یاسمن علی‌آبادی: معاملات غیررسمی املاک با هزاران میلیارد تومان گردش مالی غیرشفاف در سال، از مسائل اقتصاد ایران بوده و بسیاری از آنها با پولشویی، کلاهبرداری، فروش مال ‌غیر و مالیات‌گریزی همراه می‌شده است. اما اکنون با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، می‌توان به رفع برخی از این مشکلات امیدوار بود.

چگونگی تبدیل دارایی‌ها به سرمایه یکی از موضوعات مهمی بوده که مورد توجه اقتصاددانان است. افزایش سرمایه‌ها در اقتصاد، منجر به افزایش تولید می‌شود، از همین‌‌ رو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول با تثبیت مالکیت، دارایی‌ها را مشخص می‌کند و می‌‌تواند با افزایش سرمایه اقتصاد را بهبود بخشد. در همین راستا محمود جامساز، اقتصاددان در گفت‌وگو با «وطن امروز» اظهار کرد: «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات یک فرآیند متحدالشکل را در ثبت سند ایجاد کرده و اقدامی لازم و بسیار منطقی در تبدیل دارایی‌ها به سرمایه و افزایش تولید، اشتغال، امنیت و صیانت از حقوق شهروندان است».

* قانون الزام به ثبت رسمی، معاملات غیرمنقول دارایی را تبدیل به سرمایه می‌کند

محمود جامساز درباره ضرورت ایجاد نظام مالکیت رسمی، توضیح داد: یکی از موضوعات مهمی که مورد توجه اقتصاددانان بوده چگونگی تبدیل دارایی‌ها به سرمایه است؛ سرمایه یک مفهوم انتزاعی دارد و باید قابل لمس شود تا منشأ تولید قرار گیرد. چه سازوکاری باعث می‌شود قدرت بالقوه دارایی بتواند منشأ تولید را آشکار کند؟ هرناندو دوسوتو، اقتصاددان شهیر اهل پرو در کتاب ارزشمند «راز سرمایه» در این باره، دریاچه‌ای را مثال می‌زند که آنچه از ظاهر آن مستفاد است، برای ماهیگیری و قایقرانی، شنا و بهره‌مندی از زیبایی طبیعی آن مورد استفاده قرار می‌گیرد اما یک‌ مهندس به ‌ظرفیت تولید انرژی دریاچه واقف است و می‌داند با یک نیروگاه برقابی، می‌توان انرژی آرام دریاچه را به انرژی جنبشی آب و سپس به ‌انرژی مکانیکی برای به ‌چرخش درآوردن توربین‌ها تبدیل و برق تولید کرد. وی می‌گوید نیروی برق بدون آنکه سازوکاری آن را تولید کند، نمی‌تواند نمایان شود. قدرت اقتصادی بالقوه در دارایی‌ها هم بدون وجود یک نظام مالکیت رسمی امکان بروز نمی‌یابد. نظام مالکیت رسمی قوانینی را فراهم می‌کند که بتوان دارایی‌ها را به صورت سرمایه فعال شناسایی کرد. هر نوع دارایی در نظام مالکیت غرب ثبت شده و مشخص است اما در نظام مالکیت ما اینطور نیست و نبوده است.

* افزایش دارایی‌ها به‌واسطه قانون الزام به ثبت معاملات شرایط رشد اقتصادی را فراهم می‌کند

جامساز در رابطه با معضلات اسناد عادی و قولنامه‌ای خاطرنشان کرد: طی یک سال هزاران هزار میلیارد تومان گردش معاملات غیررسمی املاک انجام می‌شود که بسیاری از آنها با پولشویی، کلاهبرداری، فروش مال ‌غیر و مالیات‌گریزی همراه بوده است. دست به دست شدن این دارایی‌ها در بازار قابل کنترل نیست و سرمایه ایجاد نمی‌کند اما حاکمیت قانون مالکیت رسمی بر همه دارایی‌ها، شرایط ایجاد سرمایه بیشتر را برای رشد اقتصادی فراهم می‌کند.

* افزایش درآمد ملی، درآمد سرانه، اشتغال و در نهایت رفاه جامعه با اجرای بهینه قانون

وی در ادامه با تاکید بر ضرورت ثبت معاملات رسمی، درباره مزایای این قانون در جهت رشد اقتصادی اظهار داشت: بسیاری از زارعین ما در زمین‌هایی کشت می‌کنند که مالکیت عرفی دارند و نه رسمی، یعنی از سند مالکیت رسمی برخوردار نیستند، لذا قادر به تبدیل این دارایی به دارایی مالی نیستند. یعنی نمی‌توانند زمین خود را برای دریافت وام به صورت وثیقه در اختیار بانک قرار دهند، بنابراین نمی‌توانند سرمایه را از دل دارایی‌های‌شان بیرون بکشند. آنها الزاما آدم‌های فقیری نیستند اما به سازوکارهای مالکیت که بتواند به طور قانونی قدرت بالقوه اقتصادی دارایی خود را مشخص کند، دسترسی ندارند و نمی‌توانند آنها را در تودیع وثیقه یا تضمین ارزش بیشتر  و تولید در بانک‌ها و بازارهای مالی مورد استفاده قرار دهند، لذا دارایی‌ها نیازمند قرار گرفتن در یک نظام مالکیت رسمی هستند تا بتوانند ارزش مازاد مطلوبی تولید کنند. یکی از عناصر مهم تشکیل سرمایه، حاکمیت نظام مالکیت رسمی است. نظام مالکیت رسمی، امنیت مالکیت را افزایش می‌دهد که شرط ضروری برای استمرار رشد اقتصادی است و موجب افزایش درآمد ملی، درآمد سرانه و اشتغال و در نهایت رفاه جامعه می‌شود.

* ضرر و زیان معاملات قولنامه‌ای و دست‌خطی با ثبت رسمی معاملات به پایان می‌رسد

جامساز با اشاره به رفع معضلات اسناد عادی به واسطه تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول خاطرنشان کرد: تصویب قانون الزام به ثبت اسناد رسمی اموال غیرمنقول در صورتی که اجرای بهینه آن انجام شود، گام مثبت و موثر جهت شناخت اموال غیرمنقول است؛ راهی برای مبارزه با کلاهبرداری، پولشویی و دیگر مفاسدی است که در انتقال غیررسمی املاک غیرمنقول بروز می‌کند. دعاوی بسیاری در دادگاه‌ها با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی الزام به فک رهن یا صدور پروانه ساختمان، اخذ پایان کار، فروش مال ‌غیر و بسیاری از مسائل دیگر مطرح می‌شود که ناشی از اختلافاتی است که در معاملات قولنامه‌ای و دست‌خطی رخ می‌دهد. بر اساس گزارش‌های رسمی، حجم پرونده‌هایی که مستقیم یا غیرمستقیم به املاک مربوط می‌شود، در دادگاه‌ها  حدود 50 درصد کل دعاوی را تشکیل می‌دهد.

* تصویب قانون الزام به ثبت رسمی به‌واسطه سامانه‌ها، فرآیند معاملات را کوتاه و هزینه‌ها را کم می‌کند

وی درباره سازوکار سامانه‌های مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات توضیح داد: کشورهای توسعه‌یافته با پیشرفت و توسعه اینترنت در همه زمینه‌های تجارت، صنعت، معدن، خدمات بانکی و ادارات دولتی خود را مجهز به ابزار الکترونیکی و معاملات و خدمات آنلاین کرده‌اند. استفاده از اینترنت، زمان فرآیندهای معمولی را که چند روز یا حتی چند ماه و چند سال به درازا می‌کشد به حداقل می‌رساند. در این راستا در قانون الزام به ثبت مالکیت اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای را برای این کار مهیا کند؛ تا یک سال پس از راه‌اندازی این سامانه باید اسناد در این سامانه ثبت شوند. قانونگذار تصمیم دارد تمام اسناد عادی را از قبیل حق ‌انتفاع، حق ارتفاق، فروش رهن و... را در این سامانه ثبت کند. دادگاه هیچ دعوای ملکی را که بر اساس سند عادی انجام شود، بعد از اجرای این قانون نمی‌پذیرد و قرار عدم استماع صادر می‌کند، مگر اینکه درباره استرداد وجه باشد و این در قانون جدید ذکر شده است.

* قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول اقدامی لازم و بسیار منطقی است

جامساز در پایان با اشاره به مزایای اقتصادی و حقوقی این قانون، آن را اقدامی منطقی و لازم دانست و گفت: اثر اقتصادی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، به ‌وضعیت بنگاه‌های معاملات املاک نظم می‌دهد، امنیت در معاملات ایجاد می‌کند و چون سرمایه ایجاد می‌کند تبدیل به تولید می‌شود، بنابراین تولید ناخالص داخلی (جی‌دی‌پی) را بالا می‌برد و اشتغال و درآمد ملی را افزایش می‌دهد، وضع مردم بهبود می‌یابد و رفاه اجتماعی ایجاد می‌شود، بنابراین اثرات اقتصادی ثبت اسناد رسمی، افزایش تولید و در نهایت بهبود وضع مردم است. این قانون یک فرآیند متحدالشکل را در ثبت سند ایجاد کرده است که مردم را از سردرگمی نجات دهد. یکی از گام‌های مهم دیگر این قانون، صدور سند مالکیت مشروط است. ضمن نشان دادن مالک واقعی ملک، چنانچه جریمه‌ای به آن تعلق گرفته باشد مثلا پایان کار صادر نشده باشد، در سند مالکیت قید می‌شود. یعنی به ‌جای آنکه مالک برای مدت طولانی از دریافت سند محروم بماند، سند مشروط برای وی صادر می‌شود. این قانون اقدامی لازم و بسیار منطقی در تبدیل دارایی‌ها به سرمایه و افزایش تولید، اشتغال، امنیت و صیانت از حقوق شهروندان است.