل می‌کند. در حال حاضر مسکن سهم 70 درصدی از مجموع سبد خانوار دارد. به همین دلیل دولت باید به سرعت پروژه‌های مسکن ملی را تعیین تکلیف کند.

علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن با اشاره به اینکه رشد شتابان قیمت مسکن گرفته شده است، گفت: تاکنون حلقه ملاکان، بنگاه‌ها و سرمایه‌گذاران عامل افزایش قیمت مسکن در کشور بوده است اما تقریبا از ابتدای امسال کمی ترمز رشد شتابان قیمت مسکن کشیده شده است که امیدواریم این روند همچنان ادامه داشته باشد. در شرایط کنونی هیچ توجهی برای افزایش قابل توجه قیمت در بازار مسکن وجود ندارد. حباب مسکن در شهرهای بزرگ کشور بویژه تهران عدد قابل‌توجهی است. حباب مسکن ناشی از تقاضای سفته‌بازی در این بازار است. برای مثال ملکی که در منطقه یک تهران است، هیچ ارزش افزوده نسبت به سایر شهرها ندارد اما تنها یک بازی درونی منجر به قیمت‌گذاری چندبرابری می‌شود که به نابسامانی بازار دامن می‌زند.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی اضافه کرد:‌ سفته‌بازان دیگر نمی‌توانند با یک بنای مرغوب و با کیفیت موتور محرک را بالا ببرند. جا دارد شهرداری‌ها به ‌سمتی بروند تا عرضه پروانه‌ها در مناطق مرکزی و جنوبی شهر را تشویق کنند. ممکن است تراکم در مناطق گران‌قیمت صرفه ساخت بالا داشته باشد اما برای مردم چه در قیمت مسکن و چه اجاره اثر نامطلوبی دارد. در حال حاضر یک حلقه نانوشته و ناخوانده از ملاکان، برخی بنگاه‌ها و سرمایه‌گذارانی از  شرکت‌های بزرگ به ‌صورت رسمی و غیررسمی، ملک لاکچری در منطقه یک خریداری می‌کنند. متأسفانه انگیزه‌های پولشویی و موارد دیگر در املاک مناطق وجود دارد.

وی تأکید کرد:‌ وقتی پروانه قابل توجه برای مناطق شمالی تهران صادر می‌شود به افزایش ساخت‌وساز و قیمت منجر خواهد شد، در این صورت قیمت‌های اعلامی تهران و کشور بالا می‌رود، این فقط یک مخاطب خاص دارد و تقاضای مصرفی معمولی مسکن در آن نیست.

در حال حاضر میانگین قیمت هر متر آپارتمان در منطقه یک تهران بالای 180 میلیون تومان است. در منطقه 2 تهران نیز در محدوده بین 150 تا 180 میلیون تومان تعیین شده است. آپارتمان در سایر مناطق بالای تهران نیز به ترتیب با کمی کاهش قیمت بالای 100 میلیون تومان معامله می‌شود. در برخی مناطق تهران مانند مناطق 10 و 11 نیز قیمت هر متر آپارتمان در محدوده 50 تا 70 میلیون تومان تعیین می‌شود. به طور کلی میانگین قیمت آپارتمان 85 میلیون تومان است.

بر اساس این قیمت‌ها، مدت زمان خانه‌دار شدن برای فردی که ماهانه 13 میلیون تومان حقوق دریافت می‌کند بسیار طولانی است. حتی اگر فرد در سال تمام 13 میلیون تومان را پس انداز کند برای خرید یک آپارتمان 60 متری در منطقه 13 تهران که قیمت هر متر بین 50 تا 70 میلیون تومان است باید 30 سال صبر کند، البته این میزان پس‌انداز برای هیچ‌کس ممکن نیست، چراکه هم اکنون باید برای اجاره خانه 60 متری در همین محدوده پایین شهر نیمی از این مبلغ را هزینه کند. این مساله باعث می‌شود مدت زمان خانه دار شدن فرد خیلی طولانی شود. برآورد می‌شود بر مبنای میزان هزینه و دستمزدها مدت زمان خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه در ایران به 100 سال رسیده است.

بازار مسکن ایران تحت تأثیر رکود اقتصادی و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا قرار دارد. رکود طولانی‌مدت اقتصادی، تورم بالا و کاهش قدرت خرید مردم از جمله عوامل کلیدی هستند که به شکل‌گیری این وضعیت دامن ‌زده‌اند. در نیمه اول سال ۱۴۰۳، افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن متوقف شد. این در حالی است که تورم عمومی کشور همچنان در سطوح بالای 35 درصد قرار دارد و بسیاری از کالاها و خدمات با نرخ رشد بیشتری نسبت به مسکن مواجه هستند.

رکود اقتصادی در شرایط کنونی عامل کاهش تعداد معاملات مسکن است. در شهر تهران، تعداد معاملات مسکن در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۳۰۰۰ معامله در ماه کاهش یافته بود. این رقم به مراتب کمتر از میانگین معاملات در سال‌های گذشته است. این کاهش معاملات نشان‌دهنده حالت انتظار و بلاتکلیفی خریداران و سرمایه‌گذاران است که منتظر ثبات بیشتر در اقتصاد و سیاست‌های کلان کشور هستند.

 وزارت راه و شهرسازی برای کمک به بازار مسکن تاکنون اقدامی نکرده است،  درحالی که رئیس‌جمهور تابستان امسال در زمان انتخابات ریاست‌جمهوری تاکید داشت که پروژه‌های مسکن ملی ادامه خواهد یافت. بسیاری از مردم آن زمان با این امید که دولت جدید اجرای پروژه‌های مسکن را تسریع می‌کند برنامه خود برای خرید خانه را به تعویق انداختند، اما بررسی‌ها حکایت از این دارد که وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم هیچ اقدامی در راستای پروژه‌های نهضت مسکن ملی نکرده است که این مساله می‌تواند به تهدید بزرگی برای بازار مسکن تبدیل شود. 

در واقع بسیاری از مردمی که منتظر اجرای پروژه‌های مسکن ملی بودند در صورتی که از عرضه آنها ناامید شوند تقاضای جدیدی را در بازار ثبت می‌کنند. این مساله به گرانی آپارتمان در کشور بویژه تهران دامن می‌زند، زیرا بسیاری از دلالان بازار مسکن منتظرند که تقاضای جدیدی در این بازار شکل بگیرد تا بار دیگر سوار بر موج گرانی شوند، بنابراین در شرایط کنونی دولت باید تکلیف پروژه‌های نهضت مسکن ملی را روشن کند تا از این طریق مانع بروز موج جدیدی تورمی در بازار مسکن شود.

از طرف دیگر بخشی از رکود اقتصادی که بر اقتصاد کشور حاکم شده در نتیجه تورم ساخت و ساز در کشور است، چرا که اقتصاد ایران متکی به مواد معدنی است. در صورتی که پروژه‌های مسکن رونق داشته باشد مواد معدنی و مصالح ساختمانی بیشتری مصرف می‌شود. این موضوع به رشد تولید و اشتغال کارگران در این بخش منجر می‌شود. به عبارت دیگر از معدن تا استفاده مصالح ساختمانی حلقه‌های تولیدی وجود دارد که در هر مرحله ضمن اشتغال‌زایی به ارزش افزوده تولید نیز کمک می‌کند.

یکی از ضعف‌های کنونی دولت مماشات با بانک‌هاست به طوری که آنها به تعهدات خود در قبال تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن عمل نکرده‌اند و از طرف دیگر وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم نیز نسبت به این موضوع واکنش خاصی نداشته است. به همین دلیل احتمالا چالش مسکن در پروژه‌های ملی ادامه‌دار شود.

* بانک‌ها به تعهدات خود پایبند نیستند

رامین گوران، کارشناس و فعال اقتصادی حوزه مسکن، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران و از اعضای اتاق ایران در گفت‌وگو با «وطن امروز» درباره رویکرد عملی دولت چهاردهم و مسؤولان وزارت راه و شهرسازی و سایر زیرمجموعه‌های اثرگذار بر ساخت مسکن ملی، درباره چالش‌های موجود در صنعت مسکن اظهار کرد: روند ساخت‌وساز در نهضت ملی مسکن همچنان بر ریل گذشته و مطابق تجربیات مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی پیش می‌رود و تاکنون تقریبا اقدام خلاقانه و روش جدیدی در دل اجرای آن پیاده‌سازی نشده و مدل همان مدل کار است با این تفاوت که نرخ ساخت و اعداد قیمت تمام‌شده تغییر کرده است.

وی ادامه داد: از دیدگاه فنی و کارشناسی، امروز مشکل اصلی پیشبرد پروژه‌ها تأمین مالی است و در کمال تعجب در مقطعی به سر می‌بریم که بانک‌ها آورده مردم را دریافت و رهن را جاری و حساب‌ها را مسدود می‌کنند و از منافع آن منتفع می‌شوند؛ قرارداد هم می‌بندند ولی تعهد خود را اجرا نمی‌کنند.

این فعال اقتصادی افزود: امروز سازندگان و مردم در پروژه‌های نهضت ملی مسکن به مشکلی خورده‌اند که در سابقه چندین ساله من در پروژه‌های ساخت و ساز دیده نشده است.

وی توضیح داد: تاکنون پیش نیامده بود که بانک‌ها قراردادی را جاری کنند ولی به تعهدات خود عمل نکنند و سازندگانی که امروز در استان تهران مشغول ساخت‌وساز برای مردم هستند با این مشکل دست به گریبانند و این عدم پایبندی موجب افزایش زمان ساخت و زیان مردم و سازنده با توجه به افزایش قیمت مصالح شده است.

گوران ادامه داد: امروز سازندگان به واسطه تعهد اجتماعی خود و با کمک آورده مردم تلاش می‌کنند روند ساخت‌وساز متوقف نشود ولی خلأ و جای خالی پشتیبانی بانک‌ها برای تأمین مالی در این پروژه‌ها خالی است. وی با اشاره به اهمیت اطلاع‌رسانی توسط رسانه‌ها گفت: هر چه امکان انتقال این مشکلات به مسؤولان فراهم شود تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری در این زمینه آسان‌تر خواهد شد و مردم به حقوق خود خواهند رسید.

این عضو هیات‌رئیسه کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان با اشاره به اینکه نامه‌ای به مسؤولان و سران ۳ قوه در این زمینه نوشته شد، گفت: ما درباره نگرانی از تبعات اجتماعی و هزینه‌های اجتماعی این روند به سران قوا توضیحاتی را ارائه کردیم و از آنها خواستیم اگر امکان ایفای تعهدی وجود ندارد این تعهد به مردم داده نشود، زیرا هزینه عدم اعتماد به وجود آمده را باید دولت و حاکمیت بدهد و بازگشت این اعتماد مردم که در راستای تصمیم اشتباه مسؤولان به وجود آمده است بسیار سخت است.

* چرا بانک ناتراز تأمین مالی را قبول اما اجرا نمی‌کند؟

گوران افزود: وقتی بانکی ناتراز است و توان اعطای تسهیلات را ندارد چرا قبول می‌کند و تعهد می‌کند به پرداخت وجه؟ و چرا آورده مردم را در اختیار می‌گیرد ولی در نهایت تعهد خود را اجرا نمی‌کند؟ کسی بانک‌ها را مجبور به قبول تعهد نکرده و این عجیب است که یک بانک تعهد را می‌پذیرد ولی عمل نمی‌کند.

وی با اشاره به اینکه این موضوعات در روزهای گذشته در جلسه شورای مسکن هم مطرح شد و استاندار نظر به توبیخ مدیران بانکی داد،گفت: مشکل اینجاست که توبیخ مدیر مشکلی را از مردم و سازندگان حل نمی‌کند و از نظر سازندگان امروز ضروری است که پروژه‌های کنونی تأمین منابع شوند تا رضایت مردم جلب شود.

گوران با اشاره به اینکه امروز نیاز است یک مدل خلاقانه در پروژه‌های مسکن پیاده‌سازی شود، افزود: مدل‌های سنتی دیگر پاسخگوی مسکن نیست و بهتر است با مشارکت بخش خصوصی و حمایت‌های حاکمیتی مثل تأمین زمین و تسهیلات ارزان و مجوزهای رایگان این امر تسهیل شود.

این عضو اتاق ایران خبر داد: هفته قبل تصویب شد ۱۵ همت برای گشایش مشکلات از طریق بانک ملی به روند ساخت مسکن ملی با اولویت استان تهران تزریق شود ولی پیگیری‌ها نشان از این دارد که این موضوع تا امروز هنوز عملیاتی نشده که امید داریم با اقداماتی مشابه حداقل در کوتاه‌مدت برخی گره‌ها باز شود.